Tool · Kalkulation

Ihr Investment,komplett durchgerechnet.

Kaufpreis, Nebenkosten, Miete, Finanzierung und Steuern in einem Cockpit – mit Cashflow vor und nach Steuern, Prognose über die Jahre und einer fertigen Vorlage fürs Bankgespräch.

Zum Cockpit Passende Objekte erhalten
  • Kostenlos und ohne Anmeldung
  • Grunderwerbsteuer und AfA automatisch
  • PDF fürs Bankgespräch

Kalkulations-Cockpit

Ihr Objekt. Ihre Kalkulation.

Vier Schritte, jede Änderung rechnet sofort durch – bis zur Vorlage fürs Bankgespräch.

01

Objekt und Kauf

Kaufpreis und Nebenkosten
optional

Mit PLZ setzt das Cockpit die Grunderwerbsteuer automatisch.

Objektart
€

m²

WE

Stk.

Garagen und Außenstellplätze

€

Einmalige Kosten zum Start: Renovierung, Küche, Gutachten. Sie erhöhen die Gesamtinvestition und werden mitfinanziert, soweit das Eigenkapital nicht reicht.

Steuerlich gilt die 15-%-Grenze: Renovierungen in den ersten drei Jahren über 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten sind nicht sofort absetzbar, sondern laufen über die AfA.

Das Cockpit rechnet die sonstigen Kosten ohne Steuerwirkung: Je nach Art sind sie sofort absetzbar, werden eigens abgeschrieben (etwa eine Einbauküche über zehn Jahre) oder gehen in die Gebäude-AfA ein.

Kaufnebenkosten

Grunderwerbsteuer nach Bundesland, Notar und Grundbuch (meist 1,5 bis 2 %) und – falls ein Makler beteiligt ist – die Provision, häufig 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer.

Grunderwerbsteuer 2026:

Bayern3,5 %BW, NI, RP, ST, TH5,0 %Bremen, Hamburg, Sachsen5,5 %Berlin, Hessen, MV6,0 %BB, NRW, Saarland, SH6,5 %
%

%

%

02

Miete und Bewirtschaftung

Einnahmen und laufende Kosten
€

€

Die Miete, die sich bei Neuvermietung erzielen ließe – zum Beispiel laut Mietspiegel. Die Differenz zur aktuellen Miete zeigt das Mietpotenzial, das Banken gern sehen.

€

€

pro Monat, z. B. Werbefläche, Lager

€

Bei einer Eigentumswohnung das monatliche Hausgeld an die WEG, beim Haus die laufenden Betriebskosten. Den umlagefähigen Teil zahlen die Mieter über die Nebenkosten – er ist nur ein durchlaufender Posten.

Den Teil, der bei Ihnen bleibt (Verwaltung der WEG, Rücklage, Reparaturen, Kontoführung), tragen Sie im nächsten Feld ein.

€

€

Miet- oder Sondereigentumsverwaltung

€/m²

Ihre eigene Rücklage für Reparaturen, in Euro pro m² und Jahr. Faustwert 8 bis 12 € – bei Neubau weniger, bei Altbau mit Sanierungsbedarf deutlich mehr.

%

Kalkulatorischer Puffer für Leerstand und Zahlungsausfälle, in Prozent der Jahresmiete. Üblich sind 2 bis 4 %.

03

Finanzierung und Steuern

Darlehen und Abschreibung
€

Das Geld, das Sie selbst einbringen. Der Rest der Gesamtinvestition wird als Darlehen gerechnet. Viele Banken erwarten mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital.

%

fest für die Zinsbindung

%

anfänglich

Jahre

%

Grenzsteuersatz

Der Steuersatz, mit dem Ihr zusätzliches Einkommen besteuert wird – bei hohem Einkommen 42 % plus Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Ein steuerlicher Verlust aus der Vermietung mindert Ihre Steuer mit diesem Satz.

%

Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden. Der Anteil hängt vom Bodenrichtwert ab: in teuren Innenstadtlagen oft 50 bis 70 %, in günstigen Lagen 75 bis 85 %. Das Finanzamt bietet dafür eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung.

%

Lineare Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG – das Cockpit setzt sie anhand des Baujahrs: fertiggestellt nach 2022 3 %, von 1925 bis 2022 2 %, vor 1925 2,5 %.

Basis ist der Gebäudeanteil an Kaufpreis plus Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler). Sonstige Kosten wie Renovierung oder Küche zählen nicht dazu.

04

Annahmen

für die Prognose
%

ab dem zweiten Jahr

%

Bewirtschaftung und Instandhaltung

%

auf den Kaufpreis

Jahre

1 bis 60 Jahre

Auswertung

Heute, bis 2055 und für die Bank.

