Abschreibung (AfA)
Abschreibung oder Absetzung für Abnutzung (AfA) bezeichnet im Steuerrecht den Wertverlust einer Immobilie über die Zeit. Dadurch können Immobilieneigentümer die Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Immobilie über einen bestimmten Zeitraum von der Steuer absetzen. In der Regel legt das Steuerrecht für Gebäude feste Nutzungsdauern fest, über die abgeschrieben wird. Wohngebäude können beispielsweise über mehrere Jahrzehnte linear abgeschrieben werden. Die Abschreibung mindert das zu versteuernde Einkommen und soll den Alterungsprozess und Verschleiß des Gebäudes finanziell ausgleichen.
Abstandsfläche
Die Abstandsfläche ist der Mindestabstand, den ein Gebäude zum Nachbargrundstück einhalten muss, damit genug Licht, Luft und Brandschutz gewährleistet sind. In den Landesbauordnungen ist genau geregelt, wie groß dieser Abstand je nach Gebäudehöhe sein muss. Kein Neubau darf näher an der Grundstücksgrenze stehen, als es die Abstandsflächenvorschrift vorschreibt. Damit soll verhindert werden, dass Grundstücke zu dicht bebaut und Nachbarn beeinträchtigt werden. Die Einhaltung der Abstandsflächen wird im Baugenehmigungsverfahren geprüft.
Altlasten
Altlasten sind Bodenverunreinigungen auf einem Grundstück, die meist aus früherer industrieller oder gewerblicher Nutzung stammen. Oft handelt es sich um umweltschädliche Stoffe im Erdreich oder Grundwasser. Altlasten können die Nutzung eines Grundstücks einschränken oder teure Sanierungen erforderlich machen. Vor einem Grundstückskauf ist es ratsam, Auskünfte zu Altlasten einzuholen und den Boden bei Verdacht untersuchen zu lassen. So kann der Käufer einschätzen, ob Risiken oder Folgekosten wegen möglicher Altlasten bestehen.
Anlageimmobilien
Eine Anlageimmobilie ist eine Immobilie, die nicht selbst genutzt, sondern zu Anlagezwecken gekauft wird. Durch Vermietung oder Wertsteigerung soll sie regelmäßiges Einkommen oder Gewinn erzielen (Immobilien Glossar und Begriffe A-Z | PIPPING Immobilien). Typischerweise handelt es sich um Wohnungen, Häuser oder Gewerbeimmobilien, die als Kapitalanlage dienen. Der Eigentümer erwirtschaftet Erträge etwa in Form von Mieteinnahmen, anstatt selbst darin zu wohnen. Anlageimmobilien können langfristig Vermögen aufbauen und von der allgemeinen Marktentwicklung profitieren.
Annuitätendarlehen
Ein Annuitätendarlehen ist ein gängiges Immobiliendarlehen mit konstanten Raten über die Zinsbindungsdauer (Annuitätendarlehen – Wikipedia). Der Kreditnehmer zahlt also jeden Monat (oder jedes Quartal) den gleichen Betrag. Diese Rate – die Annuität – setzt sich aus Zinsen und Tilgung zusammen (Annuitätendarlehen – Wikipedia). Anfänglich ist der Zinsanteil hoch und der Tilgungsanteil niedrig; mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld ein wenig, sodass der Zinsanteil an der nächsten Rate kleiner ausfällt und der Tilgungsanteil entsprechend steigt (Annuitätendarlehen – Wikipedia). Am Ende der Laufzeit ist der Kredit bei planmäßiger Zahlung vollständig zurückgezahlt. Diese Darlehensform bietet Planungssicherheit, weil die monatliche Belastung über Jahre hinweg gleich bleibt, unabhängig von Zinsschwankungen.
Bauantrag
Ein Bauantrag ist der offizielle Antrag auf Baugenehmigung für ein konkretes Bauvorhaben. In Deutschland muss jeder, der bauen will, zuvor diesen Antrag bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde stellen. Dem Bauantrag sind zahlreiche Unterlagen beizufügen, etwa Bauzeichnungen, Lageplan und Baubeschreibung, die den geplanten Bau genau dokumentieren. Grundlage für den Bauantrag sind die Landesbauordnung und die Bauvorlagenverordnung, welche die formellen Anforderungen regeln. Erst wenn der Bauantrag geprüft und genehmigt wurde, darf mit dem Bau begonnen werden.
Bauaufsichtsbehörde
Die Bauaufsichtsbehörde (oft das Bauamt) ist die Behörde, welche die Einhaltung der Bauvorschriften überwacht. Sie prüft Bauanträge und erteilt Baugenehmigungen im Rahmen der geltenden Gesetze und Bebauungspläne. Außerdem führt sie während der Bauphase Baukontrollen durch, um sicherzustellen, dass nach genehmigten Plänen und Vorschriften gebaut wird. Auch bei Abnahmen oder Nutzungsänderungen ist die Bauaufsichtsbehörde involviert. In größeren Städten gibt es eigene Bauämter, in kleineren Gemeinden können Kreisbehörden diese Aufgaben übernehmen.
Baufinanzierung
Baufinanzierung bezeichnet die Finanzierung eines Immobilienkaufs oder -baus mithilfe eines Darlehens. In der Regel handelt es sich um langfristige Kredite, oft mit günstigeren Zinsen als normale Verbraucherkredite, da die Immobilie als Sicherheit dient. Eine Baufinanzierung deckt typischerweise den Großteil der Kauf- oder Baukosten einer Immobilie ab, inklusive Grundstück, Baukosten und Baunebenkosten. Der Kreditnehmer zahlt die Baufinanzierung über viele Jahre in Raten zurück (siehe Annuitätendarlehen). Wichtig sind ausreichend Eigenkapital und eine gut geplante Tilgung, um die Finanzierung tragfähig zu gestalten. Durch die lange Zinsbindungsfrist ist die monatliche Belastung während der Festzinsperiode kalkulierbar, und nach Ablauf kann eine Anschlussfinanzierung erforderlich sein.
Baugenehmigung
Die Baugenehmigung ist der behördliche Bescheid, der ein geplantes Bauvorhaben offiziell genehmigt. Mit der erteilten Genehmigung bestätigt die Behörde, dass das Vorhaben mit öffentlich-rechtlichen Vorschriften – z.B. Bebauungsplan, Bauordnung, Brandschutz – vereinbar ist. Eine Baugenehmigung ist meist befristet (oft 3 Jahre gültig) und kann Auflagen oder Bedingungen enthalten, die der Bauherr erfüllen muss. Ohne gültige Baugenehmigung darf nicht mit dem Bau begonnen werden. Die Genehmigung schafft Baurecht, das heißt der Bauherr darf nun im genehmigten Umfang bauen.
Baugrundstück
Ein Baugrundstück ist ein Grundstück, das zum Bauen geeignet und bestimmt ist. In der Regel ist es innerhalb eines Baugebiets gelegen oder es existiert bereits Baurecht dafür. Um auf einem Grundstück tatsächlich bauen zu können, muss es die nötigen Eigenschaften (tragfähiger Boden, Erschließung mit Versorgungsleitungen) besitzen und es muss eine Baugenehmigung für das geplante Gebäude vorliegen. Nicht jedes freie Grundstück ist sofort ein Baugrundstück – oft muss das Baurecht erst über einen Bebauungsplan oder eine Bauvoranfrage geklärt werden. Der Wert eines Baugrundstücks bemisst sich stark nach Lage, Größe und dem zulässigen Baurecht.
Bauland
Bauland ist eine Fläche, die rechtlich als bebaubar ausgewiesen ist. Das bedeutet, es liegt entweder innerhalb eines im Bebauungsplan vorgesehenen Baugebiets oder die Gemeinde hat das Grundstück als baureifes Land definiert. Wichtig ist: Mit dem Kauf eines Grundstücks erwirbt man nicht automatisch das Recht zu bauen. Falls noch kein Baurecht besteht, muss es erst durch einen Bebauungsplan oder eine Baugenehmigung geschaffen werden. Bauland ist in Wachstumsregionen sehr gefragt und dadurch oft teuer, da es die Grundlage für neue Wohn- oder Gewerbebauten darstellt.
Baulandmobilisierungsgesetz
Das Baulandmobilisierungsgesetz ist eine gesetzliche Regelung aus 2021, die Kommunen mehr Möglichkeiten geben soll, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Durch dieses Gesetz wurde beispielsweise das kommunale Vorkaufsrecht gestärkt und der Teilabriss von Wohngebäuden erschwert, um Wohnraum zu erhalten. Gemeinden in angespannten Wohnungsmärkten können mit den neuen Instrumenten leichter brachliegende Grundstücke aktivieren oder Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen einschränken. Das Gesetz ist Teil der Maßnahmen der Bundesregierung, der Wohnungsnot in vielen Städten entgegenzuwirken. Es bietet den Städten einen erweiterten Handlungsspielraum, um schneller bezahlbaren Wohnraum zu ermöglichen.
Baulast
Eine Baulast ist eine freiwillige, öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, etwas zu tun, zu unterlassen oder zu dulden, was das Grundstück betrifft. Baulasten werden im Baulastenverzeichnis eingetragen und können z.B. Abstandflächenübernahmen, Zufahrtsrechte oder Stellplatzverpflichtungen sein. Durch eine Baulast können im Einzelfall Vorschriften, die ein Bauvorhaben verhindern würden, durch eine belastbare Verpflichtung des Nachbarn ausgeglichen werden. Nur wenn eine Baulast ordnungsgemäß eingetragen ist, darf von den üblichen Bauvorschriften (z.B. Abstandsflächen) abgewichen werden. Baulasten bleiben auch bei Eigentümerwechsel auf dem Grundstück bestehen, bis sie auf Antrag wieder gelöscht werden.
Bausachverständiger
Ein Bausachverständiger (Baugutachter) ist ein Fachmann mit besonderer Erfahrung und Expertise im Bauwesen. Er kann den Zustand von Gebäuden beurteilen, Bauschäden oder Mängel feststellen und den Wert einer Immobilie fachgerecht einschätzen. Bauherren ziehen Bausachverständige z.B. zur Begutachtung von Baumängeln hinzu oder Käufer vor dem Immobilienkauf zur Prüfung des Objektzustands (ähnlich einem TÜV fürs Haus). Seine unabhängige Bewertung hilft, Fehleinschätzungen zu vermeiden – etwa versteckte Mängel zu erkennen – und dient oft als Entscheidungsgrundlage. In Gerichtsverfahren rund um Bauschäden werden Sachverständige hinzugezogen, um neutralen fachlichen Rat zu geben. Insgesamt ersetzt der Rat eines Bausachverständigen fehlendes bautechnisches Wissen des Laien und schafft Sicherheit bei wichtigen Bau-Entscheidungen.
Bauträger
Ein Bauträger ist ein Unternehmen oder eine Person, die auf eigenes Risiko ein Bauprojekt durchführt und die schlüsselfertige Immobilie anschließend verkauft (Bauträger ► Definition, Vorteile & Risiken | McMakler). Bauträger kaufen meist unbebaute Grundstücke oder alte Objekte zum Abriss, lassen darauf neue Wohn- oder Gewerbeimmobilien errichten und veräußern diese dann an Endkäufer (Bauträger ► Definition, Vorteile & Risiken | McMakler). Während der Bauzeit übernimmt der Bauträger die Rolle des Bauherrn und koordiniert Planung, Genehmigungen und Bauausführung (Bauträger ► Definition, Vorteile & Risiken | McMakler). Der Käufer erwirbt beim Bauträgerkauf ein Komplettpaket: Grundstück und Neubau aus einer Hand. Rechtlich schließen Käufer mit dem Bauträger einen Bauträgervertrag, der sowohl Bauleistung als auch Eigentumsübertragung des Grundstücks umfasst (Bauträger ► Definition, Vorteile & Risiken | McMakler). Ein Vorteil für Käufer ist, dass der Bauträger für die vertraglich geschuldete fertige Immobilie haftet (Gewährleistung), sie müssen sich nicht selbst um die Bauabwicklung kümmern. Nachteilig können begrenzte Änderungswünsche und die Abhängigkeit von der Bonität des Bauträgers sein.
Bebauungsplan
Ein Bebauungsplan (B-Plan) ist ein verbindlicher Bauleitplan der Gemeinde, der für einen bestimmten Teil des Gemeindegebiets festlegt, was und wie dort gebaut werden darf (Bebauungsplan: Definition & Zweck einfach erklärt | Wiki). Er enthält parzellenscharf Regelungen zur Art der baulichen Nutzung (z.B. Wohngebiet, Gewerbegebiet), zum Maß der Nutzung (z.B. Gebäudehöhe, Grundflächenzahl), zur Bauweise und zu überbaubaren Grundstücksflächen (Bebauungsplan: Definition & Zweck einfach erklärt | Wiki). Der Bebauungsplan wird von der Gemeinde als Satzung beschlossen und schafft Baurecht – er gibt Eigentümern also das Recht, im Rahmen der Planvorgaben zu bauen (Bebauungsplan: Definition & Zweck einfach erklärt | Wiki). Ohne Bebauungsplan gilt das Baugesetzbuch (§34 BauGB: Innenbereich nach Umgebungsbebauung oder §35 BauGB: Außenbereich), was oft restriktiver ist. Für Bauherren ist der Bebauungsplan zentral, um zu wissen, was auf ihrem Grundstück möglich ist.
Beleihungswert
Der Beleihungswert ist der von der Bank ermittelte Wert einer Immobilie, bis zu dem sie diese als Sicherheit für ein Darlehen akzeptiert. Er liegt meist etwas unter dem Marktwert der Immobilie. Banken kalkulieren konservativ: Sie überlegen, welchen Erlös sie im Fall einer Zwangsverwertung der Immobilie sicher erzielen können. Üblich ist, dass der Beleihungswert etwa 80–90% des Kaufpreises beträgt. Auf Basis des Beleihungswerts legt die Bank die Beleihungsgrenze fest und entscheidet, wie hoch das Darlehen maximal sein darf. Für den Kreditnehmer bedeutet ein hoher Beleihungswert bessere Konditionen, da die Sicherheit für die Bank größer ist.
Bestellerprinzip
Das Bestellerprinzip regelt, wer bei der Vermietung einer Wohnung die Maklerprovision zahlen muss. Seit Juni 2015 gilt in Deutschland: Wer den Makler bestellt, der bezahlt. In der Praxis bedeutet das bei Mietwohnungen meist, dass der Vermieter die Maklergebühr trägt, da er den Makler beauftragt hat, einen Mieter zu finden. Für Mieter fällt damit in der Regel keine Provision mehr an, es sei denn, der Mieter hat den Makler explizit selbst eingeschaltet – in diesem Fall ist er der „Besteller“ und zahlt die Gebühr. Das Bestellerprinzip soll Wohnungssuchende finanziell entlasten und hat die bisher übliche Praxis umgekehrt, in der oft Mieter die Provision zahlen mussten, obwohl der Vermieter den Makler beauftragt hatte.
Betriebskosten
Betriebskosten sind die laufenden Kosten, die bei der Bewirtschaftung einer Immobilie anfallen. Dazu zählen zum Beispiel Ausgaben für Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Hausreinigung, Grundsteuer, Versicherungen und Beleuchtung des Gemeinschaftseigentums. Wenn eine Immobilie vermietet ist, können viele dieser Kosten gemäß Betriebskostenverordnung auf den Mieter umgelegt werden (über die Nebenkostenabrechnung). Betriebskosten fallen regelmäßig an und sind vom Eigentümer zu tragen, solange er sie nicht per Mietvertrag dem Mieter auferlegt. Im Mietvertrag wird in der Regel vereinbart, welche Betriebskosten der Mieter als Nebenkosten zu zahlen hat. Am Jahresende erfolgt dann eine Betriebskostenabrechnung, in der Vorauszahlungen mit den tatsächlichen Kosten verrechnet werden.
Bodenwert
Der Bodenwert ist der Wert eines Grundstücks im unbebauten Zustand. Er ergibt sich aus dem Bodenrichtwert multipliziert mit der Grundstücksfläche, wobei besondere Gegebenheiten des Grundstücks noch berücksichtigt werden können. Einfach gesagt: Was wäre das Grundstück allein (ohne Gebäude) wert? Der Bodenwert fließt in Immobilienbewertungen ein, indem man ihn vom Gesamtwert abtrennt, um den Wert des Gebäudes separat zu betrachten. Gerade bei älteren Gebäuden ist der Bodenwert manchmal höher als der Zeitwert des Hauses. In Gutachten wird der Bodenwert oft anhand der aktuellen Bodenrichtwerte und einer individuellen Anpassung ermittelt, sofern das Grundstück in Lage oder Beschaffenheit vom Durchschnitt abweicht.
Courtage
Courtage ist ein anderes Wort für Maklerprovision – also das Honorar für den Immobilienmakler. Die Courtage wird fällig, wenn der Makler erfolgreich einen Kauf- oder Mietvertrag vermittelt hat. Ihre Höhe richtet sich in der Regel nach dem Wert der Immobilie bzw. der Kaltmiete. Bei Kaufimmobilien sind in Deutschland je nach Bundesland meist insgesamt rund 3–7% des Kaufpreises als Courtage üblich, oft hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt (seit Ende 2020 gesetzlich geregelt bei Wohnimmobilienverkäufen). Bei Mietwohnungen gilt das Bestellerprinzip, sodass der Vermieter meist die Courtage übernimmt (siehe oben). Die Courtagevereinbarung muss im Maklervertrag festgehalten sein; ohne Vereinbarung gibt es keinen automatischen Provisionsanspruch.
Denkmalschutz
Denkmalschutz bedeutet, dass ein Gebäude oder ein Objekt wegen seines historischen, künstlerischen oder städtebaulichen Werts unter gesetzlichem Schutz steht. Steht eine Immobilie unter Denkmalschutz, darf sie nur mit besonderer Genehmigung verändert werden. Eigentümer sind verpflichtet, die Originalsubstanz zu erhalten und ggf. Auflagen der Denkmalbehörde umzusetzen. Oft sind Umbauten nur eingeschränkt möglich und bestimmte Materialien oder Techniken vorgeschrieben, um das Erscheinungsbild zu bewahren. Der Denkmalschutz soll kulturelles Erbe erhalten, bringt aber für Eigentümer auch Vorteile: So gibt es Steuervorteile für die Sanierung denkmalgeschützter Immobilien (Abschreibungsmöglichkeiten für Sanierungskosten). Der Denkmalschutzstatus kann den Wert einer Immobilie sowohl erhöhen (durch ihren Prestigecharakter) als auch mindern (durch erhöhte Unterhaltskosten und Restriktionen).
Effektivzins
Der Effektivzins (effektiver Jahreszins) gibt die gesamten Kreditkosten pro Jahr in Prozent an. Anders als der reine Nominalzins umfasst der Effektivzins auch alle zusätzlichen Kosten und Gebühren des Darlehens (z.B. Bearbeitungsgebühren, Auszahlungskurs, Zinseszinsen bei unterjähriger Zahlung). Dadurch ermöglicht er einen fairen Vergleich verschiedener Kreditangebote. Bei Immobilienfinanzierungen muss die Bank den effektiven Jahreszins ausweisen, damit Kreditnehmer wissen, welche Gesamtkosten auf sie zukommen. Ein Beispiel: Ein Darlehen mit 3% Nominalzins und einigen Nebengebühren könnte einen Effektivzins von 3,1% bis 3,2% haben. Verbraucher sollten immer auf den Effektivzins achten, da nur dieser die wahre Zinsbelastung pro Jahr widerspiegelt.
Eigentum
Eigentum bezeichnet das rechtliche Herrschaftsrecht an einer Sache, hier also z.B. an einem Grundstück oder einer Wohnung. Der Eigentümer kann grundsätzlich nach Belieben mit der Sache verfahren – sie nutzen, verändern, verkaufen oder belasten – , soweit nicht Gesetze oder Rechte Dritter entgegenstehen. Im Immobilienbereich ist der Eigentümer einer Immobilie nicht immer identisch mit dem Bewohner oder Besitzer: Zum Beispiel bei einer vermieteten Wohnung ist der Vermieter Eigentümer, der Mieter jedoch der Besitzer (Nutzer) der Räume. Eigentum an Grundstücken und Immobilien wird durch Eintragung im Grundbuch dokumentiert. Mit dem Eigentum gehen auch Pflichten einher, etwa die Verkehrssicherungspflicht (dafür zu sorgen, dass von der Immobilie keine Gefahren für Dritte ausgehen) und die Tragung der Lasten (z.B. Grundsteuer). Eigentum genießt in Deutschland Grundrechtsschutz (Art. 14 GG: „Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen. “), was u.a. bedeutet, dass Enteignungen nur gegen Entschädigung zulässig sind.
Einheitswert
Der Einheitswert ist ein von den Finanzbehörden festgelegter Wert einer Immobilie, der vor allem zur Berechnung der Grundsteuer herangezogen wurde. Dieser Wert sollte ursprünglich eine einheitliche Bewertungsgrundlage darstellen und blieb über viele Jahre konstant. In Deutschland waren die Einheitswerte jedoch stark veraltet (Basis teils 1964 in West, 1935 in Ost), weshalb das Bundesverfassungsgericht die Grundsteuerregelung gekippt hat. Ab 2025 wird der Einheitswert durch neue Bewertungsmaßstäbe ersetzt (Grundsteuer-Reform), die aktuelle Grundstücks- und Gebäudewerte berücksichtigen. Historisch flossen Faktoren wie Grundstücksart, Größe, Bodenrichtwert und Baujahr in den Einheitswert ein. Obwohl dieser Begriff an Bedeutung verliert, taucht er noch in älteren Bescheiden und im Sprachgebrauch auf, wenn über die frühere Berechnung der Grundsteuer gesprochen wird.
Energieausweispflicht
Die Energieausweispflicht schreibt vor, dass Verkäufer oder Neuvermieter einer Immobilie einen gültigen Energieausweis vorlegen müssen. Dieser Ausweis dokumentiert den Energiebedarf oder -verbrauch des Gebäudes (ähnlich einem „Energie-Label“ für Häuser). In Deutschland ist die Pflicht seit 2009 gesetzlich verankert und wird in der Energieeinsparverordnung (EnEV) bzw. im Gebäudeenergiegesetz geregelt. Spätestens bei Besichtigung muss Interessenten der Energieausweis gezeigt werden, damit diese die energetische Qualität des Gebäudes einschätzen können. Der Ausweis enthält Kennwerte wie den Jahresenergiebedarf in kWh/m² und die Energieeffizienzklasse (A+ bis H). Es gibt zwei Arten: Verbrauchsausweis (auf Basis gemessener Verbrauchsdaten) und Bedarfsausweis (auf Basis einer technischen Analyse des Gebäudes). Ohne gültigen Energieausweis drohen dem Verkäufer/Vermieter Bußgelder. Ausgenommen sind nur wenige Objekte, etwa denkmalgeschützte Gebäude.
Erbbaurecht (Erbpacht)
Das Erbbaurecht – umgangssprachlich oft Erbpacht genannt – ist das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten oder zu nutzen, ohne Eigentümer des Grundstücks zu sein. Erbbaurechte werden meist für sehr lange Laufzeiten (z.B. 60–99 Jahre) vereinbart und im Grundbuch im Erbbaugrundbuch eingetragen. Der Erbbaurechtsnehmer zahlt dem Grundstückseigentümer regelmäßig den Erbbauzins (siehe oben) und darf im Gegenzug das Grundstück bebauen und nutzen. Haus- und Grundeigentümer sind hier zwei verschiedene Parteien. Der Vorteil für den Erbbaurechtsnehmer: Er muss das teure Grundstück nicht kaufen, sondern zahlt jährlich einen Zins, was oft kleinere Anfangsinvestitionen erfordert. Nachteil ist, dass nach Ablauf der Zeit das Grundstück (mit den Gebäuden) an den Eigentümer zurückfällt, oder dass man das Erbbaurecht neu verhandeln muss. Das Erbbaurecht wird häufig von Kirchen, Stiftungen oder Kommunen vergeben, um Wohnen auf ihrem Land zu ermöglichen, ohne das Eigentum daran aufzugeben. Vertraglich wird oft ein lebenslanges oder sehr langfristiges Wohn- bzw. Nutzungsrecht gesichert (Leibrente: Die eigene Immobilie als Altersvorsorge).
Erbbauzins
Der Erbbauzins ist die regelmäßige Zahlung, die ein Erbbaurechtsnehmer an den Grundstückseigentümer für die Nutzung des Grundstücks leistet. Wenn jemand ein Haus auf einem fremden Grundstück baut (Erbbaurecht), gehört das Grundstück weiterhin dem ursprünglichen Eigentümer (z.B. der Kirche oder Kommune) – als Entschädigung zahlt der Erbbaurechtsnehmer den Erbbauzins. Dieser Zins ist meist als jährlicher Prozentsatz vom Grundstückswert festgelegt (typisch sind 3% bis 5% des Bodenwerts pro Jahr). Er bleibt für die vereinbarte Erbpacht-Laufzeit (oft 99 Jahre) konstant oder wird in bestimmten Abständen angepasst. Der Erbbauzins stellt somit eine Art „Pacht“ fürs Grundstück dar. Für den Erbbaurechtsnehmer bedeutet er laufende Kosten, dafür muss er das Grundstück nicht kaufen. Für den Grundstückseigentümer sind es planbare Einnahmen über die gesamte Vertragsdauer.
Erbengemeinschaft
Eine Erbengemeinschaft entsteht, wenn ein Verstorbener von mehreren Erben gemeinsam beerbt wird. In diesem Fall gehört der gesamte Nachlass allen Erben gemeinschaftlich (sogenanntes Gesamthandseigentum). Keine einzelne Person kann allein über einen Nachlassgegenstand – etwa eine geerbte Immobilie – verfügen. Entscheidungen, z.B. ob eine Immobilie verkauft oder vermietet wird, müssen von allen Miterben zusammen getroffen werden. Eine Erbengemeinschaft ist grundsätzlich auf Auseinandersetzung gerichtet: Das bedeutet, die Erben sollen sich einigen, wie der Nachlass aufgeteilt wird (z.B. durch Verkauf der Immobilie und Verteilung des Erlöses oder Zuteilung an einen Erben gegen Ausgleichszahlung). Bis zur Auflösung der Erbengemeinschaft können Konflikte auftreten, insbesondere wenn Erben unterschiedliche Vorstellungen zur Nutzung oder Verwertung einer geerbten Immobilie haben. Gesetzlich ist keine Pflicht zur unverzüglichen Auflösung vorgesehen – eine Erbengemeinschaft kann theoretisch lange bestehen, praktisch wird aber meist eine Lösung (Verkauf, Teilung, Versteigerung) gesucht.
Erbschaft
Eine Erbschaft umfasst das gesamte Vermögen (Aktiva und Passiva) einer Person zum Zeitpunkt ihres Todes. Wer als Erbe eingesetzt ist (per Gesetz oder Testament), tritt in alle Rechte und Pflichten des Verstorbenen ein. Bei Immobilien bedeutet das: Das Eigentum am Haus oder an der Wohnung geht im Erbfall automatisch auf die Erben über. Mehrere Erben bilden eine Erbengemeinschaft (siehe oben). Ein Erbe kann eine Erbschaft innerhalb von 6 Wochen ausschlagen, wenn er z.B. Schulden nicht übernehmen will. Nimmt er das Erbe an, sollte die Immobilie im Grundbuch auf den Erben umgeschrieben werden (dies geschieht oft im Zusammenhang mit der Erbschaftsteueranzeige). Zudem stellt sich die Frage der Erbschaftsteuer (siehe nächster Punkt). Bei Immobilien kann es sinnvoll sein, einen Erbschein zu beantragen, um sich gegenüber dem Grundbuchamt oder Dritten als berechtigter Erbe auszuweisen. Insgesamt ist die Erbschaft ein häufiges Szenario, in dem Immobilien ihren Besitzer wechseln – der Nachlass regelt dann, wer neuer Eigentümer wird.
Erbschaftsteuer
Die Erbschaftsteuer ist eine Steuer auf den Vermögensanfall, den ein Erbe durch den Todesfall erhält. Übersteigt der Wert des geerbten Vermögens den persönlichen Freibetrag des Erben, fällt Erbschaftsteuer auf den überschießenden Betrag an. Bei Immobilien wird für die Berechnung der Verkehrswert der Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls herangezogen. Je nach Verwandtschaftsverhältnis zum Verstorbenen gelten unterschiedliche Freibeträge (z.B. Kinder 400.000 €, Ehegatten 500.000 €) und Steuerklassen mit Steuersätzen von 7% bis 30%. Selbstgenutztes Wohneigentum kann unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei vererbt werden (z.B. das Familienheim an Ehepartner). Wichtig ist die Bewertung der geerbten Immobilie: Hierzu gibt es gesetzliche Bewertungsverfahren, um einen möglichst realistischen Wert festzulegen. Die Erbschaftsteuer muss vom Erben an das Finanzamt abgeführt werden, sofern der steuerpflichtige Erwerb über dem Freibetrag liegt.
Exposé
Ein Exposé ist eine schriftliche Präsentation einer Immobilie, die zum Verkauf oder zur Vermietung angeboten wird. Es enthält alle wichtigen Informationen zum Objekt: Beschreibung der Lage und Ausstattung, Grundrisse, Fotos, den Preis bzw. Mietzins und die Kontaktdaten des Anbieters. Das Exposé dient als „Visitenkarte“ der Immobilie – Interessenten erhalten dadurch einen ersten Eindruck. Ein gutes Exposé soll ansprechend gestaltet und zugleich ehrlich sein, um ernsthafte Nachfrage zu wecken. Oft wird es vom Makler oder Verkäufer erstellt und online oder in Papierform verbreitet. Rechtlich sind die Angaben im Exposé grundsätzlich unverbindlich; wichtige Zusicherungen sollten später im Vertrag festgehalten werden. Dennoch muss der Anbieter wahrheitsgemäße Angaben machen, da falsche Angaben (z.B. verschwiegene Mängel) zu Haftungsansprüchen führen können.
Finanzierung
Finanzierung im Immobilienkontext umfasst alle Schritte, um die nötigen Gelder für den Immobilienkauf oder -bau bereitzustellen. Typischerweise bedeutet das die Kombination aus Eigenkapital und Fremdkapital (Bankdarlehen). Der Prozess beginnt mit der Planung: Wie viel Immobilie kann ich mir leisten? Dann folgt die Beantragung eines Darlehens bei der Bank, welche die Kreditwürdigkeit (Bonität) des Käufers prüft. Bei Zusage wird das Darlehen bereitgestellt und zum Kaufpreis fällig (meist zahlt die Bank direkt an den Verkäufer bzw. Notar). Anschließend beginnt die Rückzahlung (Tilgung) des Darlehens über die vereinbarte Laufzeit. Eine solide Finanzierung berücksichtigt auch Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, evtl. Makler) und einen Puffer für Reparaturen. Die monatliche Rate sollte zum Einkommen passen, sodass neben Zins und Tilgung auch genug für Lebenshaltung bleibt. Je höher der Eigenkapitalanteil und je kürzer die Finanzierungslaufzeit, desto günstiger meist die Konditionen.
