Due Diligence – die umfassende Prüfung

Eine Due Diligence, die umfassende Prüfung im Rahmen einer Immobilieninvestition, berücksichtigt alle relevanten technischen, rechtlichen und finanziellen Aspekte, um Chancen und Risiken genau zu ermitteln und die Rendite zuverlässig zu beurteilen.

1.) Technische Due Diligence: Analyse des Zustands und potenzieller Schadstoffe, Kosten für Instandhaltung und -setzung, möglicher Modernisierungsbedarf, Umbau- und Umnutzungsmöglichkeiten.

2.) Rechtliche Due Diligence: Überprüfung der rechtlichen und vertraglichen Situation des Investments, Einholung von Informationen aus dem Grundbuch und relevanten Unterlagen, Prüfung von Genehmigungen, Vereinbarungen und Mietverträgen.

3.) Finanzielle Due Diligence: Analyse der finanziellen Situation der Immobilie, Untersuchung aller relevanten Faktoren für finanzielle Chancen und Risiken, Prognoseerstellung auf Basis historischer Daten, Kenntnis von Marktstandards und Vergleichsobjekten, Entwicklung passgenauer Strategien zur Nutzung und Optimierung.

Eine fundierte Due Diligence ermöglicht es Investoren, ihre Entscheidungen besser abzuwägen und die Risiken und Potenziale einer Immobilieninvestition genau zu bewerten.

Eigenkapitalrendite bei der Immobilienfinanzierung

Wenn man eine Immobilie kauft, um sie zu vermieten, ist in der Regel das Ziel, eine gute Rendite aus der Investition zu erzielen. Durch die Eigenkapitalrendite kann man ermitteln, wie viel Ertrag man für das eingesetzte Kapital erhält. In diesem Artikel erfahren Sie, wie die Eigenkapitalrendite berechnet wird und wie sie funktioniert.

Was ist die Eigenkapitalrendite?
Die Eigenkapitalrendite ist eine bedeutende Kennzahl, wenn es um die Finanzierung einer vermieteten Immobilie geht. Sie setzt den Ertrag einer Immobilie ins Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital und zeigt somit, wie rentabel die Investition war. Die Eigenkapitalrendite ist auch für potenzielle Käufer interessant, wenn Sie Ihr Objekt verkaufen möchten.

Eigenkapitalrendite mit Formel selbst berechnen
Auch als Laie kann man die Eigenkapitalrendite mithilfe einer passenden Formel selbst berechnen. Zunächst muss man den Mietertrag der Immobilie pro Jahr ermitteln, indem man die Verwaltungskosten und Zinszahlungen von den Mieteinnahmen abzieht:

Mietertrag – (Zinszahlungen + Verwaltungskosten) = Jahresreinertrag

Mit dieser Formel erhält man die Jahresreinemiete der Immobilie. Nun muss dieser Gewinn in Relation zur Investition gesetzt werden. Dafür gibt es eine einfache Formel zur Berechnung der Eigenkapitalrendite:

(Jahresreinertrag / Eigenkapital) * 100 = Eigenkapitalrendite in Prozent

Mit dieser Formel kann die Eigenkapitalrendite präzise berechnet werden. Das Ziel sollte eine möglichst hohe Rendite für die Investition sein. Mit den richtigen Konditionen kann es sinnvoll sein, den Anteil an Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung zu reduzieren.

Leverage-Effekt für höhere Rendite nutzen
Unter bestimmten Umständen kann man bei der Immobilienfinanzierung den sogenannten Leverage-Effekt nutzen, indem man mit einem höheren Anteil an Fremdkapital die Eigenkapitalrendite erhöht. Dafür muss der Ertrag der Immobilie höher sein als die Zinsbelastung der Finanzierung. Kurz gesagt: Wenn die Mieten hoch und die Zinsen niedrig sind, lohnt sich der Einsatz von Fremdkapital für eine vermietete Immobilie.

Bei der Planung der Immobilienfinanzierung kann man den Leverage-Effekt berücksichtigen, indem man die verschiedenen Werte in die genannte Formel einsetzt – höhere Zinskosten auf der einen Seite, weniger Eigenkapital auf der anderen Seite. So kann man das beste Finanzierungsmodell finden.

Wie hoch sollte die Eigenkapitalrendite sein?
Ein Richtwert für eine gute Eigenkapitalrendite liegt bei etwa 10 Prozent. Eine Eigenkapitalrendite von 20 Prozent ist als überdurchschnittlich gut zu betrachten. Eine niedrige oder negative Eigenkapitalrendite deutet hingegen auf eine unrentable Immobilie hin.

Warum ist die Eigenkapitalrendite so wichtig?
Die Eigenkapitalrendite erfüllt verschiedene Funktionen in Bezug auf den Kauf und die Finanzierung einer Immobilie. Sie ermöglicht zum einen den Vergleich verschiedener Finanzierungsmodelle. Wie hoch sind die Mieteinnahmen einer Immobilie? Wie viel Fremdkapital kann man bekommen? Wie wirkt sich das auf die Anlage aus? Diese Fragen lassen sich mithilfe der Eigenkapitalrendite berechnen und beantworten.

Zum anderen spielt die Eigenkapitalrendite auch beim Verkauf der Immobilie eine Rolle. Man kann potenziellen Käufern verdeutlichen, wie rentabel das Objekt als Anlage ist. Das kann ein ausschlaggebendes Argument für den Verkauf sein.

Neben der Immobilienrendite spielen natürlich noch andere Kennzahlen bei der Bewertung der Investition eine Rolle. Der Wert der Eigenkapitalrendite ist jedoch besonders wichtig, da er den Vergleich von Objekten erleichtert und die Investition in Relation zum Gewinn setzt.

Warum sinkt die Eigenkapitalrendite?
Die Umstände für hohe Eigenkapitalrenditen haben sich im Jahr 2022 verschlechtert. Der Wert profitiert von hohen Mieten und niedrigen Zinsen. Während die Mieten in deutschen Großstädten weiterhin auf einem hohen Niveau bleiben, sind die Darlehenszinsen inklusive des Nominalzinses gestiegen, als die Europäische Zentralbank im Jahr 2022 den Leitzins angehoben hat. Man kann jedoch jederzeit mithilfe der Eigenkapitalrendite-Formel das geeignete Finanzierungsmodell für die individuelle finanzielle Situation und die Wunschimmobilie berechnen.

Wenn Sie nicht oft mit größeren Investmentimmobilien zu tun haben und es nicht zu Ihrem Geschäft gehört, alte Gewerbegebäude zu verkaufen, kann die verwendete Terminologie oft mehr Verwirrung stiften als Klarheit zu schaffen. Begriffe wie Core, Assets, Developer, Value Add, WALT usw. werden in der Regel nur von Immobilienprofis verstanden, die sich mit Investmentimmobilien beschäftigen. In fast jeder Branche hat sich eine mehr oder weniger eigene Fachsprache entwickelt, z.B. unter Ärzten, Bankern, Rechtsanwälten, Handwerkern usw. Es ist zwar sinnvoll, im täglichen Geschäft möglichst „die gleiche Sprache zu sprechen“, aber für diejenigen, die zum ersten Mal damit konfrontiert sind, kann dies sehr verwirrend sein.

Aus diesem Grund haben wir für Sie die wichtigsten Abkürzungen und Anglizismen zusammengestellt, die häufig in den Ankaufsprofilen und Suchkriterien größerer Anleger und Investoren verwendet werden.

A

Assets Der Begriff Asset bedeutet zunächst einmal Vermögenswert, wozu neben Aktien oder Schiffscontainern natürlich auch Anlageimmobilien zählen. In größeren ImmobilienAnlagegesellschaften spricht man heute aber meist nicht mehr von Immobilien, sondern nur noch von Assets. Es gibt Assetmanager, Assetklassen, Trophyassets, Assets to manage, etc.. Alles wird zum Asset – aber eine Immobilie bleibt trotzdem auch weiterhin immer eine Immobilie

Assetklassen

Die immobilen Vermögenswerte, geeignet als Anlagevermögen oder Kapitalanlage, lassen sich in unterschiedliche Klassen einteilen. Manche Investoren kaufen interessante Immobilien in allen Assetklassen, andere Anleger haben sich auf einzelne Bereiche spezialisiert: Wohnen • Mehrfamilienhäuser: Wohnhaus mit mehreren Mietparteien, meist 6 bis 20 Wohneinheiten • Wohn- und Geschäftshäuser : Mehrfamilienhaus mit einem Gewerbeanteil, meist Laden-/Gastronomiefläche oder Büro, Gewerbe < 50 % • Wohnanlagen : Sonderform des Mehrfamilienhauses, mit 20 – 50, zum Teil auch mehreren hundert, Wohneinheiten • Portfolien : Ein Paket mehrerer Mehrfamilienhäuser, Wohn-/Geschäftshäusern und/ oder Wohnanlagen • Mikrowohnungs-Anlagen : Mikroapartments in urbaner Lage, innovative Einrichtungslösungen. Trendiges Wohnkonzept, hohe Nachfrage

Die Immobilienvermögenswerte, die sich als Anlagevermögen oder Kapitalanlage eignen, können in verschiedene Kategorien eingeteilt werden. Einige Investoren kaufen interessante Immobilien in allen Assetklassen, während sich andere Anleger auf bestimmte Bereiche spezialisiert haben:

Living:
– Mehrfamilienhäuser: Wohnhäuser mit mehreren Mietparteien, in der Regel 6 bis 20 Wohneinheiten
– Wohn- und Geschäftshäuser: Mehrfamilienhäuser mit einem Gewerbeanteil, oft Ladengeschäfte oder Büros, Gewerbeanteil < 50%
– Wohnanlagen: Besondere Form von Mehrfamilienhäusern mit 20 bis 50 und manchmal sogar mehreren hundert Wohneinheiten
– Portfolios: Ein Paket bestehend aus mehreren Mehrfamilienhäusern, Wohn-/Geschäftshäusern und/oder Wohnanlagen
– Mikroapartment-Anlagen: Mikroapartments in städtischer Lage, innovative Einrichtungskonzepte. Ein trendiges Wohnkonzept mit hoher Nachfrage.
– Studentenwohnheimanlagen: Vermischen sich mittlerweile auf dem Markt der Mikroapartments. 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen, zum Teil möbliert.

