FAQ

Ein Investmentmakler ist ein versierter Vermittlungsberater im Immobilien-Anlagebereich und versteht die Denkweise der Investoren und Eigentümer. Er betreut zahlreiche institutionelle Anleger, Familyoffices sowie Privatinvestoren. Neben den klassischen Mehrfamilienhäusern werden auch aussergewöhnliche Investitionsobjekte wie große Bauprojekte, Shoppingcenter, Logistikimmobilien, Bürohochhäuser, Hotelanlagen sowie eine Vielzahl weiterer Objekte betreut. Ob Käufer- oder Verkäufer, der Investmentmakler übernimmt die vollständige operative Vermittlungsarbeit und sorgt für eine professionelle und beratungsintensive Abwicklung.

Wer sich mit Immobilieninvestments beschäftigt sollte deren Vor- und Nachteile im Vergleich zu anderen Anlageformen kennen und wissen, wie mit diesen umzugehen ist.

  • Immobilien bieten einen echten Substanzwert und sind greifbar
  • Der Immobilienmarkt ist keine Modeerscheinung, denn Menschen benötigen immer eine Wohnung
  • Immobilien lassen sich zu einem hohen Prozentsatz beleihen, Investoren können Ihren Einsatz hebeln (Leverage-Effekt)
  • Immobilien bieten echte Steuervorteile
  • Die Akteure kennen die handelnden Personen persönlich
  • Der Geschäftsbetrieb von Immobilien lässt sich vollständig kontrollieren und steuern
  • Betriebskostenabrechungen erstellen
  • Zahlungseingänge überwachen
  • Mit Mietern diskutieren
  • Den Keller aufzuräumen
  • Hausmeister instruieren
  • Neuvermietung
  • Reparaturen auszuführen und sich um neue Feuerlöscher kümmern
  • Aktuelle Mietrechtsprechung zu verfolgen
  • Korrespondenzen mit Gewerkschaften führen
  • ect.
  • Strategie und Ausrichtung definieren
  • Bankfinanzierung und Finanzen klären
  • Umfangreiche Kalkulation durchführen
  • Adäquate und bewährte Dienstleister engagieren
  • Controlling durchführen

Vor dem Kauf oder der Errichtung einer Immobilie ist zunächst einmal der Standort ( Mikro-, Meso,-Makrolage ) einer kritischen Betrachtung zu unterziehen. Diese auf Stabilität, Stärke, Bevölkerungszuwachs und Dynamik zu überprüfen und daraus eine Langfristige Betrachtung über das jeweilige Marktumfeld erschließen zu können. Der Standort ist ein sehr wichtiger Indikator und Qualitätskriterium bei der Standortbeurteilung und wirkt sich nachhaltig auf den Gewinn des Investments aus.

  • Zentrale Bedeutung der Stadt/ Region
  • Einwohnerzahl und deren Entwicklung
  • Altersstruktur
  • Arbeitsmarktlage
  • Kaufkraft und Kaufkraftströme
  • Infrastruktur – Verkehrsverbindung
  • Geplante Vorhaben (z.B. Entwicklung eines Wohnquartiers oder Universität)

Unter anderem spielt die Intensität, mit der sich Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt entfaltet, ist naturgemäß ein Ergebnis der allgemeinen Wirtschaftsentwicklung, vor allem der Entwicklung des Einkommens, des auf dem Marktraum entfallenden Inlandsproduktes und der Geldwertstabilität. Viele Teilmärkte des Immobilienmarktes sind stark „konjukturanfällig“.

Zudem ist der zur Verfügung stehende oder produzierbare Bodenvorrat, sowie die natürliche Bevölkerungsentwicklung, Wanderungsbewegung und die sich daraus entwickelnden Nachfrageeinheiten relevant.

Ehe der Verkauf beginnt, brauchen Sie diverse Dokumente und Unterlagen, um zum Beispiel ein Exposé erstellen zu können. Dazu gehören zum Beispiel:

  • Weitwinkelfotos
  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Mieterliste
  • Wirtschaftsplan
  • Energieausweis
  • Aufbereitete Grundrisse
  • Teilungserklärung
  • Protokolle der Eigentümerversammlungen (bei Eigentumswohnungen)
  • Baubeschreibung
  • Aktueller Lageplan / Flurkarte

Ihrem fertigen Bericht liegt eine tagesaktuelle Analyse des direkten Umfelds Ihrer Immobilie zugrunde. Die Werte setzen sich aus den innerhalb der letzten drei Jahre in den bekannten Immobilienportalen veröffentlichten Angeboten und einem mathematisch berechneten Verkaufspreis zusammen.

„Core-Immobilien“ zählt als die sicherste Strategie im Immobilien-Anlagesektor mit Betrachtung auf Risiko und Rendite. Bei dieser Strategie wird in der Regel weniger Leverage eingesetzt als bei anderen Strategien, es ändert sich sehr wenig an der Immobilie und die Cashflows sind stabil und vorhersehbar.

  • Hochwertige Immobilien mit Top-Lage
  • Kaum Ausfallrisiko
  • Langfristige Mietverträge
 

Bei einem Investmentstil in „Core-Plus-Immobilien“ investiert man in ein moderates Risikoprofil. Der potenzielle Nachteil einer Core-Plus-Investition besteht darin, dass der Cashflow weniger vorhersehbar ist als bei einer Core-Investition, und diese Immobilien erfordern eine Beteiligung des Eigentümers.

