Dein Hebel für echte Immobilienwerte
Schluss mit Bauchgefühl und vagen Schätzungen. Wer im Business bestehen will, braucht belastbare Zahlen. Investoren und Banken fordern Fakten statt Fiktion. Dieses Tool liefert dir präzise Wertermittlungen für deinen Wettbewerbsvorteil. Mache deine Deals jetzt wasserdicht.
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Eingaben
€ / % / JahreWas ist das?
Das ist die Summe aller jährlichen Kaltmieten. In der Praxis unterscheidet man oft Soll (bei Vollvermietung) und Ist (tatsächlich aktuell, z. B. mit Leerstand).
So ermitteln Sie es
Monatskaltmieten × 12 (oder: Summe aller Einheiten pro Monat × 12).
Beispiel
10 WE × 650 € kalt × 12 = 78.000 €
Hinweis
Wenn es Leerstand gibt: Ist vs. Soll klar benennen. Für konservative Rechnungen wird oft der nachhaltige Ist-Ertrag genutzt.
Was ist das?
Das sind ertragsmindernde Kosten, die Sie für die Immobilie ansetzen, z. B. nicht umlagefähige Kosten, Verwaltung, Instandhaltung und (je nach Modell) Mietausfallwagnis.
So ermitteln Sie es
Entweder pauschal pro m²/Jahr oder prozentual vom Rohertrag (je nach Ansatz/Modell).
Beispiel
78.000 € Rohertrag, Ansatz 15% = 11.700 €
Hinweis
Umlagefähige Nebenkosten (die der Mieter zahlt) hier nicht doppelt zählen. Sonst wird der Ertrag künstlich zu niedrig.
Was ist das?
Der Wert des Grundstücksanteils. Im Ertragswertverfahren wird der Boden getrennt vom Gebäude betrachtet, damit die Rechnung nachvollziehbar bleibt.
So ermitteln Sie es
Bodenrichtwert × Grundstücksfläche (ggf. mit Anpassungsfaktoren).
Beispiel
900 €/m² × 400 m² = 360.000 €
Hinweis
Quelle ist meist der Bodenrichtwert. Für Bewertungen immer die Quelle dokumentieren.
Was ist das?
Das ist ein marktüblicher Zinssatz im Ertragswertverfahren. Er beschreibt vereinfacht die Renditeanforderung bzw. die Verzinsung des Bodenwerts. Er ist ein starker Werttreiber.
So ermitteln Sie es
Wird meist nicht berechnet, sondern aus Marktdaten entnommen (z. B. Gutachterausschuss). Notieren Sie den Wert und die Quelle.
Beispiel
i = 4,5% → als Zahl: 0,045 (im Rechner: 4,5 eingeben)
Hinweis
Je höher der Liegenschaftszins, desto niedriger fällt meist der (Gebäude-)Ertragswert aus. Deshalb immer marktüblich begründen.
Was ist das?
Die verbleibende wirtschaftliche Nutzungsdauer des Gebäudes in Jahren. Wichtig: Es geht um das Gebäude, nicht um das Grundstück.
So ermitteln Sie es
Typisiert nach Gebäudeart, Baujahr, Modernisierungen (vereinfachter Ansatz) oder über einen Gutachteransatz.
Beispiel
Baujahr 1975, modernisiert 2015 → n z. B. 30–40 Jahre (je nach Zustand)
Hinweis
Modernisierung kann die Restnutzungsdauer verlängern, Risiken (Technik, Dach, Leitungen) können sie verkürzen. Die Annahme wirkt direkt auf den Rentenbarwertfaktor.
Ergebnis
automatischWas ist das?
Der Rentenbarwertfaktor sagt vereinfacht: Wie viel ist 1 € jährlicher Reinertrag heute wert, wenn er über n Jahre läuft und mit dem Liegenschaftszins abgezinst wird.
So ermitteln Sie es
Formel (vereinfachtes Modell): RBF = ((1+i)^n − 1) / (i · (1+i)^n)
mit i = Zinssatz (dezimal) und n = Restnutzungsdauer.
Beispiel
i = 4,5% und n = 30 → RBF ≈ 16,3 (gerundet).
10.000 € Reinertrag × 16,3 ≈ 163.000 € (Gebäude-Ertragswert-Anteil).
Hinweis
i wirkt stark: höherer Zinssatz → kleinerer RBF → niedrigerer Gebäudeertragswert. n wirkt ebenfalls: längere Dauer → höherer RBF.