Flurkarte
Die Flurkarte (auch Liegenschaftskarte genannt) ist eine amtliche, maßstabsgetreue Karte, die alle Flurstücke und Grundstücke eines Gebiets abbildet. Jede Parzelle (Flurstück) ist darin mit ihrer Nummer, Lage und ihren Grenzen eingezeichnet. Die Flurkarte wird vom Katasteramt geführt und ist zusammen mit dem Grundbuch ein wichtiges Dokument im Grundstücksverkehr. Bei einem Immobilienverkauf wird die Flurkarte häufig vom Notar angefordert, um das Grundstück exakt zu bezeichnen. Sie zeigt auch Gebäudeumrisse und oftmals die straßenseitige Adresse. Die Flurkarte beweist offiziell die Existenz und Lage eines Grundstücks. Veränderungen (z.B. Teilungen von Grundstücken) werden im Kataster nachgetragen. Kurz gesagt: Die Flurkarte ist die grafische Darstellung des Liegenschaftskatasters und ergänzt das Grundbuch (welches textliche Informationen wie Eigentümer und Rechte enthält).
Flurstück
Ein Flurstück ist die kleinste buchmäßig erfasste Einheit im Liegenschaftskataster – praktisch also ein einzelnes Grundstück im vermessungstechnischen Sinn. Jedes Flurstück hat eine eindeutige Nummer innerhalb einer Gemarkung und Flur. Ein Grundstück im rechtlichen Sinne kann auch aus mehreren Flurstücken bestehen. Die Begriffe Grundstück und Flurstück werden umgangssprachlich oft synonym verwendet, doch formal ist das Flurstück die Katastereinheit. Im Grundbuch ist im Bestandsverzeichnis angegeben, welche Flurstücke zu einem Grundstückseigentum gehören. Flurstücke sind durch Grenzsteine oder -markierungen in der Örtlichkeit gekennzeichnet und in der Flurkarte eingetragen. Änderungen – etwa Teilungen oder Verschmelzungen von Flurstücken – werden vom Vermessungsamt durchgeführt. Wenn z.B. jemand ein Teilstück eines Grundstücks verkauft, wird im Kataster ein neues Flurstück gebildet.
Gemarkung
Die Gemarkung ist ein Gebiet, das aus einer größeren Anzahl von Flurstücken besteht und meist mit der Fläche einer Gemeinde oder eines Ortsteils übereinstimmt. Jede Gemarkung trägt einen eindeutigen Namen (oft den des Ortes) und ist unterteilt in einzelne Fluren, die wiederum die Flurstücke enthalten. In Grundbuchangaben und Katasterauszügen wird zur Lagebestimmung eines Grundstücks immer die Gemarkung mit angegeben (z.B. Gemarkung Musterstadt, Flur 3, Flurstück 125). Die Gemarkungsgrenzen wurden historisch festgelegt und ändern sich selten. Praktisch bedeutet die Gemarkung: Sie ordnet Flurstücke einem bestimmten Verwaltungsgebiet zu und erleichtert so die Orientierung im Liegenschaftskataster. Bei einer Kommunalreform können Gemarkungen angepasst werden, wenn Gebiete neu zugeordnet werden, aber oft behalten ehemalige Gemeinden ihre Gemarkungsnamen bei.
Gemeinschaftsordnung
Die Gemeinschaftsordnung ist eine Art „Satzung“ der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Darin werden die Rechte und Pflichten aller Wohnungseigentümer untereinander geregelt. Typische Inhalte sind Regelungen zur Stimmrechtsverteilung, zur Kostenumlage, zur Nutzung des Gemeinschaftseigentums und zum Verhalten in der Gemeinschaft. Die Gemeinschaftsordnung wird meist bereits vom Bauträger beim Aufteilen des Hauses in Eigentumswohnungen entworfen und zusammen mit der Teilungserklärung im Grundbuch eingetragen. Sie ist somit verbindlich für alle aktuellen und künftigen Eigentümer, ähnlich einer Hausordnung mit rechtlicher Wirkung. Änderungen der Gemeinschaftsordnung bedürfen oft der Zustimmung aller Eigentümer (oder qualifizierter Mehrheiten, je nach Regelung). Eine klare Gemeinschaftsordnung kann viele Konflikte vorbeugen, indem sie z.B. regelt, ob und wie ein Garten genutzt werden darf,
Geschossflächenzahl (GFZ)
Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt an, wie viel Geschossfläche pro Quadratmeter Grundstücksfläche maximal gebaut werden darf. Beispiel: Bei GFZ 1,0 darf auf einem 500 m² Grundstück insgesamt 500 m² Geschossfläche errichtet werden. Geschossfläche umfasst die Summe der Grundflächen aller Vollgeschosse eines Gebäudes. Die GFZ ist im Bebauungsplan oder – falls kein Bebauungsplan existiert – in der BauNVO (Baunutzungsverordnung) festgelegt und begrenzt somit die dichte bauliche Nutzung eines Grundstücks. Oft geht die GFZ Hand in Hand mit der Grundflächenzahl (GRZ), die die überbaubare Fläche am Boden regelt. Durch GFZ und GRZ wird beispielsweise verhindert, dass ein Grundstück vollkommen überbaut und zu einem „Geschossklotz“ gestapelt wird. Einfache Wohngebiete haben oft GFZ 0,5 bis 1,2; Innenstadtbereiche können GFZ 3,0 oder mehr aufweisen. Überschreitungen der GFZ sind nur in seltenen Ausnahmefällen oder über Befreiungen zulässig.
Grundbuch
Das Grundbuch ist ein amtliches Verzeichnis, in dem für jedes Grundstück die Eigentumsverhältnisse sowie alle damit verbundenen Rechte und Lasten eingetragen sind (Das Grundbuch – Aufbau und Inhalt – Immobilienmakler München). Es wird vom Grundbuchamt (Amtsgericht) geführt und besteht aus dem Bestandsverzeichnis (mit Grundstücksdaten) und drei Abteilungen (Eigentümer, Grundpfandrechte, sonstige Rechte/Lasten). Nur wer als Eigentümer im Grundbuch steht, wird rechtlich als Eigentümer anerkannt. Im Grundbuch sind z.B. Hypotheken, Grundschulden, Wegerechte, Wohnrechte oder auch Vermerke (wie Auflassungsvormerkungen) verzeichnet. Die Einsicht ins Grundbuch ist nur Personen mit berechtigtem Interesse gestattet (Eigentümer selbst, Beteiligte wie Banken oder Kaufinteressenten mit Nachweis) (Das Grundbuch – Aufbau und Inhalt – Immobilienmakler München). Änderungen – z.B. ein Eigentumswechsel nach Verkauf – werden nur wirksam, wenn sie notariell beurkundet und im Grundbuch vollzogen werden. Das Grundbuch schafft also Klarheit über wer was an einem Grundstück hat und garantiert öffentliches Vertrauen in die Rechtsverhältnisse (Publizitätswirkung). Zudem kann man aus den historischen Einträgen im Grundbuch (Grundakten) oft die Geschichte eines Grundstücks nachvollziehen.
Grundbucheintrag
Der Grundbucheintrag ist die konkrete Eintragung oder Veränderung im Grundbuch bezüglich eines Grundstücks. Einträge erfolgen zum Beispiel, wenn ein Eigentümerwechsel stattfindet, eine Grundschuld bestellt wird oder ein Wegerecht eingetragen werden soll. Jeder Grundbucheintrag muss von einem Notar beantragt und durch das Grundbuchamt vollzogen werden. Ohne Eintrag entfaltet ein Rechtsgeschäft an einer Immobilie keine dingliche Wirkung – erst der Eintrag macht z.B. einen Käufer zum Eigentümer. Grundbucheinträge sind amtlich und streng formal: Sie enthalten Datum, Urkundenrollen-Nummer des Notars und den Inhalt (etwa „Eigentumsumschreibung auf [Name] aufgrund Kaufvertrag vom … “). Fehler im Eintrag können nur durch Berichtigung behoben werden. Die Auflassungsvormerkung ist ein vorgemerkter Grundbucheintrag, der den Käufer in der Übergangszeit schützt, bis er als Eigentümer eingetragen wird. Jeder Eintrag – sei es Eigentum, Grundpfandrecht oder Dienstbarkeit – steht in der entsprechenden Abteilung des Grundbuchs. Grundbucheinträge sind öffentlich-rechtlich verbindlich und genießen öffentlichen Glauben: Man darf auf ihre Richtigkeit vertrauen.
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie an und ist von Käuferseite an das Finanzamt zu zahlen. Je nach Bundesland beträgt sie derzeit zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises. Bemessungsgrundlage ist der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis (ohne bewegliche Inventarteile, die separat ausgewiesen werden können). Nach der Beurkundung meldet der Notar den Verkauf dem Finanzamt, das dann den Grunderwerbsteuerbescheid erlässt. Wichtig: Erst wenn die Steuer vollständig bezahlt ist und das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung ausstellt, kann der Käufer als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Bestimmte Erwerbsvorgänge sind steuerfrei – etwa der Erwerb unter Ehegatten oder nahe Verwandte oder der Anteilserwerb unter 95% bei Kapitalgesellschaften. Die Grunderwerbsteuer ist oft die größte Nebenkostenposition beim Immobilienkauf und muss in der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden.
Grundflächenzahl (GRZ)
Die Grundfläche eines Gebäudes ist die Fläche, die es auf dem Grundstück einnimmt (Bauwerksfläche im Erdgeschoss). Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, wie viel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche maximal bebaut werden dürfen. Beispiel: GRZ 0,4 auf einem 1.000 m² Grundstück bedeutet, höchstens 400 m² des Grundstücks dürfen durch das Gebäude überdeckt sein. Durch die GRZ wird gesteuert, wie dicht ein Grundstück bebaut werden darf. Sie ist meist im Bebauungsplan festgesetzt oder – falls kein B-Plan vorliegt – gelten die allgemeinen Werte der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Neben Hauptgebäuden zählen auch Garagen und Stellplätze anteilig zur Ausnutzung der GRZ, allerdings können manche Nebenanlagen nach BauNVO außer Ansatz bleiben. Die Einhaltung der GRZ soll Freiflächen für Gärten, Spielplätze etc. sichern und Überversiegelung verhindern. Wird die GRZ überschritten, ist eine Befreiung der Baubehörde nötig, die aber nur in Ausnahmefällen erteilt wird.
Grundschuld
Die Grundschuld ist ein dingliches Sicherungsrecht an einem Grundstück, das meist zur Absicherung eines Kredits bestellt wird. Wenn jemand eine Immobilienfinanzierung aufnimmt, verlangt die Bank in der Regel eine Eintragung der Grundschuld im Grundbuch (Abteilung III). Die Grundschuld hat einen bestimmten Nennbetrag – z.B. 200.000 € – und berechtigt die Bank, im Falle der Nichtzahlung des Darlehens die Zwangsversteigerung des Grundstücks zu betreiben, um aus dem Erlös befriedigt zu werden. Im Gegensatz zur Hypothek ist die Grundschuld abstrakt, d.h. sie besteht unabhängig von einer konkreten Forderung. Daher ist sie flexibler einsetzbar: Nach Rückzahlung des Kredits kann die Grundschuld mittels Löschungsbewilligung gelöscht oder für einen neuen Kredit weitergenutzt werden. Üblich sind Buchgrundschulden (Eintragung ins Grundbuch) teils mit zusätzlicher Sicherheit durch eine Grundschuldurkunde (Briefgrundschuld). Die Grundschuld hat heute die Hypothek weitgehend abgelöst, da sie einfacher zu handhaben ist. Wichtig für Eigentümer: Nach Darlehenstilgung sollten sie eine Grundschuld nicht einfach bestehen lassen, sondern im Einvernehmen mit der Bank löschen oder sich zumindest eine vollstreckbare Verzichtserklärung der Bank geben lassen, um Missbrauch auszuschließen.
Grundsteuer
Die Grundsteuer ist eine kommunale Steuer, die jeder Eigentümer von Grundbesitz jährlich entrichten muss. Sie wird für Grundstücke und die darauf befindlichen Gebäude erhoben und fließt an die Stadt/Gemeinde. Die Höhe der Grundsteuer bemisst sich nach dem vom Finanzamt festgestellten Wert (bisher Einheitswert, künftig Grundstückswert nach Grundsteuerreform) multipliziert mit der Grundsteuermesszahl und dem Hebesatz der Gemeinde. Da die Hebesätze je nach Kommune stark variieren, kann die Grundsteuer für vergleichbare Häuser in verschiedenen Orten sehr unterschiedlich sein. Es gibt Grundsteuer A für landwirtschaftliche Betriebe und Grundsteuer B für sonstige Grundstücke (insb. Bauland und Gebäude). Bei vermieteten Immobilien können Vermieter die Grundsteuer über die Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Ab 2025 greift die Grundsteuerreform: Dann werden alle Grundstücke neu bewertet, was in manchen Regionen zu höheren (in anderen zu niedrigeren) Grundsteuerbescheiden führen wird. Die Grundsteuer ist – anders als Grunderwerbsteuer – laufend zu zahlen (vierteljährlich im Voraus).
Grundstück
Ein Grundstück ist eine räumlich abgegrenzte Bodenfläche, die im Grundbuch auf einem eigenen Blatt verzeichnet ist. Ein Grundstück kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen, die im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs aufgelistet sind. Jeder Grundbucheintrag bezieht sich auf ein konkretes Grundstück. Das Grundstück umfasst den Boden und den Raum darüber (in gewissen Grenzen) und darunter, sowie alle wesentlichen Bestandteile (z.B. fest verbundene Gebäude). Rechtlich stellt ein Grundstück ein Immobilie dar – unbewegliches Vermögen. Grundstücke können bebaut oder unbebaut sein. Bei Wohnanlagen, die in Eigentumswohnungen aufgeteilt sind, gibt es ein „Gesamtgrundstück“ , an dem jeder Wohnungseigentümer einen Miteigentumsanteil besitzt, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung. Grundstücksrechte und -pflichten (z.B. Wegerechte, Baulasten) beziehen sich immer auf das konkrete Grundstück und gelten auch für dessen künftige Eigentümer. Durch den Grundbucheintrag eines neuen Eigentümers wechselt das Grundstück den Besitzer.
Grundstücksgrenze
Die Grundstücksgrenze ist die Linie, die ein Grundstück von den benachbarten Grundstücken abgrenzt. In der Örtlichkeit sind Grundstücksgrenzen häufig durch Grenzsteine, Metallmarken oder Zäune erkennbar. Katasterämter vermessen und dokumentieren den exakten Grenzverlauf im Liegenschaftskataster. Für alles, was auf einem Grundstück passiert, trägt der Eigentümer Verantwortung – die Grundstücksgrenzen markieren also den Geltungsbereich seiner Rechte und Pflichten. Streitigkeiten um Grenzverläufe (z.B. ob ein Zaun richtig steht) sind nicht selten und können durch Grenzanzeige oder amtliche Grenzvermessung geklärt werden. Eine Überschreitung der Grundstücksgrenze durch Bauten (wie ein überstehendes Dach oder eine Garage) kann zu Nachbarrechten führen – etwa Duldungspflichten oder Beseitigungsansprüchen. Daher sollte man vor Bau von Mauern, Carports etc. genau die Grenze kennen. Im Zweifel ist ein Blick in den amtlichen Lageplan oder eine Abmarkung durch einen Vermesser ratsam.
Grundstückspreis
Der Grundstückspreis ist der Kaufpreis, der für ein bestimmtes Grundstück am Markt gezahlt wird. Er hängt von Größe, Lage, Zuschnitt, Bodenbeschaffenheit und vor allem dem Baurecht des Grundstücks ab. Zur Ermittlung eines angemessenen Grundstückspreises wird oft ein Gutachter oder Sachverständiger herangezogen, der sich am örtlichen Bodenrichtwert orientiert und Zu- oder Abschläge vornimmt. Faktoren wie eine begehrte Wohnlage, gute Infrastruktur oder eine schöne Aussicht können den Preis über den Richtwert steigen lassen. Andererseits mindern zum Beispiel Zuschnitt, Hanglage, Altlasten oder fehlendes Baurecht den Wert. Letztlich entscheidet Angebot und Nachfrage: In Ballungsgebieten mit knappem Bauland erreichen Grundstückspreise oft ein Vielfaches des Bodenrichtwerts, während in strukturschwächeren Regionen Grundstücke teils schwer verkäuflich sind. Öffentliche Gutachterausschüsse veröffentlichen Kaufpreissammlungen, aus denen sich Entwicklungen der Grundstückspreise ablesen lassen. Für Bauwillige ist es wichtig zu wissen, welcher Anteil des Budgets für das Grundstück und welcher für den Hausbau vorgesehen werden muss – in teuren Regionen fließt oft ein Großteil in den Grundstückskauf.
Grundstücksverkauf
Ein Grundstücksverkauf meint die Veräußerung des Eigentums an einem Grundstück von einer Partei (Verkäufer) an eine andere (Käufer). Dabei werden alle Eigentumsrechte an der Fläche, inklusive eventueller Gebäude, übertragen. Der Verkauf muss notariell beurkundet werden, damit er rechtswirksam ist. Üblich ist ein Ablauf: Nach Einigung über den Preis wird beim Notar ein Kaufvertrag geschlossen, der Kaufpreis wird gezahlt, und schließlich erfolgt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch auf den Käufer (Eigentumsübergang). Im Kaufvertrag werden wichtige Punkte geregelt, z.B. Objektbeschreibung, Lastenfreistellung (der Verkäufer sorgt dafür, dass Grundpfandrechte gelöscht werden), der Termin von „Nutzen und Lasten“ (Zeitpunkt, ab dem der Käufer alle Kosten und Erträge trägt) und Gewährleistungen oder Haftungsausschlüsse. Nach dem Vertrag veranlasst der Notar die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers im Grundbuch (baufi-nord.de – Notarieller Kaufvertrag-Definition-Bedeutung). Sobald die Voraussetzungen erfüllt sind (Kaufpreis bezahlt, Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorliegt), wird der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Damit ist der Grundstücksverkauf abgeschlossen. Zwischen Vertragsunterzeichnung und Grundbucheintrag vergehen meist einige Wochen.
Gutachten / Immobiliengutachten
Ein Immobiliengutachten ist ein schriftlicher Bericht, in dem ein Sachverständiger den Wert einer Immobilie ermittelt und begründet. Es gibt unterschiedliche Anlässe: zur Kaufpreisfindung, für Gerichtsstreitigkeiten, zur Vermögensaufstellung oder bei Erbschaften. Der Gutachter (oft öffentlich bestellt und vereidigt) untersucht Zustand, Lage, Größe, Ausstattung der Immobilie und wertbeeinflussende Rechte (z.B. Wegerechte). Er wendet anerkannte Bewertungsverfahren an – wie das Vergleichswertverfahren (Vergleich mit ähnlichen Verkäufen), Ertragswertverfahren (bei Vermietung: basierend auf Mieteinnahmen) oder Sachwertverfahren (Wiederherstellungskosten minus Abschreibung) – um den Verkehrswert zu bestimmen. Das Gutachten beschreibt Objekt und Markt, erläutert die Berechnungsschritte und nennt dann den Wert (Verkehrswert/Marktwert) zum Stichtag. Es ist umfangreich und detailliert, sodass Dritte die Herleitung nachvollziehen können. Ein gerichtsfestes Gutachten kann mehrere Dutzend Seiten umfassen. Für private Zwecke gibt es auch kürzere Wertexpertisen, doch ein vollumfängliches Gutachten schafft die größte Sicherheit und Akzeptanz, zum Beispiel gegenüber Behörden oder Gerichten.
Gutachter
Ein Gutachter im Immobilienbereich – oft gleichbedeutend mit Sachverständiger für Immobilienbewertung – ist eine Person mit besonderer Fachkunde, die den Wert von Grundstücken und Gebäuden objektiv bestimmen kann. Er verfügt über umfassende Kenntnisse des Immobilienmarkts, bautechnisches Wissen und rechtliche Grundlagen. Viele Gutachter sind von Industrie- und Handelskammern öffentlich bestellt oder nach ISO-Norm zertifiziert, was ihre Qualifikation sicherstellt. Neben Bewertungsfragen können Gutachter auch zu Bauschäden, Feuchtigkeit, Haustechnik oder anderen Spezialthemen Stellung nehmen, je nach Fachgebiet. Ihr Urteil wird oft herangezogen, wenn die Parteien (z.B. Käufer und Verkäufer, Erben, Gericht) selbst keinen Konsens über den Wert oder Zustand erzielen können. In Gerichtsverfahren (etwa bei Scheidungen oder Zwangsversteigerungen) ermittelt der Gutachter neutral den Wert, damit das Gericht darauf basierend entscheiden kann. Wichtig ist: Ein Gebrauchtimmobilien-Käufer kann auch einen Gutachter mit einer Kaufberatung beauftragen, um sicherzugehen, dass der verlangte Preis angemessen ist und keine verborgenen Mängel übersehen wurden. Die Kosten für einen Gutachter richten sich nach Aufwand oder Verkehrswert und sind vom Auftraggeber zu tragen.
Hausbewertung
Eine Hausbewertung ist die Ermittlung des aktuellen Marktwerts eines Hauses zu einem bestimmten Stichtag. Dabei werden zahlreiche Faktoren einbezogen: die Lage des Grundstücks, Größe und Zustand des Hauses, Baujahr, Ausstattung, Modernisierungen, aber auch Marktlage und Vergleichspreise ähnlicher Objekte. Oft führen Makler oder Gutachter solche Bewertungen durch – Makler meist als überschlägige Einschätzung für einen möglichen Verkaufspreis, Gutachter nach normierten Verfahren als Verkehrswertgutachten. Rechtlich gibt es anerkannte Bewertungsverfahren (Sachwert, Ertragswert, Vergleichswert), die je nach Art der Immobilie angewandt werden. Das Ergebnis einer Hausbewertung hilft Verkäufern, einen realistischen Angebotspreis festzulegen, und Käufern, ein Gefühl für den angemessenen Preis zu bekommen. Zu beachten ist, dass ein Wert gutachterlich begründet sein kann, der tatsächliche Verkaufspreis aber durch Angebot und Nachfrage bestimmt wird. Dennoch schafft eine fundierte Bewertung eine rationale Grundlage und vermeidet extreme Fehlvorstellungen (etwa viel zu hohe oder zu niedrige Preisansätze).
Hausgeld (Wohngeld im WEG)
Das Hausgeld ist der monatliche Betrag, den Wohnungseigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) an den Verwalter zahlen (Hausgeld (Wohnungseigentum) – Wikipedia). Es handelt sich um Vorschüsse auf die gemeinsam anfallenden Kosten des Gemeinschaftseigentums, basierend auf dem beschlossenen Wirtschaftsplan (Hausgeld (Wohnungseigentum) – Wikipedia). Aus dem Hausgeld werden alle laufenden Ausgaben der Wohnanlage bestritten: zum Beispiel Versicherungen, Hausstrom, Wasser/Abwasser, Müllabfuhr, Gartenpflege, Hausreinigung, Wartung von Aufzug oder Heizung, die Verwaltervergütung und die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage (Hausgeld (Wohnungseigentum) – Wikipedia). Die Verteilung erfolgt meist nach Miteigentumsanteilen oder einem anderen in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Schlüssel. Am Jahresende wird eine Jahresabrechnung erstellt, in der die tatsächlichen Kosten den gezahlten Vorschüssen gegenübergestellt werden; eventuelle Differenzen werden nachgefordert oder erstattet. Umgangssprachlich wird Hausgeld auch „Wohngeld“ genannt, was jedoch nicht mit dem staatlichen Mietzuschuss zu verwechseln ist (Hausgeld (Wohnungseigentum) – Wikipedia). Wichtig: Hausgeld ist vom Eigentümer zu zahlen, selbst wenn die Wohnung leer steht (Hausgeld (Wohnungseigentum) – Wikipedia). Bei vermieteten Wohnungen kann der Eigentümer viele Hausgeld-Bestandteile als umlagefähige Betriebskosten auf den Mieter übertragen, nicht jedoch Beiträge zur Instandhaltungsrücklage.
Hypothek
Die Hypothek ist – ähnlich der Grundschuld – ein Grundpfandrecht, das zur Sicherung eines Kredits an einer Immobilie dient. Historisch war die Hypothek an das Bestehen der zu sichernden Forderung gebunden (akzessorisch). Das heißt, die Hypothek bestand in Höhe der jeweiligen Restschuld und erlosch automatisch mit der vollständigen Rückzahlung des Kredits. Heutzutage werden statt Hypotheken in den meisten Fällen Grundschulden vereinbart, weil diese flexibler sind. Dennoch existieren Hypotheken noch, vor allem ältere Eintragungen im Grundbuch. Auch sie werden im Grundbuch Abt. III eingetragen. Aus einer Hypothek kann die Bank – genau wie bei der Grundschuld – die Zwangsversteigerung betreiben, falls der Kreditnehmer nicht zahlt. Bei Rückzahlung kann die Hypothek im Grundbuch gelöscht werden. Im Sprachgebrauch wird „Hypothek“ oft generell für Immobilienkredite verwendet („eine Hypothek aufnehmen“ meint eine Immobilienfinanzierung abschließen), selbst wenn rechtlich gesehen eine Grundschuld bestellt wird. Zusammengefasst: Die Hypothek dient der Kreditsicherung, ist aber an den Kredit gekoppelt; die Bank hat nur solange Rechte, wie noch Kreditforderungen bestehen. Moderne Verträge nutzen allerdings in 99% der Fälle die Grundschuld, weshalb Hypotheken seltener neu bestellt werden.
Immobilie
Immobilie bedeutet wörtlich „unbewegliche Sache“ und bezeichnet Grundstücke und die darauf befindlichen Gebäude. Es gibt verschiedene Arten von Immobilien: Wohnimmobilien (z.B. Einfamilienhaus, Eigentumswohnung), Gewerbeimmobilien (Bürogebäude, Ladenlokale, Fabrikhallen), Grundstücke (Bauland, Ackerland, Wald) und Spezialimmobilien (z.B. Hotels, Kliniken). Immobilien haben als physische Objekte einen festen Standort – im Gegensatz zu mobilen Sachen wie Autos. In der deutschen Rechtsordnung sind Immobilien wertvolle Vermögensgegenstände, deren Übertragung besonderer Form bedarf (notarielle Beurkundung). Aufgrund ihrer Langlebigkeit und Wertbeständigkeit werden Immobilien auch als Betongold bezeichnet. Wer eine Immobilie besitzt, hat Eigentumsrechte, die im Grundbuch eingetragen sind. Der Wert einer Immobilie wird maßgeblich von Lage, Lage, Lage bestimmt – diese berühmte Formel besagt, dass die Qualität der Lage oft wichtiger ist als die Immobilie selbst (Lage Lage Lage ). Immobilien können genutzt (selbst bewohnt, vermietet, bewirtschaftet) oder als Kapitalanlage gehalten werden. Ihre Unbeweglichkeit macht sie zugleich weniger liquide – ein Verkauf erfordert Zeit und Aufwand.
Real estate valuation
Immobilienbewertung ist der Prozess, den Marktwert einer Immobilie zu bestimmen. Fachleute wie Gutachter oder erfahrene Makler analysieren dabei Lage, Größe, Bauqualität, Zustand, Ausstattung der Immobilie sowie die aktuelle Marktsituation. Es gibt drei anerkannte Verfahren: das Vergleichswertverfahren (Vergleich mit kürzlich verkauften ähnlichen Objekten), das Ertragswertverfahren (für vermietete Objekte: Kapitalisierung der Mieterträge) und das Sachwertverfahren (für eigengenutzte Häuser: Wiederbeschaffungswert von Gebäude plus Bodenwert). Oft werden mehrere Verfahren kombiniert, um einen realistischen Wert einzukreisen. Eine Immobilienbewertung kann als formelles Gutachten erfolgen oder als kürzere Marktpreiseinschätzung. Sie ist wichtig bei Kauf/Verkauf (faire Preisfindung), Beleihung (Kreditwürdigkeit des Objekts), Erbschaftsangelegenheiten, Scheidungen oder auch Versicherungen (Ermittlung des Versicherungswerts). Das Ergebnis der Bewertung – meist der Verkehrswert – stellt den geschätzten Preis dar, der im normalen Geschäftsverkehr zum Bewertungsstichtag erzielt werden könnte. Aufgrund von Angebot/Nachfrage-Dynamik kann der tatsächliche Verkaufspreis später dennoch etwas abweichen. Aber ohne Bewertung besteht die Gefahr, dass Laien den Wert deutlich überschätzen oder unterschätzen.
Immobilienblase
Eine Immobilienblase bezeichnet eine Marktsituation, in der Immobilienpreise übermäßig und spekulativ steigen, weit abgekoppelt von den realen Werten oder Erträgen der Immobilien. Typischerweise investieren viele Anleger in Erwartung weiter steigender Preise, was die Preise noch mehr treibt – ein selbstverstärkender Effekt. Es kommt zu Überbewertungen, bis schließlich die Nachfrage einbricht oder andere wirtschaftliche Faktoren kippen. Dann „platzt“ die Blase: Immobilienpreise fallen stark in kurzer Zeit. Für Investoren, die am Höhepunkt gekauft haben, bedeutet dies Verluste, da die Wiederverkaufspreise deutlich niedriger sind. Ein bekanntes Beispiel war die US-Immobilienblase 2007, die zur Finanzkrise führte. In Deutschland wird immer wieder diskutiert, ob es in bestimmten Städten eine Immobilienblase gibt, da Preise rasant gestiegen sind. Ob eine Blase vorliegt, erkennt man oft erst im Nachhinein, wenn die Preise bereits fallen. Eine geplatze Immobilienblase kann schwerwiegende Folgen für die Volkswirtschaft haben, da Immobilien eng mit dem Bankensektor (Kredite) verknüpft sind. Daher wird aufmerksam beobachtet, ob Kreditvergaben und Preissteigerungen noch im Einklang mit Einkommen und Mieten stehen, oder ob ein spekulatives Überhitzen droht.
Immobilien-Leasing
Immobilien-Leasing ist eine Finanzierungsform, bei der eine Immobilie vom Eigentümer (Leasing-Geber) an einen Nutzer (Leasing-Nehmer) vermietet/verleast wird, mit Optionen am Ende der Laufzeit. Der Leasing-Nehmer erhält das Recht, die Immobilie über einen festgelegten Zeitraum zu nutzen, und zahlt dafür regelmäßige Leasingraten. Anders als bei Miete sind Leasingverträge oft langfristig und wirtschaftlich vergleichbar mit Kreditfinanzierungen. Häufig werden gewerbliche Immobilien (Bürogebäude, Produktionshallen) geleast, z.B. um Bilanzvorteile zu nutzen (die Immobilie erscheint nicht als Vermögenswert des Leasing-Nehmers) oder Liquidität zu schonen. Am Ende der Leasingdauer kann je nach Vertragsgestaltung die Immobilie vom Leasing-Nehmer gekauft werden (Kaufoption) oder sie fällt an den Leasing-Geber zurück. Vorteile: Der Leasing-Nehmer muss kein Eigenkapital binden und hat feste Planungsraten, der Leasing-Geber (oft eine Leasinggesellschaft oder Bank) behält das Eigentum als Sicherheit. Immobilienleasing ist relativ komplex und kommt v.a. für Unternehmen infrage – für Privatpersonen beim Wohnhauskauf spielt es kaum eine Rolle, dort sind klassische Kredite üblich.