  • Leicht erhöhtes Risiko
  • Teilweise Leerstand möglich
  • Bescheidene Wertsteigerungsperspektiven
 

„Value-Add-Immobilien“ verfügen über einen vorhandenen Cashflow – jedoch soll dieser im Laufe der Zeit durch Verbesserungen oder eine Neupositionierung der Immobilie erhöht werden. Dazu könnten physische Anpassungen an der Immobilie gehören, die es ermöglichen, höhere Mieten zu erzielen, verstärkte Bemühungen, leerstehende Flächen in der Immobilie an Qualitätsmieter zu vermieten oder das Management der Immobilie zu verbessern. Erfolgreiche Value-Add-Projekte bringen den Investoren aufgrund der Wertsteigerung in der Regel höhere Renditen als core/core+ Investitionen, allerdings bergen diese Projekte ein höheres Risiko, da die Immobilie zum Zeitpunkt des Erwerbs nicht ihr volles Potenzial ausschöpft.

  • Sanierungsmöglichkeiten
  • Teilweise hoher Leerstand
  • Signifikante Wertsteigerung


„Opportunistische Immobilien“ folgen dem Value-Add-Ansatz, gehen aber im Risikospektrum noch einen Schritt weiter. Opportunistische Immobilien müssen in der Regel erheblich saniert werden, um ihr Potenzial auszuschöpfen. Oftmals stehen diese Objekte zum Zeitpunkt des Erwerbs vollständig leer oder der Investor versucht, das Rohgelände von Grund auf zu entwickeln. Diese Art von Projekten bietet die höchste Rendite, wenn der Geschäftsplan erfolgreich ist, birgt aber auch das größte Risiko, da die Immobilien zum Zeitpunkt des Erwerbs wenig bis keinen Cashflow haben und die Geschäftspläne am kompliziertesten sind.

Wenn ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden soll, muss dies bei einem Grundbuchamt erledigt werden. Für dieses Vorhaben wird die Abgeschlossenheitsbescheinigung und ein Aufteilungsplan benötigt.

Voraussetzungen: Jede Einheit muss nach §3 und §7 des Wohnungseigentumsgesetzes über einen eigenen abschließbaren Zugang verfügen.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass sich die Wohneinheiten des Gebäudes baulich von den anderen Gebäudeteilen abtrennen und jeweils mit einem eigenen verschließbaren Zugang ausgestattet sind. Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung belegt zudem, dass jede Wohnung über eine Küche und ein Bad verfügt und somit auch als Wohnung genutzt werden kann. Damit die Genehmigung eingeholt werden kann, benötigen die Wohneinheiten einen Schall- und Wärmeschutz, sowie Wände und Decken, welche die Wohnung von den anderen Einheiten abgrenzen.
Der Aufteilungsplan gibt Auskunft über die Aufteilung der Wohnungen und stellt den Grundriss der verschiedenen Wohneinheiten dar.
Damit eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ausgestellt werden kann, werden zuvor einige Unterlagen benötigt:
Ein Antrag mit Lage- und Aufteilungsplan, sowie ein aktueller Grundbuchauszug.
In der Regel wird der Aufteilungsplan von einem Architekten erstellt und ist Bestandteil der Teilungserklärung. Diesem Grundriss können nicht nur die Wohneinheiten entnommen werden, sondern auch Schnitte, Gebäudeansichten und dazugehörige Abstellräume. Damit die Wohneinheiten besser voneinander abzugrenzen sind, müssen diese durchnummeriert sein. Die Nummerierung gilt für die jeweilige Wohnung, den dazugehörigen Abstellraum und den PKW-Stellplatz. Wenn eine abgeschlossene Wohnung in einem bislang als Einfamilienhaus geltenden Gebäude eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erhalten soll, kann dies prinzipiell auch ohne Baugenehmigung erfolgen. Wenn das Haus jedoch noch nicht besteht, sondern erst errichtet werden soll, wird eine Baugenehmigung benötigt, damit eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erstellt werden kann.
Kosten: Die Kosten variieren je nach Bundesland oder Kommune und so kommt es dazu, dass in Hamburg zwischen 31,50 und 126 Euro je Einheit anfallen.

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung wird benötigt, wenn ein Globalobjekt gekauft wurde und in einzelne, rechtlich voneinander getrennte Wohneinheiten getrennt werden soll.

Built-to-suit beschreibt Baumaßnahmen, bei welchen der Entwickler oder Eigentümer entsprechend den genauen Vorgaben und Bedürfnissen des Mieters maßgeschneidert baut. Basierend auf den Vorgaben des Unternehmens wird ein Mieter einen gewerblichen Bauträger beauftragen. Der Bauträger erwirbt die Immobilie, übernimmt das Eigentum und verwaltet das Baurisiko der Immobilie. Der Mieter mietet dann die Immobilie vom Bauträger/Eigentümer. Besonders vorteilhaft im Bereich der Logistikimmobilien.

Die Vorteile des Built-to-suit

  1.  Die Gebäude werden oftmals nach einheitlichen/konstanten Marktstandards gebaut, um auch für künftige Mieter oder Investoren interessant zu sein.
  2. Für den Vermieter/Entwickler gibt es kein Vermietungsrisiko, da bereits vertraglich geregelt.
  3. Der Mieter hat einen erheblichen Einfluss auf das Design und die Konstruktion. Somit auf die Maximierung der Fläche, die Effizienz zu erhöhen und die Instandhaltungskosten gesenkt zu halten.
  4. Der Mieter spart Zeit, Ressourcen und Kosten, die dieser für das Wachstum des Unternehmens nutzen kann.


Die Mietdauer ist in der Regel länger, als bei einem typischen Mietvertrag. Dies liegt daran, dass Build-to-suit-Immobilien auf der Grundlage der Spezifikationen eines bestimmten Mieters entworfen werden. In vielen Fällen beträgt sie mindestens 10 Jahre, um einem Bauträger/Vermieter eine angemessene Rendite zu ermöglichen. Ein längerfristiger Mietvertrag ermöglicht es dem Entwickler in der Regel, eine günstigere Finanzierung zu erhalten, was sich in einer Senkung des Mietpreises niederschlägt.