Office:
– Bürogebäude: Vorwiegend für Büro- und Verwaltungszwecke genutzte Gebäude. Idealer Zustand: Neubauten mit Vermietung vor Baubeginn, moderne Bestandsobjekte, historische Altbauten (Jugendstil, usw.). Möglichst guter Zustand, gerne mehrere Mieter, (sehr) gute Innenstadtlage oder typischer Bürostandort. Hohe Flexibilität der Räume, moderne Technik und Kommunikation, Parkmöglichkeiten.
– Geschäftshäuser: Nutzung für Einzelhandel oder Gastronomie. Zusätzlich Büro, Wohnen, Hotel, Parken, Kino, Fitness möglich. Idealer Zustand: Gewerbefläche mit großen Schaufenstern, moderne Büroflächen. Bei Nutzung als Wohnfläche hochwertige bis exklusive Einheiten. Hohe Fußgängerfrequenz, sehr gute Stadtteil- oder Innenstadtlage.

Retail:
– Supermärkte: Einzelhandelsfläche für Lebensmittel, 400 m² – 800 m² (kleine Märkte), idealerweise 800 – 1.500 m² Verkaufsfläche (z.B. ALDI, LIDL, Netto, Plus, Denn’s, usw.).
– Verbrauchermärkte: Großflächige Einzelhandelsfläche für Lebensmittel und Gebrauchs- und Verbrauchsgüter zur Selbstbedienung, 1.500 m² bis 5.000 m² Verkaufsfläche (z.B. Edeka, Rewe, Famila, Eurospar, usw.).
– SB-Warenhäuser: Ähnlich wie Verbauchermärkte, aber zusätzlich mit umfangreichen Non-Food-Abteilungen (Bekleidung, Sport, Elektro) ab 5.000 m² Verkaufsfläche (z.B. Kaufland, Globus, Real, Marktkauf, etc.).
– Fachmärkte: Preisaggressive Fachgeschäfte (Bekleidung, Technik, Spielwaren, Heimwerker, usw.) auf großer Verkaufsfläche von 1.000 m² bis 5.000 m², teilweise über 10.000 m². Betreiber sind zum Beispiel Mediamarkt, Deichmann, Roller, Obi, usw.
– Fachmarktzentren: Mindestens fünf Fachmärkte auf einem Grundstück, oft mit Centermanagement, meist am Stadtrand oder in Stadtteillage.
– Einkaufszentren: Einzelhandelsfläche ab 10.000 m², in kleinere Ladenflächen unterteilbar und vermietbar an alle Branchen des Lebensmittel- und Non-Food-Einzelhandels sowie der Systemgastronomie. Der Erfolg hängt stark vom Centermanagement ab.
– Factory Outlet / Fabrikverkauf: Gemanagtes Zentrum mit kleinen Ladenflächen, meist für Non-Food-Hersteller und Gastronomie, Fläche zwischen 3.000 m² und 15.000 m².

Gesundheit/Pflege:
Je nach Standort, Konzept und Größe suchen verschiedene Investoren im deutschsprachigen Raum Möglichkeiten zur Investition in diesen speziellen Markt. Die Möglichkeiten reichen von klassischen Ankaufsinvestitionen bis hin zu Varianten wie Sale-and-Lease-Back-Verfahren, bei denen der bisherige Eigentümer weiterhin als Betreiber fungiert, jedoch mit verbesselter Liquidität oder erheblicher finanzieller Entlastung.

– Seniorenresidenzen
– Betreutes Wohnen
– Ärztehäuser
– Alters- und Pflegeheime
– Privat- und Spezialkliniken
– Forschungsgebäude
– Mitarbeiterunterkünfte

Unternehmensimmobilien (zur Revitalisierung):
– Produktionsimmobilien: Meist einzelne, unterschiedlich ausgestattete Hallen in verschiedenen Größen, moderate Höhe, oft mit Büroanteil.
– Lager- und Distributionsimmobilien: Meist Hallenflächen unter 10.000 m², älterer Bau mit einfacherer Ausstattung, in Stadt- oder Stadtrandlage.
– Transformationsimmobilien: Oft mit „Red-Brick“-Charakter, revitalisierte Gewerbeobjekte, auch für Arbeits- und Wohnzwecke geeignet, (inner-)städtische Lage.

Projektentwicklungen / Grundstücke:
Unbebaute Grundstücke oder Grundstücke mit Abrissobjekten, geeignet für Wohn- oder Gewerbebau. Für alle oben genannten Assetklassen haben wir konkrete Kaufinteressenten vorgemerkt. Das Grundstück kann bereits entwickelt sein (einschließlich Projektentwicklung) oder mit Architektenbindung angeboten werden. Das Kaufpreisvolumen in den Suchkriterien unserer Interessenten variiert je nach Objekt in der Regel zwischen 10 bis 50 Millionen Euro für das fertige Bauprojekt inklusive Grundstück. Einzelne Investoren erwerben jedoch auch Objekte im dreistelligen Millionenbereich – dies hängt letztendlich von Standort und Projekt ab.

Asset risk classes:
– Trophy Asset: herausragende Objekte (KaDeWe/Adlon Berlin, EZB-Tower Frankfurt, Allianzarena München), AAA-Mieter, nur allerbeste Lagen
– Core: Nur Topmieter, lange Mietvertragslaufzeit, erstklassiger Zustand, sehr gute bis allerbeste Lagen
– Core Plus: Kürzere Mietvertragslaufzeiten, akzeptabler Renovierungsaufwand, gute bis sehr gute Lagen
– Value Add: Kurze Mietverträge oder teilweiser Leerstand, größerer Renovierungsaufwand, gute bis sehr gute Lagen
– Opportunistic: Entwicklungs- und Sanierungspotenzial mit Leerstand, hoher Renovierungs- oder Umbauaufwand, auch mittlere Lagen

CBD-Lage:
Die Abkürzung CBD steht für „Central Business District“ und bedeutet so viel wie „zentrales Geschäftsviertel“. Bei Bürogebäuden handelt es sich dabei in der Regel um die Lage innerhalb des Stadtrings bis zur Stadtmitte, während bei Geschäftshäusern mit Einzelhandelsgeschäften nur erstklassige Standorte in Fußgängerzonen in Frage kommen. In Deutschland gibt es keinen typisch amerikanischen CBD (ein Bezirk mit ausschließlich Büronutzung und ohne Wohnungen), obwohl das Bankenviertel in Frankfurt am Main dieser Definition nahe kommt.

COPEX:
Investitionsausgaben (auch als Capex, für „capital expenditure“ bezeichnet) sind die Ausgaben, die im Rahmen einer Investition für langfristige Vermögenswerte wie neue Betriebs- und Geschäftsausstattung, Fuhrpark, Immobilien oder Maschinen getätigt werden.

Due Diligence (DD):
Dies bezieht sich auf die sorgfältige Prüfung einer Immobilieninvestition in wirtschaftlicher, technischer, rechtlicher, steuerlicher und finanzieller Hinsicht. Insbesondere bei größeren Projekten werden dafür in der Regel spezialisierte Berater für jeden relevanten Prüfungsbereich mandatiert, um das geplante Investment bestmöglich abzusichern.

Forward-Funding-Strukturen beim Ankauf von größeren Projektentwicklungen:
Hierbei zahlt der Investor den Kaufpreis in Raten entsprechend dem Baufortschritt, wobei sowohl ein Kaufvertrag als auch ein Generalübernehmervertrag vereinbart werden. Dies ermöglicht dem Investor eine Beteiligung an den Bau- und Handwerksverträgen und stellt eine Sicherungsmöglichkeit dar.

Mietverträge:
– Double Net: Der Vermieter ist für die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten der Gebäudesubstanz zuständig, während der Mieter neben den Betriebskosten einschließlich Steuern auch alle Abgaben und Versicherungskosten trägt.
– Triple Net: Hier trägt der Mieter zusätzlich zu den Betriebskosten auch die Kosten für die Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten an der Gebäudesubstanz. Eine ausführliche Individualvereinbarung ist in dieser Vertragskonstellation empfehlenswert.

Multi-Tenant-Objekt:
Eine Immobilie mit mehreren Mietern, was das Risiko von Mietausfällen für einen Investor verringert. Der etwas höhere Verwaltungsaufwand wird in der Regel durch das geringere Mietausfallrisiko mehr als kompensiert.

NON-REC:
Dies steht für „non recordable“ und wird bei internationalen Transaktionen häufig verwendet. Es bedeutet „nicht umlagefähige Kosten“.

Red-Brick-Character:
Beschreibt Unternehmensimmobilien oder Verwaltungsgebäude in guter städtischer Lage, die zwischen dem 19. und Mitte des 20. Jahrhunderts aus Ziegelsteinen erbaut wurden. Diese Gebäude, wie beispielsweise alte Fabrikgebäude, Produktionshallen, Unternehmervillen oder historische Bahnhöfe, können heute revitalisiert und als Lofts oder Büros umgebaut und vermarktet werden.