Indexmiete
Die Indexmiete ist eine Mietvereinbarung, bei der die Miethöhe an einen Preisindex – in der Regel den Verbraucherpreisindex – gekoppelt ist. Das bedeutet, die Miete steigt oder sinkt entsprechend der Inflation. In der Praxis wird meist vereinbart, dass die Miete sich um denselben Prozentsatz verändert wie der Preisindex (häufig jährliche Anpassung). Bei steigenden Lebenshaltungskosten erhöht sich also die Miete automatisch, bei sinkenden Preisen könnte sie auch sinken (wobei Deflation selten und meist gering ist). Voraussetzung für eine Indexmiete ist laut § 557b BGB, dass eine klare Vereinbarung im Mietvertrag steht und die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleibt. Während einer Indexmiete sind sonstige Mieterhöhungen – etwa bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete – ausgeschlossen, außer nach Modernisierung. Für Vermieter bietet die Indexmiete Schutz vor Inflation, Mieter haben den Vorteil, dass es nur diese vorhersehbaren Anpassungen gibt und keine sonstigen Erhöhungen. Allerdings können starke Preissteigerungen zu deutlichen Mietsteigerungen führen, was dann die Haushaltsplanung der Mieter belasten kann.
Instandhaltungsrücklage
Die Instandhaltungsrücklage (auch Erhaltungsrücklage) ist ein gemeinschaftlicher Spartopf der Wohnungseigentümer, der für zukünftige Reparaturen und Instandhaltungen am Gemeinschaftseigentum vorgesehen ist (Instandhaltungsrücklage – Wikipedia) (Instandhaltungsrücklage – Wikipedia). Wohnungseigentümer zahlen monatlich einen Teil des Hausgeldes in diese Rücklage ein. Dadurch sollen größere Ausgaben – etwa für ein neues Dach, Fassadendämmung, Austausch der Zentralheizung oder Fahrstuhlreparaturen – finanziert werden, ohne dass dann eine hohe Sonderzahlung fällig wird. Die Höhe der Rücklage wird im Wirtschaftsplan festgelegt und sollte angemessen sein, um den langfristigen Erhalt des Gebäudes zu sichern (Instandhaltungsrücklage – Wikipedia). Wichtig: Die Instandhaltungsrücklage gehört der Gemeinschaft und wird getrennt vom laufenden Konto angesammelt. Bei Eigentümerwechsel geht das Guthaben auf den neuen Eigentümer über (oft wird es im Kaufpreis berücksichtigt). Nicht abgedeckt von der Rücklage sind Instandhaltungen innerhalb der Wohnungen (Sondereigentum) – dafür muss jeder Eigentümer selbst vorsorgen (Instandhaltungsrücklage – Wikipedia). Seit der WEG-Reform 2020 spricht das Gesetz übrigens von Erhaltungsrücklage, meint aber dasselbe. Eine angemessene Instandhaltungsrücklage ist ein Qualitätsmerkmal einer WEG, denn sie zeigt, dass die Eigentümer vorsorgen und das Gebäude in Schuss halten wollen.
Kaltmiete
Die Kaltmiete (Grundmiete) ist der reine Mietbetrag für die Wohnung oder das Haus ohne Nebenkosten. Sie wird im Mietvertrag als monatlicher Betrag festgelegt und enthält keine Betriebskosten wie Heizkosten, Wasser, Müllabfuhr oder Hausreinigung. Die Kaltmiete zahlt der Mieter an den Vermieter für die Überlassung des Wohnraums an sich. Zusätzlich zur Kaltmiete werden in der Regel monatliche Vorauszahlungen für Nebenkosten vereinbart (Warmwasser, Heizung, Allgemeinstrom etc.), die zusammen mit der Kaltmiete die Warmmiete ergeben. Beispiel: 700 € Kaltmiete + 200 € Nebenkostenvorauszahlung = 900 € Warmmiete. Die Nebenkosten werden einmal jährlich in der Betriebskostenabrechnung genau aufgeschlüsselt und mit den Vorauszahlungen verrechnet. Für den Vergleich von Mietwohnungen wird oft die Kaltmiete pro Quadratmeter herangezogen, da Nebenkosten je nach individuellem Verbrauch variieren können. Vermieter orientieren sich bei der Festlegung der Kaltmiete an der ortsüblichen Vergleichsmiete, die z.B. im Mietspiegel ausgewiesen ist.
Käuferbonität
Die Käuferbonität beschreibt die finanzielle Zuverlässigkeit und Zahlungsfähigkeit eines potenziellen Immobilienkäufers. Immobilienverkäufer oder Makler prüfen die Bonität eines Interessenten, bevor sie einen Verkauf ernsthaft in Betracht ziehen – z.B. durch eine Finanzierungsbestätigung der Bank. Für den Käufer bedeutet Bonität, dass er genügend Eigenkapital mitbringt und ein sicheres, ausreichendes Einkommen hat, um den Kredit zu bedienen. Bei Vermietungen wird analog die Bonität des Mietinteressenten geprüft (z.B. Einkommensnachweise, SCHUFA-Auskunft), um sicherzustellen, dass die Miete regelmäßig gezahlt werden kann. Eine gute Bonität minimiert das Risiko von Zahlungsausfällen. Bonitätsprüfung kann dabei Einsicht in die SCHUFA-Auskunft, eine Selbstauskunft oder das Vorlegen eines Finanzierungsvorbescheids umfassen. Aus Sicht des Verkäufers ist ein Käufer mit gesicherter Finanzierung und solider Bonität ein bevorzugter Vertragspartner, weil die Wahrscheinlichkeit hoch ist, dass der Kauf reibungslos über die Bühne geht. Umgekehrt sollten Käufer rechtzeitig ihre Bonitätsunterlagen bereit haben, um bei Interesse an einer Immobilie handlungsschnell zu sein.
Kaufnebenkosten
Kaufnebenkosten sind die zusätzlichen Kosten, die beim Immobilienkauf neben dem reinen Kaufpreis anfallen. Dazu zählen insbesondere die Grunderwerbsteuer, die Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls die Maklerprovision. In Summe machen diese Nebenkosten in Deutschland etwa 10–15% des Kaufpreises aus, je nach Bundesland (wegen unterschiedlicher Grunderwerbsteuer) und Maklercourtage. Beispiel: Bei einer Wohnung für 300.000 € können rund 30.000–45.000 € Nebenkosten hinzukommen. Diese müssen meist aus Eigenkapital getragen werden, da Banken die Nebenkosten üblicherweise nicht finanzieren. Käufer sollten diese Posten fest einplanen: Notarkosten und Grundbuchgebühren liegen zusammen bei ca. 1,5–2% des Kaufpreises, Grunderwerbsteuer z.B. in Bayern 3,5%, NRW 6,5%, Maklerprovision bei Kauf üblich 3–7% (oft hälftig Käufer/Verkäufer). Wer die Nebenkosten vergisst, erlebt böse Überraschungen – sie sind entscheidend für die Gesamtfinanzierung und den benötigten Eigenkapitalanteil.
Kaufvertrag (Immobilienkaufvertrag)
Der Kaufvertrag über eine Immobilie ist ein notariell beurkundeter Vertrag, der alle wesentlichen Abreden zwischen Verkäufer und Käufer enthält und den Eigentumsübergang regelt (baufi-nord.de – Notarieller Kaufvertrag-Definition-Bedeutung). Ohne notarielle Beurkundung ist ein Immobilienkauf in Deutschland rechtlich unwirksam. Im Kaufvertrag werden Käufer und Verkäufer eindeutig benannt und die Immobilie genau bezeichnet (Adresse, Grundbuchdaten). Wichtige Inhalte sind der Kaufpreis und seine Fälligkeit, Vereinbarungen zur Übergabe (Zeitpunkt, „Übergang von Nutzen und Lasten“), Regelungen zu Mängelhaftung oder Gewährleistung (oft wird beim Verkauf von gebrauchten Immobilien „gekauft wie besehen“ vereinbart, mit Haftung nur für arglistig verschwiegenen Mängel), die Lastenfreistellung (Verkäufer muss Hypotheken oder Grundschulden ablösen, damit lastenfreies Eigentum übergeht) sowie eventuell mitverkaufte Gegenstände. Der Notar hat eine neutrale Rolle: Er erklärt den Vertrag beiden Parteien verständlich, belehrt sie über die Konsequenzen und sorgt für Ausgewogenheit (baufi-nord.de – Notarieller Kaufvertrag-Definition-Bedeutung). Nach Unterschrift des Vertrags beim Notar ist der Vertrag rechtsverbindlich (baufi-nord.de – Notarieller Kaufvertrag-Definition-Bedeutung). Der Notar übernimmt dann die Abwicklung: Er lässt eine Auflassungsvormerkung eintragen, holt erforderliche Genehmigungen oder Bescheinigungen (z.B. von der Gemeinde und Finanzamt) ein und meldet, wenn alle Bedingungen erfüllt sind (z.B. Kaufpreiszahlung), sodass die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgen kann (baufi-nord.de – Notarieller Kaufvertrag-Definition-Bedeutung). Erst mit Grundbucheintrag wird der Käufer Eigentümer. Bis dahin sichert die Vormerkung seine Ansprüche. Der Kaufvertrag ist damit zentral für jeden Immobilienverkauf und schützt beide
Kaution (Mietsicherheit)
Die Kaution ist eine Sicherheitsleistung des Mieters an den Vermieter zu Beginn des Mietverhältnisses. Sie dient dem Vermieter als finanzielle Absicherung für eventuelle Schäden in der Wohnung oder ausstehende Mietzahlungen beim Auszug. Gesetzlich darf die Mietkaution maximal drei Monats-Kaltmieten betragen (§ 551 BGB). Üblich ist, dass der Mieter sie in drei Raten zahlt, beginnend mit Mietbeginn. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen auf einem Sparkonto anlegen und verzinsen. Bei Ende des Mietverhältnisses und ordnungsgemäßer Wohnungsrückgabe ist die Kaution inkl. Zinsen an den Mieter zurückzugeben, sofern keine Ansprüche bestehen. Falls jedoch Mietrückstände vorhanden sind oder Schäden repariert werden müssen, kann der Vermieter entsprechende Beträge einbehalten. Statt einer Barkaution akzeptieren manche Vermieter auch Kautionsbürgschaften von Banken oder Versicherungen (Mietkautionsversicherung). Die Kaution darf während der Mietzeit vom Vermieter nicht für laufende Forderungen genutzt werden – sie ist zweckgebunden für den Sicherungsfall. Nach Rückgabe der Wohnung hat der Vermieter eine angemessene Prüf- und Abrechnungsfrist (oft 3–6 Monate), bevor er die Kaution abrechnen und auszahlen muss.
Kubatur
Die Kubatur eines Gebäudes bezeichnet dessen umbautes Volumen (Rauminhalt). In Kubikmetern ausgedrückt, gibt sie an, wie groß der Baukörper dreidimensional ist. Architekten berechnen die Kubatur z.B. zur Einschätzung des Materialbedarfs oder der Baukosten (größere Kubatur bedeutet oft mehr Baumasse). In Bebauungsplänen spielt die Kubatur meist keine direkte Rolle – dort werden Höhe und Grundfläche reguliert, aus denen sich die Kubatur ergibt. Der Begriff wird auch verwendet, um die äußere Gestalt zu umschreiben („die Kubatur des Hauses ist kompakt“ bedeutet: es ist ein eher würfelförmiger Bau ohne viele Vorsprünge). Bei energetischen Betrachtungen ist die Kubatur wichtig: Ein Haus mit kleiner Kubatur bei gleicher Wohnfläche (z.B. Würfel) hat weniger Außenfläche und somit potenziell geringeren Wärmeverlust als ein ausladendes Gebäude. Zwar ist Kubatur kein typischer Alltagsbegriff für Käufer oder Mieter, taucht aber in Bau-Beschreibungen oder Architektenplänen auf, etwa wenn es heißt „Gebäude-Kubatur: 900 m³“
Lage
Die Lage einer Immobilie gilt als der wichtigste Wertfaktor – das Sprichwort „drei wichtigste Kriterien: Lage, Lage, Lage“ unterstreicht dies (Lage Lage Lage ). Man unterscheidet die Makrolage (Stadt, Region) und die Mikrolage (direkte Umgebung, Viertel, Straße). Die Makrolage bestimmt z.B., ob sich die Immobilie in einer wirtschaftlich starken Gegend mit guter Infrastruktur befindet, ob Arbeitsplätze, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe sind. Die Mikrolage schaut auf Nachbarschaft, Ausrichtung, Lärm, Aussicht, Naherholungsgebiete, Image des Wohnviertels etc. Eine gute Lage spiegelt sich in höherer Nachfrage und damit höherem Immobilienwert wider. So kann ein einfaches Haus in Top-Lage (z.B. Innenstadt, Wasserlage) teurer sein als ein Luxushaus in unattraktiver Lage. Die Lage entscheidet auch über Vermietbarkeit – Wohnungen in begehrten Vierteln finden schneller Mieter. Allerdings ist die Bewertung „guter“ Lage teilweise subjektiv: Manche schätzen Innenstadtlage, andere lieber ruhiges Umland. Verkehrsanbindung und Infrastruktur werden aber allgemein als Plus gewertet. Zusammengefasst: Die Lage kann man nicht ändern, im Gegensatz zur Immobilie selbst – daher sollte sie beim Immobilienkauf ganz besonders berücksichtigt werden.
Leerstand
Leerstand bedeutet, dass eine Immobilie – oder ein Teil davon – ungenutzt ist und derzeit kein Mieter oder Nutzer darin wohnt. Ein gewisser Wohnungsleerstand ist normal und kann positiv sein (z.B. wenn ausreichend Wohnungen frei sind, um Umzüge zu ermöglichen). Ein hoher Leerstand in einer Gegend deutet jedoch oft auf strukturelle Probleme hin, etwa Abwanderung oder Überangebot an Wohnungen. Für Eigentümer ist dauerhafter Leerstand unerwünscht, da Einnahmen ausbleiben, aber Kosten (Grundsteuer, Unterhalt) weiterlaufen. Zudem können Gebäude verfallen, wenn sie längere Zeit leer stehen. In boomenden Städten hingegen ist der Leerstand minimal – Wohnungen sind sofort vermietet, oft gibt es sogar Wohnungsknappheit. Leerstand wird prozentual angegeben als Anteil der leerstehenden Wohnungen am Gesamtbestand. Kommunen beobachten diese Quote: Sehr niedriger Leerstand (<3%) führt zu angespanntem Wohnungsmarkt (Mietpreisbremse-Zonen), sehr hoher Leerstand (>10%) kann zu Verfall von Vierteln führen. Eigentümer versuchen Leerstand durch Anpassung von Miete oder Renovierung zu beenden. Spekulativer Leerstand – Wohnungen absichtlich leer lassen in Erwartung steigender Preise – ist in einigen Regionen politisch diskutiert und teils mit Auflagen belegt. Insgesamt ist Leerstand ein Indikator, ob Angebot und Nachfrage am Immobilienmarkt im Gleichgewicht sind.
Leibrente
Die Leibrente ist ein Modell der Immobilienverrentung, bei dem ein Eigentümer sein Haus oder seine Wohnung verkauft, aber nicht das volle Geld sofort bekommt, sondern lebenslang regelmäßige Zahlungen erhält (Leibrente: Die eigene Immobilie als Altersvorsorge) (Leibrente: Die eigene Immobilie als Altersvorsorge). In der klassischen Form behält der Verkäufer oft auch ein Wohnrecht oder Nießbrauch, darf also bis zu seinem Lebensende in der Immobilie wohnen bleiben (Leibrente: Die eigene Immobilie als Altersvorsorge). Der Käufer erwirbt im Gegenzug das Eigentum und zahlt dem Verkäufer monatlich eine Rente (Leibrentenzahlung). Die Höhe der Rente bemisst sich am Wert der Immobilie abzüglich des Werts des Wohnrechts und an der statistisch zu erwartenden Lebensdauer des Verkäufers. Stirbt der Verkäufer (Rentenempfänger), endet die Zahlung – deshalb kann die Leibrente für alleinstehende Ältere attraktiv sein, die keine Erben haben oder diesen kein Haus hinterlassen müssen. Vorteile für den früheren Eigentümer: Er erhält ein Zusatzeinkommen im Alter und bleibt wohnen (Leibrente: Die eigene Immobilie als Altersvorsorge). Vorteile für den Käufer: Oft ein geringerer Kaufpreis (da er ja in Raten zahlt und erst später selbst nutzen kann) und eine Investition, die langfristig Rendite bringt. Allerdings birgt das Modell Unsicherheiten für beide: Der Verkäufer weiß nicht genau, wie viel er insgesamt erhalten wird (hängt von seiner Lebensdauer ab), der Käufer trägt das Risiko, sehr lange zahlen zu müssen. Daher werden manchmal Maximaldauern oder Rentengarantiezeiten vereinbart. Die Leibrente ist in Deutschland (im Gegensatz zur Umkehrhypothek) noch relativ selten, aber es gibt spezialisierte Anbieter dafür.
Makler
Ein Immobilienmakler vermittelt Immobiliengeschäfte zwischen Verkäufern und Käufern bzw. Vermietern und Mietern. Seine Hauptaufgabe ist es, geeignete Vertragsparteien zusammenzubringen und den Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrags zu ermöglichen. Dafür bewertet er Immobilien, erstellt Exposés, schaltet Inserate, koordiniert Besichtigungen und führt Verhandlungen. Kommt es zum Vertragsschluss, erhält der Makler eine Provision (Courtage), deren Höhe vorab vereinbart wurde. Makler sind in Deutschland nicht staatlich lizenziert, aber seit Ende 2020 bedarf es bei Wohnimmobilien-Käufen eines schriftlichen Maklervertrags. Bei Vermietungen gilt das Bestellerprinzip, bei Verkäufen teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision in vielen Bundesländern (max. jeweils 3,57% inkl. MwSt). Ein guter Makler bietet Mehrwert durch Marktkenntnis, entlastet den Eigentümer bei Formalitäten und hilft bei der Preisfindung. Er steht beratend zur Seite, kennt rechtliche Fallstricke und begleitet den Prozess bis zur Vertragsunterschrift. Käufer profitieren von Maklern durch Zugang zu Angeboten und Unterstützung bei Verhandlungen – sie sollten aber beachten, dass der Makler vom Verkäufer beauftragt sein kann. Insgesamt ist der Makler ein Mittler: Er hat keine eigenen Entscheidungsbefugnisse über die Immobilie, sondern agiert im Auftrag und Interesse des Kunden.
Makleralleinauftrag
Ein Makleralleinauftrag ist eine besondere Vereinbarung zwischen Verkäufer/Vermieter und Makler, bei der sich der Auftraggeber verpflichtet, nur diesen einen Makler für die Vermarktung der Immobilie einzusetzen. Das heißt, er schaltet keinen weiteren Makler parallel. Im einfachen Alleinauftrag darf der Eigentümer selbst aber weiterhin verkaufen oder vermieten; im qualifizierten Alleinauftrag verpflichtet er sich zusätzlich, Interessenten immer an den Makler zu verweisen und keinen Alleinabschluss ohne Makler zu tätigen. Der Alleinauftrag gilt meist für eine bestimmte Laufzeit (z.B. 3 bis 6 Monate). Für den Makler ist er vorteilhaft, da er exklusiv tätig wird und eine höhere Sicherheit hat, im Erfolgsfall die Provision zu erhalten. Für den Auftraggeber hat er den Vorteil, dass der Makler typischerweise intensiver und mit größerem Aufwand arbeitet (z.B. mehr Werbung schaltet), weil keine Konkurrenzsituation besteht. Sollte der Eigentümer während des laufenden Alleinauftrags ohne Maklerhilfe verkaufen (falls vertraglich nicht ausgeschlossen), bleibt er dennoch zur Provisionszahlung verpflichtet, sofern der qualifizierte Alleinauftrag das vorsieht. Ein Alleinauftrag sollte schriftlich fixiert sein und kann weitere Pflichten enthalten, etwa regelmäßige Berichte des Maklers über seine Aktivitäten.
Maklervertrag
Der Maklervertrag ist die Vereinbarung zwischen einem Immobilienmakler und seinem Auftraggeber, die die Bedingungen der Maklertätigkeit festlegt. Er regelt insbesondere: welche Immobilie vermittelt werden soll, wie hoch die Provision bei Erfolg ist, wer diese zahlt, und ob ein Alleinauftrag vorliegt. Es gibt verschiedene Formen: Allgemeiner Maklervertrag (formlos möglich, mehrere Makler dürfen parallel tätig sein, Provision nur bei Nachweis/Vermittlung), einfacher Alleinauftrag (nur ein Makler, aber Eigentümer darf selbst verkaufen) und qualifizierter Alleinauftrag (nur ein Makler, Eigentümer verpflichtet sich, über ihn abzuwickeln). Seit 2020 müssen Vereinbarungen mit Kaufinteressenten über eine Provision in Textform erfolgen (§ 656a BGB) – das schafft Transparenz. Im Mietbereich regelt der Maklervertrag mit dem Vermieter die Provision (wegen Bestellerprinzip zahlt hier meist Vermieter). Im Kaufbereich gilt seit Ende 2020: Beauftragt der Verkäufer den Makler, kann dieser vom Käufer maximal die Hälfte der Provision verlangen (§ 656c BGB). Im Maklervertrag können auch Leistungen des Maklers aufgeführt werden (Marketing, Besichtigungen, Bonitätsprüfung etc.), Laufzeit bei Alleinauftrag und Kündigungsmodalitäten. Wichtig: Der Makler schuldet keinen Erfolg im Sinne eines Vertragsabschlusses, sondern nur die Bemühung. Die Provision ist nur fällig, wenn ein Kauf-/Mietvertrag durch die Maklertätigkeit zustande kommt. Ansonsten endet der Vertrag meist ohne Zahlungspflicht nach Zeitablauf oder Kündigung.
Marktwert
Der Marktwert (Verkehrswert) einer Immobilie ist der geschätzte Preis, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr wahrscheinlich zu erzielen wäre. Er ergibt sich aus Angebot und Nachfrage unter normalen Bedingungen, ohne ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Zur Ermittlung des Marktwerts bedienen sich Immobilienbewerter anerkannter Verfahren (siehe Immobilienbewertung). Der Marktwert ist Grundlage für viele Entscheidungen: Verkäufer orientieren sich daran bei der Preisfestlegung, Gutachter weisen ihn in ihren Wertgutachten aus, Banken ziehen ihn zur Beleihungsprüfung heran. Der Marktwert ist nicht identisch mit den Herstellungskosten oder dem Sachwert; er kann höher sein (bei starker Nachfrage) oder niedriger (bei Überangebot). Letztlich zeigt der Marktwert, was ein unbeteiligter Dritter vernünftigerweise für die Immobilie zahlen würde. Änderungen im Zinsniveau, Wirtschaftslage oder Bevölkerungsentwicklung schlagen sich in Marktwerten nieder – er ist also eine Momentaufnahme. Oft werden Marktwert und Verkehrswert synonym genutzt. Wichtig: Liebhaberwerte (etwa emotionaler Wert des Elternhauses) bleiben unberücksichtigt, ebenso Spekulationswerte jenseits realistischer Erwartungen, um den Marktwert nicht zu verzerren.
Mietkauf
Mietkauf ist ein Modell, bei dem ein Mieter zunächst eine Immobilie mietet und später das Recht hat, sie zu kaufen, wobei ein Teil der gezahlten Miete auf den Kaufpreis angerechnet wird. Im Mietkaufvertrag wird festgelegt, über welchen Zeitraum gemietet wird und zu welchen Bedingungen der spätere Kauf erfolgen kann. Oft wird schon beim Vertragsabschluss der spätere Kaufpreis fixiert. Während der Mietphase bezahlt der Mietkäufer monatlich eine erhöhte Miete, von der ein definierter Anteil als Sparanteil gilt. Nach Ablauf der Mietzeit hat der Mieter die Option (oder Verpflichtung) zu kaufen und kann die angesparten Mietanteile vom Kaufpreis abziehen. Dieses Modell soll Mietern mit wenig Eigenkapital den Erwerb ermöglichen – sie „sparen“ quasi über die Miete an. Allerdings ist Mietkauf eher selten, da viele Unsicherheiten bestehen: Was, wenn der Mietkäufer den Kaufpreis am Ende doch nicht stemmen kann? Was, wenn Immobilienpreise stark schwanken? Für den Verkäufer ist es riskant, so lange zu warten, und für den Mietkäufer oft teuer, da die Gesamtbelastung (Miete+Kaufpreis) höher sein kann als ein Direktkauf mit Kredit. Eine Variante ist Mietübereignung, wo der Eigentumsübergang schrittweise erfolgt. Mietkauf war in Zeiten hoher Zinsen populärer, während bei niedrigen Zinsen eher gleich gekauft wird.
Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse ist eine gesetzliche Regelung, die in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die zulässige Miethöhe bei Wiedervermietung begrenzt. Konkret darf die neue Miete höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (Mietpreisbremse: Wie funktioniert sie? Wo gilt sie? – Mietrecht). Diese Mietpreisbremse gilt nur in von den Landesregierungen ausgewiesenen Städten/Gemeinden und nur für bestehende Wohnungen (nicht für Neubauten ab Baujahr 2014 und nicht bei umfassend modernisierten Wohnungen). Ziel ist es, Mieter vor sprunghaften Mietanstiegen zu schützen, wenn Wohnungen neu vermietet werden (Mietpreisbremse: Was sie regelt und für welche Region sie gilt). Ausnahmen: Wenn der Vormieter bereits höher als 10% über Vergleichsmiete zahlte, darf der Vermieter die alte Miethöhe wieder verlangen (Bestandsschutz). Außerdem erlaubt die Mietpreisbremse separate Modernisierungs-Mieterhöhungen unter bestimmten Umständen. Vermieter müssen unaufgefordert Auskunft geben, falls die verlangte Miete die Bremse überschreitet (etwa wegen Ausnahmefall). Die Wirksamkeit der Mietpreisbremse ist umstritten – Kritiker sagen, sie schaffe eher Angebotsknappheit oder werde umgangen. Dennoch hat sie in einigen Großstädten die Dynamik etwas gebremst. Die Mietpreisbremse ist zeitlich befristet eingeführt worden (einige Länder haben sie bis 2025 verlängert) und wirkt nur, wo offiziell ausgewiesen.
Mietspiegel
Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten in einer Gemeinde oder Stadt, meist herausgegeben von der Kommune oder Interessenverbänden. Er zeigt an, welche Mieten für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung und Lage im Durchschnitt gezahlt werden. Mietspiegel basieren auf Datenerhebungen und differenzieren Wohnungen z.B. nach Baujahr, Wohnungsgröße, Wohnlage und Ausstattung (z.B. mit/ohne Bad, energetischer Standard). Vermieter können den Mietspiegel nutzen, um Mieterhöhungen gegenüber Bestandsmietern zu begründen – eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (plus max. 10% in 3 Jahren, Kappungsgrenze) ist so begründbar. Allerdings ist der Mietspiegel rechtlich nicht bindend, sondern eine Orientierungshilfe; er wird aber vor Gericht als Beweis für ortsübliche Miete anerkannt, sofern er qualifiziert erstellt wurde. Für Mieter ist der Mietspiegel ein nützliches Instrument, um überhöhte Neuvermietungsmieten zu erkennen oder sich gegen unbegründete Erhöhungen zu wehren. Da Mietspiegel keine Pflicht sind, gibt es in kleineren Orten oft keinen – in größeren Städten erscheinen sie meist alle 2 Jahre aktualisiert. Beispielnutzung: Laut Mietspiegel liegt eine 70 m² -Wohnung in mittlerer Lage bei 8–9 €/m² kalt. Verlangt der Vermieter nun 12 €/m² , könnte das durch die Mietpreisbremse unzulässig sein und für Bestandsmieter eine Mieterhöhung nicht wirksam begründbar.
Mietvertrag
Der Mietvertrag für Wohnraum ist die schriftliche oder mündliche Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter, in der die Überlassung einer Wohnung oder eines Hauses gegen Entgelt geregelt wird. In einem schriftlichen Mietvertrag sind typische Punkte: Name der Vertragsparteien, genaue Bezeichnung des Mietobjekts (Adresse, ggf. Wohnungsnummer, mitvermieteter Keller/Stellplatz), Beginn des Mietverhältnisses und ob es befristet (Zeitmietvertrag) oder unbefristet ist, Höhe der Miete (Kaltmiete) und Nebenkostenvorauszahlungen, Kautionshöhe, sowie Hausordnung/Regelungen zur Tierhaltung etc. Der Vertrag legt Rechte und Pflichten beider Seiten fest: Der Vermieter muss den Gebrauch der Mietsache gewähren und in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten, der Mieter muss die Miete pünktlich zahlen und die Mietsache pfleglich behandeln. Gesetzliche Regelungen, z.B. Kündigungsfristen, Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturklauseln, Mieterhöhungsmöglichkeiten, werden idealerweise korrekt im Vertrag umgesetzt. Formulare von Haus & Grund oder Mieterbund dienen als Vorlage. Wichtig: Mietverträge können mündlich gültig sein, aber aus Beweisgründen ist Schriftform üblich. Bei Wohnraum ist eine Befristung nur mit gesetzlich zulässigem Grund möglich (z.B. Eigenbedarf in Zukunft, Abrissplanung). Ansonsten gilt er als unbefristet mit gesetzlichem Kündigungsschutz. Einmal geschlossen, kann der Vermieter nur in engen Grenzen kündigen (Eigenbedarf, Vertragsverletzungen etc.), während Mieter mit Frist jederzeit kündigen dürfen. Daher ist die Vertragsgestaltung für Vermieter sensibel, und Mieter sollten vor Unterschrift alle Klauseln genau prüfen.