Der „Built-to-suit“-Ansatz bietet die Möglichkeit, einen Standort nach den spezifischen Bedürfnissen und Anforderungen des Kunden zu realisieren, von der Grundausstattung bis zur Implementierung technologischer Lösungen. Auf diese Weise werden Gebäude konsequent so konzipiert und konfiguriert, dass sie sich gemeinsam mit den sich ändernden Bedürfnissen des Kunden weiterentwickeln können, oder so, dass sie mühelos von einer anderen Partei genutzt werden können. So wird sichergestellt, dass die Funktionalität langfristig und kostengünstig gewährleistet ist.

Die Due Diligence, die Sorgfaltsprüfung bei der Investition in eine Immobilie oder ein Immobilienportfolio, berücksichtigt sämtliche technische, rechtliche und finanzielle Aspekte (dreifache Bestandsaufnahme) sowie ihr derzeitiges und künftiges Zusammenspiel. Auf dieser Grundalge lassen sich sämtliche Chancen und Risiken des Objektes bzw. der Objekte exakt ablesen und die Rendite zuverlässig beurteilen.

  1. Nah an der Substanz: Technische Due Diligence
    In diesem Teilbereich der DD überprüft und analysiert man insbesondere die Instandhaltung und Instandsetzung, sowie die Kosten für diese und die Hebung von Baureserven und etwaige Umbauten und Umnutzungen. Diese Bestandsaufnahme erfolgt oftmals durch Bauingenieure und Architekten mit einer anschließenden Analyse und Beurteilung der Ergebnisse durch Fachleute.
    + Technische Prüfung bzgl. Zustand und Schadstoffen
    + Ermittlung der Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung
    + Ermittlung des Modernisierungsaufwandes von Leerstandsflächen oder für Nachvermietung
    + Beurteilung der Kosten bei Hebung von Bausreserven, Umnutzungen oder Umbauten

  2. Nah am Vertrag: Rechtliche Due Diligence
    Im Teilbereich der rechtlichen DD werden rechtliche und vertragliche Situationen des betreffenden Investments überprüft. Hierzu werden detailliert alle relevanten Fakten, z.B. Mietverträge und Nutzungsvereinbarungen aufgenommen. Zudem wird Einsicht in das Grundbuch genommen, alle relevanten Satzungen und Verzeichnisse genommen, sowie Genehmigungen, Vereinbarungen und sämtliche Miet- und Nutzungsverträge geprüft.
    + Grundbuch- und Erschließungssituation
    + Bau-, Altlasten- und Denkmalschutzverzeichnisse
    + Erhaltungs- und Sanierungssatzungen
    + Bau- und Nutzungsgenehmigungen
    + Miet-, Wartungs-, Service- und Versorgungsverträge

  3. Nah an der Rendite: Finanzielle Due Diligence
    Im dritten Teilbereich der DD wird die gesamte Finanzsituation des Objektes überprüft. Dabei werden alle wichtigen Einflussfaktoren auf die finanziellen Chancen und Risiken untersucht. Auf Grundlage der Daten vergangener Jahre wird eine valide Prognose für die kommenden Geschäftsjahre erstellt. Dafür ist es wichtig, aktuelle Benchmarks für Sollwerte und Vergleichsobjekte zu kennen, um fundiert einschätzen zu können, welche Mieten marktgerecht sind. Dafür muss das Potential des Zielobjekts bestens analysiert werden, um passgenaue Strategien zu erstellen.
    + Makroanalyse zum Standort
    + Detaillierte Miete- und Objektübersicht
    + Rent Roll (Mieterliste)
    + Cashflow-Simulationen
    + Konzepte zur Nutzung und Optimierung

Die Übertragung von Immobilien erfordert eine sorgfältige Vertragsgestaltung. Gegenstand eines Grundstückskaufvertrages ist ein bebautes oder unbebautes Grundstück, ein Teil davon oder auch ein Miteigentumsanteil, Sondereigentum oder ein Erbbaurecht. Die aufgeführten Punkte sind lediglich ein Grundgerüst. Die inhaltlichen Vereinbarungen können in jedem Vertrag abweichen. Ein Kaufvertrag für ein Grundstück ist Verhandlungssache. Die Vertragsbedingungen werden individuell zwischen den Vertragsparteien abgesprochen.

  1. Vertragsparteien
    Nicht immer ist der Verkäufer auch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, z.B. wenn er das Grundstück gerade erst geerbt hat. Bei allen Gesellschaften ist die Vertretungsmacht der Handelnden zu prüfen.

  2. Kaufgegenstand
    Das Grundstück/ die Grundstücke sind im Kaufvertrag möglichst exakt mit den jeweiligen Flurstücken zu beschreiben. Neben dem Grundstück werden auch die wesentlichen Bestandteile mit veräußert. Hierzu gehören insbesondere die Gebäude, aber auch bestimmtes Mobiliar, Maschinen etc. je nach Umständen des Einzelfalls.

  3. Kaufpreis
    Der Kaufpreis wird grundsätzlich durch Überweisungen eines Geldbetrages zu zahlen sein. Er muss entweder als absoluter Betrag definiert werden oder aber bestimmbar sein – etwa durch Angabe eines m2-Preises. Auch die Vereinbarung von Teilzahlungen ist möglich und z.B. bei Bauträgerverträgen üblich. In Einzelfällen wird die Kaufpreiszahlung über ein sogenanntes Notaranderkonto (Treuhandkonto) abgewickelt.

