Erhaltungsgebiete Hamburg:Was gilt für Ihr Haus?

Mit einer Sozialen Erhaltungsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB will die Stadt die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in einem Gebiet erhalten. In Hamburg gilt sie derzeit in 16 Gebieten, etwa in St. Pauli, Ottensen, Eimsbüttel und Barmbek. Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung von Gebäuden brauchen dort eine Genehmigung des Bezirksamts.

Genehmigungspflichtig sind auch Maßnahmen, für die sonst kein Bauantrag nötig wäre, etwa ein neues Bad, neue Fenster oder eine neue Heizung. Einen Anspruch auf Genehmigung haben Sie, wenn die Maßnahme eine Wohnung auf den zeitgemäßen Ausstattungsstand einer durchschnittlichen Wohnung bringt oder gesetzliche energetische Mindestanforderungen umsetzt. Aufwertungen darüber hinaus, das Zusammenlegen von Wohnungen und Grundrissänderungen werden in der Regel nicht genehmigt. Laufende Instandhaltung ist genehmigungsfrei.

In ganz Hamburg brauchen bestehende Wohngebäude mit mehr als fünf Wohnungen für die Umwandlung eine Genehmigung nach § 250 BauGB. Die aktuelle Verordnung gilt seit dem 1. Januar 2026, die Genehmigungspflicht ist bis Ende 2030 befristet. In sozialen Erhaltungsgebieten ist die Umwandlung schon ab einer Wohnung genehmigungspflichtig, die Umwandlungsverordnung gilt bis Ende 2029. Einen Anspruch auf Genehmigung gibt es in bestimmten Fällen, etwa beim Verkauf an die Mieter oder an Familienangehörige zur Selbstnutzung.

In Erhaltungsgebieten steht der Stadt grundsätzlich ein Vorkaufsrecht zu. Nach dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 9. November 2021 (4 C 1.20) darf sie es aber nicht ausüben, wenn das Grundstück den Zielen der Verordnung entsprechend bebaut und genutzt wird und keine Missstände aufweist. Vermutete Absichten des Käufers reichen nicht. Eine Änderung des Baugesetzbuchs, die das Vorkaufsrecht wieder stärken soll, war 2026 im Gesetzgebungsverfahren. Käufer können die Ausübung außerdem mit einer Abwendungsvereinbarung abwenden.

Die städtebauliche Erhaltungsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB schützt die städtebauliche Eigenart und das Ortsbild. Genehmigungspflichtig sind dort Rückbau, Änderung, Nutzungsänderung und auch die Errichtung baulicher Anlagen. Die soziale Erhaltungsverordnung zielt auf die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung und regelt vor allem Modernisierungen, Grundrisse und die Umwandlung in Eigentum. Beide können für dasselbe Grundstück gelten.

Im Geoportal Hamburg sind die Erhaltungsgebiete eingezeichnet. Geben Sie oben im Tool Stadtteil und Adresse ein: Der Link öffnet das Geoportal mit den passenden Ebenen und sucht Ihre Adresse. Verbindliche Auskunft gibt das Bezirksamt.