Nachlassverwaltung
Die Nachlassverwaltung ist eine vom Nachlassgericht angeordnete Maßnahme, um den Nachlass eines Verstorbenen durch einen Nachlassverwalter sichern und ordnen zu lassen. Sie kommt oft zum Einsatz, wenn der Nachlass überschuldet ist oder unklare Verhältnisse bestehen und die Erben dies beantragen, um nicht mit ihrem Privatvermögen zu haften. Der gerichtlich bestellte Nachlassverwalter (meist ein Rechtsanwalt) übernimmt die Kontrolle über den Nachlass, zahlt Schulden aus dem Nachlassvermögen, verwaltet Immobilien (z.B. Vermietung, Verkauf) und wickelt laufende Geschäfte ab. Für Immobilien kann das bedeuten: Er lässt Grundbücher berichtigen, kümmert sich um eventuellen Verkauf der Nachlassimmobilie, zahlt Grundbesitzabgaben etc. Die Erben verlieren während der Nachlassverwaltung die Verfügungsbefugnis über das Erbe – sie dürfen das geerbte Haus also nicht selbst verkaufen oder nutzen, es sei denn mit Zustimmung des Verwalters. Die Nachlassverwaltung endet, wenn alle Schulden beglichen sind und ein verbleibendes Vermögen an die Erben verteilt werden kann. Sie schützt die Erben davor, aus eigener Tasche für Nachlassschulden zahlen zu müssen. Im Zusammenhang mit Immobilien kann eine Nachlassverwaltung sinnvoll sein, um z.B. ein stark mit Krediten belastetes Haus geordnet zu verwerten, ohne die Erben zu gefährden.
Nebenkosten (Betriebskosten)
Nebenkosten im Mietverhältnis sind jene Kosten, die neben der Grundmiete für die Nutzung der Wohnung anfallen und vom Mieter zu tragen sind, soweit im Mietvertrag vereinbart. Typische Nebenkosten sind: Heizung und Warmwasser, Wasser/Abwasser, Müllabfuhr, Hausreinigung, Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen, Aufzugskosten, Gartenpflege, Schornsteinfeger, Gebäudeversicherung, Grundsteuer, Hauswart etc. Einmal jährlich legt der Vermieter die Nebenkostenabrechnung vor, in der die Vorauszahlungen des Mieters mit den tatsächlichen Kosten verrechnet werden. Falls der Mieter mehr Vorausgezahlt hat als Kosten entstanden sind, bekommt er ein Guthaben; umgekehrt muss er eine Nachzahlung leisten. Nebenkosten werden manchmal auch als „Betriebskosten“ bezeichnet, im Volksmund auch „zweite Miete“ , da sie erheblich sein können. Beim Immobilienkauf fallen ebenfalls Nebenkosten an – diese nennt man allerdings Kaufnebenkosten (siehe dort). Nebenkosten im Bewirtschaftungssinne betreffen auch Eigentümer selbstbewohnter Häuser (Strom, Wasser, Abgaben etc.), hier spricht man von Betriebskosten des Eigenheims, die bei Kalkulation der Wohnausgaben einbezogen werden müssen. Wichtig für Mieter: Nur umlagefähige Nebenkosten laut Betriebskostenverordnung dürfen auf sie abgewälzt werden. Rücklagen für Instandhaltung darf der Vermieter nicht als Nebenkosten abrechnen.
Nießbrauch
Das Nießbrauchrecht ist das stärkste dingliche Nutzungsrecht an fremdem Eigentum. Es gibt dem Berechtigten das volle Nutzungsrecht an einer Sache, hier oft einer Immobilie, einschließlich des Rechts, Früchte daraus zu ziehen (z.B. Mieteinnahmen), während der Eigentümer formal nur noch die Hülle des Eigentums behält. Ein typisches Beispiel ist, wenn Eltern ihrem Kind das Haus überschreiben, sich aber einen lebenslangen Nießbrauch vorbehalten. Dann ist das Kind Eigentümer im Grundbuch, aber die Eltern dürfen weiterhin im Haus wohnen und es nutzen, als wären sie Eigentümer. Sie können es sogar vermieten und die Miete behalten. Der Nießbrauch wird im Grundbuch eingetragen und erlischt mit dem Tod des Berechtigten (bei juristischen Personen nach 30 Jahren). Nießbrauch kann nicht verkauft oder vererbt werden. Für den Eigentümer bedeutet ein Nießbrauch eine erhebliche Einschränkung: Er kann die Immobilie nicht selbst nutzen und nur belastet verkaufen (was den Wert mindert). Im Gegenzug trägt in der Praxis meist der Nießbraucher die laufenden Kosten und Instandhaltung, auch wenn rechtlich der Eigentümer letztverantwortlich bleibt. Nießbrauchrechte werden oft in Familien zur vorweggenommenen Erbfolge eingesetzt (Immobilienübertragung gegen Wohnrecht/Nießbrauch) oder bei Teilverkauf/Leibrente (der Verkäufer behält Nießbrauch). Aus Käufersicht ist eine Immobilie mit Nießbrauch zunächst wirtschaftlich nicht nutzbar, deshalb wird sie meist erst nach Erlöschen des Nießbrauchs interessant.
Notar
Der Notar ist ein unabhängiger Träger eines öffentlichen Amts, der unter anderem Immobilienkäufe beurkundet und Beglaubigungen vornimmt. Bei jedem Kauf oder Verkauf von Immobilien in Deutschland ist die Mitwirkung eines Notars gesetzlich vorgeschrieben – er setzt den Kaufvertrag auf, belehrt die Parteien über Inhalt und Rechtsfolgen und beurkundet durch seine Unterschrift die Vereinbarung. Notare verwahren auch treuhänderisch Gelder oder Unterlagen, etwa führen sie oft ein Notaranderkonto, falls ein sicherer Zahlungseingang gewährleistet werden muss. Neben Kaufverträgen beglaubigen Notare auch Grundschuldbestellungen (Kreditabsicherung) oder erklären Vollmachten. Ihre Aufgabe ist die Neutralität: Sie beraten beide Parteien und versuchen, ein faires Gleichgewicht herzustellen. Die Notarkosten sind gesetzlich geregelt (Gebührenordnung) und richten sich nach Geschäftswert – bei Immobilien in der Regel nach dem Kaufpreis (circa 1–1,5% davon). Der Notar übernimmt nach der Beurkundung auch die Abwicklung: Er beantragt Grundbuchänderungen, holt erforderliche Genehmigungen ein und überwacht Auflagen. In einem typischen Immobiliengeschäft ist der Notar damit Schlüsselfigur für die Rechtssicherheit. Er prüft z.B. das Grundbuch vorab auf Belastungen und stellt sicher, dass Auflagen (wie Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde) erfüllt sind. Erst wenn alles in Ordnung ist, vollzieht er die Eigentumsumschreibung. Auch im Mietrecht oder WEG-Recht kommen Notare ins Spiel, z.B. bei der Beurkundung von Teilungserklärungen. Kurz: Ohne Notar kein gültiger Immobilienkauf – er ist der Garant dafür, dass solche Geschäfte korrekt und verbindlich abgewickelt werden.
Objektart
Die Objektart einer Immobilie bezeichnet den Immobilien-Typ oder die Nutzungsart des Objekts. Typische Objektarten im Wohnbereich sind: Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Reihenhaus, Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnung, aber auch Apartment, Villa, Penthouse etc. Zusätzlich gibt es Objektarten wie Gewerbeimmobilie (z.B. Büro, Laden, Lagerhalle), Anlageimmobilie (zur Kapitalanlage, siehe dort) oder Grundstück (unbebautes Land). Die Objektart wird oft in Inseraten und Exposés angegeben, damit Interessenten sofort wissen, um was für eine Immobilie es sich handelt. So erwartet man bei der Objektart „Maisonette“ eine zweigeschossige Wohnung (siehe Maisonette unten). Die Unterscheidung ist auch rechtlich relevant: Beispielsweise gelten andere Vorschriften für Einfamilienhäuser als für Eigentumswohnungen in einer Gemeinschaft. In Bauträgerprospekten oder Gutachten wird die Objektart zur Einordnung genutzt („Es handelt sich um eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus, Objektart: Wohnimmobilie“). Bei statistischen Auswertungen am Immobilienmarkt segmentiert man oft nach Objektarten, da sich Preistrends je nach Art unterschiedlich entwickeln können (z.B. Wohnimmobilien vs. Gewerbe). Unter Anlegern wird auch zwischen Core-Immobilien (beste Lage, sichere Erträge), Value-Add etc. differenziert, was eine Art Feineinteilung der Objektqualität ist. Allgemein hilft die Objektart, die Immobilie kurz zu kategorisieren.
Offenbarungspflicht
Die Offenbarungspflicht im Immobilienverkauf bedeutet, dass der Verkäufer bestimmte wesentliche Mängel oder Umstände unaufgefordert dem Kaufinteressenten mitteilen muss. Verschweigt der Verkäufer arglistig solche Fakten, kann der Käufer den Vertrag anfechten oder Schadensersatz fordern. Typische Beispiele: versteckte Feuchtigkeitsschäden, Schädlingsbefall, Altlasten, illegaler Ausbau, bevorstehende große Reparaturen im Gemeinschaftseigentum, Mietrückstände oder -streitigkeiten bei einem vermieteten Haus. Wesentlich sind solche Umstände, die für die Kaufentscheidung erkennbar von Bedeutung sind (würde der Käufer es wissen wollen, um den Preis zu beurteilen?). Nicht jeder kleine Schönheitsfehler muss aktiv genannt werden – die Aufklärungspflicht erstreckt sich auf gravierende Punkte, die ein redlicher Käufer nicht vermuten würde. Kommt der Käufer jedoch nicht seiner eigenen Untersuchungspflicht nach (z.B. ignoriert offensichtliche Risse), kann er sich hinterher kaum auf Unwissen berufen. Zur Offenbarungspflicht gehört auch die Wahrheitspflicht bei Antworten: Fragt der Käufer etwa „gab es einen Wasserschaden?“ , muss der Verkäufer wahrheitsgemäß antworten. Ein Verkäufer, der einen bekannten Mangel (z.B. undichte Kellerwand) verschweigt, handelt arglistig. Dann kann selbst ein vereinbarter Gewährleistungsausschluss im Notarvertrag unwirksam sein. Daher empfehlen Notare und Juristen, alle bekannten Probleme offen auf den Tisch zu legen. Es schützt letztlich auch den Verkäufer vor späteren Streitigkeiten. Offenzulegen sind zudem rechtliche Beschränkungen wie Wegerechte oder Baulasten, falls sie nicht ohnehin aus den Unterlagen ersichtlich sind. Die Offenbarungspflicht wird manchmal auch als Aufklärungspflicht bezeichnet und ist Ausdruck des Grundsatzes von Treu und Glauben im Vertragsrecht.
Pacht
Pacht ist ähnlich der Miete, jedoch mit dem Unterschied, dass dem Pächter neben der Nutzung einer Sache (z.B. eines Grundstücks oder Lokals) auch der wirtschaftliche Ertrag daraus zusteht. Bei einer Verpachtung überlässt der Verpächter dem Pächter eine Immobilie oder ein Grundstück zur Bewirtschaftung und Nutzung. Typische Beispiele: Verpachtung einer Gaststätte, eines Bauernhofs oder von Ackerland. Der Pächter darf die „Früchte“ ziehen – z.B. die Ernte verkaufen oder im Restaurant Gewinne erzielen – und zahlt dafür einen Pachtzins. Pachtverträge sind meist langfristig und können zusätzliche Regelungen enthalten, etwa Instandhaltungspflichten des Pächters oder Inventarüberlassung (z.B. Brauereipacht mit Inventar). Rechtlich sind Miete und Pacht verwandt (§§ 581 ff. BGB regeln Pacht): Pacht umfasst auch die mietähnliche Nutzung plus Fruchtgenuss. Ein Verpächter einer Obstplantage gibt dem Pächter das Recht, das Obst zu ernten und zu verkaufen. Beim Pachten einer Kneipe übernimmt der Pächter oft auch bestehende Kundschaft und darf Umsatz machen. Im Gegensatz zur Miete kann der Pachtvertrag den Pächter stärker zur Erhaltung der Substanz verpflichten, da er ja Gewinne zieht (z.B. muss ein Gastronomie-Pächter Renovierungen auf eigene Kosten durchführen). Endet die Pacht, muss der Pächter die Pachtsache zurückgeben. Pachtverträge sind Dauerschuldverhältnisse und unterliegen, wenn es um Wohnraum geht (z.B. möblierte Zimmer mit Service), im Kern Mietrecht – in der Regel aber betrifft Pacht eher Gewerbe oder Land und damit nicht das soziale Mietrecht.
Penthouse
Ein Penthouse ist eine luxuriöse Wohnung im obersten Stockwerk eines Gebäudes, oft mit umlaufender Dachterrasse. Charakteristisch ist, dass das Penthouse sich meist zurückgesetzt auf dem Dach befindet, teilweise zusätzlich als aufgesetztes Geschoss, und nicht unbedingt die volle Gebäudefläche einnimmt. Penthouse-Wohnungen sind begehrt, weil sie exklusive Merkmale bieten: keine Nachbarn oben drüber, meist weite Aussicht, große Terrassenflächen und hohe Privatsphäre. Häufig entstehen Penthäuser bei Neubauten von Mehrfamilienhäusern als Highlight für zahlungskräftige Käufer oder werden auf Flachdächern bestehender Häuser nachträglich aufgebaut (wo genehmigt). Da ein Penthouse nicht zwangsläufig Treppenhauslärm hat und oft per Aufzug direkt erreichbar ist, bietet es fast Haus-im-Haus-Qualität. In der Regel sind Penthäuser teurer pro Quadratmeter als andere Wohnungen im Gebäude, was sich auch in den Nebenkosten (z.B. höheres Hausgeld durch größere Fläche) niederschlägt. Der Begriff wird manchmal etwas weiter gefasst und auch für großzügige Dachgeschosswohnungen ohne Dachterrasse benutzt – streng genommen sollte aber eine „echte“ Dachterrasse dazugehören. Ein Penthouse ist nicht mit Maisonette zu verwechseln (die über zwei Ebenen geht) oder mit einem normalen Dachgeschoss (das unterm schrägen Dach liegt). Architektonisch sind Penthäuser oft als leicht abgesetzter Aufbau erkennbar, manchmal mit bodentiefen Fenstern rundum, was ihnen einen exklusiven Charakter verleiht.
Provision
Die Provision ist das erfolgsabhängige Honorar, das ein Makler für die erfolgreiche Vermittlung eines Immobiliengeschäfts erhält. Sie wird nur fällig, wenn der Kauf- oder Mietvertrag tatsächlich zustande gekommen ist und zwischen diesem Abschluss und der Maklertätigkeit ein kausaler Zusammenhang besteht. Die Höhe der Provision wird im Maklervertrag oder durch regionale Gepflogenheiten bestimmt und meist als Prozentsatz vom Kaufpreis oder Vielfaches der Kaltmiete vereinbart. Bei Wohnungs- und Hausverkauf in Deutschland liegen die üblichen Provisionen je nach Bundesland zwischen 3% und 7% des Kaufpreises (zzgl. MwSt), neuerdings oft hälftig aufgeteilt zwischen Verkäufer und Käufer. Bei Mietwohnungen sind es maximal 2 Nettokaltmieten zzgl. MwSt, allerdings zahlt die seit 2015 fast nur noch der Besteller (Bestellerprinzip). Die Provision deckt die Dienstleistung des Maklers ab – Marketing, Besichtigungen, Beratung, Vertragsvorbereitung. Rechtlich entsteht der Provisionsanspruch des Maklers, sobald der Hauptvertrag geschlossen ist und der Makler diesen nachweislich angebahnt hat. Ist kein Erfolg eingetreten, geht der Makler leer aus (kein Stundenlohn o.ä.). Courtage ist ein Synonym zur Provision. Wichtig: Provisionen sind grundsätzlich verhandelbar, bevor der Maklervertrag geschlossen wird. Nachträglich eine vereinbarte Provision zu mindern, ist hingegen schwierig. Die Provision wird meist mit Vertragsabschluss oder kurz danach fällig und mittels Rechnung angefordert.
Quadratmeterpreis
Der Quadratmeterpreis gibt an, wie teuer eine Immobilie pro Quadratmeter Wohn- oder Nutzfläche ist. Er wird berechnet, indem der Gesamtpreis durch die Anzahl der Quadratmeter geteilt wird. Beispielsweise bei einer 80 m² Wohnung für 240.000 € liegt der Kaufpreis pro Quadratmeter bei 3.000 €/m² . Im Mietbereich wird die Miete fast immer als Euro pro m² Wohnfläche und Monat angegeben (z.B. 10 €/m² kalt). Der Quadratmeterpreis dient als einfacher Vergleichsmaßstab zwischen Immobilien unterschiedlicher Größe. Allerdings muss man vorsichtig sein: Nicht jeder Quadratmeter ist gleich wertvoll – Grundriss und Lage innerhalb des Objekts spielen auch eine Rolle. Dennoch spricht man oft über durchschnittliche Quadratmeterpreise: etwa „In Stadt XYZ liegen die Wohnungspreise bei ~5.000 €/m²“ . Auch Bodenrichtwerte werden faktisch als Euro pro m² ausgedrückt. In Anzeigen wird der qm-Preis bei Verkauf seltener direkt genannt, aber bei Mieten immer. Eine besonders hochwertige Ausstattung oder kleinere Fläche kann zu überdurchschnittlichem qm-Preis führen, während sehr große Wohnungen oder Renovierungsstau den Schnitt drücken. Insgesamt bietet der Quadratmeterpreis eine schnelle Hausnummer zur Einordnung einer Immobilie im Marktgefüge. Käufer und Verkäufer können über ihn gut verhandeln („das sind ja 500 € mehr pro m² als der Durchschnitt“). Zu beachten: Ob die Berechnungsgrundlage Wohnfläche oder Nutzfläche ist, muss klar sein – in der Regel meint man bei Wohnimmobilien die Wohnfläche
Rendite (Immobilienrendite)
Rendite bezeichnet bei Immobilieninvestments das Verhältnis der jährlichen Erträge zum eingesetzten Kapital. Man unterscheidet häufig die Bruttorendite (Jahreskaltmiete / Kaufpreis * 100%) und die Nettorendite (Jahresmiete minus laufende Kosten, geteilt durch Kaufpreis plus Kaufnebenkosten, *100%). Beispiel: Ein Wohnungskauf für 200.000 € mit 10.000 € Jahresnettokaltmiete hat brutto 5% Rendite. Ziehen wir 2.000 € an nicht umlagefähigen Kosten ab und berücksichtigen 10% Kaufnebenkosten, ergibt sich vielleicht ~4% Nettorendite. Die Rendite gibt also an, wie ertragreich die Kapitalanlage Immobilie ist – im Vergleich etwa zu Zinspapieren oder Aktien. Bei vermieteten Wohnimmobilien in Großstädten liegen Bruttorenditen oft nur bei 2–4%, in B- oder C-Lagen vielleicht 4–6%. Gewerbeimmobilien können höhere Renditen bieten, gehen aber mit mehr Risiko einher. Man kann auch die Eigenkapitalrendite betrachten, wenn fremdfinanziert wird: Durch Leverage kann diese deutlich höher sein, sofern der Mietzins die Darlehenszinsen übersteigt. Für private Vermieter ist neben der anfänglichen Mietrendite auch die Wertentwicklung wichtig – Gesamtrendite = Mietrendite + Wertsteigerung. Achtung: Die Rendite muss immer in Relation zum Risiko gesehen werden. Sicher geglaubte Top-Lagen haben niedrige Renditen, strukturschwächere Regionen locken mit höheren Renditen, bergen aber Risiken von Leerstand oder Wertverlust. Als Kennzahl hilft die Rendite bei Investitionsentscheidungen und zum Vergleich verschiedener Anlageobjekte.
Rohbau
Der Rohbau ist der Bauzustand eines Gebäudes, bei dem die grundlegende Tragkonstruktion fertiggestellt ist, jedoch der Innenausbau noch fehlt. Zum Rohbau gehören: das Fundament bzw. die Bodenplatte, die Außen- und Innenwände (Mauerwerk oder Beton), Decken und das Dach (Dachstuhl mit Eindeckung). Nicht enthalten im Rohbau sind typischerweise Fenster und Türen (allenfalls provisorisch), Installationen (Elektro, Heizung, Sanitär), Putz, Estrich, Fliesen, Sanitärobjekte etc. Wenn der Rohbau steht – also „dicht“ ist – , feiert man traditionell das Richtfest (bei Holzbau/Dachstuhl) oder allgemein das Bauwerk im Rohzustand. Eine verbreitete Vertragsform ist auch die „Lieferung eines Ausbauhauses“: Der Anbieter stellt den Rohbau (ggf. inkl. Fenstern) fertig, der Käufer übernimmt den Innenausbau selbst. Ein Rohbau stellt einen erheblichen Anteil der Baukosten: etwa 40–50% der Gesamtkosten können auf diesen Abschnitt entfallen. Im Rohbau-Zustand sind bereits viele bautechnische Qualitäten festgelegt (z.B. Mauerwerk vs. Fertigteil, Dämmung der Gebäudehülle). Abnahmen erfolgen häufig nach Rohbaufertigstellung für Statikprüfung etc. Aus Versicherungssicht endet mit Abschluss des Rohbaus oft die Feuerrohbauversicherung und es beginnt die normale Gebäudeversicherung. Ein halb fertiggestellter Rohbau, der stehen bleibt (z.B. wegen Bauunterbrechung), ist übrigens besonders witterungsgefährdet. Umgangssprachlich sagt man „im Rohbau verkaufen“ – gemeint ist, eine Immobilie unvollendet zu veräußern, sodass der Käufer den Ausbau übernimmt.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren ist ein Wertermittlungsverfahren für Immobilien, bei dem der Wert durch Addition des Bodenwerts und des (abgezinsten) Herstellungswerts der baulichen Anlagen ermittelt wird. Es kommt hauptsächlich bei eigen genutzten Immobilien zum Einsatz, wo Vergleichswerte oder Ertragswerte nicht ausreichend greifen (z.B. Einfamilienhäuser). Schritte: Zuerst wird der Bodenwert mittels Bodenrichtwert bestimmt. Dann wird der Bauwert berechnet: Wie viel würde es kosten, das Gebäude heute neu zu errichten (Normalherstellungskosten), und davon werden Altersabschreibungen abgezogen (Alterswertminderung). Hinzu kommen ggf. Außenanlagen (z.B. Garage, Gartenanlage) und besondere Betriebseinrichtungen. Das ergibt den vorläufigen Sachwert des Gebäudes. Schließlich kann dieser Wert noch mit einem Marktanpassungsfaktor multipliziert werden, um Marktlage zu berücksichtigen (da Marktpreise oft vom reinen Sachwert abweichen). Ergebnis: der Sachwert als realistischer Marktwert unter Berücksichtigung der Substanz. In der Praxis wird der Sachwert z.B. genutzt von Gutachterausschüssen oder Versicherungen (Versicherungswert aber ohne Boden). Für exklusive Villen oder sehr individuelle Objekte ist der Sachwert oft die beste Näherung, da Vergleichsobjekte fehlen. Dennoch wird er idealerweise mit Marktanpassungsfaktoren versehen, damit am Ende ein Wert steht, der am Markt erzielbar ist. Das Sachwertverfahren gewährleistet, dass Bausubstanz und Qualität nicht unterbewertet werden, selbst wenn der Markt mal schwächelt – es liefert sozusagen einen rationalen Mindestwert aus Kostenperspektive.
Schenkung
Eine Schenkung im Immobilienkontext bedeutet, dass eine Immobilie unentgeltlich von einer Person auf eine andere übertragen wird. Beispielsweise können Eltern ihrem Kind ein Haus schenken, ohne dass das Kind einen Kaufpreis zahlt. Schenkung unter Lebenden ist oft Teil der Nachfolgeplanung, um Erbschaftsteuerfreibeträge optimal zu nutzen (Freibeträge alle 10 Jahre erneut nutzbar). Eine Schenkung muss wie ein Verkauf notariell beurkundet werden. Der Schenker kann Auflagen machen, z.B. ein Wohnrecht für sich selbst vorbehalten. Obwohl kein Entgelt fließt, fällt möglicherweise Schenkungssteuer an, wenn der Wert der Immobilie die persönlichen Freibeträge übersteigt (die Freibeträge sind dieselben wie bei Erbschaftsteuer). Eine Schenkung ist ein einseitiges Rechtsgeschäft – nur der Schenker erbringt eine Leistung, der Beschenkte nicht. Um Missbrauch zu vermeiden, gibt es im BGB Widerrufsmöglichkeiten wegen groben Undanks etc., aber das spielt selten eine Rolle. Häufig werden Immobilien innerhalb der Familie gegen Wohnrecht oder Pflegeverpflichtung übertragen – das ist streng genommen eine gemischte Schenkung (teils Schenkung, teils Gegenleistung). Schenkungen unterliegen einer 10-Jahres-Frist, was Erbrecht angeht: Stirbt der Schenker innerhalb von 10 Jahren, können Pflichtteilsberechtigte die Schenkung teilweise ausgleichspflichtig machen. Im Alltag ist wichtig: Wird eine Immobilie geschenkt, sollte der Beschenkte auch daran denken, dass er laufende Kosten übernimmt. Zudem gilt bei Weiterverkauf: Die Spekulationsfrist (10 Jahre) fängt mit dem ursprünglichen Kauf durch den Schenker an – Schenkung selbst löst keine neue Haltefrist aus, da kein entgeltlicher Erwerb.
Schenkungssteuer
Die Schenkungssteuer fällt an, wenn Vermögen verschenkt wird und bestimmte Freibeträge überschritten werden. Im Prinzip entspricht sie der Erbschaftsteuer, da Schenkungen unter Lebenden dem gleichen Steuergesetz unterliegen (ErbStG). Für Immobilien bedeutet das: Verschenkt jemand eine Immobilie, wird der Immobilienwert (Verkehrswert) zugrunde gelegt und der Beschenkte muss, soweit dieser Wert seinen persönlichen Freibetrag übersteigt, Schenkungsteuer zahlen. Die Freibeträge richten sich nach dem Verwandtschaftsgrad (z.B. Ehegatte 500.000 €, Kind 400.000 €, Enkel 200.000 €, Geschwister und Nichtverwandte nur 20.000 €). Innerhalb dieser Beträge ist die Schenkung steuerfrei. Darüber greift ein progressiver Steuertarif, etwa Kinder 7–30%, Nichtverwandte bis 50%. Beispiel: Vater schenkt Sohn ein Haus im Wert von 600.000 €; Freibetrag 400.000 € = 200.000 € steuerpflichtig, Steuersatz z.B. 11% → 22.000 € Steuer. Wichtig: Man kann durch frühzeitige Schenkungen alle 10 Jahre Freibeträge mehrfach nutzen. Außerdem kann eine Schenkung Gestaltungsoptionen bieten (z.B. Immobilie jetzt ans Kind geben und Nießbrauch behalten – dann reduziert sich der steuerliche Wert, da Belastung mit Nießbrauch). Wenn mehrere Kinder bedacht werden, kann Aufteilung erfolgen, um Freibeträge zu optimieren. Die Steuer muss vom Beschenkten gezahlt werden; der Schenker haftet jedoch mit, falls der Beschenkte nicht zahlt. Innerhalb der Familie wird Schenkungssteuer häufig vermieden durch kluge Planung oder Nutzung von Wohnrechten. Wie bei der Erbschaftsteuer ist auch hier politisch immer wieder Diskussion, die Freibeträge bzw. Bewertungen anzupassen.
Schnitt (Bauzeichnung)
Schnitte in Bauzeichnungen sind zweidimensionale Darstellungen, die ein Gebäude in aufgeschnittener Form zeigen – also vertikale Querschnitte. Auf einem Bauplan sind Schnitte wichtig, um die innere Aufteilung, Raumhöhen, Geschosshöhen und Dachkonstruktion zu verstehen. Ein Architekt zeichnet z.B. einen Längsschnitt und einen Querschnitt durch das Haus. Darauf sieht man, wie die Fußböden und Decken aufeinander liegen, wo Fenster und Türen sich im Verhältnis befinden, wie Treppen verlaufen und wie hoch die einzelnen Räume sind. Beim Immobilienverkauf werden Schnitte selten dem Käufer gezeigt, wichtiger sind Grundrisse. Aber bei Planung eines Umbaus oder beim Neubau sind Schnittzeichnungen elementar, um ein Gefühl für die Proportionen zu erhalten. Modern gesagt: Schnitt = Seitenansicht im „Inneren“ . Häufig sind Schnitte mit dem Blick auf konstruktive Details (z.B. Aufbau des Dachstuhls, Fundament) oder Sanitärschächte versehen. In Exposés findet man Schnitte gelegentlich bei komplexeren Penthäusern oder Maisonetten, um die Ebenen darzustellen. Zusammengefasst: Ein Schnitt gehört zu den Bauunterlagen wie Grundriss und Ansicht. Er ergänzt den Grundriss (Draufsicht) um die dritte Dimension und macht die Raumhöhe und Geschossigkeit ersichtlich. Für Verständnis: Stellt man sich ein Puppenhaus vor, in das man von der Seite reinschauen kann – das entspricht etwa einem Gebäudeschnitt.
Sondereigentum (WEG)
Sondereigentum ist ein Begriff aus dem Wohnungseigentumsrecht und bezeichnet die Räume einer Eigentumswohnung, die dem jeweiligen Wohnungseigentümer alleine gehören. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) wird zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum unterschieden. Sondereigentum umfasst typischerweise die Innenräume der Wohnung, also Wohnräume, Schlafzimmer, Küche, Bad, sowie ggf. dazugehörige Kellerräume oder Tiefgaragenstellplätze (wenn als solche zugeordnet). Alles, was nicht Sondereigentum ist, ist Gemeinschaftseigentum – z.B. das Treppenhaus, Fassade, Dach, tragende Wände, Leitungsnetze etc.. Jeder Wohnungseigentümer kann über sein Sondereigentum weitgehend frei verfügen (umbauen, vermieten, gestalten), während am Gemeinschaftseigentum nur alle gemeinsam entscheiden. Das Sondereigentum wird im Aufteilungsplan und der Teilungserklärung genau definiert. Rechtlich ist Sondereigentum nur in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum zu haben – man erwirbt also immer beides: die spezielle Wohnung (Sondereigentum) und den Anteil am Haus insgesamt. Für Instandhaltung innerhalb des Sondereigentums ist der jeweilige Eigentümer selbst verantwortlich, für Gemeinschaftsteile die Gemeinschaft. Beispiele: Die Wohnungstür selbst gehört meist zum Sondereigentum (Innenseite), ihre Außenseite zum Gemeinschaftseigentum. Einbauküchen, Tapeten, Bodenbeläge sind Sondereigentum, Rohre in der Wand jedoch Gemeinschaftseigentum. Das Konzept trennt Verantwortlichkeiten klar und ermöglicht, dass jeder Wohnungseigentümer sein „eigenes Reich“ hat, obwohl es ein gemeinsames Gebäude ist.