  4. Fälligkeit
    Übergabe und Besitzübergang: Es gibt zahlreiche vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten, die entweder den Käufer oder Verkäufer absichern. So kann beispielsweise eine Auflassungsvormerkung vereinbart werden oder der Kaufpreis erst fällig sein, wenn die erforderlichen Genehmigungen vorliegen oder bestimmte Belastungen gelöscht wurden. Hier hat es sich eingebürgert, dass mit Zahlung des Kaufpreises eine Art wirtschaftlicher Übergang des Eigentums erfolgt, auch bekannt unter der Bezeichnung Nutzen-Lasten-Wechsel.

  5. Belastungen
    öffentliche Lasten: Sind Belastungen wie Grundschulden oder auch ein Wohnrecht bzw. Nießbrauch im Grundbuch eingetragen, sind diese Rechte im Immobilienkaufvertrag zu regeln. Denkbar ist sowohl die Übernahme als auch die Löschung. Welche Partei welche Erschließungskosten für eine verkaufte Immobilie trägt, regelt das Kaufrecht. Eine genaue Regelung im Grundstückskaufvertrag ist dennoch geboten.

  6. Mängel
    Sachmängel, Rechtsmängel: Besonders wichtig ist die Regelung der Haftung für Sach- bzw. Rechtsmängel, die sich während oder nach der Abwicklung des Immobilienkaufs zeigen. Die gesetzlichen Rechte des Käufers, (nämlich Rücktritt, Minderung u./o. Schadensersatz) können vertraglich modifiziert werden.

  7. Sonstiges
    Neben den genannten Hauptpunkten sollten noch weitere Punkte vertraglich geregelt werden. Hierzu gehört auch, wer die Grunderwerbsteuer und die Notar- und Grundbuchkosten trägt. Ein weiteres praktisch relevantes Thema sind die Maklerklauseln.

Die unternehmerischen Aufgaben in der Immobilienwirtschaft setzen bereits im Zusammenhang mit der ,,Produktion’’ von Bauland ein. Im Gegensatz zum 19. Jahrhundert, als diese Funktion fast immer in den Händen der Terraingesellschaften lag, ruht heute die Kompetenz für die Festsetzung von Art & Maß baulicher Nutzung bei den Gemeinden & gemeindlichen Planungsverbänden.

Die 3 wesentlichen Schritte der Baulanderschließung:

Die Baulandproduktion besteht aus 3 Elementen, nämlich der Erstellung eines Bebauungsplanes, der Neuordnung der Grundstücke, die ihre sinnvolle Bebauung ermöglichen. Im Baugesetzbuch wird dieser Akt als Bodenordnung bezeichnet. Der 3. produktive Akt besteht in der Erschließung der Grundstücke. Das Endprodukt sind baureife, mit einem Baurecht ausgestattete Grundstücke.

Vertragspartner bei der Ausarbeitung städtebaulicher Planungen sind in der Regel Architekturbüros. Sie erstellen oder ändern auf der Datengrundlage der Katasterämter und Hilfe von Geoinformationssystemen nach Vorgaben der Gemeinde Flächennutzungspläne und Baupläne. Die Planungshoheit verbleibt bei der Gemeinde.

Anbahnung von Geschäftsraummietverträgen

Im Vorfeld des Abschlusses eines Vertrages über Gewerberäume ist es häufig erforderlich, den erreichten Verhandlungsstand schriftlich festzuhalten. Bei der Vermietung von Gewerberäumen müssen von den Vertragsparteien Überlegungen angestellt und Entscheidungen getroffen werden, die zeitlich weit vor dem eigentlichen Vertragsabschluss liegen. So kann es für einen Investor hinsichtlich der Fortsetzung eines Projektes wichtig sein, ob er Mieter für die geplanten Räume findet und inwieweit evtl. schon Vorvermietungen stattfinden konnten.

Der Mietinteressent wird vor einer Entscheidung die Eignung des Standorts und der Gewerberäume für seine Zwecke prüfen. Oft ist es so, dass der Innenausbau und die Ausstattung durch den Mieter erfolgen. Hierzu sind von den Vertragsparteien Verhandlungen erforderlich.

Es haben sich bei der Gewerberaumvermietung besondere Anbahnungsverhältnisse herausgebildet.

Bedingter Vertrag

Der bedingte Vertrag ist ein vollständig ausgehandelter Vertrag, der wirksam wird, wenn die vereinbarte Bedingung eintritt, z. B. die Baufertigstellung der Räume. Es empfiehlt sich, einen Fertigstellungszeitraum zu vereinbaren, um dem Vermieter einen zeitlichen Spielraum zur Vertragserfüllung einzuräumen.

Abschlussoption

Bei einer Abschlussoption liegt ebenfalls ein vollständig ausgehandelter Vertrag vor, der wirksam wird, wenn die berechtigte Vertragspartei (i. d. R. Mieter) das Optionsrecht wahrnimmt. Die Vertragsabschlussoption ist ein einseitiges Recht des Mietinteressenten, den Abschluss des Vertrages zu verlangen. Die Abschlussoption bindet den Vermieter während der Mieter frei bleibt und eine befristete Zeit für die Überlegung hat, ob er die Option annimmt oder nicht.

