Bewertung
Annahmen plausibel
Nächste Schritte
Tool · Ertragswertverfahren
Ihr Hebel fürechte Immobilienwerte.
Der Ertragswertrechner nach ImmoWertV 2021: Rohertrag, Bewirtschaftungskosten, Bodenwert, Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer eingeben – Vervielfältiger, Gebäude- und Bodenwert und der Ertragswert stehen sofort da. Belastbare Zahlen statt Bauchgefühl, für Gespräche mit Banken, Käufern und Investoren.
- Rechenweg nach ImmoWertV 2021
- Restnutzungsdauer nach Modernisierung
- PDF-Gutachten light und Link
Ertragswertrechner
Ihre Eckdaten. Ihr Ertragswert.
Allgemeines Ertragswertverfahren nach ImmoWertV 2021 – jeder Wert lässt sich ändern, das Ergebnis rechnet sofort mit.
Lima Invest Immobilien
Im Rechner
In drei Schritten zum Ertragswert.
- 01Ertrag Rohertrag, Nutzung und Bewirtschaftungskosten
- 02Grundstück Bodenwert aus Bodenrichtwert und Fläche
- 03Bewertung Liegenschaftszins, Restnutzungsdauer nach Anlage 2, Zu- oder Abschlag
- Ergebnis Rechenweg, Plausibilitätsprüfung, Zins-Sensitivität, PDF und Link
Rechenweg
1.762.936 €Ertragswert
Ertragsgetrieben: Der Gebäudeanteil des Reinertrags wird kapitalisiert, danach kommt der Bodenwert hinzu.
Der Vervielfältiger (Barwertfaktor, § 34 ImmoWertV) sagt, was 1 € jährlicher Reinertrag heute wert ist, wenn er über die Restnutzungsdauer n fließt und mit dem Liegenschaftszins i abgezinst wird:
V = ((1 + i)n − 1) / (i × (1 + i)n)
Beispiel: i = 4,5 % und n = 30 ergibt V ≈ 16,3. 10.000 € Reinertrag × 16,3 ≈ 163.000 € Gebäudeertragswert. Ein höherer Zinssatz senkt V, eine längere Restnutzungsdauer erhöht ihn.
Zins-Sensitivität
−14,8 %Ertragswert bei +1 %-Punkt
| Zins | Ertragswert | Änderung |
|---|
Unverbindliche Orientierung nach dem allgemeinen Ertragswertverfahren der ImmoWertV 2021 – kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB. Das Ergebnis hängt stark von Mietansatz, Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer ab. Für eine fundierte Bewertung: Have your property valued.
So arbeitet der Rechner
Vom Mietertrag zum Ertragswert – nachvollziehbar.
Eckdaten eingeben
Rohertrag, Bewirtschaftungskosten, Bodenrichtwert und Fläche, Liegenschaftszins. Die Restnutzungsdauer ermittelt der Rechner auf Wunsch aus Baujahr und Modernisierung.
Rechenweg live
Reinertrag, Bodenwertverzinsung, Vervielfältiger, Gebäude- und Bodenwert – Schritt für Schritt nach ImmoWertV 2021, mit Plausibilitätsprüfung und Zins-Sensitivität.
Gutachten light sichern
Die Auswertung als PDF für Bank, Käufer oder Beirat speichern oder die Berechnung als Link an Partner und Berater schicken.
Questions and answers
Das Ertragswertverfahren, kurz erklärt.
Was hinter den Zahlen steckt – und worauf Gutachter, Banken und Investoren achten.
Was ist das Ertragswertverfahren?
Das Ertragswertverfahren ist eines der drei Wertermittlungsverfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) – neben dem Vergleichs- und dem Sachwertverfahren. Es leitet den Wert aus den Erträgen ab, die eine Immobilie nachhaltig erwirtschaftet. Deshalb ist es das Standardverfahren für Renditeobjekte wie Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Büros und Handelsflächen.
Wie wird der Ertragswert berechnet?
Vom Jahresrohertrag ziehen Sie die Bewirtschaftungskosten ab und erhalten den Reinertrag. Davon geht die Bodenwertverzinsung ab, also Bodenwert mal Liegenschaftszinssatz. Der Rest ist der Reinertragsanteil des Gebäudes. Er wird mit dem Vervielfältiger kapitalisiert – dem Barwertfaktor aus Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer. Zum Gebäudeertragswert kommt der Bodenwert hinzu. Besondere Merkmale wie ein Instandhaltungsstau werden zum Schluss als Zu- oder Abschlag berücksichtigt.
Was ist der Liegenschaftszinssatz – und woher bekomme ich ihn?
Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem sich Immobilien einer Art am Markt im Durchschnitt verzinsen. Die Gutachterausschüsse leiten ihn aus tatsächlichen Kaufpreisen ab und veröffentlichen ihn im Grundstücksmarktbericht. Er ist der stärkste Hebel der Rechnung: Ein Prozentpunkt mehr senkt den Ertragswert oft um zehn bis zwanzig Prozent. Ohne örtliche Daten bieten die Empfehlungen des IVD eine Orientierung, für 2026 etwa 2,5 bis 5,5 % bei Mehrfamilienhäusern und 4,0 bis 8,0 % bei Büro- und Geschäftshäusern.
Welche Bewirtschaftungskosten setzt man an?
Nach § 32 ImmoWertV zählen dazu Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis und Betriebskosten, die nicht auf die Mieter umgelegt werden. Anlage 3 der Verordnung gibt Modellwerte vor, die jährlich an die Verbraucherpreise angepasst werden – für 2025 rund 359 € Verwaltung je Wohnung und 14 € Instandhaltung je m² Wohnfläche, dazu 2 % Mietausfallwagnis, bei Gewerbe 4 %. Bei Wohnhäusern ergeben sich je nach Mietniveau meist 12 bis 35 % des Rohertrags.
Wie ermittelt man die Restnutzungsdauer?
Ausgangspunkt ist die Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 1 ImmoWertV – 80 Jahre für Wohnhäuser, 60 Jahre für Büro- und Geschäftshäuser. Ohne Modernisierung gilt grob Gesamtnutzungsdauer minus Alter. Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer: Anlage 2 vergibt dafür bis zu 20 Punkte, zum Beispiel 4 für ein erneuertes, gedämmtes Dach und 2 für eine neue Heizung, und rechnet sie mit einer Formel in Jahre um. Der Rechner übernimmt diese Formel, sobald Sie Baujahr und Punkte eintragen.
Ist der Ertragswert gleich dem Verkehrswert?
Nicht automatisch. Der Ertragswert ist ein Verfahrenswert. Den Verkehrswert nach § 194 Baugesetzbuch leitet ein Sachverständiger daraus ab – unter Würdigung der Marktlage, des Zustands und gegebenenfalls weiterer Verfahren. Für Kauf, Verkauf oder Finanzierung ist der Rechner eine belastbare Orientierung, ein Gutachten ersetzt er nicht. Wenn Sie eine fundierte Einschätzung brauchen, bewerten wir Ihre Immobilie gern.
Vom Rechnen zum Kaufen
Die Zahlen passen? Wir haben die Objekte.
Hinterlegen Sie Ihr Ankaufsprofil – wir schicken Ihnen passende Off-Market-Objekte, bevor sie am Markt sind. Oder lassen Sie Ihre eigene Immobilie bewerten.