Sale-and-Lease-Back-Verfahren:
Dies ist eine besondere Form des Verkaufs, die hauptsächlich bei Betreiberimmobilien oder selbstgenutzten Firmengebäuden angewendet wird. Der bisherige Eigentümer bleibt auch nach dem Verkauf der Betreiber der Immobilie (Hotels, Pflegeheime, Supermärkte, andere Unternehmen), profitiert jedoch von einem verbesserten Cashflow und einer erheblichen finanziellen Entlastung. Es werden sowohl ein Kauf- als auch ein Mietvertrag abgeschlossen.

Single-Tenant-Objekt:
Eine Immobilie mit nur einem Mieter, wodurch das Risiko von Mietausfällen für einen Investor stark erhöht wird. Bei großen Objekten mit nur einem Mieter ist die Wiederverwendungsfähigkeit ein wichtiges Prüfkriterium im Vorfeld einer Investition.

Value-Add-Assets mit manage-to-core Ansatz:
Hierbei handelt es sich um Immobilien mit Optimierungspotenzial, die nach einigen Jahren wieder verkauft werden sollen. Solche Objekte müssen von Anfang an die Lagekriterien einer Core- oder CorePlus-Immobilie erfüllen. Es handelt sich typischerweise um Immobilien, die in der Branche als „schlechte Objekte in guter Lage“ bezeichnet werden.

WALT oder WARLT:
Dies steht für „weighted average (real estate) lease term“ und bezieht sich auf die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge bei Objekten mit mehreren Mietflächen (Multi-Tenant-Immobilien). Eine höhere WALT bedeutet langfristigere Mietbindungen, geringeres Mietausfallrisiko, stabilere (meist indexierte) Einnahmen und die Bereitschaft eines Investors, einen höheren Kaufpreis zu akzeptieren. Eine hohe WALT ist auch eine Grundlage für den langfristigen Werterhalt eines Objekts, vorausgesetzt, es werden ortsübliche Mieten erzielt. Bei vernachlässigten Immobilien oder schlecht gemanagten Mietverhältnissen mit niedrigeren Mieteinnahmen werden hingegen oft kürzere WALT angestrebt, um die Immobilie nach Ablauf der Mietverträge zu revitalisieren oder die Mietverträge auf ein marktübliches Niveau zu verhandeln, um den Wert der Immobilie wieder zu steigern (siehe „Value-Add-Assets mit manage-to-core Ansatz“).

‣ Vorvertraglicher Verkauf
‣ Vorvertraglicher Kauf
‣ Vorvertragliche Finanzierung

In einem intensiven Wettbewerb um Core- und Core+-Immobilien haben sich vorvertragliche Verkaufs-, Kauf- und Finanzierungsvereinbarungen als Möglichkeit etabliert, um besonders attraktive Objekte bereits vor der Fertigstellung zu erwerben. Durch diese Vereinbarungen kann der Zugriff auf langfristig vermietete Neubauimmobilien gesichert werden. Sie sind in der Regel den Unternehmen vorbehalten, die über die gesamte Wertschöpfungskette der Immobilieninvestition verfügen. Vorvertragliche Vereinbarungen ermöglichen zudem vorteilhafte Gestaltungsmöglichkeiten hinsichtlich der Projektbeteiligung. So kann der Verkäufer weiterhin an das Objekt und dessen Erträge gebunden bleiben, während der Käufer vom Know-how des Herstellers profitiert. Für beide Parteien kann dies ein attraktiver Weg sein. Zusätzlich lassen sich durch solche Vereinbarungen auch steuerliche Strukturen optimieren, beispielsweise durch die Optimierung der Grunderwerbsteuer.

Bei der gängigsten Form, dem vorvertraglichen Kauf, verpflichtet sich der Investor, die Immobilie nach Fertigstellung zu einem vereinbarten Preis zu erwerben. Der vorvertragliche Kauf bietet dem Verkäufer die Sicherheit, dass bereits ein Endinvestor gefunden wurde, was ihm bessere Finanzierungskonditionen bei der Bank ermöglicht. Die Transaktionssumme wird jedoch erst nach Fertigstellung auf das Konto des Verkäufers überwiesen, was für den Käufer wiederum eine längere Zeitspanne bis zum Eigentumsübergang bedeutet.

Beim vorvertraglichen Finanzierungsmodell hingegen muss der Verkäufer die Baukosten nicht vorfinanzieren und erhält bereits vor Fertigstellung Teilzahlungen. Für den Investor kann dies jedoch nachteilig sein, da er noch keine laufenden Einnahmen und noch keine Rendite hat. Es entstehen Risiken, die vertraglich abgesichert werden müssen, was diese Transaktionsvereinbarungen deutlich komplexer macht als herkömmliche Kaufverträge. Dennoch bietet ein vorvertraglicher Deal die Chance, eine Immobilie zu günstigeren Konditionen zu erwerben als voll vermietete Core-Objekte. Es ist wichtig, dass beide Seiten sich professionell beraten lassen.

Der Grundstückskaufvertrag – worauf Sie achten sollten

Der Kauf einer Immobilie erfordert einen sorgfältig ausgearbeiteten Kaufvertrag. Dieser beinhaltet entweder ein bebautes oder unbebautes Grundstück, einen Teil davon, einen Miteigentumsanteil, Sondereigentum oder ein Erbbaurecht. Die aufgeführten Punkte stellen lediglich eine grundlegende Struktur dar, da die Vereinbarungen in jedem Vertrag individuell variieren können. Ein Grundstückskaufvertrag ist Verhandlungssache, bei dem die Vertragsbedingungen zwischen den Parteien individuell festgelegt werden.

1. Vertragsparteien
Es ist wichtig zu überprüfen, ob der Verkäufer auch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Im Falle von Gesellschaften sollte die Vertretungsmacht der handelnden Personen geprüft werden.

2. Kaufgegenstand
Das Grundstück/die Grundstücke sollten im Kaufvertrag möglichst genau beschrieben werden, inklusive der entsprechenden Flurstücke. Neben dem Grundstück werden auch alle wesentlichen Bestandteile veräußert, wie Gebäude und gegebenenfalls Möbel oder Maschinen.

3. Kaufpreis
Der Kaufpreis wird üblicherweise durch eine Geldüberweisung gezahlt. Er kann entweder als fester Betrag definiert sein oder anhand eines Quadratmeterpreises festgelegt werden. Teilzahlungen sind ebenfalls möglich und werden oft bei Bauträgerverträgen vereinbart. In einigen Fällen wird der Kaufpreis über ein Notaranderkonto (Treuhandkonto) abgewickelt.

4. Fälligkeit
Die Übergabe und der Besitzübergang können vertraglich geregelt werden, um sowohl den Käufer als auch den Verkäufer abzusichern. Abhängig von den spezifischen Gegebenheiten können beispielsweise Auflassungsvormerkungen vereinbart werden oder der Kaufpreis ist erst fällig, wenn erforderliche Genehmigungen erteilt wurden oder bestimmte Belastungen gelöscht sind. Mit der Zahlung des Kaufpreises erfolgt üblicherweise ein wirtschaftlicher Eigentumsübergang, auch bekannt als Nutzen-Lasten-Wechsel.

5. Belastungen
Öffentliche Belastungen wie Grundschulden oder Wohnrechte bzw. Nießbrauch, die im Grundbuch eingetragen sind, müssen im Immobilienkaufvertrag geregelt werden. Hierbei ist sowohl die Übernahme als auch die Löschung solcher Rechte möglich. Die Kosten für Erschließungskosten werden im Kaufvertrag geregelt. Eine genaue Regelung im Grundstückskaufvertrag ist daher notwendig.

6. Mängel
Sowohl Sachmängel als auch Rechtsmängel sollten im Kaufvertrag geregelt werden, um die Haftung für Mängel während oder nach dem Immobilienkauf zu regeln. Die gesetzlichen Rechte des Käufers, wie Rücktritt, Minderung oder Schadensersatz, können vertraglich angepasst werden.

7. Sonstiges
Neben den genannten Hauptpunkten sollten weitere Details im Vertrag geregelt werden, wie beispielsweise die Zuständigkeit für Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten. Maklerklauseln sind ein weiteres relevantes Thema.

Beim Abschluss eines Grundstückskaufvertrags ist sorgfältige Planung und Beratung entscheidend, um alle relevanten Aspekte angemessen abzudecken.

Aparthotel:
Eine Unterkunft für diejenigen, die zusätzlichen Platz benötigen.
Aparthotels, auch als Apartmenthotels bekannt, bieten mehr als nur ein herkömmliches Hotelzimmer. Die großzügigen Zimmer bestehen typischerweise aus einem kombinierten Wohn- und Schlafbereich, einer Küchenzeile und einem Badezimmer. Im Gegensatz zu Ferienwohnungen mit Selbstverpflegung und Endreinigung, werden im Aparthotel oft typische Hotelleistungen wie Zimmerreinigung und Frühstück angeboten.

Budgethotel:
Eine Unterkunft für preisbewusste Reisende.
In einem Budgethotel bekommt man ein Zimmer zu einem günstigen Preis, selbst in zentraler Lage. Die Ausstattung ist einfach und besondere Serviceleistungen sind nicht vorhanden. Check-ins erfolgen oft an Automaten mit EC- oder Kreditkarte und einem Code. Budgethotels sind in vielen Großstädten und Weltmetropolen zu finden und eignen sich gut für Städtetrips.

Boutique Hotel:
Eine Unterkunft für diejenigen, die es besonders exklusiv mögen.
Boutique Hotels zeichnen sich durch ein außergewöhnliches Ambiente und individuellen Charme aus. Sie sind oft einem bestimmten Stil gewidmet, liebevoll und detailreich gestaltet. Diese Themenhotels bieten Reisenden eine einzigartige Übernachtungsmöglichkeit mit einer ausgefallenen Einrichtung. Wer auf der Suche nach einer besonderen Unterkunft für seine nächste Reise ist, sollte definitiv ein Boutique Hotel in Erwägung ziehen.