Miethöhe bei Geschäftsräumen

Die Vertragspartner können die Miethöhe bei Geschäftsräumen aufgrund der Vertragsfreiheit frei vereinbaren. Sie orientieren sich an der Marktlage, am Bewirtschaftungsaufwand und ggf. an der Ertragslage des Mieters. Eine sittenwidrig hohe oder wucherische Miete ist nichtig. Mietwucher nach BGB §138 Abs. 2 liegt vor, wenn die Miete um mehr als 100% über der für vergleichbare Räume liegt und sich jemand unter Ausnutzung einer Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zur Leistung stehen. Bei der Vereinbarung der Miethöhe hat sich in der Praxis durchgesetzt, dass regelmäßig Nettomieten und gesondert abzurechnende Umlagen vereinbart werden. Bei den Umlagen für Betriebskosten können die Vertragsparteien über die Kostenarten der BetrKV hinaus entscheiden, was gesondert abgerechnet werden soll. Hinzu können z B. kommen: Betriebs- und Wartungskosten für besondere gebäudetechnische Anlagen, Reinigungskosten, Kosten für Sicherheitsdienste usw.

Neben der vereinbarten Miete kann der Vermieter die Umsatzsteuer verlangen, d.h. der Vermieter kann für die Umsatzsteuerpflicht der Mieteinnahmen optieren, soweit der Mieter ebenfalls umsatzsteuerpflichtiger Unternehmer ist.

Seit dem 1.7.2004 müssen diese Gewerberaummietverträge Name und Anschrift des Vermieters und des Mieters, die Steuernummer oder die Umsatzsteuerldentifikationsnummer des Vermieters, eine fortlaufende Rechnungsnummer, den Umsatzsteuersatz und den Umsatzsteuerbetrag enthalten. Dies gilt auch für die Betriebskostenabrechnung.

Mieterhöhung bei Geschäftsräumen

Bei unbefristeten Geschäftsraummietverträgen ist eine ordentliche Kündigung zum Zwecke der Neuverhandlung über eine höhere Miete möglich. In der Geschäftspraxis sind jedoch befristete Verträge üblich, für die es keine ordentliche Kündigung gibt. Eine Mieterhöhung bei befristeten Vertragen ist nur möglich, wenn eine vertragliche Vereinbarung vorliegt.

Folgende Vereinbarungsmöglichkeiten haben sich in der Praxis herausgebildet:

Vereinbarung einer Umsatzmiete

Üblich bei der Vereinbarung einer Umsatzmiete ist die Festlegung eines Sockelbetrages (Festmiete), der aus Sicht des Vermieters die aufwandsdeckende Miete ausmacht. Auf diesen Sockelbetrag hat der Mieter einen Betrag zu zahlen, der als Prozentsatz vom Umsatz errechnet wird. Vertraglich vereinbart werden üblicherweise monatliche Vorauszahlungen auf den Umsatzanteil, der bei Vertragsbeginn geschätzt wird. Es erfolgt eine jährliche Abrechnung der Vorauszahlungen. Bei der Über- und Unterzahlungen ausgeglichen und die Höhe der neuen monatlichen Vorauszahlungen festgelegt werden. Der Umsatzsteuerbescheid oder eine testierte Umsatzsteuerermittlung des Steuerberaters kann Abrechnungsgrundlage für den umsatzabhängigen Teil der Miete sein. Welche Umsätze (brutto oder netto der Berechnung zugrunde gelegt werden, muss vertraglich festgelegt werden. Dennoch bleibt die Kontrolle des vom Mieter angegebenen Umsatzes problematisch. Auch schließt eine Umsatzmietvereinbarung nicht stillschweigend die Betriebspflichten ein.

Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel (Indexmiete)

In Zeiten hoher Inflationsraten ist die Indexmietvereinbarung eine beliebte Regel für Vermieter. Mit Einführung des Euro 2002 wurde das Recht der Koppelung von Preisen an Indizes neu geregelt, eine Genehmigung wurde nicht mehr erforderlich, wenn die gesetzlichen Vorgaben des Preisangabengesetzes (PAngG)und der darauf basierenden Preisklauselverordnung (PrKV) beachtet werden. Die zu beachtenden Bedingungen sind:

  • Koppelung des Preises an den Verbraucherpreisindex der EU oder des Bundes,
  • Erhöhung oder Senkung der Miete proportional zum Index,
  • Laufzeit des Vertrages mindestens 10 Jahre (z.B. auch 5 J + 5 J. Option möglich)


Vereinbarung einer Staffelmiete

Bei Staffelmietvereinbarungen wird von vornherein festgelegt, dass sich die Miete zu bestimmten Terminen erhöht. Auch wenn BGB § 557a nicht angewendet werden muss, macht es Sinn, die Staffelung in z. B. jährlichen Abständen und auf 10 Jahre begrenzt vorzunehmen. Eine längere Laufzeit ist nicht zu empfehlen, weil dadurch die Vertragsparteien Gefahr laufen, dass die Mietentwicklung anders verläuft als die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung. Die Erhöhung kann betragsmäßig oder prozentual ausgewiesen werden. Ist eine Staffelmiete vereinbart, erhöht sich die Miete automatisch ohne weitere Nachricht des Vermieters an den Mieter und ist entsprechend zu den bestimmten Zeitpunkten fällig.

Vereinbarung eines Leistungsvorbehalts

Unter Leistungsvorbehalt ist zu verstehen, dass sich eine Vertragsseite, hier der Vermieter, vorbehält, seine Leistung zu erbringen, wenn bestimmte Bedingungen eingetreten sind. Im Mietverhältnis bedeutet dies, dass der Vermieter die Mietsache nur dann weiter zum Gebrauch überlassen will, wenn nach einer bestimmten Laufzeit oder einer bestimmten Preisindexsteigerung die Miete erhöht wird. Die vertragliche Klausel beinhaltet, dass über eine höhere Miete zu sprechen ist, nicht jedoch, um wie viel die Miete zu erhöhen ist. Dies muss die Verhandlung ergeben, wenn die Bedingungen eingetreten sind. Ein Erhöhungsautomatismus wie bei der Indexmiete besteht also nicht.