Gesamtinvestitioninkl. Kaufnebenkosten und sonstiger Kosten
Darlehen
Cashflow pro Monat
Rendite und Faktor

Monatsrechnung

Cashflow heute und 2055

Miete, Wert und Vermögen

Was aus dem Objekt wird

Rendite und Vermögensaufbau

Vermögenszuwachs im ersten Jahr

Kauf und Investition

gesamt

Bewirtschaftung und Steuern

Bewirtschaftung im Monat

Unverbindliche Orientierung ohne Gewähr – ersetzt keine Finanzierungs-, Steuer- oder Rechtsberatung. Vereinfachte Rechnung: Annuität mit Monatsrate wie bei der Bank, Werte pro Jahr zusammengefasst, gleichbleibender Zins über die gesamte Betrachtung, AfA auf den Gebäudeanteil von Kaufpreis und Kaufnebenkosten, Steuerwirkung mit Ihrem Grenzsteuersatz. Für den schnellen Check ohne Steuern nutzen Sie den Rendite-Schnellrechner.

So arbeitet das Cockpit

Vom Exposé zur Bankvorlage – in wenigen Minuten.

01

In vier Schritten erfasst

Objekt und Kauf, Miete und Bewirtschaftung, Finanzierung und Steuern, Annahmen für die Prognose. Grunderwerbsteuer und AfA setzt das Cockpit anhand von PLZ und Baujahr selbst.

02

Heute und in Zukunft

Cashflow vor und nach Steuern, Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite, Kapitaldienstdeckung – dazu Restschuld, Wert und Netto-Vermögen Jahr für Jahr.

03

Fertig fürs Bankgespräch

Banker-Memo, Argumentationslinie, Beleihungsauslauf und Unterlagen-Checkliste – als mehrseitiges PDF oder als Link für Partner und Berater.

Questions and answers

Kalkulation kurz erklärt.

Die wichtigsten Begriffe für Ihre Ankaufsentscheidung – und für das Gespräch mit der Bank.

Welche Kaufnebenkosten muss ich einplanen?

Die größten Posten sind Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sowie gegebenenfalls die Maklerprovision. Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 %, in Hamburg bei 5,5 %. Für Notar und Grundbuch rechnet man meist mit 1,5 bis 2 % des Kaufpreises. Das Cockpit setzt die Grunderwerbsteuer anhand der PLZ automatisch.

Was sagt der Cashflow aus?

Der Cashflow zeigt, was nach Bewirtschaftungskosten, Zins und Tilgung pro Monat übrig bleibt – im Cockpit vor und nach Steuern. Ein negativer Cashflow heißt nicht automatisch, dass sich ein Objekt nicht lohnt, denn die Tilgung baut Vermögen auf. Er zeigt aber, wie viel Sie monatlich zuschießen.

Was bedeutet der Kapitaldienstdeckungsgrad (DSCR)?

Er setzt den Reinertrag der Immobilie, also die Miete abzüglich der Bewirtschaftungskosten, ins Verhältnis zu Zins und Tilgung. Ein Wert über 1 bedeutet, dass die Miete den Kapitaldienst trägt. Viele Banken wünschen sich 1,2 bis 1,25 – und achten zusätzlich auf den Beleihungsauslauf, also das Darlehen im Verhältnis zum Kaufpreis.

Wie wird die Abschreibung (AfA) berechnet?

Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil, nicht der Grund und Boden – und zwar vom Kaufpreis plus Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler. Für Wohngebäude, die nach 2022 fertiggestellt wurden, gilt eine lineare AfA von 3 % pro Jahr, für Baujahre von 1925 bis 2022 von 2 % und für ältere Gebäude von 2,5 % (§ 7 Abs. 4 EStG). Das Cockpit setzt den Satz anhand des Baujahrs. Für neu gebaute Mietwohnungen ist alternativ die degressive AfA möglich. Diese Hinweise ersetzen keine Steuerberatung.

Welche Unterlagen brauche ich für das Bankgespräch?

Neben der Kalkulation meist Exposé und Fotos, Grundbuchauszug, Mietverträge oder Mieterliste, Energieausweis und Ihre Selbstauskunft mit Haushaltsrechnung und Vermögensaufstellung. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Hausgeldabrechnung und WEG-Protokolle dazu. Das Cockpit erstellt dafür eine Checkliste und ein PDF mit Banker-Memo.

Wie rechnet das Cockpit die Zukunft hoch?

Ab dem zweiten Jahr steigen Miete, Kosten und Objektwert mit den Sätzen, die Sie unter Annahmen festlegen. Zins und Tilgung laufen wie bei der Bank als Annuität mit gleichbleibender Monatsrate: Mit jeder Rate sinkt der Zinsanteil, die Tilgung steigt. Das Cockpit rechnet Monat für Monat und fasst die Werte zu Jahren zusammen – für Cashflow, Restschuld, Wert und Netto-Vermögen, einschließlich der Restschuld am Ende der Zinsbindung. Es bleiben Annahmen, keine Prognose mit Gewähr.

Vom Rechnen zum Kaufen

Die Zahlen passen? Wir haben die Objekte.

Hinterlegen Sie Ihr Ankaufsprofil – wir schicken Ihnen passende Off-Market-Objekte, bevor sie am Markt sind. Oder lassen Sie Ihre eigene Immobilie bewerten.

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