Business Hotel:
Eine Unterkunft für Geschäftsreisende, die auf Meetings oder Messen unterwegs sind.
Diese Hotels befinden sich in verkehrsgünstiger Lage zu Bahnhöfen, Flughäfen und der Innenstadt und bieten neben komfortablen Zimmern auch Seminarräume, Tagungseinrichtungen sowie Serviceleistungen wie Fax- und Postservice und Internetzugang. Auch Touristen können oft (besonders an Wochenenden) in Business Hotels übernachten.

Bio Hotel:
Eine Unterkunft für Umweltbewusste, die die Nachhaltigkeit unterstützen.
In einem Bio Hotel wird besonderer Wert auf die Verwendung ökologischer Produkte und Dienstleistungen gelegt. Diese Hotels betreiben eine nachhaltige Wirtschaftsweise, verwenden oft Bio-Lebensmittel und umweltfreundliche Materialien. Häufig bieten sie auch Bio-Wellness-Angebote an. Um sich als Bio Hotel zu bezeichnen, müssen sie bestimmte ökologische Standards erfüllen.

Bed and Breakfast:
Eine einfache Unterkunft für Reisende, die es unkompliziert mögen.
Beliebt bei verschiedenen Altersgruppen auf der ganzen Welt, bieten Bed and Breakfasts kleine, familiär geführte Unterkünfte mit gemütlichen Zimmern, die oft eher einer Pension ähneln. Die Ausstattung ist einfach, aber ungezwungen, mit kleinen, spartanisch eingerichteten Zimmern. Ein gemeinsames Frühstück ist oft im Übernachtungspreis enthalten und diese Unterkünfte sind besonders beliebt bei preisbewussten Reisenden.

Designhotel:
Eine Unterkunft für diejenigen, die das Besondere suchen.
Designhotels zeichnen sich durch ein einzigartiges, individuelles Ambiente aus, sowohl in der Architektur als auch in der Inneneinrichtung. Die Zimmerpreise sind in der Regel etwas höher, dafür wird ein aufmerksamer Service geboten. Designhotels bieten ihren Gästen einzigartige Erlebnisse und sind ähnlich wie Boutique und Lifestyle Hotels, aber mit einem besonders exquisiten Komfort und Service.

Erwachsenenhotel:
Ein Hotel nur für Erwachsene, auch bekannt als Adults-only-Hotel, ist bei kinderlosen Alleinreisenden und Paaren sehr beliebt.
Diese Hotels haben sich auf den Urlaub für Erwachsene spezialisiert und bieten ihren Gästen oft eine Mischung aus Wellness, Sport, Spaß und Genuss. Ähnlich wie in Club- oder Ferienhotels werden Freizeitaktivitäten und Unterhaltung angeboten, allerdings ausschließlich für Erwachsene.

Hotel Garni:
Eine Unterkunft für diejenigen, die nicht viel benötigen.
Das Hotel Garni ist eine gemütliche Herberge, die neben kleinen Zimmern mit einfacher Ausstattung auch Frühstück und Getränke anbietet. Es gibt keine zusätzlichen gastronomischen Einrichtungen wie ein Restaurant oder eine Bar. Die Unterkünfte werden in der Regel familiär geführt und sind bei Sparfüchsen und Rucksackreisenden aufgrund des guten Preis-Leistungs-Verhältnisses beliebt.

Grandhotel:
Ein Hotel für diejenigen, die Luxus bevorzugen.
Im Grandhotel wird großer Wert auf Service und Komfort gelegt. Die gehobenen Unterkünfte sind nicht nur vom Ambiente und der Einrichtung luxuriös, sondern bieten auch erstklassigen Service mit einer ständig besetzten Rezeption, einem Concierge, einem Page, einem VIP-Shuttle und einem Limousinen-Service mit Chauffeur. Außerdem verfügen sie oft über eine Lounge, ein À-la-carte-Restaurant sowie Bügel- und Wäscheservice und bieten weitere luxuriöse Annehmlichkeiten.

Hostel:
Eine Unterkunft für diejenigen, die gerne günstig übernachten.
Hostels sind bei jungen Erwachsenen und Backpackern beliebt und bieten eine gute, aber einfache Ausstattung mit Schlafsälen und Gemeinschaftsbädern. Der Service ist begrenzt und die Preise sind erschwinglich. Viele Hostels sind moderner als Jugendherbergen ausgestattet und eignen sich nicht nur für preisbewusste Reisende, sondern auch für solche, die gerne mit anderen Weltenbummlern ins Gespräch kommen möchten.

Luxushotel:
Ein Hotel für diejenigen, die hohe Ansprüche haben.
Luxushotels erfüllen nahezu jeden Wunsch anspruchsvoller Gäste, die bereit sind, mehr zu bezahlen. Sie bieten Zimmer und Suiten mit hochwertiger und technisch moderner Ausstattung, Spa-Bereiche mit einem breiten Angebot, Sternerestaurants mit kulinarischen Highlights und einen aufmerksamen Service. Luxushotels verwöhnen ihre Gäste und bieten ein erstklassiges Erlebnis.

Motel:
Eine Unterkunft für Reisende mit dem Auto. Motels sind, wie man sie aus den USA kennt, in verkehrsgünstiger Lage an Highways und Autobahnen zu finden und richten sich an Reisende mit dem Auto oder Lkw-Fahrer. Die Zimmer sind direkt vom Parkplatz aus zugänglich, einfach eingerichtet und in der Regel preiswert. In Deutschland findet man Motels häufig an Autohöfen oder Rastplätzen.

Pflegehotel:
Eine Unterkunft für ältere und pflegebedürftige Reisende.
Mit dem steigenden Alter möchten viele Menschen trotz Krankheiten und Pflegebedarf weiterhin reisen. Pflegehotels sind eine neue Marktsparte in der Tourismusbranche und bieten älteren Menschen mit bestimmten Erkrankungen oder Pflegestufen einen stressfreien Urlaub. Diese Hotels befinden sich oft in ruhiger, vielleicht sogar ländlicher Lage und verfügen über barrierefreien Zugang sowie Pflegepersonal im Gesundheitsbereich.

Schlosshotel:
Eine Unterkunft für diejenigen, die Romantik mögen.
Wenn man in einem Schlosshotel übernachtet, erlebt man eine Nacht in einem ehemaligen Schloss oder einer adligen Residenz. Die Gästezimmer sind oft prunkvoll ausgestattet und versprühen einen Hauch von Märchen. Zu den Annehmlichkeiten dieser schönen Burg- und Schlosshotels in Deutschland und Europa gehören oft auch Wellnessbereiche, Sternerestaurants, Bibliotheken und Schlossgärten.

• Define strategy and alignment
• Clarify bank financing and finances
• Perform extensive calculation
• Engage adequate and proven service providers
• Perform controlling

Die Kernaufgaben eines Investors umfassen verschiedene Schritte und Verantwortungsbereiche, um eine erfolgreiche Investition zu gewährleisten.

Zu Beginn ist es wichtig, eine klare Strategie und Ausrichtung für die Investition zu definieren. Der Investor muss sich darüber im Klaren sein, welche Art von Investition er tätigen möchte, welche Anlageklasse oder Branche für ihn interessant ist und welche Ziele er mit der Investition verfolgt. Eine solide strategische Ausrichtung legt den Grundstein für den weiteren Verlauf der Investition.

Im nächsten Schritt muss der Investor die finanziellen Aspekte der Investition klären. Dazu gehört die Klärung der Bankfinanzierung und die Bereitstellung der benötigten Finanzmittel. Hierbei werden verschiedene Faktoren wie die Kreditkonditionen, Tilgungsmodalitäten und Zinsstruktur berücksichtigt. Eine solide finanzielle Basis ist entscheidend für den Erfolg der Investition.

Für eine fundierte Entscheidungsgrundlage ist es unerlässlich, eine umfangreiche Kalkulation durchzuführen. Der Investor muss sämtliche Kosten und Erträge der Investition sorgfältig analysieren und prognostizieren. Dazu gehören beispielsweise Anschaffungskosten, Miet- oder Einnahmepotenzial, Instandhaltungskosten und Verwaltungsaufwand. Eine detaillierte Kalkulation ermöglicht es dem Investor, Chancen und Risiken realistisch einzuschätzen und die Rentabilität der Investition zu bewerten.

Ein weiterer wichtiger Schritt ist die Auswahl und Beauftragung von adäquaten und bewährten Dienstleistern. Je nach Art der Investition können dies beispielsweise Makler, Anwälte, Baufirmen oder Property Manager sein. Die Dienstleister unterstützen den Investor in unterschiedlichen Bereichen und tragen maßgeblich zum Erfolg der Investition bei. Eine sorgfältige Auswahl und regelmäßige Überprüfung der Dienstleister ist daher von großer Bedeutung.

Schließlich ist es unerlässlich, ein regelmäßiges Controlling durchzuführen. Der Investor sollte die Entwicklung der Investition kontinuierlich überwachen und mögliche Abweichungen frühzeitig erkennen. Dies umfasst die Analyse von Finanzdaten, die Überprüfung der Leistung der Dienstleister und die Bewertung des Marktes. Ein effektives Controlling ermöglicht es dem Investor, rechtzeitig zu reagieren und gegebenenfalls Anpassungen vorzunehmen, um den Erfolg der Investition sicherzustellen.

Die Kernaufgaben eines Investors sind somit vielfältig und erfordern eine strukturierte Herangehensweise. Durch die klare Definition der Strategie, die sorgfältige finanzielle Planung, die umfassende Kalkulation, die Auswahl geeigneter Dienstleister und das regelmäßige Controlling wird eine solide Basis für eine erfolgreiche Investition geschaffen.