Vereinbarung einer Kostenelemente-Klausel

Eine solche Vereinbarung regelt, dass bestimmte Kosten, die dem Vermieter durch das Mietobjekt entstehen, an den Mieter weitergegeben werden und somit für den Mieter zu Mieterhöhungen führen. In der vertraglichen Vereinbarung sind die infrage kommenden Kostenpositionen zu bestimmen. Ein Grundmuster für eine Kostenelemente- Klausel gibt der für Wohnraum anzuwendende § 560 BGB vor.

In der Praxis werden die meisten Kostenpositionen als Betriebskosten abgerechnet und dem Mieter ohnehin belastet. Folgende Kostenpositionen, die keine Betriebskosten sind, könnten in eine Kostenelemente-Klausel Eingang finden: Umsatzsteuer, Grundsteuer, Versicherungsprāmien, Zinsaufwand usw.

Es ist auch zu vereinbaren, dass die Erhöhung der Miete proportional zur Kostenerhöhung zu erfolgen hat. Durch die unterschiedlichen Interessen von Vermieter und Mieter gerade bei der Miethöhe ist es schwierig, eine Klausel als besonders empfehlenswert hervorzuheben. Eine ausgewogene Mietenpolitik, z. B. in einem neu errichteten Shopping-Center kann nicht darin bestehen, die wirtschaftliche Existenz der Gewerberaummieter evt. durch zu hohe Anfangsmieten zu gefährden. Vielmehr sollte es im Interesse des Vermieters liegen, durch anfänglich niedrige Mieten, z. B. bei Vereinbarung einer Staffelmiete oder einer Umsatzmiete, die wirtschaftliche Existenz seiner Mieter zu stärken und sie somit längerfristig an sich zu binden.

Als Kapitalanleger gibt es eine interessante Möglichkeit, die Werbungskosten der Abschreibung für Abnutzung (AfA) Ihrer Anlageimmobilien neu anzusetzen und damit Steuervorteile zu erzielen.

Derzeitige Vorgehensweise
Die Höhe der Abschreibung von Anlageimmobilien wird im Einkommensteuergesetz §7 Abs. 4 Satz 2 geregelt. Ein wesentlicher Faktor für die Abschreibung bildet das Fertigstellungsdatum der Anlageimmobilie (Fertigstellung vor und nach dem 1. Januar 1925) und die damit festgelegte Nutzungsdauer von 40 oder 50 Jahren. Bei jedem Kauf einer Immobilie startet diese festgelegte Nutzungsdauer von vorne.

Problemstellung
Bei dieser Regelung wird der tatsächliche Zustand der jeweiligen Immobilie und der eventuell bestehende dringende Sanierungsbedarf nicht berücksichtigt. Die zugrundegelegte Nutzungsdauer ist nicht mehr zeitgemäß und spiegelt die tatsächliche (Rest-) Nutzungsdauer in den meisten Fällen nicht wieder. Die ansetzbaren Werbungskosten für Absetzung für Abnutzung für Anlageimmobilien sind daher eigentlich viel zu gering.

Lösung
Gemäß einer Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes (BFH) konnte ein Immobilieneigentümer mit Hilfe eines zertifizierten Gutachtens eine Reduzierung der Nutzungsdauer für seine Anlageimmobilie durchsetzen, was zu einer Reduzierung seiner Steuerlast führte. Mit einem Immobiliengutachten, aus dem hervorgeht, dass die tatsächliche, reale Nutzungsdauer geringer ausfällt, als die bisher angesetzte Nutzungsdauer, kann jeder Immobilieneigentümer diesen Vorteil für sich ebenfalls in Anspruch nehmen und damit rückwirkend und zukünftig Steuern sparen (§165 AO).

Wie wirkt sich der Vorteil zeitlich aus?
Man profitiert hierbei nicht nur dauerhaft in der Zukunft. Diese „Neuberechnung“ der Werbungskosten kann auch rückwirkend geltend gemacht werden, sofern man noch keinen endgültigen Bescheid vom Finanzamt für bereits vergangene Jahre erhalten hat.

Die Rendite ist bei vermieteten Immobilien eines der wichtigsten Indikatoren für die Ankaufsprüfung. Durch die Ermittler der finanziellen Tragfähigkeit durch die Gegenüberstellung der Ein- und Ausgaben-Situation, erhält man wesentliche Erkenntnisse über die Wirtschaftlichkeit eines Investments.

Kalkulation Rendite

Bruttoanfangsrendite =

Kaltmieteinnahmen
____________________
Kaufpreis (roh)

Nettobetriebsrendite =

Kaltmieteinnahmen – BewK
_____________________________
Kaufpreis + NK + Aufwertung

Nettobetriebsrendite nach Zins =

Kaltmieteinnahmen – BewK – Zins
________________________________________
Kaufpreis + Nebenkosten + Aufwertung

Free Cashflow vor Steuern =

Kaltmieteinna. – BewK – Zins – Tilgung
_________________________________________
Kaufpreis + Nebenkosten + Aufwertung

Sale-and-lease-back (dt. „Verkauf und Rückanmietung“) beschreibt das Verfahren, bei dem der Eigentümer eine bislang selbst genutzte und im eigenen Bestand geführte Immobilie an eine Leasinggesellschaft (Leasinggeber) verkauft und anschließend im Rahmen eines langfristigen Leasing-Vertrages zu einem festgelegten monatlichen Zinssatz rückanmietet. Kurz: Eine unkomplizierte Form der Unternehmensfinanzierung.

Was genau ist Leasing?