Spekulationssteuer (Spekulationsfrist)
Spekulationssteuer ist die umgangssprachliche Bezeichnung für die Einkommensteuer, die auf den Gewinn aus dem Verkauf einer privat gehaltenen Immobilie anfällt, wenn zwischen An- und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen (Spekulationssteuer bei Immobilien: Wann fällt sie an?). Verkauft jemand z.B. eine vermietete Eigentumswohnung mit Gewinn innerhalb dieser Frist, muss er den Gewinn mit seinem persönlichen Steuersatz versteuern (als privates Veräußerungsgeschäft gemäß § 23 EStG) (Spekulationssteuer bei Immobilien: Wann fällt sie an?). Allerdings gibt es wichtige Ausnahmen: Selbstgenutzte Immobilien sind von Anfang an steuerfrei, wenn der Eigentümer dort im Jahr des Verkaufs und den zwei vorangegangenen Jahren selbst gewohnt hat (Spekulationssteuer bei Immobilien: Wann fällt sie an?). Auch geerbte Immobilien profitieren davon, dass die Eigentumszeit des Erblassers angerechnet wird – war die Immobilie vom Erblasser selbst genutzt oder schon länger als 10 Jahre in dessen Besitz, fällt beim Erben keine Spekulationssteuer an. Ebenso gilt für Schenkungen: Die Haltefrist des Schenkers wird übernommen. Die 10-Jahres-Frist (Spekulationsfrist) beginnt ab dem Datum des notariellen Kaufvertrags und endet genau nach 10 Jahren. Wenn die Frist abgelaufen ist, bleibt der Verkaufsgewinn steuerfrei (Spekulationsfrist bei Immobilien: Beginn der Frist). Gewerbliche Immobilienhändler oder bei mehr als 3 Verkäufen in 5 Jahren greift ggf. gewerblicher Grundstückshandel, aber das ist ein Sonderfall. Für die meisten privaten Eigentümer heißt es: 10 Jahre warten oder selbst drin wohnen, um steuerfrei zu verkaufen. „Spekulationssteuer“ selbst ist kein offizieller Begriff, aber er hat sich eingebürgert, weil es um die Vermeidung kurzfristiger Spekulationsgewinne geht.
Staffelmiete
Die Staffelmiete ist eine Mietvereinbarung, bei der schon im Mietvertrag feste zukünftige Mietsteigerungen in konkreten Beträgen festgeschrieben sind (Staffelmiete – Wikipedia). Beispielsweise kann vereinbart sein, dass die Miete ab dem 1.1. nächsten Jahres um 50 € steigt und nach einem weiteren Jahr nochmals um 50 € usw. Jede Staffel muss mindestens ein Jahr unverändert gelten. Prozentuale Angaben sind unzulässig – es muss ein Eurobetrag oder klar bestimmbarer Betrag vereinbart sein (Staffelmiete – Wikipedia). Während der Laufzeit der Staffelmiete sind sonstige Mieterhöhungen ausgeschlossen (außer Betriebskostenanpassungen), das heißt der Vermieter kann nicht zusätzlich wegen Vergleichsmiete erhöhen. Zudem darf im Mietvertrag bei Staffelmiete der Kündigungsausschluss des Mieters maximal für 4 Jahre vereinbart werden (Staffelmiete – Wikipedia). Staffelmieten werden genutzt, um sowohl Vermieter als auch Mieter Planungsicherheit zu geben: Der Mieter weiß exakt, wie sich seine Miete entwickelt, der Vermieter hat regelmäßige Erhöhungen ohne extra Begründungsaufwand. Beispiel: Startmiete 800 €, nach einem Jahr 840 €, nach zwei Jahren 880 € usw. Die Mietpreisbremse gilt auch für die Ausgangsmiete der Staffelmiete (Staffelmiete – Wikipedia). Überschreiten spätere Staffeln die Kappungsgrenzen der Mietpreisbremse, ist das zulässig, sofern die Startmiete regelkonform war (denn die Staffeln sind ja vorher vertraglich fixiert). Vorteil: Weniger Streit, weil beide Seiten im Voraus Bescheid wissen. Nachteil: Bei rasanter Inflation kann die Staffel hinterherhinken (für Vermieter ungünstig), bei stagnierenden Mieten könnte der Mieter vielleicht unnötig mehr zahlen als üblich. In jedem Fall ist eine Staffelmiete ein flexibles Instrument, das aber sorgfältig formuliert sein muss, damit es wirksam ist.
Teilverkauf
Der Immobilienteilverkauf ist ein relativ neues Finanzmodell, bei dem ein Eigentümer einen Teil seiner Immobilie (bis zu 50%) an einen Investor verkauft, aber weiterhin im Haus wohnt und den übrigen Anteil behält (BaFin – Immobilienteilverkauf). Gleichzeitig räumt der Teilkäufer dem Verkäufer ein Nießbrauchsrecht oder Wohnrecht ein und erhält vom Verkäufer das Recht, später auch den Rest zu verkaufen (BaFin – Immobilienteilverkauf). Für die Nutzung der gesamten Immobilie zahlt der ursprüngliche Eigentümer (jetzt Teileigentümer) an den Investor ein monatliches Nutzungsentgelt (BaFin – Immobilienteilverkauf), quasi eine Miete für den verkauften Anteil. Der große Restverkauf erfolgt spätestens im Todesfall oder nach vereinbarter Zeit; der Investor erhält dann mindestens seinen Anteil plus eine Gewinnbeteiligung zurück (BaFin – Immobilienteilverkauf). Dieses Modell ermöglicht es älteren Eigentümern, einen Teil des im Haus gebundenen Vermögens flüssig zu machen, ohne sofort ausziehen zu müssen. Vorteile: Liquidität im Alter, weiterhin im vertrauten Heim wohnen bleiben (BaFin – Immobilienteilverkauf). Nachteile: Das Nutzungsentgelt schmälert das Budget, und insgesamt kann die Lösung teuer werden – oft ist der Effektivzins des Deals hoch, und beim Gesamtverkauf partizipiert der Investor wertgesichert („Teilkaufpreis plus X“ garantiert) (BaFin – Immobilienteilverkauf). Zudem bleibt ein Restrisiko, z.B. was passiert bei Insolvenz des Teilkauf-Unternehmens (Stichwort Zwangsversteigerung) (BaFin – Immobilienteilverkauf). Die BaFin und Verbraucherzentralen warnen, dass Teilverkauf selten die beste Lösung ist, da viele versteckte Kosten und ein Ungleichgewicht zugunsten der Käuferfirma bestehen können. Transparenz ist wichtig: Alle Rechte und Pflichten müssen vertraglich genau geregelt sein, besonders das spätere Verkaufsprozedere und die Sicherung des Wohnrechts im Grundbuch (BaFin – Immobilienteilverkauf). Insgesamt ist der Teilverkauf eine komplexe Verrentungsvariante – simpler und oft günstiger sind entweder klassische Hypotheken (Kredit) oder ein Verkauf mit lebenslangem Wohnrecht (Leibrente).
Declaration of division
Die Teilungserklärung ist die notarielle Urkunde, mit der ein Grundstück mit darauf stehendem Gebäude in rechtlich selbständige Eigentumseinheiten (Wohnungen oder Gewerbeeinheiten) aufgeteilt wird. Sie bildet die Grundlage für das Wohnungseigentum: Darin wird definiert, welche Räume zum Sondereigentum der jeweiligen Wohnungseigentümer gehören und was Gemeinschaftseigentum bleibt. Zudem legt die Teilungserklärung oft Sondernutzungsrechte fest (z.B. Gartenanteile) und enthält die Gemeinschaftsordnung (die Regeln des Zusammenlebens). Praktisch erstellt meist der Bauträger oder ursprüngliche Eigentümer des Hauses diese Erklärung, um aus einem Mehrfamilienhaus einzelne verkaufbare Eigentumswohnungen zu machen. In der Teilungserklärung sind u.a. Miteigentumsanteile in Tausendstel für jede Einheit festgelegt, die z.B. für Stimmrechte oder Kostenverteilung relevant sind. Sie wird beim Grundbuchamt eingereicht; daraufhin erhält jede Einheit ein eigenes Grundbuchblatt (Wohnungsgrundbuch). Änderungen der Teilungserklärung sind nur mit Zustimmung aller Eigentümer und erneuter notarieller Beurkundung möglich, da sie die „Verfassung“ der WEG darstellt. Käufer einer Eigentumswohnung sollten die Teilungserklärung sorgfältig lesen, denn dort ist z.B. geregelt, ob sie die Wohnung gewerblich nutzen dürften, wer welche Teile des Gartens exklusiv nutzen darf, oder ob bestimmte Haustierhaltungen ausgeschlossen sind. Ohne Teilungserklärung kein rechtlich getrenntes Wohnungseigentum – dann wäre es schlicht Miteigentum am Gesamtgebäude. Somit ist die Teilungserklärung essenziell, um aus einem Gebäude Wohnungseigentum entstehen zu lassen.
Tilgung
Tilgung bedeutet die Rückzahlung eines Kredits in Raten. Bei einer Immobilienfinanzierung wird die Darlehenssumme über viele Jahre durch regelmäßige Zahlungen abgetragen. Ein typisches Annuitätendarlehen enthält in jeder monatlichen Rate einen Zins- und einen Tilgungsanteil; der Tilgungsanteil reduziert die Restschuld kontinuierlich. Die anfängliche Tilgungsrate wird meist in Prozent der Darlehenssumme pro Jahr angegeben (z.B. 2% anfängliche Tilgung). Bei einem Darlehen von 300.000 € wären das im ersten Jahr 6.000 € Tilgung, monatlich 500 €, wobei sich dieser Betrag mit der Zeit erhöht, da die Rate konstant bleibt und die Zinsportion sinkt. Die vertragliche Festlegung der Tilgung (z.B. „2% anfängliche Tilgung, Zinsbindung 15 Jahre“) bestimmt, wie schnell das Darlehen getilgt wird. Man kann durch Sondertilgungen außerplanmäßig zurückzahlen, sofern vereinbart, um schneller schuldenfrei zu sein. Auch Volltilgerdarlehen gibt es, bei denen innerhalb der Zinsbindung komplett getilgt wird (z.B. in 10 oder 15 Jahren, entsprechend hohe Raten). Die Tilgungsquote beeinflusst die Gesamtkosten des Kredits: Höhere Tilgung = schnellere Rückzahlung = weniger Zinskosten insgesamt. Allerdings steigt dadurch die monatliche Rate. Während der Zinsbindung ist die Tilgung fest vereinbart; nach Ablauf kann man im Rahmen der Anschlussfinanzierung die Tilgungsrate neu festlegen. Für eine solide Finanzierung empfiehlt man oft mindestens 2–3% Tilgung p.a., damit das Darlehen in überschaubarer Zeit abbezahlt ist. Tilgungsplan: Ein Dokument des Kreditgebers, das für jedes Jahr/Monat ausweist, wie sich Restschuld, Zins und Tilgung entwickeln, bis zur vollständigen Rückzahlung.
Umlegungsverfahren
Das Umlegungsverfahren ist ein bodenordnerisches Verfahren nach dem Baugesetzbuch, bei dem Grundstücke in einem Gebiet neu geordnet und zugeschnitten werden, um eine bessere bauliche Nutzung zu ermöglichen. Insbesondere wird es eingesetzt, um aus vormals ungünstig geschnittenen oder zu kleinen Parzellen baureife, sinnvoll geschnittene Baugrundstücke zu schaffen. Dabei werden Grundstücksgrenzen verschoben, mehrere Flurstücke neu aufgeteilt und ggf. Flächen für Straßen, Grünanlagen oder Ausgleichsflächen bereitgestellt. Jeder Eigentümer erhält am Ende möglichst wieder Land in etwa gleichem Wert (jedoch nicht zwingend an derselben Stelle), aber in form- und lageoptimierter Zuschnitte. Die Gemeinde führt das Verfahren durch und es endet mit einem Umlegungsplan, der neue Grundstücke festlegt. Salopp gesagt: „Klein-Kleckerei“ wird bereinigt, sodass z.B. statt zehn schmaler Streifen nun fünf anständige Bauplätze entstehen. Wertzuwächse durch die Baureifmachung können allerdings teilweise für Ausgleichsabgaben herangezogen werden. Für Eigentümer ist das Verfahren verpflichtend, es gibt Entschädigungen, falls jemand deutlich Land verliert. Das Umlegungsverfahren erleichtert die Erschließung, weil es Flächen für öffentliche Wege schafft und alle Eigentümer mit ins Boot holt. Im Ergebnis entstehen Grundstücke, die nach Lage, Form und Größe besser für eine Bebauung geeignet sind. Es ist damit ein wichtiges Instrument der Stadtplanung, um neues Bauland zu mobilisieren, ohne dass die öffentliche Hand alle Flächen vorher aufkaufen muss.
Umschuldung
Umschuldung bedeutet, einen bestehenden Kredit durch einen neuen Kredit abzulösen, meist um bessere Konditionen zu erhalten (Umschuldung Baufinanzierung: Jetzt sparen – Dr. Klein). Im Bereich der Immobilienfinanzierung spricht man häufig von Anschlussfinanzierung oder Umschuldung zum Zinsbindungsende. Läuft z.B. nach 10 Jahren die Zinsbindung eines Darlehens aus, kann der Darlehensnehmer bei einer anderen Bank ein günstigeres Angebot suchen und mit diesem neuen Darlehen die Restschuld beim alten Kreditgeber vollständig zurückzahlen (Umschuldung Baufinanzierung: Jetzt sparen – Dr. Klein). Somit wechselt man den Darlehensgeber und idealerweise sinkt der Zinssatz, was monatliche Rate oder Laufzeit reduziert. Eine Umschuldung kann auch vor Ende der Zinsbindung stattfinden, allerdings fällt dann meist eine Vorfälligkeitsentschädigung an, die den Zinsausfall der alten Bank ausgleicht (Umschuldung der Baufinanzierung: Wie Sie Ihren Hauskredit ablösen). Daher lohnt vorzeitiges Umschulden selten, es sei denn die Zinsersparnis ist enorm. Typischer ist: Einige Monate vor Ablauf der Zinsbindung holt man Angebote ein und schließt ggf. einen neuen Vertrag ab (ggf. als Forward-Darlehen etwas im Voraus), um nahtlos umzuschulden. Auch die Zusammenfassung mehrerer Kredite zu einem neuen Kredit ist eine Umschuldung (z.B. mehrere Bauspardarlehen in einem Hypothekenkredit konsolidieren). Für eine Umschuldung braucht man eine Ablösevollmacht oder das neue Institut zahlt direkt an die alte Bank. Es fallen erneut Grundbuchkosten an, wenn z.B. eine neue Grundschuld eingetragen werden muss – oft lässt man jedoch die alte Grundschuld stehen und tritt sie an die neue Bank ab (Abtretung), um Kosten zu sparen. Ziel der Umschuldung: Zinskosten senken (Umschuldung der Baufinanzierung: Wie Sie Ihren Hauskredit ablösen), Laufzeit verkürzen oder Rate reduzieren. Kreditnehmer sollten rechtzeitig planen, da etwa 6 Monate vor Zinsbindungende ein guter Zeitpunkt ist, Angebote zu vergleichen. Manche Banken bieten auch interne Konditionenanpassungen an (Prolongation) – eine Umschuldung im weiteren Sinne, aber ohne Bankenwechsel. Unterm Strich verbessert eine erfolgreiche Umschuldung die Finanzierungsbedingungen und spart oft beträchtliche Beträge über die Restlaufzeit (Umschuldung der Baufinanzierung: Wie Sie Ihren Hauskredit ablösen).
Verkehrswert
Verkehrswert ist ein anderer Begriff für den Marktwert einer Immobilie. Er bezeichnet den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Bewertungsstichtag voraussichtlich zu erzielen wäre, ohne ungewöhnliche oder persönliche Umstände. Der Begriff stammt aus § 194 BauGB und ist in Gutachten, bei Gerichten (z.B. Zwangsversteigerungen) und Behörden üblich. Ein Verkehrswertgutachten wird oft erstellt, um diesen Wert zu ermitteln – etwa durch einen zertifizierten Sachverständigen oder Gutachterausschuss. Im Alltag sprechen Makler und Verkäufer meist vom Marktwert. Der Verkehrswert berücksichtigt Lage, Beschaffenheit, rechtliche Gegebenheiten (Baurecht, Mietverhältnisse) und wirtschaftliche Verhältnisse (Angebot/Nachfrage). Er ist also der objektivierte Preis einer Immobilie. Bei Zwangsversteigerungen setzt das Gericht einen Verkehrswert fest, der als Ausgangspunkt für die Bietgrenzen dient. Verkehrswert und Marktwert kann man als Synonyme betrachten – beides soll den realistischen Verkaufswert beschreiben. Tendenziell verwendet man „Verkehrswert“ in förmlicheren Zusammenhängen (Gutachten, Amtssprache) und „Marktwert“ im allgemeinen Sprachgebrauch. In jedem Fall ist es der Wert, zu dem ein Objekt den Besitzer wechseln würde, wenn keiner der Beteiligten unter Druck steht oder übermäßig hohe Preise zahlt.
Verkehrswertgutachten
Ein Verkehrswertgutachten ist ein umfangreiches Gutachten, das den Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie nach anerkannten Bewertungsverfahren ermittelt und dokumentiert. Solche Gutachten werden beispielsweise von Gerichten (bei Erbstreitigkeiten, Scheidungen), von Behörden (für Enteignungen oder Erbschaftsteuer) oder von Banken in bestimmten Fällen angefordert. Ein vereidigter Sachverständiger besucht die Immobilie, sichtet Unterlagen (Grundbuch, Flurkarte, Baupläne, Mietverträge), nimmt Maß und bewertet nach der ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) mit Vergleichswert- , Ertragswert- oder Sachwertverfahren, je nach Objektart. Das Gutachten beschreibt ausführlich Lage, Objektart, Bauzustand, Rechte und Lasten und rechnet die einzelnen Wertkomponenten vor. Beispielsweise: Bodenwert X Euro, Gebäude-Sachwert Y Euro, Marktanpassungsfaktor, sodass am Ende „Verkehrswert = … Euro“ steht. Solch ein Gutachten ist sehr detailliert, oft 30–60 Seiten, und nachvollziehbar begründet. Banken bestellen eigene kürzere Beleihungswertgutachten, aber Verkehrswertgutachten im engen Sinne dienen vor allem dazu, einen neutralen Wert festzustellen, wenn es Streit oder Offerte gibt. Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten richten sich nach dem Wert des Objekts (Honorarordnung), können mehrere Tausend Euro betragen. Für Alltagsimmobilien reicht oft eine einfachere Wertermittlung; ein förmliches Verkehrswertgutachten braucht man vor allem bei rechtlichen Auseinandersetzungen oder amtlichen Anforderungen. In Zwangsversteigerungsverfahren liegt immer ein Verkehrswertgutachten aus, das Interessenten einsehen können. Es ersetzt zwar nicht die eigene Prüfung, gibt aber eine professionelle Einschätzung des Werts.
Versteigerung (Zwangsversteigerung)
Versteigerung im Immobilienbereich meint meistens die Zwangsversteigerung, ein gerichtliches Verfahren, um eine Immobilie meistbietend zu verkaufen, damit Gläubiger aus dem Erlös befriedigt werden (Zwangsversteigerung – Definition & Erklärung im Lexikon). Eine Zwangsversteigerung wird auf Antrag eines Gläubigers (z.B. Bank mit Grundschuld, oder Erbengemeinschaft zur Auseinandersetzung) vom Amtsgericht angeordnet. Das Gericht lässt den Verkehrswert ermitteln und setzt einen Versteigerungstermin an, der öffentlich bekannt gemacht wird (Zwangsversteigerung – Definition & Erklärung im Lexikon). Interessenten können das Objekt oft vorab besichtigen (wenn der Schuldner kooperiert, sonst auch nicht) und das Gutachten einsehen. Im Termin gibt ein Rechtspfleger das Verfahren vor: Gebote können abgegeben werden, es gibt ggf. eine Bieterstunde (mindestens 30 Minuten). Wer das höchste Gebot über eventuelle Grenzen (70%-Grenze des Verkehrswerts in erster Runde) abgibt, erhält den Zuschlag. Mit Zuschlag wird dieser Höchstbietende Eigentümer, nach Zahlung des Gebots wird er im Grundbuch eingetragen. Die bisherigen Rechte (auch Mietverhältnisse bestehen weiter, aber Grundpfandrechte erlöschen größtenteils). Versteigerungen finden auch als freiwillige Versteigerungen oder Auktionen statt, bspw. durch Auktionshäuser für spezielle Immobilien – das ist dann keine Zwangsversteigerung, sondern ein alternativer Verkaufsweg. Der Reiz einer (Zwangs-)Versteigerung: Man kann Immobilien teils unter Marktwert erwerben, dafür bestehen Risiken (keine Gewährleistung, evtl. verbleibende Rechte wie Wohnrecht, oft nur äußere Besichtigung). Für Verkäufer in Geldnot ist es der letzte Weg, der oft weniger einbringt als freier Verkauf. Für den Markt schafft die Zwangsversteigerung Transparenz: Jeder kann mitbieten, und der Preis bildet sich in einem Bieterwettstreit.
Vorkaufsrecht
Ein Vorkaufsrecht gibt einer bestimmten Person oder Stelle das Recht, in einen Kaufvertrag einzusteigen und die Immobilie zu den gleichen Konditionen zu erwerben, anstatt des vorgesehenen Käufers. Solche Vorkaufsrechte können vertraglich vereinbart sein (z.B. zugunsten eines Familienmitglieds oder Mieters) oder gesetzlich bestehen. Ein prominentes Beispiel ist das kommunale Vorkaufsrecht: Städte/Gemeinden haben in bestimmten Gebieten (Sanierungsgebiete, städtebauliche Entwicklungsbereiche) ein Vorkaufsrecht zugunsten der öffentlichen Hand. Wird ein Grundstück verkauft, kann die Stadt binnen 2 Monaten erklären, dass sie in den Kaufvertrag eintritt, um eigene Ziele zu verfolgen. In der Praxis üben Kommunen ihr Vorkaufsrecht selten aus, außer es dient z.B. der Grünflächenschaffung oder Vermeidung von Spekulation. Vertragliche Vorkaufsrechte, z.B. im Grundbuch eingetragen zugunsten eines Nachbarn oder der früheren Eigentümer, sind häufiger relevant. Der Eigentümer muss im Verkaufsfall den Vorkaufsberechtigten informieren, sodass dieser sein Recht ausüben kann. Entscheidet er sich dafür, übernimmt er das Geschäft wie vereinbart (Preis, Bedingungen). Nimmt er es nicht wahr, kann der Verkauf an den ursprünglichen Käufer vollzogen werden. Wichtig: Der Vorkaufsberechtigte kann nicht zu anderen Konditionen kaufen, sondern nur zu denen, die der Eigentümer mit dem Dritten ausgehandelt hat. Ein Vorkaufsrecht begründet keinen Anspruch auf Verkauf, sondern nur das Recht im konkreten Verkaufsfall. Es kann entfallen, wenn es nicht binnen Frist ausgeübt wird, oder wenn z.B. der Eigentümer an seinen Ehepartner verkauft (häufig ausgenommen). Vorkaufsrechte sind wertmindernd aus Sicht potentieller Käufer, da Unsicherheit besteht, ob man die Immobilie am Ende bekommt. Für Eigentümer bedeutet ein eingetragenes Vorkaufsrecht, dass er weniger frei verkaufen kann. Daher sollte, wer ein Grundstück kauft, immer das Grundbuch prüfen, ob dort Vorkaufsrechte (Abt. II) eingetragen sind.
Wertermittlungsverfahren
Wertermittlungsverfahren sind die Methoden, mit denen der Wert einer Immobilie bestimmt wird. In Deutschland sind drei Verfahren in der ImmoWertV normiert: Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren. Das Vergleichswertverfahren vergleicht die Immobilie mit tatsächlich verkauften ähnlichen Objekten (vor allem bei Eigentumswohnungen oder unbebauten Grundstücken). Das Sachwertverfahren berechnet den Wert der Bausubstanz (Baukosten minus Abschreibung) plus Bodenwert und passt ggf. an den Markt an (typisch für Einfamilienhäuser, siehe oben). Das Ertragswertverfahren wird bei Renditeobjekten (vermietete Häuser, Gewerbe) angewandt: Es spaltet den Bodenwert (als Kapitalanlage mit festem Zins) und den Gebäudereinertrag (Mietüberschuss) auf und kapitalisiert Letzteren, um den Gebäudeertragswert zu erhalten, summiert dann mit Bodenwert. Diese klassischen Verfahren können durch weitere Methoden ergänzt werden, z.B. Residualwertverfahren (für Projektentwicklungen: was darf das Grundstück kosten, damit es sich rechnet?) oder Discounted-Cashflow-Methoden (DCF), wo zukünftige Zahlungsströme abgezinst werden. In der Praxis schaut ein Sachverständiger, welches Verfahren zum Objekt passt, oft kombiniert er auch. Beispiel: Bei einem Zweifamilienhaus, teils selbst genutzt, teils vermietet, kann er Vergleichswerte heranziehen und Ertragswert, um ein stimmiges Bild zu bekommen. Letztlich soll das angewandte Verfahren den Verkehrswert ergeben. Bei Reihenhäusern wird oft Vergleichswert genutzt (ähnlich viele Verkäufe vorhanden), bei Spezialimmobilien eher Sachwert oder DCF. Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätze (für Ertragswert) werden von Gutachterausschüssen bereitgestellt, damit die Verfahren marktkonforme Ergebnisse liefern. So stellen die Wertermittlungsverfahren sicher, dass der aktuelle Verkehrswert möglichst objektiv und nachvollziehbar bestimmt werden kann.
Right of withdrawal
Das Widerrufsrecht im Immobilienbereich spielt vor allem dann eine Rolle, wenn Verträge mit Verbrauchern außerhalb von Geschäftsräumen oder per Fernkommunikation geschlossen werden. Ein bekanntes Beispiel ist das 14-tägige Widerrufsrecht bei Maklerverträgen, die etwa online oder an der Haustür abgeschlossen wurden. Der Makler muss Verbraucher schriftlich über ihr Widerrufsrecht belehren. Erst nach Verzicht oder Ablauf der Frist darf er tätig werden, sonst kann der Kunde den Vertrag widerrufen und schuldet keine Provision. Auch Bauträgervertragsreservierungen oder Finanzierungsvermittlungen können unter das Verbraucherschutz-Widerrufsrecht fallen. Im reinen Kaufvertrag gibt es kein Widerrufsrecht – dort bietet die notarielle Beurkundung Schutz. Ein weiteres Beispiel: Darlehensverträge, die online abgeschlossen werden, haben ein 14-tägiges Widerrufsrecht, innerhalb dessen der Kreditnehmer ohne Angabe von Gründen vom Vertrag zurücktreten kann. Der Widerruf muss in Textform (Brief, E-Mail) erklärt werden. Wichtig ist die Frist: Sie beginnt, sobald der Verbraucher ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht belehrt wurde und der Vertrag geschlossen ist. Beim Maklervertrag beginnt sie z.B. mit Vertragsschluss und Belehrung. Ein korrekt ausgeübter Widerruf wandelt den Vertrag ex tunc (rückwirkend) in ein Rückabwicklungsschuldverhältnis um. In der Praxis bei Maklern: Widerruft der Interessent rechtzeitig, hat der Makler keinen Provisionsanspruch. Deshalb lassen Makler Interessenten oft vor Ablauf der Frist eine Widerrufsverzichtserklärung unterschreiben, wenn sie vorab das Exposé oder eine Besichtigung ermöglichen sollen. Summa: Widerrufsrecht dient dem Verbraucherschutz, insbesondere bei Haustürgeschäften oder Online-Abschlüssen, und gibt dem Verbraucher die Chance, innerhalb von 14 Tagen die Entscheidung ohne Bindung rückgängig zu machen.
Business plan
Der Wirtschaftsplan wird bei Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) jährlich im Voraus aufgestellt und enthält die erwarteten Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft für das kommende Jahr. Er wird vom Verwalter aufgestellt und von der Eigentümerversammlung beschlossen (§ 28 WEG) (Hausgeld (Wohnungseigentum) – Wikipedia). Im Wirtschaftsplan werden alle gemeinschaftlichen Kostenarten aufgelistet: z.B. Hausmeister, Versicherung, Müll, Strom, Reinigung, Rücklagenzufuhr etc., samt geplanter Höhe. Daraus ergibt sich der Hausgeld-Vorschuss für jede Wohnung – in einem Einzelwirtschaftsplan wird für jede Einheit anteilig (meist nach Miteigentumsanteilen) ausgewiesen, wie viel der Eigentümer monatlich zahlen muss (Hausgeld (Wohnungseigentum) – Wikipedia). Ebenso werden die voraussichtlichen Einnahmen angesetzt, etwa aus Antennenanlage oder Vermietung eines Gemeinschaftsraums (meist gering). Der Wirtschaftsplan dient der Finanzplanung und der rechtlichen Grundlage, die Vorschüsse von Eigentümern einzufordern. Er ist quasi der Haushaltsplan der WEG. Nach Ablauf des Wirtschaftsjahres erstellt der Verwalter eine Jahresabrechnung, die mit dem Wirtschaftsplan abgeglichen wird. Abweichungen zeigen, ob Nachzahlungen oder Erstattungen nötig sind. Der Wirtschaftsplan ist auch für neue Käufer relevant: Er gibt Auskunft, welche laufenden Kosten man kalkulieren muss. Neben WEGs machen auch Hausverwaltungen für Mietshäuser einen Wirtschaftsplan (Budget für Bewirtschaftung), aber im rechtlichen Sinne ist vor allem der WEG-Wirtschaftsplan gemeint. Wichtig: Ohne beschlossenen Wirtschaftsplan können Hausgeldvorschüsse im Grunde nicht rechtssicher eingefordert werden – daher muss jedes Jahr eine Versammlung stattfinden, die diesen Plan genehmigt, auch wenn er später nicht 100% eintreffen wird. Im Plan sollen außerdem die Beitragszeiträume und Fälligkeiten drinstehen (meist monatlich im Voraus). Zusammengefasst: Der Wirtschaftsplan ist die finanzielle Vorschau und Grundlage für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im kommenden Jahr.
Wohnfläche
Die Wohnfläche ist die Grundfläche aller Räume einer Wohnung oder eines Hauses, die ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden können. Dazu zählen Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad, Flur innerhalb der Wohnung etc. Nicht zur Wohnfläche zählen Keller, Heizungsräume, Garagen oder Trockenböden. Balkone, Terrassen und Loggien werden in der Regel zu 25% bis max. 50% angerechnet (je nach Gebrauchswert). Dachschrägenflächen unter 1 m Höhe bleiben unberücksichtigt, von 1–2 m Höhe werden zu 50% angesetzt (nach Wohnflächenverordnung – WoFlV). Die Wohnfläche ist wichtig für Miete (Mietpreis pro m²) und Kaufpreisvergleiche. Mieter haben Rechte, falls die tatsächliche Wohnfläche erheblich (<10%) von der im Mietvertrag angegebenen abweicht – dann können Miete gemindert oder Rückzahlungen gefordert werden. Bei Eigentumswohnungen wird oft auch die Wohnfläche zur Verteilung von Kosten genutzt (anstelle von Miteigentumsanteilen, falls so vereinbart). Deshalb muss die Berechnung korrekt sein. Ermittelt wird die Wohnfläche durch Aufmaß aller anrechenbaren Räume. Treppen innerhalb der Wohnung zählen mit, aber nur mit ihrer Grundrissprojektion. Räume wie Wintergärten zählen, wenn sie geschlossen und beheizbar sind, voll; unbeheizte teilweise. Beispiel: Eine 10 m² Terrasse würde meist mit 2,5 m² Wohnfläche berücksichtigt. Wohnfläche ist nicht zu verwechseln mit Nutzfläche (die schließt auch nichtwohnbare Flächen ein) oder Grundfläche (rein geometrische Größe ohne Abzüge). Gerade bei Dachwohnungen und Häusern mit vielen Nebenräumen ist die exakte Unterscheidung relevant. Für den Verbraucher ist die Wohnfläche ein wichtiger Anhaltspunkt für Geräumigkeit; aber Grundrisse können gleiche Wohnflächen unterschiedlich wirken lassen. Daher sind sowohl Wohnfläche als Zahl als auch Grundriss als Plan sinnvoll für die Beurteilung.