Bevor eine Immobilie gekauft oder errichtet wird, ist es entscheidend, den Standort sorgfältig zu prüfen. Dies umfasst die Bewertung der Mikro-, Meso- und Makrolage hinsichtlich Stabilität, Stärke, Bevölkerungswachstum und Dynamik. Anhand dieser Faktoren kann eine langfristige Einschätzung des Marktumfelds abgeleitet werden. Der Standort ist ein wichtiges Kriterium zur Beurteilung der Qualität und hat einen nachhaltigen Einfluss auf den Gewinn der Investition. 

Which criteria are decisive for the macro location?

• Central importance of the city/region
• Population and its development
• Age structure
• Labor market situation
• Purchasing power and purchasing power flows
• Infrastructure - transport connection
• Planned projects (e.g. development of a residential quarter or university)

Wenn Sie uns kostenlos und exklusiv mit dem Verkauf Ihrer Immobilie beauftragen möchten, werden wir unsere bewährte 10-Schritte-Strategie anwenden. Sie dürfen diese Strategie hier einsehen:

1. Gute Vorbereitung und Planung
Ihre Zufriedenheit ist uns wichtig, daher beginnen wir mit einem persönlichen Gespräch, in dem wir Ihre Fragen und Wünsche besprechen. Wir geben Ihnen eine Checkliste mit allen benötigten Unterlagen und erstellen eine unverbindliche und kostenlose Bewertung Ihres Objektes. Eine gute Vorbereitung und Planung ist der Schlüssel für einen erfolgreichen Verkauf. Dazu gehören unter anderem:
– Besichtigung des Verkaufsobjektes
– Erstellung eines realistischen Zeitplans und der Wahl des optimalen Verkaufszeitpunkts
– Ermittlung der Zielgruppe

2. Realistische Preisermittlung oder Wertgutachten
Wir schätzen den realistischen Verkaufspreis mit Hilfe verschiedener Quellen ein. Nach einer Vor-Ort-Besichtigung und unter Berücksichtigung unserer Erfahrungswerte und aktuellen Marktdaten ermitteln wir den Marktwert Ihres Objektes. Faktoren wie Lage, Größe, Ausstattung und Erträge bei vermieteten Objekten bestimmen den Preis.

3. Aufbereitung der Unterlagen
Vollständige und korrekte Unterlagen sind entscheidend für einen reibungslosen Verkaufsprozess. Daher benötigen wir von Ihnen eine Eigentümer-Vollmacht, um alle relevanten Dokumente zu erhalten – selbstverständlich kostenfrei. Dazu gehören unter anderem aktuelle Grundbuchauszüge, Flurkarten, Versicherungsnachweise, Baubeschreibungen, Grundrisse, Pläne, Mietverträge und Energieausweise.

4. Professionelle Präsentation
Der erste Eindruck zählt. Wir erstellen professionelle Immobilienfotografien und ein ansprechendes Verkaufsexposé, das alle relevanten Informationen enthält. Neben den technischen Daten und Bildern gehören auch eine Standortbeschreibung und Ideen für zukünftige Nutzungen der Immobilie dazu.

5. Privatsphäre & Diskretion bei der Vermarktung
Wir legen großen Wert auf diskrete Off-Market Vermarktung, um Ihre Wünsche und die unserer Investoren zu berücksichtigen.

6. Besichtigungen der Immobilie
Vor einer Besichtigung führen wir ausführliche Beratungsgespräche mit potenziellen Kaufinteressenten. Erst wenn die Immobilie als passend erscheint, wird ein Besichtigungstermin vereinbart, bei dem wir persönlich anwesend sind, um Fragen zu beantworten und weitere Informationen zu bieten.

7. Verhandlungen für Sie führen
Nach einem positiven Interessentengespräch führen wir zielführende Verkaufsverhandlungen. Dank unserer fundierten Wertermittlung kommen es in der Regel zu wenigen Preisverhandlungen.

8. Prüfung der Kaufkraft des Interessenten
Wir prüfen die Bonität und Seriosität des Kaufinteressenten, um Ihnen Sicherheit bei der Kaufpreiszahlung zu bieten.

9. Begleitung zum Notar
Sind sich beide Parteien einig, wird ein ausgewogener Kaufvertrag bei einem Notar erstellt. Wir sorgen dafür, dass alle notwendigen Daten und Unterlagen vorliegen und begleiten Sie gerne zum Notartermin.

10. Weiterhin für Sie da – After Sale
Auch nach erfolgreichem Verkauf stehen wir Ihnen weiterhin zur Seite und freuen uns, Sie als zufriedenen Kunden wieder begrüßen zu dürfen. Wir informieren und beraten Sie gerne.

Die 10-Schritte-Strategie von Lima Invest Immobilien ermöglicht einen erfolgreichen Verkaufsprozess, bei dem wir Ihnen mit unserem Know-how und unserer Erfahrung unterstützend zur Seite stehen.

Quelle: Mieterverein

Folgende Themen führen zu einer Mieterhöhung: 

1. Grundmietenerhöhung (§§ 558 – 558 e BGB)

Nach der gesetzlichen Regelung kann der Vermieter die vertraglich vereinbarte Grundmiete nicht nach Belieben erhöhen (§ 558 BGB). Vielmehr muss er vorher die Zustimmung des Mieters einholen. Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Grundmiete aber dann verlangen, wenn

• die Einjahressperrfrist eingehalten wurde,
• die Kappungsgrenze beachtet wurde,
• die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten und
• die Mieterhöhung ausreichend begründet wird.

Die Einjahressperrfrist

Die Einjahressperrfrist des § 558 Abs. 1 BGB verlangt bei aufeinander folgenden Mieterhöhungen oder bei erstmaliger Mieterhöhung nach Vertragsabschluss, dass der Vermieter ein erneutes Mieterhöhungsbegehren erst abgeben darf, wenn der Mietzins seit einem Jahr unverändert ist (Sperrfrist). Eine erneute Mieterhöhung kann deshalb frühestens nach 15 Monaten wirksam werden (12 Monate plus 3 Monate Überlegungsfrist). Mieterhöhungen nach Modernisierungen und Betriebskostenerhöhungen beeinflussen nicht den Beginn der Sperrfrist.
Siehe auch Info Nr. 20: Mieterhöhungen nach §§ 558 – 558 e BGB – Einjahressperrfrist.

Die Kappungsgrenzen

Nach § 558 Abs. 3 BGB darf die Miete innerhalb von drei Jahren nur um bis zu 20 Prozent steigen. Achtung: Sonderregelung für Gebiete mit erhöhtem Wohnbedarf, unter anderem Berlin, siehe unten.

Der Ausgangswert der Kappungsgrenze wird bestimmt, indem man vom Wirksamkeitszeitpunkt der geforderten Mieterhöhung drei Jahre zurückrechnet (zum Beispiel Wirksamkeitszeitpunkt der angekündigten Mieterhöhung: 1.5.2012; „Stichtag“ für die Berechnung der Kappungsgrenze: 1.5.2009). Ohne Einfluss auf die Kappungsgrenze bleiben Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen und gestiegener Betriebskosten,
vgl. Info Nr. 20: Mieterhöhungen nach §§ 558 – 558 e BGB – Kappungsgrenze.

Die ortsübliche Vergleichsmiete

Der Vermieter kann vom Mieter fordern, dass die Miete auf die „ortsübliche Vergleichsmiete“ angehoben wird, wobei die genannte Kappungsgrenze nicht überschritten werden darf.

Ortsübliche Vergleichsmieten sind Entgelte, die für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind (vgl. § 558 Abs. 2 BGB). Die ortsübliche Vergleichsmiete kann zum Beispiel durch einen Mietspiegel nachgewiesen werden.

Die Mieterhöhung muss begründet werden

Der Vermieter muss die Mieterhöhungserklärung in Textform (§ 126 b BGB) abgeben und begründen. Die Begründung erfordert eine nachvollziehbare Berechnung und Erläuterung der Mieterhöhung. In seinem Mieterhöhungsverlangen muss der Vermieter darlegen, warum er die neue verlangte Miete als ortsüblich ansieht. Das Gesetz sieht vier Begründungsmöglichkeiten vor (§ 558 a BGB). Der Vermieter kann entweder auf einen Mietspiegel verweisen (Einzelheiten: §§ 558 c, 558 d BGB), er kann Bezug nehmen auf die Auskunft aus einer Mietdatenbank (Einzelheiten: § 558 e BGB), er kann das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen beilegen oder er kann seine Mieterhöhung mit der Benennung von drei vergleichbaren Wohnungen begründen, in denen die Miete mindestens so hoch ist wie die, die er künftig verlangt.

Aber: Auch mit einer formal wirksam begründeten Mieterhöhung muss noch nicht automatisch die „richtige“ ortsübliche Vergleichsmiete geltend gemacht worden sein.

Beispiel: Begründet der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen unter Bezugnahme auf den Oberwert des entsprechenden Mietspiegelfeldes, ist die Mieterhöhung zwar korrekt begründet und formal wirksam, der Mieter kann aber – wenn er dafür Gründe hat – bestreiten, dass der Oberwert des Mietspiegels die ortsübliche Vergleichsmiete für seine Wohnung wiedergibt. Können sich die Mietvertragsparteien in einem solchen Fall nicht einigen, kann der Vermieter Zustimmungsklage erheben und der maßgebliche ortsübliche Mietzins für die betreffende Wohnung wird im Zustimmungsprozess vom Gericht festgestellt.