Leasing beschreibt die gewerbsmäßige Vermietung von beweglichen oder unbeweglichen Anlagegegenständen durch den Leasinggeber (Hersteller, Leasinggesellschaft, Finanzierungsinstitut etc.) an den Leasingnehmer gegen Zahlung gleichbleibender periodischer Leasingraten. Das Leasing stellt somit eine vollständige Fremdfinanzierung dar. Anders jedoch als beim Bankkredit müssen bei dieser Finanzierungsform in der Regel keine weiteren Sicherheiten bestellt werden. Das macht das Sale-and-Lease-Back Modell zur schnellen Liquiditätsgenerierung für Unternehmen mit eigener Immobilie interessant.

Vor- und Nachteile des Leasings

+ Liquidität (die Generierung zusätzlicher kurz- bis mittelfristiger Liquidität durch Freisetzung des im Unternehmen gebundenen Eigenkapitals)
+ Flexibilität (die unternehmensseitige Erhöhung der Flexibilität nach Ende der Vertragslaufzeit [z.B. Umzug in eine modernere Immobilie, Ankaufsrecht], sowie kein Umzug des Mieters)
+ Instandhaltung (um die Instandhaltungskosten und den entsprechenden Aufwand kümmert sich wie in jedem üblichen Mietverhältnis der Eigentümer der Immobilie)

– Sicherheitsrahmen (nachteilig zu betrachten ist der geminderte Sicherheitsrahmen für Bankkredite als Resultat der Liquidation der Immobilie aus dem Anlagevermögen)
– Vermarktungsrisiko (im Falle des Vertragsauslaufes ohne Rückkauf bzw. Vertragsverlängerung seitens des Leasingsnehmers)
– Keine Wertsteigerung (der Verkäufer kann von zukünftigen möglichen Wertsteigerungen, die er ggf. vornimmt, nicht mehr profitieren)

bis 1900

Wärmedämmung, Schallschutz, abgedichtete Keller gegen Nässe und Feuchtigkeit gab es praktisch nicht. Risse in tragenden Teilen. Feuchte Keller waren gewollt zur Kühlung von Lebensmitteln. Wasserrohre aus Blei, meist wie Elektro über Putz, Abwasser aus Tonrohren. Elektroinstallation zweiadrig und massiv unterdimensioniert. Dächer blanke Ziegel ohne Dämmung. Holzdecken mit hoher Schalldurchlässigkeit, Putz oft hohl, da auf Schilf aufgebracht. Kellerdecken aus Beton mit Stahlplanken, die meist stark verrostet sind. Holzfenster, einfachverglast sehr zugig und oft morsch. Holztreppenhäuser, Toiletten meist im Treppenhaus, Wasser nur in Küche, Minibäder.

bis 1935

Ab 1920 aufkommender Bauhausstil.

Bleirohre. Fehlende Unterspannbahnen bei Dachkonstruktion Kondensationsprobleme wegen zu dünner Außenwände. Aufsteigende Feuchte bei Kellern wegen nicht vorhandener Abdichtung. Unterdimensionierte Holzbalkendecken, oft durchgebogen, teilweise Schwammbefall. Verzogen Innentüren, keine Standardmaße. Mangelhafter Brandschutz an Holztreppen, oft durchgetretene Stiegen. Oft verstopfte und schadhafte Kanalanschlüsse. Fast alles unterdimensioniert (Elektro, Leitungen, Statik etc.)

bis 1945

Durch die kargen Kriegsjahre wurde oft Bauschutt verbaut, alles sehr minimalistisch, schlechte Bausubstanz, nur das Nötigste wurde verbaut. Meist sehr schlechte Bausubstanz. Bei Dächern wurde aus Mangel oft Sommerholz anstatt Winterholz verbaut, was es viel schädlingsanfälliger macht. Teilweise Mängel in der Statik, da man einfach „auf die Schnelle“ neu aufgebaut hat. Dünne Innen- & Außenwände. Fehlender Brandschutz (Feuerwehr- Anfahrt und Brandschutztüren) Ungedämmte Dachstühle ohne Unterspannbahnen. Undichte Gasleitungen. Schädlingsbefall an Holzdecken.

ab 1945

Bleirohre, teilweise Verwendung von Stahlrohren. Bausubstanz verbessert sich, es werden jedoch oft gesundheitlich bedenkliche Materialien verwendet wie: Asbest, Bleifarben, Formaldehydfarben und Teer. Fehlender Brandschutz (Feuerwehr- Anfahrt und Brandschutztüren) Teerhaltige Parkettkleber. Ungedämmte Dachstühle. Undichte Gasleitungen. Schädlingsbefall an Holzdecken. Fehlender Schallschutz (Holzasche mit Holzdielen) Gauben oft marode, sehr dünne Innenwände, Putzschäden innen und an Fassade.

ab 1960

Decken jetzt immer aus Beton, Stein- & Betontreppenhäuser. 1971 Verbot von Bleirohren, danach primär Stahlrohre. Wärmedämmung und Schallschutz werden besser aber immer noch unzureichend.