Wohnrecht
Ein Wohnrecht ist das Recht, eine Immobilie oder einen Teil davon zu Wohnzwecken zu nutzen, ohne Eigentümer zu sein. Es kann als beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten einer bestimmten Person im Grundbuch eingetragen werden. Der Begünstigte (Wohnrechtsinhaber) darf die Räume bewohnen, muss aber in der Regel für deren Unterhalt (Nebenkosten, kleinere Reparaturen) sorgen. Wohnrechte werden oft auf Lebenszeit eingeräumt – zum Beispiel Eltern übertragen das Haus auf die Kinder, behalten aber ein lebenslanges Wohnrecht für bestimmte Räume oder eine Wohnung darin. Das Wohnrecht ist höchstpersönlich: Der Berechtigte kann es nicht übertragen oder vermieten (anders als beim Nießbrauch, der auch Vermietung erlaubt). Der Eigentümer muss die Ausübung des Wohnrechts dulden. Allerdings trägt der Eigentümer weiterhin die Lasten der Immobilie, sofern nichts anderes vereinbart ist – z.B. Grundsteuer, größere Instandsetzungen. Ein Wohnrecht mindert den Wert einer Immobilie erheblich, da ein Käufer die Immobilie erst nach Erlöschen (etwa Tod des Berechtigten) selbst nutzen oder uneingeschränkt darüber verfügen kann. In der Praxis wird ein lebenslanges Wohnrecht oft als Gegenleistung bei Übertragungen innerhalb der Familie eingesetzt. Wenn die begünstigte Person auszieht (z.B. ins Pflegeheim), erlischt das Wohnrecht nicht automatisch, bleibt aber oft ungenutzt bestehen – eine Aufhebung ist nur mit ihrer Zustimmung möglich. Wohnrecht kann zeitlich befristet oder auf bestimmte Räume beschränkt werden. Es endet mit dem Tod des Berechtigten, da es eine persönliche Dienstbarkeit ist. Bis dahin sichert es dem Berechtigten das Dach über dem Kopf, unabhängig von Eigentümerwechseln (ein Käufer müsste das Wohnrecht respektieren). Aus Bankensicht erschwert ein Wohnrecht eine Beleihung, da die Verwertbarkeit eingeschränkt ist.
Wohnungsbewertung
Die Wohnungsbewertung ist die Ermittlung des Marktwerts einer Eigentumswohnung. Sie ähnelt der Hausbewertung, muss aber Besonderheiten berücksichtigen: Zum einen spielen die Lage und Ausstattung der Wohnung selbst eine Rolle (Größe, Zimmeranzahl, Zustand, Etage, Balkon etc.), zum anderen das Gebäude und die Gemeinschaft (Baujahr, Bauqualität, Sanierungsstand, Hausgeldhöhe, Rücklagen, eventuelle größere Beschlüsse). Bewertet wird häufig im Vergleichswertverfahren, da es oft ausreichend Verkäufe vergleichbarer Wohnungen in der Gegend gibt. Der Gutachter oder Makler schaut etwa in die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse oder nutzt eigene Datenbankwerte, um einen m² -Preis anzusetzen und anhand von Merkmalen zu justieren (z.B. +5% für Balkon, -10% für Erdgeschoss ohne Aufzug). Auch der Ertragswert kann relevant sein, wenn die Wohnung vermietet ist: Was bringt sie an Mietrendite, und wie ist die Mietperspektive? Ein weiterer Einfluss ist das Gemeinschaftseigentum: sind größere Sanierungen absehbar (z.B. marode Steigleitungen), mindert das den Wert, weil Kosten drohen. Umgekehrt kann eine sehr gute Instandhaltungsrücklage und frisch saniertes Haus den Wert steigern. Bei der Wohnungsbewertung wird zudem geprüft, ob ein Mietverhältnis besteht (für Eigennutzer oft Wertabschlag) oder ob ggf. eine Teilung in zwei kleine Wohnungen möglich wäre (Wertsteigerung). Auch die Teilungserklärung kann wertrelevant sein: z.B. ob Gewerbe zulässig ist (eine als Büro nutzbare Wohnung hat anderen Markt). Der ermittelte Marktwert dient Verkäufern als Preisorientierung. Kleinere Wohnungen werden oft überproportional teurer pro m² bewertet als sehr große, da sie eine größere Käuferzielgruppe haben. Daher muss eine Bewertung immer marktgerecht kalibriert sein. Modern sind auch Online-Bewertungen mittels Algorithmen, doch diese ersetzen keine genaue Begutachtung vor Ort. Insgesamt ähnelt die Wohnungsbewertung anderen Immobilienbewertungen, jedoch muss sie immer die Zweischichtigkeit beachten: das Sondereigentum (die eigentliche Wohnung) und das geteilte Gemeinschaftseigentum. Letzteres kann einen positiven oder negativen Einflussfaktor darstellen, je nach Zustand und Regeln in der WEG.
Wohnungseigentum
Wohnungseigentum bezeichnet das Eigentum an einer einzelnen Wohnung innerhalb eines größeren Gebäudes, verbunden mit einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum des Gebäudes und Grundstücks. Dieses Konstrukt ermöglicht es, dass in einem Mehrfamilienhaus verschiedene Wohnungen unterschiedlichen Personen „gehören“ . Wer eine Wohnung kauft, erwirbt rechtlich gesehen das Sondereigentum an den Räumen der Wohnung und automatisch den entsprechenden Anteil am gesamten Haus (Treppenhaus, Dach, Grundstück etc.). Der Anteil wird in Bruchteilen (z.B. 150/1000) ausgedrückt und bestimmt unter anderem Stimmrecht und Kostenbeteiligung in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Das Wohnungseigentum wird in einem Wohnungsgrundbuch geführt, wo der Eigentümer der Wohnung eingetragen ist. Der Wohnungseigentümer hat das Recht, seine Wohnung frei zu nutzen, zu vermieten, zu verkaufen oder zu vererben. Allerdings muss er Rücksicht auf die Gemeinschaft nehmen und sich an die gemeinschaftlichen Regeln (Gemeinschaftsordnung) halten. Entscheidungen über das Gemeinschaftseigentum (etwa Sanierung des Dachs) werden in der Eigentümerversammlung getroffen, wo alle Wohnungseigentümer zusammenkommen. Wohnungseigentum entsteht durch Teilungserklärung (siehe dort) aus einem ursprünglich einheitlichen Grundstück. Einmal begründet, ist jeder Wohnungseigentümer zu bezahlen von Hausgeld, und es besteht eine organisierte Verwaltung (Verwalter kann bestellt sein). Wohnungseigentum hat viele Vorteile (Vermögensbildung, Selbstbestimmung in den eigenen vier Wänden), aber auch den Nachteil der möglichen Konflikte in der Gemeinschaft und etwas weniger Freiheit als bei einem alleinstehenden Haus. Trotzdem ist es eine sehr verbreitete Eigentumsform, besonders in Städten. Über 10 Millionen Wohnungen in Deutschland sind in solchen Gemeinschaften organisiert. Gesetzlich geregelt ist dies im Wohnungseigentumsgesetz (WEG), das z.B. die Rechte der Gemeinschaft und der einzelnen Eigentümer festlegt.
Zinsbindung (Sollzinsbindung)
Die Zinsbindung bei einem Darlehen ist der Zeitraum, für den der vereinbarte Sollzinssatz festgeschrieben ist (Zinsbindung bei Darlehen | Wiki). Während dieser Zeit kann die Bank den Zinssatz nicht ändern, egal was am Markt passiert, und der Kreditnehmer kann den Vertrag in der Regel nicht kündigen (außer nach 10 Jahren). Übliche Zinsbindungen bei Immobilienkrediten sind 5, 10, 15 oder 20 Jahre, manchmal auch 30 Jahre. Eine lange Zinsbindung bietet dem Darlehensnehmer hohe Planungssicherheit – die Rate bleibt konstant (Zinsbindung bei Darlehen | Wiki) – , schützt also vor steigenden Zinsen. Dafür sind Anfangszinsen bei langen Bindungen meist etwas höher, da die Bank das Zinsänderungsrisiko trägt (Zinsbindung erklärt im Immobilien-Lexikon der BW-Bank). Nach Ablauf der Zinsbindung ist meist noch eine Restschuld vorhanden, dann braucht man eine Anschlussfinanzierung (Umschuldung oder Verlängerung). Manche Darlehen haben keine feste Zinsbindung (variable Darlehen), da passt sich der Zinssatz regelmäßig an den Referenzzins an – in Deutschland aber seltener für Baufinanzierungen. Während der Zinsbindungsfrist sind sowohl Kreditnehmer als auch -geber gebunden: Der Kreditnehmer zahlt den festen Zins, die Bank kann keine Anpassungen vornehmen (Zinsbindung bei Darlehen | Wiki). Ausnahme: Sondertilgungen, wenn im Vertrag erlaubt, beeinflussen die Laufzeit, aber der Zins bleibt gleich. Man spricht auch von Sollzinsbindung oder Festschreibungszeit (Zinsbindung bei Darlehen | Wiki). Ein Darlehensvertrag kann auch über die gesamte Laufzeit gebunden sein (Volltilger mit z.B. 15 Jahren Bindung = 15 Jahre Laufzeit und dann fertig). Der Zeitpunkt des Bindungsendes ist wichtig: Dann entscheidet es sich, zu welchen dann aktuellen Zinsen man weiter finanziert – in Hochzinsphasen wählt man daher gerne lange Bindungen, in Tiefzinsphasen ebenso, um das Niveau zu sichern. Andersherum, wer glaubt, Zinsen könnten sinken, nimmt eine kürzere Bindung, um später neu zu verhandeln. Seitens der Bank refinanziert sie sich entsprechend fest, sodass die Zinsbindung auch für ihre Kalkulation entscheidend ist (Vorfälligkeitsentschädigung – Wikipedia). Zusammenfassend: Zinsbindung = garantierte Zinssicherheit für eine festgelegte Dauer (Zinsbindung bei Darlehen | Wiki).
Zwangsversteigerung
Die Zwangsversteigerung ist ein gesetzlich geregeltes Verfahren der Zwangsvollstreckung, in dem eine Immobilie öffentlich versteigert wird, um aus dem Erlös die Gläubiger des Eigentümers zu befriedigen (Zwangsversteigerung – Definition & Erklärung im Lexikon). Typischer Anlass: Ein Eigentümer hat seine Darlehensraten dauerhaft nicht bezahlt, die finanzierende Bank betreibt das Zwangsversteigerungsverfahren über das Amtsgericht. Auch andere Gläubiger (Finanzamt, Erbenstreit) können dieses Verfahren anstoßen (Zwangsversteigerung – Definition & Erklärung im Lexikon). Das Gericht beauftragt einen Gutachter, den Verkehrswert festzustellen, und setzt einen Versteigerungstermin an (Zwangsversteigerung – Definition & Erklärung im Lexikon). Im Termin dürfen alle Interessenten Gebote abgeben. Es gibt meist eine Mindestbietgrenze: im ersten Termin 50% des Verkehrswerts (darunter kein Zuschlag) und eine „7/10-Grenze“ – bei Geboten unter 70% kann ein betreibender Gläubiger den Zuschlag verhindern. Ist ein genügend hohes Gebot da, erhält der Höchstbietende den Zuschlag und wird Eigentümer (Zwangsversteigerung – Definition & Erklärung im Lexikon). Er muss sein Gebot binnen Wochenfrist zahlen (meist finanziert er es bereits vorab). Aus dem Erlös bedient das Gericht der Rangfolge nach die Gläubiger (Grundschuldgläubiger zuerst, ggf. öffentliche Lasten etc.). Übrigbleibendes Geld erhält der Schuldner. Wird nicht genug geboten, kann ein neuer Termin anberaumt werden, bei dem die 7/10-Grenze fällt. Für Bieter bietet die Zwangsversteigerung Chancen, Immobilien unter Marktwert zu erwerben, aber auch Risiken: Keine Gewährleistung, oftmals keine Innenbesichtigung (man kauft „wie gesehen“ oder aus Gutachten), eventuell bestehen noch Rechte (z.B. Wohnrecht oder Mietvertrag) fort (Zwangsversteigerung – Definition & Erklärung im Lexikon). Die Zwangsversteigerung beendet das Eigentum des Schuldners, auch wenn der Verkaufserlös seine Schulden nicht vollständig deckt – der Schuldner wäre dann schuldenfrei gegenüber der Grundschuld, aber persönliche Restforderungen können bleiben. Neben gerichtlichen Zwangsversteigerungen gibt es auch freiwillige Versteigerungen durch Auktionen, die aber zivilrechtlich als normaler Kauf gelten. Das Zwangsversteigerungsverfahren ist öffentlich: Termine werden im Internet oder Aushang bekannt gemacht, und jeder kann teilnehmen. In der Praxis sieht man im Termin oft Investoren oder Personen, die gezielt nach Schnäppchen suchen. Nicht selten bleibt aber ein Gläubiger selbst Höchstbietender (z.B. die Bank bietet bis zur Höhe ihrer Forderung mit). Für den Markt ist eine steigende Zahl an Zwangsversteigerungen ein Krisenindikator, für einzelne aber eine Erwerbsgelegenheit. Die rechtlichen Details (Verteilung, Zuschlagsbeschluss etc.) sind in der ZVG (Zwangsversteigerungsgesetz) geregelt, und der Rechtspfleger leitet das Verfahren. Kurz: Zwangsversteigerung = Immobilie kommt „unter den Hammer“ durch staatliche Anordnung, um Schulden zu tilgen
Zwischenfinanzierung
Eine Zwischenfinanzierung ist ein kurzfristiges Darlehen, das zur Überbrückung dient, bis eine erwartete Zahlung oder endgültige Finanzierung verfügbar ist. Im Immobilienbereich kommt das häufig vor, wenn Eigenkapital erst später frei wird – etwa weil man eine alte Immobilie erst noch verkauft oder ein Bausparvertrag in einigen Monaten zuteilungsreif wird, man aber jetzt schon Geld für den neuen Kauf braucht. Die Bank gewährt dann für diesen Übergangszeitraum ein Darlehen, das oft endfällig ist (man zahlt zunächst nur Zinsen) und komplett zurückgeführt wird, sobald das erwartete Geld eintrifft. Zwischenfinanzierungen haben meist eine kurze Laufzeit, beispielsweise 6 bis 24 Monate, und entsprechend nur eine vorläufige Zinsbindung in diesem Zeitraum. Die Zinsen sind oft etwas höher als bei langfristigen Baukrediten, da die Bank Liquidität vorhalten muss – aber da die Laufzeit kurz ist, halten sich die absoluten Zinskosten in Grenzen. Ein typisches Beispiel: Ein Käufer kauft eine neue Immobilie, sein altes Haus ist aber noch nicht verkauft. Er nimmt eine Zwischenfinanzierung auf, bekommt damit jetzt das nötige Geld für den Kaufpreis, und wenn in 6 Monaten das alte Haus verkauft ist, tilgt er mit dem Erlös die Zwischenfinanzierung in einem Schlag. Oder: Jemand hat einen großen Bausparvertrag, der in 9 Monaten zuteilungsreif wird – die Bank kann den Bausparvertrag zwischenfinanzieren (auch Bausparsofortdarlehen genannt), sodass man jetzt schon bauen kann und später mit dem Bausparguthaben/-darlehen ablöst. Zwischenfinanzierungen spielen auch bei Fördermitteln eine Rolle, wenn z.B. öffentliche Gelder erst nach Baufortschritt ausgezahlt werden, aber vorfinanziert werden müssen. Vorteile: Man überbrückt Liquiditätsengpässe, vermeidet Doppeltzahlungen (falls man sonst Übergangsmiete zahlen müsste). Wichtig ist ein klarer Rückzahlungsplan – die Bank will Sicherheiten, z.B. Grundschuld auf beide Immobilien. Die Zwischenfinanzierung ist sozusagen der finanzielle „Lückenfüller“. Sie wird häufig als variables Darlehen mit monatlicher Zinszahlung ausgestaltet und dann komplett abgelöst. Aufgrund der kurzen Dauer sind Niedrigzinsen hier typisch – in der Niedrigzinsphase war Zwischenfinanzieren günstig. Wenn die erwartete Geldquelle ausfällt (z.B. Immobilie findet doch keinen Käufer), muss man Anschluss finden – dann könnte die Zwischenfinanzierung in ein langfristiges Darlehen umgewandelt werden, aber das war nicht der Plan. Insgesamt: Zwischenfinanzierung = vorübergehender Kredit, um zeitliche Diskrepanzen von Mittelbedarf und Mittelzufluss zu überbrücken.
Due Diligence – die umfassende Prüfung
Eine Due Diligence, die umfassende Prüfung im Rahmen einer Immobilieninvestition, berücksichtigt alle relevanten technischen, rechtlichen und finanziellen Aspekte, um Chancen und Risiken genau zu ermitteln und die Rendite zuverlässig zu beurteilen.
1.) Technische Due Diligence: Analyse des Zustands und potenzieller Schadstoffe, Kosten für Instandhaltung und -setzung, möglicher Modernisierungsbedarf, Umbau- und Umnutzungsmöglichkeiten.
2.) Rechtliche Due Diligence: Überprüfung der rechtlichen und vertraglichen Situation des Investments, Einholung von Informationen aus dem Grundbuch und relevanten Unterlagen, Prüfung von Genehmigungen, Vereinbarungen und Mietverträgen.
3.) Finanzielle Due Diligence: Analyse der finanziellen Situation der Immobilie, Untersuchung aller relevanten Faktoren für finanzielle Chancen und Risiken, Prognoseerstellung auf Basis historischer Daten, Kenntnis von Marktstandards und Vergleichsobjekten, Entwicklung passgenauer Strategien zur Nutzung und Optimierung.
Eine fundierte Due Diligence ermöglicht es Investoren, ihre Entscheidungen besser abzuwägen und die Risiken und Potenziale einer Immobilieninvestition genau zu bewerten.
Eigenkapitalrendite bei der Immobilienfinanzierung
Wenn man eine Immobilie kauft, um sie zu vermieten, ist in der Regel das Ziel, eine gute Rendite aus der Investition zu erzielen. Durch die Eigenkapitalrendite kann man ermitteln, wie viel Ertrag man für das eingesetzte Kapital erhält. In diesem Artikel erfahren Sie, wie die Eigenkapitalrendite berechnet wird und wie sie funktioniert.
Was ist die Eigenkapitalrendite?
Die Eigenkapitalrendite ist eine bedeutende Kennzahl, wenn es um die Finanzierung einer vermieteten Immobilie geht. Sie setzt den Ertrag einer Immobilie ins Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital und zeigt somit, wie rentabel die Investition war. Die Eigenkapitalrendite ist auch für potenzielle Käufer interessant, wenn Sie Ihr Objekt verkaufen möchten.
Eigenkapitalrendite mit Formel selbst berechnen
Auch als Laie kann man die Eigenkapitalrendite mithilfe einer passenden Formel selbst berechnen. Zunächst muss man den Mietertrag der Immobilie pro Jahr ermitteln, indem man die Verwaltungskosten und Zinszahlungen von den Mieteinnahmen abzieht:
Mietertrag – (Zinszahlungen + Verwaltungskosten) = Jahresreinertrag
Mit dieser Formel erhält man die Jahresreinemiete der Immobilie. Nun muss dieser Gewinn in Relation zur Investition gesetzt werden. Dafür gibt es eine einfache Formel zur Berechnung der Eigenkapitalrendite:
(Jahresreinertrag / Eigenkapital) * 100 = Eigenkapitalrendite in Prozent
Mit dieser Formel kann die Eigenkapitalrendite präzise berechnet werden. Das Ziel sollte eine möglichst hohe Rendite für die Investition sein. Mit den richtigen Konditionen kann es sinnvoll sein, den Anteil an Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung zu reduzieren.
Leverage-Effekt für höhere Rendite nutzen
Unter bestimmten Umständen kann man bei der Immobilienfinanzierung den sogenannten Leverage-Effekt nutzen, indem man mit einem höheren Anteil an Fremdkapital die Eigenkapitalrendite erhöht. Dafür muss der Ertrag der Immobilie höher sein als die Zinsbelastung der Finanzierung. Kurz gesagt: Wenn die Mieten hoch und die Zinsen niedrig sind, lohnt sich der Einsatz von Fremdkapital für eine vermietete Immobilie.
Bei der Planung der Immobilienfinanzierung kann man den Leverage-Effekt berücksichtigen, indem man die verschiedenen Werte in die genannte Formel einsetzt – höhere Zinskosten auf der einen Seite, weniger Eigenkapital auf der anderen Seite. So kann man das beste Finanzierungsmodell finden.
Wie hoch sollte die Eigenkapitalrendite sein?
Ein Richtwert für eine gute Eigenkapitalrendite liegt bei etwa 10 Prozent. Eine Eigenkapitalrendite von 20 Prozent ist als überdurchschnittlich gut zu betrachten. Eine niedrige oder negative Eigenkapitalrendite deutet hingegen auf eine unrentable Immobilie hin.
Warum ist die Eigenkapitalrendite so wichtig?
Die Eigenkapitalrendite erfüllt verschiedene Funktionen in Bezug auf den Kauf und die Finanzierung einer Immobilie. Sie ermöglicht zum einen den Vergleich verschiedener Finanzierungsmodelle. Wie hoch sind die Mieteinnahmen einer Immobilie? Wie viel Fremdkapital kann man bekommen? Wie wirkt sich das auf die Anlage aus? Diese Fragen lassen sich mithilfe der Eigenkapitalrendite berechnen und beantworten.
Zum anderen spielt die Eigenkapitalrendite auch beim Verkauf der Immobilie eine Rolle. Man kann potenziellen Käufern verdeutlichen, wie rentabel das Objekt als Anlage ist. Das kann ein ausschlaggebendes Argument für den Verkauf sein.
Neben der Immobilienrendite spielen natürlich noch andere Kennzahlen bei der Bewertung der Investition eine Rolle. Der Wert der Eigenkapitalrendite ist jedoch besonders wichtig, da er den Vergleich von Objekten erleichtert und die Investition in Relation zum Gewinn setzt.
Warum sinkt die Eigenkapitalrendite?
Die Umstände für hohe Eigenkapitalrenditen haben sich im Jahr 2022 verschlechtert. Der Wert profitiert von hohen Mieten und niedrigen Zinsen. Während die Mieten in deutschen Großstädten weiterhin auf einem hohen Niveau bleiben, sind die Darlehenszinsen inklusive des Nominalzinses gestiegen, als die Europäische Zentralbank im Jahr 2022 den Leitzins angehoben hat. Man kann jedoch jederzeit mithilfe der Eigenkapitalrendite-Formel das geeignete Finanzierungsmodell für die individuelle finanzielle Situation und die Wunschimmobilie berechnen.
Wenn Sie nicht oft mit größeren Investmentimmobilien zu tun haben und es nicht zu Ihrem Geschäft gehört, alte Gewerbegebäude zu verkaufen, kann die verwendete Terminologie oft mehr Verwirrung stiften als Klarheit zu schaffen. Begriffe wie Core, Assets, Developer, Value Add, WALT usw. werden in der Regel nur von Immobilienprofis verstanden, die sich mit Investmentimmobilien beschäftigen. In fast jeder Branche hat sich eine mehr oder weniger eigene Fachsprache entwickelt, z.B. unter Ärzten, Bankern, Rechtsanwälten, Handwerkern usw. Es ist zwar sinnvoll, im täglichen Geschäft möglichst „die gleiche Sprache zu sprechen“, aber für diejenigen, die zum ersten Mal damit konfrontiert sind, kann dies sehr verwirrend sein.
Aus diesem Grund haben wir für Sie die wichtigsten Abkürzungen und Anglizismen zusammengestellt, die häufig in den Ankaufsprofilen und Suchkriterien größerer Anleger und Investoren verwendet werden.
A
Assets Der Begriff Asset bedeutet zunächst einmal Vermögenswert, wozu neben Aktien oder Schiffscontainern natürlich auch Anlageimmobilien zählen. In größeren ImmobilienAnlagegesellschaften spricht man heute aber meist nicht mehr von Immobilien, sondern nur noch von Assets. Es gibt Assetmanager, Assetklassen, Trophyassets, Assets to manage, etc.. Alles wird zum Asset – aber eine Immobilie bleibt trotzdem auch weiterhin immer eine Immobilie
Assetklassen
Die immobilen Vermögenswerte, geeignet als Anlagevermögen oder Kapitalanlage, lassen sich in unterschiedliche Klassen einteilen. Manche Investoren kaufen interessante Immobilien in allen Assetklassen, andere Anleger haben sich auf einzelne Bereiche spezialisiert: Wohnen • Mehrfamilienhäuser: Wohnhaus mit mehreren Mietparteien, meist 6 bis 20 Wohneinheiten • Wohn- und Geschäftshäuser : Mehrfamilienhaus mit einem Gewerbeanteil, meist Laden-/Gastronomiefläche oder Büro, Gewerbe < 50 % • Wohnanlagen : Sonderform des Mehrfamilienhauses, mit 20 – 50, zum Teil auch mehreren hundert, Wohneinheiten • Portfolien : Ein Paket mehrerer Mehrfamilienhäuser, Wohn-/Geschäftshäusern und/ oder Wohnanlagen • Mikrowohnungs-Anlagen : Mikroapartments in urbaner Lage, innovative Einrichtungslösungen. Trendiges Wohnkonzept, hohe Nachfrage
Die Immobilienvermögenswerte, die sich als Anlagevermögen oder Kapitalanlage eignen, können in verschiedene Kategorien eingeteilt werden. Einige Investoren kaufen interessante Immobilien in allen Assetklassen, während sich andere Anleger auf bestimmte Bereiche spezialisiert haben:
Living:
– Mehrfamilienhäuser: Wohnhäuser mit mehreren Mietparteien, in der Regel 6 bis 20 Wohneinheiten
– Wohn- und Geschäftshäuser: Mehrfamilienhäuser mit einem Gewerbeanteil, oft Ladengeschäfte oder Büros, Gewerbeanteil < 50%
– Wohnanlagen: Besondere Form von Mehrfamilienhäusern mit 20 bis 50 und manchmal sogar mehreren hundert Wohneinheiten
– Portfolios: Ein Paket bestehend aus mehreren Mehrfamilienhäusern, Wohn-/Geschäftshäusern und/oder Wohnanlagen
– Mikroapartment-Anlagen: Mikroapartments in städtischer Lage, innovative Einrichtungskonzepte. Ein trendiges Wohnkonzept mit hoher Nachfrage.
– Studentenwohnheimanlagen: Vermischen sich mittlerweile auf dem Markt der Mikroapartments. 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen, zum Teil möbliert.
Office:
– Bürogebäude: Vorwiegend für Büro- und Verwaltungszwecke genutzte Gebäude. Idealer Zustand: Neubauten mit Vermietung vor Baubeginn, moderne Bestandsobjekte, historische Altbauten (Jugendstil, usw.). Möglichst guter Zustand, gerne mehrere Mieter, (sehr) gute Innenstadtlage oder typischer Bürostandort. Hohe Flexibilität der Räume, moderne Technik und Kommunikation, Parkmöglichkeiten.
– Geschäftshäuser: Nutzung für Einzelhandel oder Gastronomie. Zusätzlich Büro, Wohnen, Hotel, Parken, Kino, Fitness möglich. Idealer Zustand: Gewerbefläche mit großen Schaufenstern, moderne Büroflächen. Bei Nutzung als Wohnfläche hochwertige bis exklusive Einheiten. Hohe Fußgängerfrequenz, sehr gute Stadtteil- oder Innenstadtlage.
Retail:
– Supermärkte: Einzelhandelsfläche für Lebensmittel, 400 m² – 800 m² (kleine Märkte), idealerweise 800 – 1.500 m² Verkaufsfläche (z.B. ALDI, LIDL, Netto, Plus, Denn’s, usw.).
– Verbrauchermärkte: Großflächige Einzelhandelsfläche für Lebensmittel und Gebrauchs- und Verbrauchsgüter zur Selbstbedienung, 1.500 m² bis 5.000 m² Verkaufsfläche (z.B. Edeka, Rewe, Famila, Eurospar, usw.).
– SB-Warenhäuser: Ähnlich wie Verbauchermärkte, aber zusätzlich mit umfangreichen Non-Food-Abteilungen (Bekleidung, Sport, Elektro) ab 5.000 m² Verkaufsfläche (z.B. Kaufland, Globus, Real, Marktkauf, etc.).
– Fachmärkte: Preisaggressive Fachgeschäfte (Bekleidung, Technik, Spielwaren, Heimwerker, usw.) auf großer Verkaufsfläche von 1.000 m² bis 5.000 m², teilweise über 10.000 m². Betreiber sind zum Beispiel Mediamarkt, Deichmann, Roller, Obi, usw.
– Fachmarktzentren: Mindestens fünf Fachmärkte auf einem Grundstück, oft mit Centermanagement, meist am Stadtrand oder in Stadtteillage.
– Einkaufszentren: Einzelhandelsfläche ab 10.000 m², in kleinere Ladenflächen unterteilbar und vermietbar an alle Branchen des Lebensmittel- und Non-Food-Einzelhandels sowie der Systemgastronomie. Der Erfolg hängt stark vom Centermanagement ab.
– Factory Outlet / Fabrikverkauf: Gemanagtes Zentrum mit kleinen Ladenflächen, meist für Non-Food-Hersteller und Gastronomie, Fläche zwischen 3.000 m² und 15.000 m².
Gesundheit/Pflege:
Je nach Standort, Konzept und Größe suchen verschiedene Investoren im deutschsprachigen Raum Möglichkeiten zur Investition in diesen speziellen Markt. Die Möglichkeiten reichen von klassischen Ankaufsinvestitionen bis hin zu Varianten wie Sale-and-Lease-Back-Verfahren, bei denen der bisherige Eigentümer weiterhin als Betreiber fungiert, jedoch mit verbesselter Liquidität oder erheblicher finanzieller Entlastung.
– Seniorenresidenzen
– Betreutes Wohnen
– Ärztehäuser
– Alters- und Pflegeheime
– Privat- und Spezialkliniken
– Forschungsgebäude
– Mitarbeiterunterkünfte
Unternehmensimmobilien (zur Revitalisierung):
– Produktionsimmobilien: Meist einzelne, unterschiedlich ausgestattete Hallen in verschiedenen Größen, moderate Höhe, oft mit Büroanteil.