Das Zustimmungserfordernis

Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB wird nur wirksam, wenn der Mieter zustimmt. Ist die Mieterhöhung ordnungsgemäß, hat der Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung. Wird sie dennoch verweigert, kann der Vermieter sie einklagen. Daraus ergibt sich, dass Handlungsbedarf für Mieter besteht, denen eine Mieterhöhung nach § 558 BGB zugeht.

Wenn das Mieterhöhungsverlangen in Ordnung ist: Erteilen Sie bis Ende des 2. Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens Ihre Zustimmung schriftlich. Andernfalls riskieren Sie eine Zustimmungsklage des Vermieters. Mit Beginn des 3. Kalendermonats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung müssen Sie dann die neue Miete zahlen.

Wenn Sie Zweifel an der Berechtigung der Mieterhöhung haben: Suchen Sie baldmöglichst nach Erhalt des Mieterhöhungsverlangens eine Mieterberatung auf. Stellt sich heraus, dass die Mieterhöhungsforderung formal unwirksam ist, können Sie schweigen und die bisherige Miete weiterzahlen.

Stellt sich heraus, dass die Mieterhöhungsforderung der Höhe nach teilweise unbegründet ist, sollten Sie dem Mieterhöhungsverlangen in entsprechendem Umfang teilweise zustimmen.

Wann ist die höhere Miete zu zahlen?

Wenn der Mieter einer Mieterhöhung ganz oder teilweise zustimmt beziehungsweise von einem Gericht zur Zustimmung verurteilt wird, so hat er die erhöhte Miete nach Ablauf der Überlegungsfrist, also ab dem dritten Monat nach Zugang der schriftlichen Mieterhöhungserklärung, zu zahlen (§ 558 b BGB). Die Verweigerung der Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen ist kein Kündigungsgrund. Der Vermieter hat also auch kein Recht, den Mieter zu mahnen oder ihm mit Kündigung zu drohen, wenn dieser dem Mieterhöhungsverlangen nicht zustimmt und die erhöhte Miete auch nicht zahlt. Stimmt der Mieter einer Mieterhöhungserklärung nicht zu und wird er daraufhin vom Vermieter auf Zustimmung verklagt, so kann der Vermieter bei rechtskräftiger Verurteilung des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach Rechtskraft des Urteils das Mietverhältnis kündigen, wenn der Mieter wegen der inzwischen angelaufenen Mietrückstände in Zahlungsverzug ist (vgl. § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB). Der Mieter hat also auch nach Ausschöpfung des Rechtsweges immerhin noch zwei Monate Zeit, Rückstände aus einer nicht anerkannten Mieterhöhung auszugleichen.

Klagefrist

Wenn der Mieter innerhalb der Überlegungsfrist nicht zustimmt, ist der Vermieter berechtigt, innerhalb von weiteren drei Monaten auf Zustimmung zu klagen (§ 558 b Abs. 2 BGB). Unterlässt der Vermieter es, eine Zustimmungsklage zu erheben, wird das Mieterhöhungsverlangen gegenstandslos. Nach Ablauf der Klagefrist hat der Vermieter also nur die Möglichkeit, ein erneutes Mieterhöhungsverlangen zu stellen, das dann wiederum erneut die Überlegungsfrist für den Mieter in Gang setzt.

2. Mieterhöhung wegen Modernisierung (§§ 559 – 559 b BGB)

Hat ein Vermieter den vermieteten Wohnraum modernisiert, so darf er eine Mieterhöhung verlangen (vgl. § 559 Abs. 1 BGB).

Modernisierungsmaßnahmen, die zu einer Mieterhöhung führen können, sind bauliche Veränderungen,

• durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
• durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
• durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
• durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden und
• die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555 a BGB sind.

Der Vermieter darf nach Modernisierung eine Erhöhung der jährlichen Miete um 8 % der anteilig auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten verlangen.

Daneben ist die Kappungsgrenze für modernisierungsbedingte Mieterhöhungen von 3 Euro/Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren einzuhalten. Betrug die Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 Euro/Quadratmeter, so sinkt die Kappungsgrenze auf 2 Euro/Quadratmeter (Abs. 3 a des § 559 BGB). 

Weitere Einzelheiten: Info Nr. 13: Modernisierung

3. Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten (§ 560 BGB)

Betriebskosten sind ein wesentlicher Faktor der Bewirtschaftungskosten eines Hauses und haben deshalb regelmäßig Auswirkungen auf die Miethöhe.

Zu den Betriebskosten zählen im Wesentlichen:

• Laufende öffentliche Lasten eines Grundstücks,
• Wasserversorgung und Entwässerung,
• Straßenreinigung und Müllabfuhr,
• Schornsteinreinigung,
• Hauswart,
• Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung,
• Hausbeleuchtung,
• Gartenpflege,
• Sach- und Haftpflichtversicherung,
• Gemeinschaftsantennenanlage,
• Betrieb eines Personenaufzuges,
• Betrieb der zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage.

Neben der Erhöhung der Kaltmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete können die Betriebskosten zum Anstieg der Mietbelastung führen (vgl. § 556 Abs. 1 BGB). Dies kann grundsätzlich auf drei Arten geschehen:

Welche der Möglichkeiten zur Anwendung kommt, richtet sich allein nach der mietvertraglichen Vereinbarung.

Die Einzelheiten enthalten Info Nr. 85: Umlagefähige Betriebskosten
und Info Nr. 86: Betriebskosten im freifinanzierten Wohnungsbau.

4. Einvernehmliche Mieterhöhung (§ 557 Abs. 1 BGB)

Nicht selten unterbreiten Vermieter in ihren Mieterhöhungsverlangen das Angebot einer „einvernehmlichen“, „formlosen“ Mietzinsanpassung, welche angeblich für den Mieter günstiger als eine „förmliche“ Mieterhöhung nach § 558 BGB sein soll. Prüfen Sie genau, ob dieses Angebot tatsächlich vorteilhaft ist! § 557 Abs. 1 BGB erlaubt, dass sich die Mietvertragsparteien einverständlich – ohne Rücksicht auf Mietspiegel und Kappungsgrenze – auf eine Mietanhebung einigen können.

Dies bedeutet aber: Wer einmal auf das Angebot des Vermieters eingegangen ist und der Mietanpassung zugestimmt hat, ist an diese Erklärung gebunden und muss den neuen höheren Betrag künftig zahlen, auch wenn diese Erhöhung nach dem Mietspiegel überhaupt nicht zulässig gewesen wäre.

Weiteres entnehmen Sie bitte Info Nr. 160: Die „versehentliche“ Mieterhöhung.

5. Staffelmiete (§ 557 a BGB)

Häufig werden Mietern beim Vertragsabschluss sogenannte Staffelmietvereinbarungen angeboten, wonach sich der Mietzins innerhalb eines bestimmten Zeitraumes in betragsmäßig festgelegten Stufen auf einen bestimmten Betrag erhöht. Die Obergrenzen des § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete und Kappungsgrenze) müssen bei einer wirksamen Staffelmietvereinbarung nicht eingehalten werden. Deshalb sind Staffelmietvereinbarungen in der Regel für Vermieter von besonderem wirtschaftlichen Interesse.

Die Wirksamkeitsvoraussetzungen einer Staffelmietvereinbarung entnehmen Sie bitte
dem Info Nr. 54: Staffelmiete.

6. Indexmiete (§ 557 b BGB)

§ 557 b BGB erlaubt die Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel, die die Miete an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bindet.

Die weiteren Einzelheiten: Info Nr. 55: Die Index-Miete gemäß § 557 b BGB – Zwei Checklisten.

7. Mietzinsfestsetzung bei Mietvertragsabschluss

Anlässlich des Mietvertragsabschlusses im preisfreien Wohnungsbau kann im Grundsatz die sogenannte Marktmiete verlangt werden, also die Miete, die sich nach Angebot und Nachfrage bestimmt.

Seit dem 1.6.2015 gilt jedoch in Berlin – und vielen weiteren Gemeinden Deutschlands – die so genannte „Mietpreisbremse“ der §§ 556 d ff. BGB (siehe hierzu das Info Nr. 169: Die Mietpreisbremse bei Wiedervermietung). Diese regelt, dass im Grundsatz (leider gibt es Ausnahmen) bei der Wiedervermietung einer Wohnung der Vermieter als zulässige Miete höchstens die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent fordern darf.

Einzelheiten: Info Nr. 166: Die zulässige Miethöhe bei Vertragsabschluss und Info Nr. 169: Die Mietpreisbremse bei Wiedervermietung.

8. Unzulässige Mietpreisüberhöhung (§ 5 WiStG)

Nach § 5 Abs. 2 Satz 1 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) ist eine Mietpreisüberhöhung – bei allen Mieterhöhungen oder Mietpreisvereinbarungen – gegeben, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete (siehe oben Punkt 1.) um 20 % – in Ausnahmefällen sogar 50 % – überschritten wird (sogenannte „Wesentlichkeitsgrenze“). Darüber hinaus muss diese hohe Miete unter „Ausnutzen eines geringen Angebotes“ erzielt worden sein. Hierfür ist der Mieter beweispflichtig. (Rechtsberatung!)

Vgl. zur Mietpreisüberhöhung Info Nr. 21: Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) – Zahlen Sie zuviel Miete?.

9. Weitere wichtige Regeln für die Mieterhöhung

Ausschluss der Mieterhöhung (§ 557 Abs. 3 BGB)

Wenn eine Mieterhöhung zugeht, sollte zuerst geprüft werden, ob für die Wohnung nicht vielleicht Mieterhöhungen generell ausgeschlossen sind. Der Ausschluss oder die Beschränkung einer Mieterhöhung können sich entweder aus einer Vertragsvereinbarung oder aus besonderen Umständen ergeben (vgl. § 557 Abs. 3 BGB).