Es werden Drainagen gelegt um die Keller abzudichten Teilweise Alufenster, ungedämmte Rahmen, immer noch oft Einfachverglasung. Teerhaltige Parkettkleber. Ungedämmte Dachstühle. Gesundheitsschädliche Dämmung durch zu kurze Fasern der Dämmwolle. Betonschäden an Balkonen & Loggien durch mangelhafte Abdichtung. Ungenügende Regelung an Zentralheizungen, Kessel & Brenner veraltet.

ab 1970

Viel Beton wird verbaut, es kommt zu Problemen mit Wärme- & Kältebrücken (Beton leitet Kälte z.B. bei Balkonen in den Wohnraum, es gibt Schimmel) Oft Betonsanierungen nötig v.a. an Balkonen und Loggien. Erste Verordnungen zu Schalldämmung. Meist tolle und effektive Grundrisse. Flachdächer mit inzwischen Feuchtigkeitsproblemen. Oft Wasserleitungsprobleme, veraltete Heizsysteme. Erste Kupferrohre sind anzutreffen. Abwasserrohre Stahl oder Kunststoff. Teilweise Mängel in Brandschutz. Teerhaltige Parkettkleber. Ungedämmte Dachstühle. Fassadendämmung nur minimal. Unzureichende Zentralheizung in Bezug auf Emissionen.

ab 1980

Rahmengedämmte Kunststofffenster mit doppelter Isolierverglasung. Focus liegt immer mehr auf gesunder Bauphysik, Wärmedämmung und Schallschutz. Brandschutz beginnt immer mehr angezogen zu werden. Oft schadhafte Dachanschlüsse & Abschlüsse bei Flachdächern. Kunststoffbahnen bei Flachdächern oft spröde. Dämmung aus heutigem Gesichtspunkt eher minimalistisch. Zentralheizungen älter als Bj. 1985 müssen aus Emissionsgründen gewechselt werden. Elektroinstallationen beanstandungsfrei. Reparaturbedarf auf mittlere Sicht zunehmend.

ab 2000

Wasserverrohrung immer mehr von Kuper & Edelstahl zu Kunststoff.

Dämmung heutzutage nur geringfügig besser. Meist dreifach verglaste Fenster mit recht aktuellen Werten zu Wärme- & Schallschutz.

Der UN Global Compact wurde im Jahre 2000 ins Leben gerufen, um Ziele einer nachhaltigen Entwicklung der Weltwirtschaft zu fördern, die von den UN-Mitgliedsstaaten (United Nations – heute gehören mit rund 193 Ländern fast alle Staaten der UN an) festgelegt und in der Agenda 2030 zusammengefasst wurden.

Im Immobiliensektor sei man sich der Umweltauswirkung auf die nachhaltige Entwicklung bewusst und muss zukünftig immer mehr Wert darauf legen. Dies geschieht etwa durch z.B. Energieeinsparungen, Reduzierung der CO2-Emissionen des Immobilienportfolios durch Erhöhung der Energieeffizienz von Gebäuden und durch Förderung eines guten Zusammenlebens. Die Bau- und Immobilienwirtschaft wird in 10 Jahren nicht mehr dieselbe sein. Die langfristig nachhaltige Bewirtschaftung von Immobilien sind Basis dafür, dass in anderen Branchen innovativ und neu gedacht wird.

Case-Study:
Errichtung eines Effizienzgebäudes nach KfW55*: Dank sehr guter Dämmung und effizienter Heizung wird der Wärmebedarf niedrig gehalten. Der Einsatz von Oberlichtern und konsequent eingesetzter LED Beleuchtung sorgen darüber hinaus für einen niedrigen Energieverbrauch. Durch den Einsatz einer Photovoltaikanlage kann der Energieverbrauch zu mind. 50% selbst gedeckt werden. Die Geschäftsbereiche eines Großunternehmens sollten sich unter einem Dach befinden, um unnötige Fahrtwege und CO2-Ausstoß bei deutlich schnelleren Prozessabläufen zu garantieren.

*nur 55% der Energie wird benötigt wie bei vergleichbaren Neubauten KfW100, der den max. zulässigen Wert nach Energieeinsparverordnung (EnEV) erreicht.

Definition: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

In der ImmWertV sind verschiedene Bewertungsverfahren beschrieben, nach denen der Marktwert von Immobilien ermittelt werden kann. Im Wesentlichen sind dies das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Das Vergleichswertverfahren kann angewendet werden, wenn genügend Vergleichspreise aus zeitnahen Transaktionen bekannt sind.

Das Ertragswertverfahren kommt im Regelfall zur Anwendung, wenn am Grundstücksmarkt die zu erzielenden Mieterträge maßgeblich für den Erwerb eines Objekts sind. In diesem Zusammenhang spricht man von einem „Renditeobjekt“.

Das Sachwertverfahren wird in der Regel angewendet, wenn eine Ertragserzielungsabsicht nicht maßgeblich ist. Dies gilt in erster Linie für eigengenutzte Objekte, insbesondere für Einfamilienhäuser. Beim Erwerb von EFH spielt die Rendite eine untergeordnete Rolle, da von den Käufern in der Regel nicht mit einer Verzinsung des beim Objektkaufes investierten Kapitals gerechnet wird.

Man unterscheidet zwischen privatem und öffentlichen Vorkaufsrecht. Unter privaten Vorkaufsrecht versteht man, dass wenn ein Grundstück an jemanden verkauft werden soll, kann derjenige, zu dessen Gunsten das Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen ist, beanspruchen, dass ihm das Grundstück bei einem Verkauf an einen Dritten zu den gleichen Bedingungen, wie im Vertrag mit dem Dritten festgelegt, angeboten und bei Zustimmung übertragen wird. Die Frist zur Ausübung der Vorkaufsrechts beträgt 2 Monate.

Öffentliche Vorkaufsrechte der Gemeinde im Bereich des Städtebaus sind wenn:

  1. im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Abs. 3 festgesetzt ist,
  2. in einem Umlegungsgebiet,
  3. in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich,
  4. im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung,
  5. im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist,
  6. in Gebieten, die nach § 30, 33 oder 34 Abs. 2 vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind, sowie
  7. in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten.

Die vier unterschiedlichen Vorkaufsrechte:

  • Das dingliche Vorkaufsrecht (im Grundbuch eingetragen)
  • Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht
  • Das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht (im Grundbuch eingetragen)
  • Das gesetzliche Vorkaufsrecht