– Lager- und Distributionsimmobilien: Meist Hallenflächen unter 10.000 m², älterer Bau mit einfacherer Ausstattung, in Stadt- oder Stadtrandlage.
– Transformationsimmobilien: Oft mit „Red-Brick“-Charakter, revitalisierte Gewerbeobjekte, auch für Arbeits- und Wohnzwecke geeignet, (inner-)städtische Lage.
Projektentwicklungen / Grundstücke:
Unbebaute Grundstücke oder Grundstücke mit Abrissobjekten, geeignet für Wohn- oder Gewerbebau. Für alle oben genannten Assetklassen haben wir konkrete Kaufinteressenten vorgemerkt. Das Grundstück kann bereits entwickelt sein (einschließlich Projektentwicklung) oder mit Architektenbindung angeboten werden. Das Kaufpreisvolumen in den Suchkriterien unserer Interessenten variiert je nach Objekt in der Regel zwischen 10 bis 50 Millionen Euro für das fertige Bauprojekt inklusive Grundstück. Einzelne Investoren erwerben jedoch auch Objekte im dreistelligen Millionenbereich – dies hängt letztendlich von Standort und Projekt ab.
Asset risk classes:
– Trophy Asset: herausragende Objekte (KaDeWe/Adlon Berlin, EZB-Tower Frankfurt, Allianzarena München), AAA-Mieter, nur allerbeste Lagen
– Core: Nur Topmieter, lange Mietvertragslaufzeit, erstklassiger Zustand, sehr gute bis allerbeste Lagen
– Core Plus: Kürzere Mietvertragslaufzeiten, akzeptabler Renovierungsaufwand, gute bis sehr gute Lagen
– Value Add: Kurze Mietverträge oder teilweiser Leerstand, größerer Renovierungsaufwand, gute bis sehr gute Lagen
– Opportunistic: Entwicklungs- und Sanierungspotenzial mit Leerstand, hoher Renovierungs- oder Umbauaufwand, auch mittlere Lagen
CBD-Lage:
Die Abkürzung CBD steht für „Central Business District“ und bedeutet so viel wie „zentrales Geschäftsviertel“. Bei Bürogebäuden handelt es sich dabei in der Regel um die Lage innerhalb des Stadtrings bis zur Stadtmitte, während bei Geschäftshäusern mit Einzelhandelsgeschäften nur erstklassige Standorte in Fußgängerzonen in Frage kommen. In Deutschland gibt es keinen typisch amerikanischen CBD (ein Bezirk mit ausschließlich Büronutzung und ohne Wohnungen), obwohl das Bankenviertel in Frankfurt am Main dieser Definition nahe kommt.
COPEX:
Investitionsausgaben (auch als Capex, für „capital expenditure“ bezeichnet) sind die Ausgaben, die im Rahmen einer Investition für langfristige Vermögenswerte wie neue Betriebs- und Geschäftsausstattung, Fuhrpark, Immobilien oder Maschinen getätigt werden.
Due Diligence (DD):
Dies bezieht sich auf die sorgfältige Prüfung einer Immobilieninvestition in wirtschaftlicher, technischer, rechtlicher, steuerlicher und finanzieller Hinsicht. Insbesondere bei größeren Projekten werden dafür in der Regel spezialisierte Berater für jeden relevanten Prüfungsbereich mandatiert, um das geplante Investment bestmöglich abzusichern.
Forward-Funding-Strukturen beim Ankauf von größeren Projektentwicklungen:
Hierbei zahlt der Investor den Kaufpreis in Raten entsprechend dem Baufortschritt, wobei sowohl ein Kaufvertrag als auch ein Generalübernehmervertrag vereinbart werden. Dies ermöglicht dem Investor eine Beteiligung an den Bau- und Handwerksverträgen und stellt eine Sicherungsmöglichkeit dar.
Mietverträge:
– Double Net: Der Vermieter ist für die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten der Gebäudesubstanz zuständig, während der Mieter neben den Betriebskosten einschließlich Steuern auch alle Abgaben und Versicherungskosten trägt.
– Triple Net: Hier trägt der Mieter zusätzlich zu den Betriebskosten auch die Kosten für die Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten an der Gebäudesubstanz. Eine ausführliche Individualvereinbarung ist in dieser Vertragskonstellation empfehlenswert.
Multi-Tenant-Objekt:
Eine Immobilie mit mehreren Mietern, was das Risiko von Mietausfällen für einen Investor verringert. Der etwas höhere Verwaltungsaufwand wird in der Regel durch das geringere Mietausfallrisiko mehr als kompensiert.
NON-REC:
Dies steht für „non recordable“ und wird bei internationalen Transaktionen häufig verwendet. Es bedeutet „nicht umlagefähige Kosten“.
Red-Brick-Character:
Beschreibt Unternehmensimmobilien oder Verwaltungsgebäude in guter städtischer Lage, die zwischen dem 19. und Mitte des 20. Jahrhunderts aus Ziegelsteinen erbaut wurden. Diese Gebäude, wie beispielsweise alte Fabrikgebäude, Produktionshallen, Unternehmervillen oder historische Bahnhöfe, können heute revitalisiert und als Lofts oder Büros umgebaut und vermarktet werden.
Sale-and-Lease-Back-Verfahren:
Dies ist eine besondere Form des Verkaufs, die hauptsächlich bei Betreiberimmobilien oder selbstgenutzten Firmengebäuden angewendet wird. Der bisherige Eigentümer bleibt auch nach dem Verkauf der Betreiber der Immobilie (Hotels, Pflegeheime, Supermärkte, andere Unternehmen), profitiert jedoch von einem verbesserten Cashflow und einer erheblichen finanziellen Entlastung. Es werden sowohl ein Kauf- als auch ein Mietvertrag abgeschlossen.
Single-Tenant-Objekt:
Eine Immobilie mit nur einem Mieter, wodurch das Risiko von Mietausfällen für einen Investor stark erhöht wird. Bei großen Objekten mit nur einem Mieter ist die Wiederverwendungsfähigkeit ein wichtiges Prüfkriterium im Vorfeld einer Investition.
Value-Add-Assets mit manage-to-core Ansatz:
Hierbei handelt es sich um Immobilien mit Optimierungspotenzial, die nach einigen Jahren wieder verkauft werden sollen. Solche Objekte müssen von Anfang an die Lagekriterien einer Core- oder CorePlus-Immobilie erfüllen. Es handelt sich typischerweise um Immobilien, die in der Branche als „schlechte Objekte in guter Lage“ bezeichnet werden.
WALT oder WARLT:
Dies steht für „weighted average (real estate) lease term“ und bezieht sich auf die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge bei Objekten mit mehreren Mietflächen (Multi-Tenant-Immobilien). Eine höhere WALT bedeutet langfristigere Mietbindungen, geringeres Mietausfallrisiko, stabilere (meist indexierte) Einnahmen und die Bereitschaft eines Investors, einen höheren Kaufpreis zu akzeptieren. Eine hohe WALT ist auch eine Grundlage für den langfristigen Werterhalt eines Objekts, vorausgesetzt, es werden ortsübliche Mieten erzielt. Bei vernachlässigten Immobilien oder schlecht gemanagten Mietverhältnissen mit niedrigeren Mieteinnahmen werden hingegen oft kürzere WALT angestrebt, um die Immobilie nach Ablauf der Mietverträge zu revitalisieren oder die Mietverträge auf ein marktübliches Niveau zu verhandeln, um den Wert der Immobilie wieder zu steigern (siehe „Value-Add-Assets mit manage-to-core Ansatz“).
‣ Vorvertraglicher Verkauf
‣ Vorvertraglicher Kauf
‣ Vorvertragliche Finanzierung
In einem intensiven Wettbewerb um Core- und Core+-Immobilien haben sich vorvertragliche Verkaufs-, Kauf- und Finanzierungsvereinbarungen als Möglichkeit etabliert, um besonders attraktive Objekte bereits vor der Fertigstellung zu erwerben. Durch diese Vereinbarungen kann der Zugriff auf langfristig vermietete Neubauimmobilien gesichert werden. Sie sind in der Regel den Unternehmen vorbehalten, die über die gesamte Wertschöpfungskette der Immobilieninvestition verfügen. Vorvertragliche Vereinbarungen ermöglichen zudem vorteilhafte Gestaltungsmöglichkeiten hinsichtlich der Projektbeteiligung. So kann der Verkäufer weiterhin an das Objekt und dessen Erträge gebunden bleiben, während der Käufer vom Know-how des Herstellers profitiert. Für beide Parteien kann dies ein attraktiver Weg sein. Zusätzlich lassen sich durch solche Vereinbarungen auch steuerliche Strukturen optimieren, beispielsweise durch die Optimierung der Grunderwerbsteuer.
Bei der gängigsten Form, dem vorvertraglichen Kauf, verpflichtet sich der Investor, die Immobilie nach Fertigstellung zu einem vereinbarten Preis zu erwerben. Der vorvertragliche Kauf bietet dem Verkäufer die Sicherheit, dass bereits ein Endinvestor gefunden wurde, was ihm bessere Finanzierungskonditionen bei der Bank ermöglicht. Die Transaktionssumme wird jedoch erst nach Fertigstellung auf das Konto des Verkäufers überwiesen, was für den Käufer wiederum eine längere Zeitspanne bis zum Eigentumsübergang bedeutet.
Beim vorvertraglichen Finanzierungsmodell hingegen muss der Verkäufer die Baukosten nicht vorfinanzieren und erhält bereits vor Fertigstellung Teilzahlungen. Für den Investor kann dies jedoch nachteilig sein, da er noch keine laufenden Einnahmen und noch keine Rendite hat. Es entstehen Risiken, die vertraglich abgesichert werden müssen, was diese Transaktionsvereinbarungen deutlich komplexer macht als herkömmliche Kaufverträge. Dennoch bietet ein vorvertraglicher Deal die Chance, eine Immobilie zu günstigeren Konditionen zu erwerben als voll vermietete Core-Objekte. Es ist wichtig, dass beide Seiten sich professionell beraten lassen.
Der Grundstückskaufvertrag – worauf Sie achten sollten
Der Kauf einer Immobilie erfordert einen sorgfältig ausgearbeiteten Kaufvertrag. Dieser beinhaltet entweder ein bebautes oder unbebautes Grundstück, einen Teil davon, einen Miteigentumsanteil, Sondereigentum oder ein Erbbaurecht. Die aufgeführten Punkte stellen lediglich eine grundlegende Struktur dar, da die Vereinbarungen in jedem Vertrag individuell variieren können. Ein Grundstückskaufvertrag ist Verhandlungssache, bei dem die Vertragsbedingungen zwischen den Parteien individuell festgelegt werden.
1. Vertragsparteien
Es ist wichtig zu überprüfen, ob der Verkäufer auch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Im Falle von Gesellschaften sollte die Vertretungsmacht der handelnden Personen geprüft werden.
2. Kaufgegenstand
Das Grundstück/die Grundstücke sollten im Kaufvertrag möglichst genau beschrieben werden, inklusive der entsprechenden Flurstücke. Neben dem Grundstück werden auch alle wesentlichen Bestandteile veräußert, wie Gebäude und gegebenenfalls Möbel oder Maschinen.
3. Kaufpreis
Der Kaufpreis wird üblicherweise durch eine Geldüberweisung gezahlt. Er kann entweder als fester Betrag definiert sein oder anhand eines Quadratmeterpreises festgelegt werden. Teilzahlungen sind ebenfalls möglich und werden oft bei Bauträgerverträgen vereinbart. In einigen Fällen wird der Kaufpreis über ein Notaranderkonto (Treuhandkonto) abgewickelt.
4. Fälligkeit
Die Übergabe und der Besitzübergang können vertraglich geregelt werden, um sowohl den Käufer als auch den Verkäufer abzusichern. Abhängig von den spezifischen Gegebenheiten können beispielsweise Auflassungsvormerkungen vereinbart werden oder der Kaufpreis ist erst fällig, wenn erforderliche Genehmigungen erteilt wurden oder bestimmte Belastungen gelöscht sind. Mit der Zahlung des Kaufpreises erfolgt üblicherweise ein wirtschaftlicher Eigentumsübergang, auch bekannt als Nutzen-Lasten-Wechsel.
5. Belastungen
Öffentliche Belastungen wie Grundschulden oder Wohnrechte bzw. Nießbrauch, die im Grundbuch eingetragen sind, müssen im Immobilienkaufvertrag geregelt werden. Hierbei ist sowohl die Übernahme als auch die Löschung solcher Rechte möglich. Die Kosten für Erschließungskosten werden im Kaufvertrag geregelt. Eine genaue Regelung im Grundstückskaufvertrag ist daher notwendig.
6. Mängel
Sowohl Sachmängel als auch Rechtsmängel sollten im Kaufvertrag geregelt werden, um die Haftung für Mängel während oder nach dem Immobilienkauf zu regeln. Die gesetzlichen Rechte des Käufers, wie Rücktritt, Minderung oder Schadensersatz, können vertraglich angepasst werden.
7. Sonstiges
Neben den genannten Hauptpunkten sollten weitere Details im Vertrag geregelt werden, wie beispielsweise die Zuständigkeit für Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten. Maklerklauseln sind ein weiteres relevantes Thema.
Beim Abschluss eines Grundstückskaufvertrags ist sorgfältige Planung und Beratung entscheidend, um alle relevanten Aspekte angemessen abzudecken.
Aparthotel:
Eine Unterkunft für diejenigen, die zusätzlichen Platz benötigen.
Aparthotels, auch als Apartmenthotels bekannt, bieten mehr als nur ein herkömmliches Hotelzimmer. Die großzügigen Zimmer bestehen typischerweise aus einem kombinierten Wohn- und Schlafbereich, einer Küchenzeile und einem Badezimmer. Im Gegensatz zu Ferienwohnungen mit Selbstverpflegung und Endreinigung, werden im Aparthotel oft typische Hotelleistungen wie Zimmerreinigung und Frühstück angeboten.
Budgethotel:
Eine Unterkunft für preisbewusste Reisende.
In einem Budgethotel bekommt man ein Zimmer zu einem günstigen Preis, selbst in zentraler Lage. Die Ausstattung ist einfach und besondere Serviceleistungen sind nicht vorhanden. Check-ins erfolgen oft an Automaten mit EC- oder Kreditkarte und einem Code. Budgethotels sind in vielen Großstädten und Weltmetropolen zu finden und eignen sich gut für Städtetrips.
Boutique Hotel:
Eine Unterkunft für diejenigen, die es besonders exklusiv mögen.
Boutique Hotels zeichnen sich durch ein außergewöhnliches Ambiente und individuellen Charme aus. Sie sind oft einem bestimmten Stil gewidmet, liebevoll und detailreich gestaltet. Diese Themenhotels bieten Reisenden eine einzigartige Übernachtungsmöglichkeit mit einer ausgefallenen Einrichtung. Wer auf der Suche nach einer besonderen Unterkunft für seine nächste Reise ist, sollte definitiv ein Boutique Hotel in Erwägung ziehen.
Business Hotel:
Eine Unterkunft für Geschäftsreisende, die auf Meetings oder Messen unterwegs sind.
Diese Hotels befinden sich in verkehrsgünstiger Lage zu Bahnhöfen, Flughäfen und der Innenstadt und bieten neben komfortablen Zimmern auch Seminarräume, Tagungseinrichtungen sowie Serviceleistungen wie Fax- und Postservice und Internetzugang. Auch Touristen können oft (besonders an Wochenenden) in Business Hotels übernachten.
Bio Hotel:
Eine Unterkunft für Umweltbewusste, die die Nachhaltigkeit unterstützen.
In einem Bio Hotel wird besonderer Wert auf die Verwendung ökologischer Produkte und Dienstleistungen gelegt. Diese Hotels betreiben eine nachhaltige Wirtschaftsweise, verwenden oft Bio-Lebensmittel und umweltfreundliche Materialien. Häufig bieten sie auch Bio-Wellness-Angebote an. Um sich als Bio Hotel zu bezeichnen, müssen sie bestimmte ökologische Standards erfüllen.
Bed and Breakfast:
Eine einfache Unterkunft für Reisende, die es unkompliziert mögen.
Beliebt bei verschiedenen Altersgruppen auf der ganzen Welt, bieten Bed and Breakfasts kleine, familiär geführte Unterkünfte mit gemütlichen Zimmern, die oft eher einer Pension ähneln. Die Ausstattung ist einfach, aber ungezwungen, mit kleinen, spartanisch eingerichteten Zimmern. Ein gemeinsames Frühstück ist oft im Übernachtungspreis enthalten und diese Unterkünfte sind besonders beliebt bei preisbewussten Reisenden.
Designhotel:
Eine Unterkunft für diejenigen, die das Besondere suchen.
Designhotels zeichnen sich durch ein einzigartiges, individuelles Ambiente aus, sowohl in der Architektur als auch in der Inneneinrichtung. Die Zimmerpreise sind in der Regel etwas höher, dafür wird ein aufmerksamer Service geboten. Designhotels bieten ihren Gästen einzigartige Erlebnisse und sind ähnlich wie Boutique und Lifestyle Hotels, aber mit einem besonders exquisiten Komfort und Service.
Erwachsenenhotel:
Ein Hotel nur für Erwachsene, auch bekannt als Adults-only-Hotel, ist bei kinderlosen Alleinreisenden und Paaren sehr beliebt.
Diese Hotels haben sich auf den Urlaub für Erwachsene spezialisiert und bieten ihren Gästen oft eine Mischung aus Wellness, Sport, Spaß und Genuss. Ähnlich wie in Club- oder Ferienhotels werden Freizeitaktivitäten und Unterhaltung angeboten, allerdings ausschließlich für Erwachsene.
Hotel Garni:
Eine Unterkunft für diejenigen, die nicht viel benötigen.
Das Hotel Garni ist eine gemütliche Herberge, die neben kleinen Zimmern mit einfacher Ausstattung auch Frühstück und Getränke anbietet. Es gibt keine zusätzlichen gastronomischen Einrichtungen wie ein Restaurant oder eine Bar. Die Unterkünfte werden in der Regel familiär geführt und sind bei Sparfüchsen und Rucksackreisenden aufgrund des guten Preis-Leistungs-Verhältnisses beliebt.
Grandhotel:
Ein Hotel für diejenigen, die Luxus bevorzugen.
Im Grandhotel wird großer Wert auf Service und Komfort gelegt. Die gehobenen Unterkünfte sind nicht nur vom Ambiente und der Einrichtung luxuriös, sondern bieten auch erstklassigen Service mit einer ständig besetzten Rezeption, einem Concierge, einem Page, einem VIP-Shuttle und einem Limousinen-Service mit Chauffeur. Außerdem verfügen sie oft über eine Lounge, ein À-la-carte-Restaurant sowie Bügel- und Wäscheservice und bieten weitere luxuriöse Annehmlichkeiten.
Hostel:
Eine Unterkunft für diejenigen, die gerne günstig übernachten.
Hostels sind bei jungen Erwachsenen und Backpackern beliebt und bieten eine gute, aber einfache Ausstattung mit Schlafsälen und Gemeinschaftsbädern. Der Service ist begrenzt und die Preise sind erschwinglich. Viele Hostels sind moderner als Jugendherbergen ausgestattet und eignen sich nicht nur für preisbewusste Reisende, sondern auch für solche, die gerne mit anderen Weltenbummlern ins Gespräch kommen möchten.
Luxushotel:
Ein Hotel für diejenigen, die hohe Ansprüche haben.
Luxushotels erfüllen nahezu jeden Wunsch anspruchsvoller Gäste, die bereit sind, mehr zu bezahlen. Sie bieten Zimmer und Suiten mit hochwertiger und technisch moderner Ausstattung, Spa-Bereiche mit einem breiten Angebot, Sternerestaurants mit kulinarischen Highlights und einen aufmerksamen Service. Luxushotels verwöhnen ihre Gäste und bieten ein erstklassiges Erlebnis.
Motel:
Eine Unterkunft für Reisende mit dem Auto. Motels sind, wie man sie aus den USA kennt, in verkehrsgünstiger Lage an Highways und Autobahnen zu finden und richten sich an Reisende mit dem Auto oder Lkw-Fahrer. Die Zimmer sind direkt vom Parkplatz aus zugänglich, einfach eingerichtet und in der Regel preiswert. In Deutschland findet man Motels häufig an Autohöfen oder Rastplätzen.
Pflegehotel:
Eine Unterkunft für ältere und pflegebedürftige Reisende.
Mit dem steigenden Alter möchten viele Menschen trotz Krankheiten und Pflegebedarf weiterhin reisen. Pflegehotels sind eine neue Marktsparte in der Tourismusbranche und bieten älteren Menschen mit bestimmten Erkrankungen oder Pflegestufen einen stressfreien Urlaub. Diese Hotels befinden sich oft in ruhiger, vielleicht sogar ländlicher Lage und verfügen über barrierefreien Zugang sowie Pflegepersonal im Gesundheitsbereich.
Schlosshotel:
Eine Unterkunft für diejenigen, die Romantik mögen.
Wenn man in einem Schlosshotel übernachtet, erlebt man eine Nacht in einem ehemaligen Schloss oder einer adligen Residenz. Die Gästezimmer sind oft prunkvoll ausgestattet und versprühen einen Hauch von Märchen. Zu den Annehmlichkeiten dieser schönen Burg- und Schlosshotels in Deutschland und Europa gehören oft auch Wellnessbereiche, Sternerestaurants, Bibliotheken und Schlossgärten.
Die Kernaufgaben eines Investors umfassen verschiedene Schritte und Verantwortungsbereiche, um eine erfolgreiche Investition zu gewährleisten.
Zu Beginn ist es wichtig, eine klare Strategie und Ausrichtung für die Investition zu definieren. Der Investor muss sich darüber im Klaren sein, welche Art von Investition er tätigen möchte, welche Anlageklasse oder Branche für ihn interessant ist und welche Ziele er mit der Investition verfolgt. Eine solide strategische Ausrichtung legt den Grundstein für den weiteren Verlauf der Investition.
Im nächsten Schritt muss der Investor die finanziellen Aspekte der Investition klären. Dazu gehört die Klärung der Bankfinanzierung und die Bereitstellung der benötigten Finanzmittel. Hierbei werden verschiedene Faktoren wie die Kreditkonditionen, Tilgungsmodalitäten und Zinsstruktur berücksichtigt. Eine solide finanzielle Basis ist entscheidend für den Erfolg der Investition.
Für eine fundierte Entscheidungsgrundlage ist es unerlässlich, eine umfangreiche Kalkulation durchzuführen. Der Investor muss sämtliche Kosten und Erträge der Investition sorgfältig analysieren und prognostizieren. Dazu gehören beispielsweise Anschaffungskosten, Miet- oder Einnahmepotenzial, Instandhaltungskosten und Verwaltungsaufwand. Eine detaillierte Kalkulation ermöglicht es dem Investor, Chancen und Risiken realistisch einzuschätzen und die Rentabilität der Investition zu bewerten.
Ein weiterer wichtiger Schritt ist die Auswahl und Beauftragung von adäquaten und bewährten Dienstleistern. Je nach Art der Investition können dies beispielsweise Makler, Anwälte, Baufirmen oder Property Manager sein. Die Dienstleister unterstützen den Investor in unterschiedlichen Bereichen und tragen maßgeblich zum Erfolg der Investition bei. Eine sorgfältige Auswahl und regelmäßige Überprüfung der Dienstleister ist daher von großer Bedeutung.
Schließlich ist es unerlässlich, ein regelmäßiges Controlling durchzuführen. Der Investor sollte die Entwicklung der Investition kontinuierlich überwachen und mögliche Abweichungen frühzeitig erkennen. Dies umfasst die Analyse von Finanzdaten, die Überprüfung der Leistung der Dienstleister und die Bewertung des Marktes. Ein effektives Controlling ermöglicht es dem Investor, rechtzeitig zu reagieren und gegebenenfalls Anpassungen vorzunehmen, um den Erfolg der Investition sicherzustellen.
Die Kernaufgaben eines Investors sind somit vielfältig und erfordern eine strukturierte Herangehensweise. Durch die klare Definition der Strategie, die sorgfältige finanzielle Planung, die umfassende Kalkulation, die Auswahl geeigneter Dienstleister und das regelmäßige Controlling wird eine solide Basis für eine erfolgreiche Investition geschaffen.
Bevor eine Immobilie gekauft oder errichtet wird, ist es entscheidend, den Standort sorgfältig zu prüfen. Dies umfasst die Bewertung der Mikro-, Meso- und Makrolage hinsichtlich Stabilität, Stärke, Bevölkerungswachstum und Dynamik. Anhand dieser Faktoren kann eine langfristige Einschätzung des Marktumfelds abgeleitet werden. Der Standort ist ein wichtiges Kriterium zur Beurteilung der Qualität und hat einen nachhaltigen Einfluss auf den Gewinn der Investition.
Which criteria are decisive for the macro location?
Wenn Sie uns kostenlos und exklusiv mit dem Verkauf Ihrer Immobilie beauftragen möchten, werden wir unsere bewährte 10-Schritte-Strategie anwenden. Sie dürfen diese Strategie hier einsehen:
1. Gute Vorbereitung und Planung
Ihre Zufriedenheit ist uns wichtig, daher beginnen wir mit einem persönlichen Gespräch, in dem wir Ihre Fragen und Wünsche besprechen. Wir geben Ihnen eine Checkliste mit allen benötigten Unterlagen und erstellen eine unverbindliche und kostenlose Bewertung Ihres Objektes. Eine gute Vorbereitung und Planung ist der Schlüssel für einen erfolgreichen Verkauf. Dazu gehören unter anderem:
– Besichtigung des Verkaufsobjektes
– Erstellung eines realistischen Zeitplans und der Wahl des optimalen Verkaufszeitpunkts
– Ermittlung der Zielgruppe
2. Realistische Preisermittlung oder Wertgutachten
Wir schätzen den realistischen Verkaufspreis mit Hilfe verschiedener Quellen ein. Nach einer Vor-Ort-Besichtigung und unter Berücksichtigung unserer Erfahrungswerte und aktuellen Marktdaten ermitteln wir den Marktwert Ihres Objektes. Faktoren wie Lage, Größe, Ausstattung und Erträge bei vermieteten Objekten bestimmen den Preis.
3. Aufbereitung der Unterlagen
Vollständige und korrekte Unterlagen sind entscheidend für einen reibungslosen Verkaufsprozess. Daher benötigen wir von Ihnen eine Eigentümer-Vollmacht, um alle relevanten Dokumente zu erhalten – selbstverständlich kostenfrei. Dazu gehören unter anderem aktuelle Grundbuchauszüge, Flurkarten, Versicherungsnachweise, Baubeschreibungen, Grundrisse, Pläne, Mietverträge und Energieausweise.
4. Professionelle Präsentation
Der erste Eindruck zählt. Wir erstellen professionelle Immobilienfotografien und ein ansprechendes Verkaufsexposé, das alle relevanten Informationen enthält. Neben den technischen Daten und Bildern gehören auch eine Standortbeschreibung und Ideen für zukünftige Nutzungen der Immobilie dazu.
5. Privatsphäre & Diskretion bei der Vermarktung
Wir legen großen Wert auf diskrete Off-Market Vermarktung, um Ihre Wünsche und die unserer Investoren zu berücksichtigen.
6. Besichtigungen der Immobilie
Vor einer Besichtigung führen wir ausführliche Beratungsgespräche mit potenziellen Kaufinteressenten. Erst wenn die Immobilie als passend erscheint, wird ein Besichtigungstermin vereinbart, bei dem wir persönlich anwesend sind, um Fragen zu beantworten und weitere Informationen zu bieten.
7. Verhandlungen für Sie führen
Nach einem positiven Interessentengespräch führen wir zielführende Verkaufsverhandlungen. Dank unserer fundierten Wertermittlung kommen es in der Regel zu wenigen Preisverhandlungen.
8. Prüfung der Kaufkraft des Interessenten
Wir prüfen die Bonität und Seriosität des Kaufinteressenten, um Ihnen Sicherheit bei der Kaufpreiszahlung zu bieten.
9. Begleitung zum Notar
Sind sich beide Parteien einig, wird ein ausgewogener Kaufvertrag bei einem Notar erstellt. Wir sorgen dafür, dass alle notwendigen Daten und Unterlagen vorliegen und begleiten Sie gerne zum Notartermin.
10. Weiterhin für Sie da – After Sale
Auch nach erfolgreichem Verkauf stehen wir Ihnen weiterhin zur Seite und freuen uns, Sie als zufriedenen Kunden wieder begrüßen zu dürfen. Wir informieren und beraten Sie gerne.
Die 10-Schritte-Strategie von Lima Invest Immobilien ermöglicht einen erfolgreichen Verkaufsprozess, bei dem wir Ihnen mit unserem Know-how und unserer Erfahrung unterstützend zur Seite stehen.
Quelle: Mieterverein
Folgende Themen führen zu einer Mieterhöhung:
Nach der gesetzlichen Regelung kann der Vermieter die vertraglich vereinbarte Grundmiete nicht nach Belieben erhöhen (§ 558 BGB). Vielmehr muss er vorher die Zustimmung des Mieters einholen. Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Grundmiete aber dann verlangen, wenn
Die Einjahressperrfrist des § 558 Abs. 1 BGB verlangt bei aufeinander folgenden Mieterhöhungen oder bei erstmaliger Mieterhöhung nach Vertragsabschluss, dass der Vermieter ein erneutes Mieterhöhungsbegehren erst abgeben darf, wenn der Mietzins seit einem Jahr unverändert ist (Sperrfrist). Eine erneute Mieterhöhung kann deshalb frühestens nach 15 Monaten wirksam werden (12 Monate plus 3 Monate Überlegungsfrist). Mieterhöhungen nach Modernisierungen und Betriebskostenerhöhungen beeinflussen nicht den Beginn der Sperrfrist.
Siehe auch Info Nr. 20: Mieterhöhungen nach §§ 558 – 558 e BGB – Einjahressperrfrist.
Nach § 558 Abs. 3 BGB darf die Miete innerhalb von drei Jahren nur um bis zu 20 Prozent steigen. Achtung: Sonderregelung für Gebiete mit erhöhtem Wohnbedarf, unter anderem Berlin, siehe unten.
Der Ausgangswert der Kappungsgrenze wird bestimmt, indem man vom Wirksamkeitszeitpunkt der geforderten Mieterhöhung drei Jahre zurückrechnet (zum Beispiel Wirksamkeitszeitpunkt der angekündigten Mieterhöhung: 1.5.2012; „Stichtag“ für die Berechnung der Kappungsgrenze: 1.5.2009). Ohne Einfluss auf die Kappungsgrenze bleiben Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen und gestiegener Betriebskosten,
vgl. Info Nr. 20: Mieterhöhungen nach §§ 558 – 558 e BGB – Kappungsgrenze.