Beispielhaft seien folgende Ausschlussgründe genannt:

Wichtige Formvorschriften bei allen Mieterhöhungen

Bestimmte formale Mindestvoraussetzungen müssen immer erfüllt sein, damit ein Mieterhöhungsverlangen wirksam ist. Verstöße dagegen führen zur Unwirksamkeit der Mieterhöhung. Achten Sie vor allem auf Folgendes:

10. Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Mieterhöhungen (§ 561 BGB)

Zum Ausgleich für die Rechte des Vermieters auf Mieterhöhungen billigt das Gesetz dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu (vgl. 561 BGB). Lediglich nach Abwälzung erhöhter Betriebskosten hat der Mieter kein Sonderkündigungsrecht.

Reduzierung der Nutzungsdauer bei Anlageimmobilien

Als Kapitalanleger haben Sie die Möglichkeit, die Werbungskosten der Abschreibung für Abnutzung (AfA) Ihrer Anlageimmobilien neu anzusetzen und dadurch Steuervorteile zu erzielen.

Aktuelle Regelungen
Die Höhe der Abschreibung von Anlageimmobilien wird im Einkommensteuergesetz §7 Abs. 4 Satz 2 geregelt. Ein wichtiger Faktor für die Abschreibung ist das Fertigstellungsdatum der Immobilie (vor oder nach dem 1. Januar 1925) und die damit festgelegte Nutzungsdauer von 40 oder 50 Jahren. Bei jedem Immobilienkauf beginnt diese festgelegte Nutzungsdauer von vorne.

Problemstellung
Bei dieser Regelung wird der tatsächliche Zustand der Immobilie und eventuell bestehender Sanierungsbedarf nicht berücksichtigt. Die festgelegte Nutzungsdauer ist oft nicht zeitgemäß und spiegelt die tatsächliche (Rest-)Nutzungsdauer in den meisten Fällen nicht korrekt wider. Die ansetzbaren Werbungskosten für die Abschreibung sind daher oft zu gering.

Lösung
Durch die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) ist es Immobilieneigentümern möglich, mithilfe eines zertifizierten Gutachtens die Nutzungsdauer ihrer Anlageimmobilie zu reduzieren und dadurch ihre Steuerlast zu verringern. Mit einem Gutachten, das belegt, dass die tatsächliche Nutzungsdauer geringer ist als die bisher angesetzte Nutzungsdauer, kann jeder Immobilieneigentümer diesen Vorteil nutzen und sowohl rückwirkend als auch zukünftig Steuern sparen (§165 AO).

Zeitlicher Vorteil
Dieser Vorteil wirkt sich nicht nur zukünftig aus, sondern kann auch rückwirkend geltend gemacht werden, sofern Sie noch keinen endgültigen Bescheid vom Finanzamt für bereits vergangene Jahre erhalten haben.

Der operative Gewinn einer vermieteten Immobilie setzt sich aus verschiedenen Komponenten zusammen, die die finanzielle Tragfähigkeit des Investments bestimmen. Die Rendite ist ein wichtiger Indikator bei der Prüfung eines Kaufs und wird durch die Analyse von Einnahmen und Ausgaben ermittelt. Hier sind die vier wesentlichen Arten der Renditeberechnung (Sie können sich die Formeln am Rechner anschauen, um eine bessere Ansicht zu haben):

1. Bruttomietrendite: Diese Berechnungsmethode vergleicht die jährlichen Mieteinnahmen mit dem Kaufpreis der Immobilie. Sie gibt einen Überblick über die erwarteten Einnahmen im Verhältnis zur Investition.

Kaltmiete p.a.
________________ * 100
Kaufpreis (roh)

2. Nettomietrendite: Bei der Nettomietrendite werden auch die laufenden Kosten wie Betriebskosten und Instandhaltungsaufwendungen berücksichtigt. Die Nettomieteinnahmen werden ins Verhältnis zu den Gesamtkosten gesetzt, um die tatsächliche Rendite zu ermitteln.

Kaltmiete p.a. – Bewirtschaftungskosten
__________________________________________ * 100
Kaufpreis (roh) + Nebenkosten + Aufwertung

3. Cash-on-Cash-Rendite oder Nettobetriebsrendite nach Zins: Diese Kennzahl betrachtet den tatsächlich erzielten Netto-Cashflow im Verhältnis zur eingesetzten Eigenkapitalinvestition. Sie zeigt an, wie viel Rendite das investierte Kapital tatsächlich generiert.

Kaltmiete p.a. – Bewirtschaftungskosten – Zins
________________________________________________ * 100
Kaufpreis (roh) + Nebenkosten + Aufwertung

4. Cash vor Steuern: Wenn die Geldmittel aus Einnahmen größer sind als die Ausgaben, spricht man von einem positiven Cashflow. Wenn die Ausgaben höher sind, liegt ein negativer Cashflow vor. Dieser Cashflow vor Steuern wird dann mit dem persönlichen Steuersatz besteuert und ergibt den Überschuss.

Kaltmiete p.a. – Bewirtschaftungskosten – Zins – Tilgung
_________________________________________________________ * 100
Kaufpreis (roh) + Nebenkosten + Aufwertung

Die Berechnung dieser Renditearten ermöglicht es, die Rentabilität eines Immobilieninvestments zu beurteilen und fundierte Entscheidungen zu treffen.

Sale-and-lease-back (dt. „Verkauf und Rückanmietung) bezeichnet das Verfahren, bei dem der Eigentümer einer bisher selbst genutzten Immobilie diese an eine Leasinggesellschaft (Leasinggeber) verkauft und anschließend im Rahmen eines langfristigen Leasingvertrags zu einem festgelegten monatlichen Zinssatz zurückerhält. Es handelt sich dabei um eine unkomplizierte Form der Unternehmensfinanzierung.

Was ist Leasing?
Leasing beschreibt die gewerbliche Vermietung von beweglichen oder unbeweglichen Vermögensgegenständen durch den Leasinggeber (Hersteller, Leasinggesellschaft, Finanzierungsinstitut usw.) an den Leasingnehmer gegen Zahlung gleichbleibender periodischer Leasingraten. Dabei handelt es sich um eine vollständige Fremdfinanzierung. Im Gegensatz zu einem Bankkredit sind in der Regel keine weiteren Sicherheiten erforderlich. Dies macht das Sale-and-Lease-Back-Modell für Unternehmen mit eigenen Immobilien interessant, da es eine schnelle Generierung von Liquidität ermöglicht.

Vor- und Nachteile des Leasings
+ Liquidität: Generierung zusätzlicher kurz- bis mittelfristiger Liquidität durch Freisetzung des im Unternehmen gebundenen Eigenkapitals
+ Flexibilität: Erhöhung der Flexibilität für das Unternehmen nach Ablauf der Vertragslaufzeit (z. B. Umzug in modernere Immobilien, Vorkaufsrecht) und keine Notwendigkeit für den Mieter, umzuziehen
+ Instandhaltung: Die Instandhaltungskosten und der entsprechende Aufwand werden wie bei einer herkömmlichen Miete vom Immobilieneigentümer übernommen
– Sicherheitsrahmen: Reduzierter Sicherheitsrahmen im Vergleich zu Bankkrediten aufgrund der Liquidation der Immobilie aus dem Anlagevermögen
– Vermarktungsrisiko: Risiko bei Vertragsende ohne Rückkauf oder Vertragsverlängerung seitens des Leasingnehmers
– Keine Wertsteigerung: Der Verkäufer kann nicht von möglichen zukünftigen Wertsteigerungen profitieren, die er möglicherweise vornimmt.

Die SWOT-Analyse für Immobilien-Investments

Um die Stärken und Schwächen einer Immobilie sowie mögliche Chancen und Risiken zu ermitteln, ist es ratsam, sich mit der SWOT-Analyse vertraut zu machen. SWOT steht für Stärken (Strengths), Schwächen (Weaknesses), Chancen (Opportunities) und Risiken (Threats). Bei der SWOT-Analyse werden Immobilien ähnlich wie Unternehmen betrachtet, die über Kunden (Mieter) und Mitarbeiter (Handwerker, Lieferanten usw.) verfügen.

Die SWOT-Matrix besteht aus zwei Hauptfaktoren (intern und extern), die jeweils in Stärken, Schwächen, Chancen und Risiken unterteilt werden. Diese Bedingungen werden anschließend miteinander in Beziehung gesetzt und ergeben vier Bereiche:

SO = Stärken-Chancen-Strategie
WO = Schwächen-Chancen-Strategie
ST = Stärken-Risiken-Strategie
WT = Schwächen-Risiken-Strategie

Die internen Faktoren umfassen alle Aspekte, die für eine nachhaltige Bewirtschaftung entscheidend sind, wie beispielsweise Bautyp, Ausstattung, Bauqualität, Instandhaltung, Umbau- und Umnutzungsmöglichkeiten, Mietstruktur, Grundstück, Verkehrsanbindung, Lage und Gebäudetechnik. Die externen Faktoren sind diejenigen, die das Umfeld des Objekts beeinflussen können, wie zum Beispiel Steuergesetzgebung, Einwohnerstruktur, Einkommen, Arbeitsmarkt, rechtliche Änderungen und Zwänge, Mikro- und Makroumfeld, Marktnachfrage und Sanierungsgebiete.

Die SWOT-Analyse ist ein nützliches Tool für die strategische Investmentplanung, da sie eine treffende Beschreibung des aktuellen Zustands eines Objekts liefert. Auf dieser Grundlage können Strategien entwickelt werden, um bestimmte Ziele zu erreichen, wie beispielsweise eine Steigerung des Cashflows oder eine Wertsteigerung der Immobilie. Die Umsetzung dieser Strategien sollte jedoch regelmäßig anhand von Kennzahlen überprüft werden.