Der durch das Mietrechtsänderungsgesetz 2013 neu formulierte Absatz 3 des § 558 BGB bestimmt, dass die Kappungsgrenze 15 Prozent in drei Jahren beträgt, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete durch eine Rechtsverordnung des jeweiligen Bundeslandes bestimmt sind..
Der Vermieter kann vom Mieter fordern, dass die Miete auf die „ortsübliche Vergleichsmiete“ angehoben wird, wobei die genannte Kappungsgrenze nicht überschritten werden darf.
Ortsübliche Vergleichsmieten sind Entgelte, die für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind (vgl. § 558 Abs. 2 BGB). Die ortsübliche Vergleichsmiete kann zum Beispiel durch einen Mietspiegel nachgewiesen werden.
Der Vermieter muss die Mieterhöhungserklärung in Textform (§ 126 b BGB) abgeben und begründen. Die Begründung erfordert eine nachvollziehbare Berechnung und Erläuterung der Mieterhöhung. In seinem Mieterhöhungsverlangen muss der Vermieter darlegen, warum er die neue verlangte Miete als ortsüblich ansieht. Das Gesetz sieht vier Begründungsmöglichkeiten vor (§ 558 a BGB). Der Vermieter kann entweder auf einen Mietspiegel verweisen (Einzelheiten: §§ 558 c, 558 d BGB), er kann Bezug nehmen auf die Auskunft aus einer Mietdatenbank (Einzelheiten: § 558 e BGB), er kann das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen beilegen oder er kann seine Mieterhöhung mit der Benennung von drei vergleichbaren Wohnungen begründen, in denen die Miete mindestens so hoch ist wie die, die er künftig verlangt.
Aber: Auch mit einer formal wirksam begründeten Mieterhöhung muss noch nicht automatisch die „richtige“ ortsübliche Vergleichsmiete geltend gemacht worden sein.
Beispiel: Begründet der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen unter Bezugnahme auf den Oberwert des entsprechenden Mietspiegelfeldes, ist die Mieterhöhung zwar korrekt begründet und formal wirksam, der Mieter kann aber – wenn er dafür Gründe hat – bestreiten, dass der Oberwert des Mietspiegels die ortsübliche Vergleichsmiete für seine Wohnung wiedergibt. Können sich die Mietvertragsparteien in einem solchen Fall nicht einigen, kann der Vermieter Zustimmungsklage erheben und der maßgebliche ortsübliche Mietzins für die betreffende Wohnung wird im Zustimmungsprozess vom Gericht festgestellt.
Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB wird nur wirksam, wenn der Mieter zustimmt. Ist die Mieterhöhung ordnungsgemäß, hat der Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung. Wird sie dennoch verweigert, kann der Vermieter sie einklagen. Daraus ergibt sich, dass Handlungsbedarf für Mieter besteht, denen eine Mieterhöhung nach § 558 BGB zugeht.
Wenn das Mieterhöhungsverlangen in Ordnung ist: Erteilen Sie bis Ende des 2. Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens Ihre Zustimmung schriftlich. Andernfalls riskieren Sie eine Zustimmungsklage des Vermieters. Mit Beginn des 3. Kalendermonats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung müssen Sie dann die neue Miete zahlen.
Wenn Sie Zweifel an der Berechtigung der Mieterhöhung haben: Suchen Sie baldmöglichst nach Erhalt des Mieterhöhungsverlangens eine Mieterberatung auf. Stellt sich heraus, dass die Mieterhöhungsforderung formal unwirksam ist, können Sie schweigen und die bisherige Miete weiterzahlen.
Stellt sich heraus, dass die Mieterhöhungsforderung der Höhe nach teilweise unbegründet ist, sollten Sie dem Mieterhöhungsverlangen in entsprechendem Umfang teilweise zustimmen.
Wenn der Mieter einer Mieterhöhung ganz oder teilweise zustimmt beziehungsweise von einem Gericht zur Zustimmung verurteilt wird, so hat er die erhöhte Miete nach Ablauf der Überlegungsfrist, also ab dem dritten Monat nach Zugang der schriftlichen Mieterhöhungserklärung, zu zahlen (§ 558 b BGB). Die Verweigerung der Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen ist kein Kündigungsgrund. Der Vermieter hat also auch kein Recht, den Mieter zu mahnen oder ihm mit Kündigung zu drohen, wenn dieser dem Mieterhöhungsverlangen nicht zustimmt und die erhöhte Miete auch nicht zahlt. Stimmt der Mieter einer Mieterhöhungserklärung nicht zu und wird er daraufhin vom Vermieter auf Zustimmung verklagt, so kann der Vermieter bei rechtskräftiger Verurteilung des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach Rechtskraft des Urteils das Mietverhältnis kündigen, wenn der Mieter wegen der inzwischen angelaufenen Mietrückstände in Zahlungsverzug ist (vgl. § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB). Der Mieter hat also auch nach Ausschöpfung des Rechtsweges immerhin noch zwei Monate Zeit, Rückstände aus einer nicht anerkannten Mieterhöhung auszugleichen.
Wenn der Mieter innerhalb der Überlegungsfrist nicht zustimmt, ist der Vermieter berechtigt, innerhalb von weiteren drei Monaten auf Zustimmung zu klagen (§ 558 b Abs. 2 BGB). Unterlässt der Vermieter es, eine Zustimmungsklage zu erheben, wird das Mieterhöhungsverlangen gegenstandslos. Nach Ablauf der Klagefrist hat der Vermieter also nur die Möglichkeit, ein erneutes Mieterhöhungsverlangen zu stellen, das dann wiederum erneut die Überlegungsfrist für den Mieter in Gang setzt.
Hat ein Vermieter den vermieteten Wohnraum modernisiert, so darf er eine Mieterhöhung verlangen (vgl. § 559 Abs. 1 BGB).
Modernisierungsmaßnahmen, die zu einer Mieterhöhung führen können, sind bauliche Veränderungen,
Der Vermieter darf nach Modernisierung eine Erhöhung der jährlichen Miete um 8 % der anteilig auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten verlangen.
Daneben ist die Kappungsgrenze für modernisierungsbedingte Mieterhöhungen von 3 Euro/Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren einzuhalten. Betrug die Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 Euro/Quadratmeter, so sinkt die Kappungsgrenze auf 2 Euro/Quadratmeter (Abs. 3 a des § 559 BGB).
Weitere Einzelheiten: Info Nr. 13: Modernisierung
3. Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten (§ 560 BGB)
Betriebskosten sind ein wesentlicher Faktor der Bewirtschaftungskosten eines Hauses und haben deshalb regelmäßig Auswirkungen auf die Miethöhe.
Zu den Betriebskosten zählen im Wesentlichen:
Neben der Erhöhung der Kaltmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete können die Betriebskosten zum Anstieg der Mietbelastung führen (vgl. § 556 Abs. 1 BGB). Dies kann grundsätzlich auf drei Arten geschehen:
Welche der Möglichkeiten zur Anwendung kommt, richtet sich allein nach der mietvertraglichen Vereinbarung.
Die Einzelheiten enthalten Info Nr. 85: Umlagefähige Betriebskosten
und Info Nr. 86: Betriebskosten im freifinanzierten Wohnungsbau.
Nicht selten unterbreiten Vermieter in ihren Mieterhöhungsverlangen das Angebot einer „einvernehmlichen“, „formlosen“ Mietzinsanpassung, welche angeblich für den Mieter günstiger als eine „förmliche“ Mieterhöhung nach § 558 BGB sein soll. Prüfen Sie genau, ob dieses Angebot tatsächlich vorteilhaft ist! § 557 Abs. 1 BGB erlaubt, dass sich die Mietvertragsparteien einverständlich – ohne Rücksicht auf Mietspiegel und Kappungsgrenze – auf eine Mietanhebung einigen können.
Dies bedeutet aber: Wer einmal auf das Angebot des Vermieters eingegangen ist und der Mietanpassung zugestimmt hat, ist an diese Erklärung gebunden und muss den neuen höheren Betrag künftig zahlen, auch wenn diese Erhöhung nach dem Mietspiegel überhaupt nicht zulässig gewesen wäre.
Weiteres entnehmen Sie bitte Info Nr. 160: Die „versehentliche“ Mieterhöhung.
Häufig werden Mietern beim Vertragsabschluss sogenannte Staffelmietvereinbarungen angeboten, wonach sich der Mietzins innerhalb eines bestimmten Zeitraumes in betragsmäßig festgelegten Stufen auf einen bestimmten Betrag erhöht. Die Obergrenzen des § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete und Kappungsgrenze) müssen bei einer wirksamen Staffelmietvereinbarung nicht eingehalten werden. Deshalb sind Staffelmietvereinbarungen in der Regel für Vermieter von besonderem wirtschaftlichen Interesse.
Die Wirksamkeitsvoraussetzungen einer Staffelmietvereinbarung entnehmen Sie bitte
dem Info Nr. 54: Staffelmiete.
§ 557 b BGB erlaubt die Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel, die die Miete an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bindet.
Die weiteren Einzelheiten: Info Nr. 55: Die Index-Miete gemäß § 557 b BGB – Zwei Checklisten.
Anlässlich des Mietvertragsabschlusses im preisfreien Wohnungsbau kann im Grundsatz die sogenannte Marktmiete verlangt werden, also die Miete, die sich nach Angebot und Nachfrage bestimmt.
Seit dem 1.6.2015 gilt jedoch in Berlin – und vielen weiteren Gemeinden Deutschlands – die so genannte „Mietpreisbremse“ der §§ 556 d ff. BGB (siehe hierzu das Info Nr. 169: Die Mietpreisbremse bei Wiedervermietung). Diese regelt, dass im Grundsatz (leider gibt es Ausnahmen) bei der Wiedervermietung einer Wohnung der Vermieter als zulässige Miete höchstens die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent fordern darf.
Einzelheiten: Info Nr. 166: Die zulässige Miethöhe bei Vertragsabschluss und Info Nr. 169: Die Mietpreisbremse bei Wiedervermietung.
Nach § 5 Abs. 2 Satz 1 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) ist eine Mietpreisüberhöhung – bei allen Mieterhöhungen oder Mietpreisvereinbarungen – gegeben, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete (siehe oben Punkt 1.) um 20 % – in Ausnahmefällen sogar 50 % – überschritten wird (sogenannte „Wesentlichkeitsgrenze“). Darüber hinaus muss diese hohe Miete unter „Ausnutzen eines geringen Angebotes“ erzielt worden sein. Hierfür ist der Mieter beweispflichtig. (Rechtsberatung!)
Vgl. zur Mietpreisüberhöhung Info Nr. 21: Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) – Zahlen Sie zuviel Miete?.
Wenn eine Mieterhöhung zugeht, sollte zuerst geprüft werden, ob für die Wohnung nicht vielleicht Mieterhöhungen generell ausgeschlossen sind. Der Ausschluss oder die Beschränkung einer Mieterhöhung können sich entweder aus einer Vertragsvereinbarung oder aus besonderen Umständen ergeben (vgl. § 557 Abs. 3 BGB).
Beispielhaft seien folgende Ausschlussgründe genannt:
Bestimmte formale Mindestvoraussetzungen müssen immer erfüllt sein, damit ein Mieterhöhungsverlangen wirksam ist. Verstöße dagegen führen zur Unwirksamkeit der Mieterhöhung. Achten Sie vor allem auf Folgendes:
Zum Ausgleich für die Rechte des Vermieters auf Mieterhöhungen billigt das Gesetz dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu (vgl. 561 BGB). Lediglich nach Abwälzung erhöhter Betriebskosten hat der Mieter kein Sonderkündigungsrecht.
Reduzierung der Nutzungsdauer bei Anlageimmobilien
Als Kapitalanleger haben Sie die Möglichkeit, die Werbungskosten der Abschreibung für Abnutzung (AfA) Ihrer Anlageimmobilien neu anzusetzen und dadurch Steuervorteile zu erzielen.
Aktuelle Regelungen
Die Höhe der Abschreibung von Anlageimmobilien wird im Einkommensteuergesetz §7 Abs. 4 Satz 2 geregelt. Ein wichtiger Faktor für die Abschreibung ist das Fertigstellungsdatum der Immobilie (vor oder nach dem 1. Januar 1925) und die damit festgelegte Nutzungsdauer von 40 oder 50 Jahren. Bei jedem Immobilienkauf beginnt diese festgelegte Nutzungsdauer von vorne.
Problemstellung
Bei dieser Regelung wird der tatsächliche Zustand der Immobilie und eventuell bestehender Sanierungsbedarf nicht berücksichtigt. Die festgelegte Nutzungsdauer ist oft nicht zeitgemäß und spiegelt die tatsächliche (Rest-)Nutzungsdauer in den meisten Fällen nicht korrekt wider. Die ansetzbaren Werbungskosten für die Abschreibung sind daher oft zu gering.
Lösung
Durch die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) ist es Immobilieneigentümern möglich, mithilfe eines zertifizierten Gutachtens die Nutzungsdauer ihrer Anlageimmobilie zu reduzieren und dadurch ihre Steuerlast zu verringern. Mit einem Gutachten, das belegt, dass die tatsächliche Nutzungsdauer geringer ist als die bisher angesetzte Nutzungsdauer, kann jeder Immobilieneigentümer diesen Vorteil nutzen und sowohl rückwirkend als auch zukünftig Steuern sparen (§165 AO).
Zeitlicher Vorteil
Dieser Vorteil wirkt sich nicht nur zukünftig aus, sondern kann auch rückwirkend geltend gemacht werden, sofern Sie noch keinen endgültigen Bescheid vom Finanzamt für bereits vergangene Jahre erhalten haben.
Der operative Gewinn einer vermieteten Immobilie setzt sich aus verschiedenen Komponenten zusammen, die die finanzielle Tragfähigkeit des Investments bestimmen. Die Rendite ist ein wichtiger Indikator bei der Prüfung eines Kaufs und wird durch die Analyse von Einnahmen und Ausgaben ermittelt. Hier sind die vier wesentlichen Arten der Renditeberechnung (Sie können sich die Formeln am Rechner anschauen, um eine bessere Ansicht zu haben):
1. Bruttomietrendite: Diese Berechnungsmethode vergleicht die jährlichen Mieteinnahmen mit dem Kaufpreis der Immobilie. Sie gibt einen Überblick über die erwarteten Einnahmen im Verhältnis zur Investition.
Kaltmiete p.a.
________________ * 100
Kaufpreis (roh)
2. Nettomietrendite: Bei der Nettomietrendite werden auch die laufenden Kosten wie die nicht umlagefähige Nebenkosten / Betriebskosten und Instandhaltungsaufwendungen berücksichtigt. Die Nettomieteinnahmen werden ins Verhältnis zu den Gesamtkosten gesetzt, um die tatsächliche Rendite zu ermitteln.
Kaltmiete p.a. – nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten
__________________________________________ * 100
Kaufpreis (roh) + Nebenkosten + Aufwertung
3. Cash-on-Cash-Rendite oder Nettobetriebsrendite nach Zins: Diese Kennzahl betrachtet den tatsächlich erzielten Netto-Cashflow im Verhältnis zur eingesetzten Eigenkapitalinvestition. Sie zeigt an, wie viel Rendite das investierte Kapital tatsächlich generiert.
Kaltmiete p.a. – nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten – Zins
________________________________________________ * 100
Kaufpreis (roh) + Kaufnebenkosten + Aufwertung
4. Cash vor Steuern: Wenn die Geldmittel aus Einnahmen größer sind als die Ausgaben, spricht man von einem positiven Cashflow. Wenn die Ausgaben höher sind, liegt ein negativer Cashflow vor. Dieser Cashflow vor Steuern wird dann mit dem persönlichen Steuersatz besteuert und ergibt den Überschuss.
Kaltmiete p.a. – nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten – Zins – Tilgung
_________________________________________________________ * 100
Kaufpreis (roh) + Kaufnebenkosten + Aufwertung
Die Berechnung dieser Renditearten ermöglicht es, die Rentabilität eines Immobilieninvestments zu beurteilen und fundierte Entscheidungen zu treffen.
Sale-and-lease-back (dt. „Verkauf und Rückanmietung) bezeichnet das Verfahren, bei dem der Eigentümer einer bisher selbst genutzten Immobilie diese an eine Leasinggesellschaft (Leasinggeber) verkauft und anschließend im Rahmen eines langfristigen Leasingvertrags zu einem festgelegten monatlichen Zinssatz zurückerhält. Es handelt sich dabei um eine unkomplizierte Form der Unternehmensfinanzierung.
Was ist Leasing?
Leasing beschreibt die gewerbliche Vermietung von beweglichen oder unbeweglichen Vermögensgegenständen durch den Leasinggeber (Hersteller, Leasinggesellschaft, Finanzierungsinstitut usw.) an den Leasingnehmer gegen Zahlung gleichbleibender periodischer Leasingraten. Dabei handelt es sich um eine vollständige Fremdfinanzierung. Im Gegensatz zu einem Bankkredit sind in der Regel keine weiteren Sicherheiten erforderlich. Dies macht das Sale-and-Lease-Back-Modell für Unternehmen mit eigenen Immobilien interessant, da es eine schnelle Generierung von Liquidität ermöglicht.
Vor- und Nachteile des Leasings
+ Liquidität: Generierung zusätzlicher kurz- bis mittelfristiger Liquidität durch Freisetzung des im Unternehmen gebundenen Eigenkapitals
+ Flexibilität: Erhöhung der Flexibilität für das Unternehmen nach Ablauf der Vertragslaufzeit (z. B. Umzug in modernere Immobilien, Vorkaufsrecht) und keine Notwendigkeit für den Mieter, umzuziehen
+ Instandhaltung: Die Instandhaltungskosten und der entsprechende Aufwand werden wie bei einer herkömmlichen Miete vom Immobilieneigentümer übernommen
– Sicherheitsrahmen: Reduzierter Sicherheitsrahmen im Vergleich zu Bankkrediten aufgrund der Liquidation der Immobilie aus dem Anlagevermögen
– Vermarktungsrisiko: Risiko bei Vertragsende ohne Rückkauf oder Vertragsverlängerung seitens des Leasingnehmers
– Keine Wertsteigerung: Der Verkäufer kann nicht von möglichen zukünftigen Wertsteigerungen profitieren, die er möglicherweise vornimmt.
Die SWOT-Analyse für Immobilien-Investments
Um die Stärken und Schwächen einer Immobilie sowie mögliche Chancen und Risiken zu ermitteln, ist es ratsam, sich mit der SWOT-Analyse vertraut zu machen. SWOT steht für Stärken (Strengths), Schwächen (Weaknesses), Chancen (Opportunities) und Risiken (Threats). Bei der SWOT-Analyse werden Immobilien ähnlich wie Unternehmen betrachtet, die über Kunden (Mieter) und Mitarbeiter (Handwerker, Lieferanten usw.) verfügen.
Die SWOT-Matrix besteht aus zwei Hauptfaktoren (intern und extern), die jeweils in Stärken, Schwächen, Chancen und Risiken unterteilt werden. Diese Bedingungen werden anschließend miteinander in Beziehung gesetzt und ergeben vier Bereiche:
SO = Stärken-Chancen-Strategie
WO = Schwächen-Chancen-Strategie
ST = Stärken-Risiken-Strategie
WT = Schwächen-Risiken-Strategie
Die internen Faktoren umfassen alle Aspekte, die für eine nachhaltige Bewirtschaftung entscheidend sind, wie beispielsweise Bautyp, Ausstattung, Bauqualität, Instandhaltung, Umbau- und Umnutzungsmöglichkeiten, Mietstruktur, Grundstück, Verkehrsanbindung, Lage und Gebäudetechnik. Die externen Faktoren sind diejenigen, die das Umfeld des Objekts beeinflussen können, wie zum Beispiel Steuergesetzgebung, Einwohnerstruktur, Einkommen, Arbeitsmarkt, rechtliche Änderungen und Zwänge, Mikro- und Makroumfeld, Marktnachfrage und Sanierungsgebiete.
Die SWOT-Analyse ist ein nützliches Tool für die strategische Investmentplanung, da sie eine treffende Beschreibung des aktuellen Zustands eines Objekts liefert. Auf dieser Grundlage können Strategien entwickelt werden, um bestimmte Ziele zu erreichen, wie beispielsweise eine Steigerung des Cashflows oder eine Wertsteigerung der Immobilie. Die Umsetzung dieser Strategien sollte jedoch regelmäßig anhand von Kennzahlen überprüft werden.
Die SWOT-Analyse hat sich seit Jahrzehnten in der unternehmerischen Strategieentwicklung bewährt und lässt sich problemlos auf Immobilien übertragen. Sie bietet Investoren die Möglichkeit, ihre Kaufentscheidungen sorgfältig abzuwägen und bereits vor dem Kauf Ziele zu definieren und Strategien zu entwickeln, um diese Ziele zu erreichen.
Before the sale begins, you need various documents and records, for example, to create an exposé. These include, for example:
Vorkaufsrecht
Es gibt eine Unterscheidung zwischen privatem und öffentlichem Vorkaufsrecht. Das private Vorkaufsrecht ermöglicht einer Person, deren Gunsten im Grundbuch ein Vorkaufsrecht eingetragen ist, das Grundstück zu denselben Bedingungen zu erwerben, zu denen es an einen Dritten verkauft werden soll, sofern sie dem Verkauf zustimmt. Die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts beträgt in der Regel 2 Monate.
Das öffentliche Vorkaufsrecht einer Gemeinde im Bereich der Stadtentwicklung kann in folgenden Fällen bestehen:
1. Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, wenn für bestimmte Flächen im Plan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder Ausgleichsmaßnahmen vorgesehen sind.
2. In einem Umlegungsgebiet.
3. In einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich.
4. Im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus oder einer Erhaltungssatzung.
5. Im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans für unbewohnte Flächen im Außenbereich, auf denen eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist.
6. In Gebieten, die nach Baugesetzbuch Abschnitt 30, 33 oder 34 vorwiegend für Wohngebäude bebaut werden können, sofern die Grundstücke unbebaut sind.
7. In Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten.
Es gibt vier Arten von Vorkaufsrechten:
– Das dingliche Vorkaufsrecht, das im Grundbuch eingetragen wird.
– Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht.
– Das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht, das im Grundbuch eingetragen wird.
– Das gesetzliche Vorkaufsrecht.
Wer sich mit Immobilieninvestments beschäftigt, sollte die Vor- und Nachteile im Vergleich zu anderen Anlageformen kennen und wissen, wie man mit diesen umgehen kann.
Im Vergleich zu anderen Anlageformen bieten Immobilien einige Vorteile. Zum einen haben Immobilien einen echten Substanzwert und sind greifbar. Im Gegensatz zu Wertpapieren oder virtuellen Assets wie Kryptowährungen hat man bei Immobilien tatsächlich ein physisches Objekt, das einen materiellen Wert darstellt.
Ein weiterer Vorteil ist, dass der Immobilienmarkt keine Modeerscheinung ist. Menschen benötigen immer eine Wohnung oder Gewerbeflächen, wodurch die Nachfrage nach Immobilien konstant ist. Dies bietet langfristige Stabilität für Investoren.
Ein entscheidender Vorteil von Immobilieninvestments ist der sogenannte Leverage-Effekt. Durch eine hohe Beleihung der Immobilie können Investoren ihren eigenen Kapitaleinsatz hebeln und somit eine höhere Rendite erzielen. Dies ist aufgrund der relativ hohen Kreditwürdigkeit von Immobilien als Sicherheit möglich.
Des Weiteren bieten Immobilien auch Steuervorteile. Unter bestimmten Bedingungen können beispielsweise Abschreibungen oder steuerliche Sonderregelungen genutzt werden, um die steuerliche Belastung zu verringern und den Nettoertrag der Investition zu maximieren.
Ein weiterer Vorteil ist, dass die Akteure im Immobilienmarkt in der Regel persönlich bekannt sind. Man kann sich mit den handelnden Personen direkt austauschen, Verhandlungen führen und somit eine persönliche Beziehung aufbauen. Dies erleichtert oft den Informationsaustausch und die Zusammenarbeit.
Zu den Vorteilen zählt auch, dass der Geschäftsbetrieb von Immobilien vollständig kontrollierbar und steuerbar ist. Im Gegensatz zu manchen anderen Anlageformen hat man direkten Einfluss auf die Vermietung, Instandhaltung und Verwaltung der Immobilien. Dies ermöglicht es, die Rendite der Investition durch eine aktive Steuerung zu maximieren.
Natürlich gibt es auch Nachteile, die bei Immobilieninvestments berücksichtigt werden sollten. Dazu gehören beispielsweise die hohen Einstiegs- und Transaktionskosten, das potenzielle Risiko von Leerständen und Mietausfällen, die Notwendigkeit von regelmäßigen Instandhaltungen und die begrenzte Liquidität im Vergleich zu anderen Anlageformen.
Es ist daher wichtig, die Vor- und Nachteile von Immobilieninvestments zu kennen und zu verstehen, wie man mit diesen umgehen kann. Eine gründliche Analyse, eine realistische Kalkulation und eine professionelle Vermögensverwaltung sind entscheidend, um die Chancen zu nutzen und die Risiken zu minimieren. Mit einem fundierten Wissen und einer strategischen Herangehensweise können Immobilieninvestments eine attraktive Anlageoption sein.
An investment broker is an accomplished brokerage consultant in the real estate investment field and understands the mindset of investors and owners. He serves numerous institutional investors, family offices as well as private investors. In addition to the classic multi-family houses to large global properties, exceptional investment properties such as large construction projects, shopping centers, logistics properties, office towers, hotel complexes and a variety of other properties are managed. Whether buyer or seller, the investment broker takes over the complete operative brokerage work and ensures a professional and consultation-intensive handling.
Das Sachwertverfahren, auch bekannt als Substanzwertverfahren, ist eine Methode zur Bewertung von Immobilien, bei der der Fokus auf dem materiellen Wert der Immobilie liegt. Der Sachwert bezieht sich hauptsächlich auf die Bausubstanz und wird anhand von drei Komponenten berechnet: dem Bodenrichtwert, den Herstellungskosten der Immobilie und den Herstellungskosten der Außenanlagen. Diese Methode wird hauptsächlich bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen angewendet und eignet sich auch für die Wertermittlung von industriell genutzten Objekten wie Bahnhöfen oder Industrieimmobilien. Ein Nachteil dieser Methode ist jedoch, dass sie für moderne Häusertypen wie Passivhäuser oft keine ausreichende Datenbasis hat und das Marktgeschehen nur schwer abbildet. Daher wird das Sachwertverfahren oft als unterstützende Methode verwendet, um den Ertrags- oder Vergleichswert abzusichern.
Das Vergleichswertverfahren ist eine Methode zur Wertermittlung von Grundstücken und Immobilien, bei der der Wert anhand von realisierten Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte ermittelt wird. Diese Methode bietet die präziseste Bewertung und spiegelt das aktuelle Marktgeschehen am besten wider. Dabei werden eine ausreichende Anzahl vergleichbarer Objekte miteinander verglichen, und ein Experte nutzt dafür eine anonymisierte Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse. Diese Methode berücksichtigt auch den Einfluss von Lage und Bausubstanz auf den Wert einer Immobilie. Jedoch kann das Vergleichswertverfahren an seine Grenzen stoßen, wenn es an Vergleichsparametern fehlt oder bei der Bewertung von komplexen oder außergewöhnlichen Gebäuden.
Das Ertragswertverfahren wird verwendet, um den Verkehrswert von Mietobjekten zu berechnen. Es basiert auf den erzielbaren Erträgen des Objekts als Mietobjekt. Diese Methode wird angewendet, wenn das vorrangige Ziel einer Immobilie ist, Gewinn zu erwirtschaften. Bei vermieteten Gebäuden wird die zentrale Frage beantwortet, welcher langfristige Ertrag mit der Immobilie erzielt werden kann. Das Ertragswertverfahren ist eine praxisnahe Methode, die auf realen Vermietungszahlen beruht. Sie berücksichtigt jedoch auch den Liegenschaftszins und erfordert ausreichend Daten für die Berechnung. Die steigenden Mietpreise können jedoch dazu führen, dass der tatsächliche Wert über dem errechneten Ertragswert liegt.
Für Renditeimmobilien, die der Kapitalanlage dienen und Gewinne erwirtschaften sollen, werden neben den deutschen Bewertungsverfahren häufig auch internationale Verfahren angewendet. Dies geschieht besonders dann, wenn internationale oder deutsche Investoren im Ausland Immobilien erwerben möchten. Eine häufig angewandte internationale Methode ist das Discounted Cashflow Verfahren. Bei verpachteten Objekten und Grundstücken wie Ackerland, Hotels oder Restaurants wird üblicherweise das Pachtwertverfahren verwendet.
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LEG Immobilien AG (Webseite, WKN: LEG111 / ISIN: DE000LEG1110)
Patrizia Immobilien AG (Webseite, WKN: PAT1AG / ISIN: DE000PAT1AG3)
Siemens AG Real Estate (Webseite, WKN: 723610 / ISIN: DE0007236101)
TAG Immobilien AG (Webseite, WKN: 830350 / ISIN: DE0008303504)
Vonovia SE (Webseite, WKN: A1ML7J / ISIN: DE000A1ML7J1)
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https://www.propstack.de/
Ziel: Frühindikator für Preisbewegungen & Investorensentiment.
Immobilienmarkt Deutschland – JLL Research
https://www.jll.de/de/trends-and-insights/research
IW Köln Immobilienindex
https://www.iwkoeln.de/themen/immobilien.html
ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss – Marktberichte
https://zia-deutschland.de/publikationen/
Ziel: Deals realistisch kalkulieren & Timing bewerten.
EZB Leitzins & Zinsentwicklungen
https://www.ecb.europa.eu/stats/policy_and_exchange_rates/key_ecb_interest_rates/html/index.en.html
Interhyp Bauzinsen-Trend
https://www.interhyp.de/baufinanzierung/bauzinsen/
Ziel: Entwicklungspotenziale erkennt nur, wer Baurecht denkt.
Baugesetzbuch (BauGB) kompakt
https://www.gesetze-im-internet.de/baugb/
Baurechtsportal (Praxisbeispiele & Urteile)
https://www.baurecht.de/
Ziel: Kapitalflüsse folgen ESG. Wer hier schläft, verliert Investoren.
EU Taxonomie für Immobilien
https://finance.ec.europa.eu/sustainable-finance/tools-and-standards/eu-taxonomy_de
DGNB Zertifizierung
https://www.dgnb.de/de/
Ziel: Off-Market schlägt öffentlich – immer.
CRE Transaction Monitor (Savills)
https://www.savills.de/research
CBRE Investment Market Reports
https://www.cbre.de/research-and-reports
Ziel: Standortqualität messbar, nicht gefühlt.
Prognos Zukunftsatlas (regionale Entwicklungsprognosen)
https://www.prognos.com/zukunftsatlas
Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR)
https://www.bbsr.bund.de/
Ziel: Netto entscheidet – nicht Brutto.
Grunderwerbsteuer, AfA etc. (Bundesfinanzministerium)
https://www.bundesfinanzministerium.de/
Steuerliche Aspekte Immobilieninvest
https://www.haufe.de/steuern/immobilien/