Die SWOT-Analyse hat sich seit Jahrzehnten in der unternehmerischen Strategieentwicklung bewährt und lässt sich problemlos auf Immobilien übertragen. Sie bietet Investoren die Möglichkeit, ihre Kaufentscheidungen sorgfältig abzuwägen und bereits vor dem Kauf Ziele zu definieren und Strategien zu entwickeln, um diese Ziele zu erreichen.

Before the sale begins, you need various documents and records, for example, to create an exposé. These include, for example:

• Wide angle photos
• Grundbuchauszug (jünger 3 Monate)
• Tenant list
• Business plan
• Energy certificate
• Prepared floor plans
• Teilungserklärung, Abgeschlossenheitsbescheinigung 
• Minutes of the owners' meetings (for condominiums)
• Building description
• Lageplan und  Flurkarte
• Aufstellung Instandhaltungsmaßnahmen.
• Aufstellung vorhandener Darlehen.
• Miet- und Pachtverträge.
• Auskunft Denkmalschutz
• Auskunft Altlasten
• Verkaufsintension des Verkäufers
• u.v.m 

Vorkaufsrecht

Es gibt eine Unterscheidung zwischen privatem und öffentlichem Vorkaufsrecht. Das private Vorkaufsrecht ermöglicht einer Person, deren Gunsten im Grundbuch ein Vorkaufsrecht eingetragen ist, das Grundstück zu denselben Bedingungen zu erwerben, zu denen es an einen Dritten verkauft werden soll, sofern sie dem Verkauf zustimmt. Die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts beträgt in der Regel 2 Monate.

Das öffentliche Vorkaufsrecht einer Gemeinde im Bereich der Stadtentwicklung kann in folgenden Fällen bestehen:
1. Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, wenn für bestimmte Flächen im Plan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder Ausgleichsmaßnahmen vorgesehen sind.
2. In einem Umlegungsgebiet.
3. In einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich.
4. Im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus oder einer Erhaltungssatzung.
5. Im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans für unbewohnte Flächen im Außenbereich, auf denen eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist.
6. In Gebieten, die nach Baugesetzbuch Abschnitt 30, 33 oder 34 vorwiegend für Wohngebäude bebaut werden können, sofern die Grundstücke unbebaut sind.
7. In Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten.

Es gibt vier Arten von Vorkaufsrechten:
– Das dingliche Vorkaufsrecht, das im Grundbuch eingetragen wird.
– Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht.
– Das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht, das im Grundbuch eingetragen wird.
– Das gesetzliche Vorkaufsrecht.

• Real estate offers real intrinsic value and is tangible
• The real estate market is not a fad, because people always need housing
• Real estate can be mortgaged at a high percentage, investors can leverage their investment (leverage effect)
• Real estate offers real tax advantages
• The actors know the acting persons personally
• The business operation of real estate can be fully controlled and managed

Wer sich mit Immobilieninvestments beschäftigt, sollte die Vor- und Nachteile im Vergleich zu anderen Anlageformen kennen und wissen, wie man mit diesen umgehen kann.

Im Vergleich zu anderen Anlageformen bieten Immobilien einige Vorteile. Zum einen haben Immobilien einen echten Substanzwert und sind greifbar. Im Gegensatz zu Wertpapieren oder virtuellen Assets wie Kryptowährungen hat man bei Immobilien tatsächlich ein physisches Objekt, das einen materiellen Wert darstellt.

Ein weiterer Vorteil ist, dass der Immobilienmarkt keine Modeerscheinung ist. Menschen benötigen immer eine Wohnung oder Gewerbeflächen, wodurch die Nachfrage nach Immobilien konstant ist. Dies bietet langfristige Stabilität für Investoren.

Ein entscheidender Vorteil von Immobilieninvestments ist der sogenannte Leverage-Effekt. Durch eine hohe Beleihung der Immobilie können Investoren ihren eigenen Kapitaleinsatz hebeln und somit eine höhere Rendite erzielen. Dies ist aufgrund der relativ hohen Kreditwürdigkeit von Immobilien als Sicherheit möglich.

Des Weiteren bieten Immobilien auch Steuervorteile. Unter bestimmten Bedingungen können beispielsweise Abschreibungen oder steuerliche Sonderregelungen genutzt werden, um die steuerliche Belastung zu verringern und den Nettoertrag der Investition zu maximieren.

Ein weiterer Vorteil ist, dass die Akteure im Immobilienmarkt in der Regel persönlich bekannt sind. Man kann sich mit den handelnden Personen direkt austauschen, Verhandlungen führen und somit eine persönliche Beziehung aufbauen. Dies erleichtert oft den Informationsaustausch und die Zusammenarbeit.

Zu den Vorteilen zählt auch, dass der Geschäftsbetrieb von Immobilien vollständig kontrollierbar und steuerbar ist. Im Gegensatz zu manchen anderen Anlageformen hat man direkten Einfluss auf die Vermietung, Instandhaltung und Verwaltung der Immobilien. Dies ermöglicht es, die Rendite der Investition durch eine aktive Steuerung zu maximieren.

Natürlich gibt es auch Nachteile, die bei Immobilieninvestments berücksichtigt werden sollten. Dazu gehören beispielsweise die hohen Einstiegs- und Transaktionskosten, das potenzielle Risiko von Leerständen und Mietausfällen, die Notwendigkeit von regelmäßigen Instandhaltungen und die begrenzte Liquidität im Vergleich zu anderen Anlageformen.

Es ist daher wichtig, die Vor- und Nachteile von Immobilieninvestments zu kennen und zu verstehen, wie man mit diesen umgehen kann. Eine gründliche Analyse, eine realistische Kalkulation und eine professionelle Vermögensverwaltung sind entscheidend, um die Chancen zu nutzen und die Risiken zu minimieren. Mit einem fundierten Wissen und einer strategischen Herangehensweise können Immobilieninvestments eine attraktive Anlageoption sein.

An investment broker is an accomplished brokerage consultant in the real estate investment field and understands the mindset of investors and owners. He serves numerous institutional investors, family offices as well as private investors. In addition to the classic multi-family houses to large global properties, exceptional investment properties such as large construction projects, shopping centers, logistics properties, office towers, hotel complexes and a variety of other properties are managed. Whether buyer or seller, the investment broker takes over the complete operative brokerage work and ensures a professional and consultation-intensive handling.

Das Sachwertverfahren, auch bekannt als Substanzwertverfahren, ist eine Methode zur Bewertung von Immobilien, bei der der Fokus auf dem materiellen Wert der Immobilie liegt. Der Sachwert bezieht sich hauptsächlich auf die Bausubstanz und wird anhand von drei Komponenten berechnet: dem Bodenrichtwert, den Herstellungskosten der Immobilie und den Herstellungskosten der Außenanlagen. Diese Methode wird hauptsächlich bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen angewendet und eignet sich auch für die Wertermittlung von industriell genutzten Objekten wie Bahnhöfen oder Industrieimmobilien. Ein Nachteil dieser Methode ist jedoch, dass sie für moderne Häusertypen wie Passivhäuser oft keine ausreichende Datenbasis hat und das Marktgeschehen nur schwer abbildet. Daher wird das Sachwertverfahren oft als unterstützende Methode verwendet, um den Ertrags- oder Vergleichswert abzusichern.

Das Vergleichswertverfahren ist eine Methode zur Wertermittlung von Grundstücken und Immobilien, bei der der Wert anhand von realisierten Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte ermittelt wird. Diese Methode bietet die präziseste Bewertung und spiegelt das aktuelle Marktgeschehen am besten wider. Dabei werden eine ausreichende Anzahl vergleichbarer Objekte miteinander verglichen, und ein Experte nutzt dafür eine anonymisierte Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse. Diese Methode berücksichtigt auch den Einfluss von Lage und Bausubstanz auf den Wert einer Immobilie. Jedoch kann das Vergleichswertverfahren an seine Grenzen stoßen, wenn es an Vergleichsparametern fehlt oder bei der Bewertung von komplexen oder außergewöhnlichen Gebäuden.

Das Ertragswertverfahren wird verwendet, um den Verkehrswert von Mietobjekten zu berechnen. Es basiert auf den erzielbaren Erträgen des Objekts als Mietobjekt. Diese Methode wird angewendet, wenn das vorrangige Ziel einer Immobilie ist, Gewinn zu erwirtschaften. Bei vermieteten Gebäuden wird die zentrale Frage beantwortet, welcher langfristige Ertrag mit der Immobilie erzielt werden kann. Das Ertragswertverfahren ist eine praxisnahe Methode, die auf realen Vermietungszahlen beruht. Sie berücksichtigt jedoch auch den Liegenschaftszins und erfordert ausreichend Daten für die Berechnung. Die steigenden Mietpreise können jedoch dazu führen, dass der tatsächliche Wert über dem errechneten Ertragswert liegt.

Für Renditeimmobilien, die der Kapitalanlage dienen und Gewinne erwirtschaften sollen, werden neben den deutschen Bewertungsverfahren häufig auch internationale Verfahren angewendet. Dies geschieht besonders dann, wenn internationale oder deutsche Investoren im Ausland Immobilien erwerben möchten. Eine häufig angewandte internationale Methode ist das Discounted Cashflow Verfahren. Bei verpachteten Objekten und Grundstücken wie Ackerland, Hotels oder Restaurants wird üblicherweise das Pachtwertverfahren verwendet.

• Create operating cost statements
• Monitor incoming payments
• Discuss with tenants
• Clean up the basement
• Instruct janitor
• New leasing
• Carry out repairs and take care of new fire extinguishers
• Track current rental case law
• Conduct correspondences with trade unions
• ect.