FAQ

Ein Investmentmakler ist ein versierter Vermittlungsberater im Immobilien-Anlagebereich und versteht die Denkweise der Investoren und Eigentümer. Er betreut zahlreiche institutionelle Anleger, Familyoffices sowie Privatinvestoren. Neben den klassischen Mehrfamilienhäusern werden auch aussergewöhnliche Investitionsobjekte wie große Bauprojekte, Shoppingcenter, Logistikimmobilien, Bürohochhäuser, Hotelanlagen sowie eine Vielzahl weiterer Objekte betreut. Ob Käufer- oder Verkäufer, der Investmentmakler übernimmt die vollständige operative Vermittlungsarbeit und sorgt für eine professionelle und beratungsintensive Abwicklung.

Wer sich mit Immobilieninvestments beschäftigt sollte deren Vor- und Nachteile im Vergleich zu anderen Anlageformen kennen und wissen, wie mit diesen umzugehen ist.

  • Immobilien bieten einen echten Substanzwert und sind greifbar
  • Der Immobilienmarkt ist keine Modeerscheinung, denn Menschen benötigen immer eine Wohnung
  • Immobilien lassen sich zu einem hohen Prozentsatz beleihen, Investoren können Ihren Einsatz hebeln (Leverage-Effekt)
  • Immobilien bieten echte Steuervorteile
  • Die Akteure kennen die handelnden Personen persönlich
  • Der Geschäftsbetrieb von Immobilien lässt sich vollständig kontrollieren und steuern
  • Betriebskostenabrechungen erstellen
  • Zahlungseingänge überwachen
  • Mit Mietern diskutieren
  • Den Keller aufzuräumen
  • Hausmeister instruieren
  • Neuvermietung
  • Reparaturen auszuführen und sich um neue Feuerlöscher kümmern
  • Aktuelle Mietrechtsprechung zu verfolgen
  • Korrespondenzen mit Gewerkschaften führen
  • ect.
  • Strategie und Ausrichtung definieren
  • Bankfinanzierung und Finanzen klären
  • Umfangreiche Kalkulation durchführen
  • Adäquate und bewährte Dienstleister engagieren
  • Controlling durchführen

Vor dem Kauf oder der Errichtung einer Immobilie ist zunächst einmal der Standort ( Mikro-, Meso,-Makrolage ) einer kritischen Betrachtung zu unterziehen. Diese auf Stabilität, Stärke, Bevölkerungszuwachs und Dynamik zu überprüfen und daraus eine Langfristige Betrachtung über das jeweilige Marktumfeld erschließen zu können. Der Standort ist ein sehr wichtiger Indikator und Qualitätskriterium bei der Standortbeurteilung und wirkt sich nachhaltig auf den Gewinn des Investments aus.

  • Zentrale Bedeutung der Stadt/ Region
  • Einwohnerzahl und deren Entwicklung
  • Altersstruktur
  • Arbeitsmarktlage
  • Kaufkraft und Kaufkraftströme
  • Infrastruktur – Verkehrsverbindung
  • Geplante Vorhaben (z.B. Entwicklung eines Wohnquartiers oder Universität)

Unter anderem spielt die Intensität, mit der sich Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt entfaltet, ist naturgemäß ein Ergebnis der allgemeinen Wirtschaftsentwicklung, vor allem der Entwicklung des Einkommens, des auf dem Marktraum entfallenden Inlandsproduktes und der Geldwertstabilität. Viele Teilmärkte des Immobilienmarktes sind stark „konjukturanfällig“.

Zudem ist der zur Verfügung stehende oder produzierbare Bodenvorrat, sowie die natürliche Bevölkerungsentwicklung, Wanderungsbewegung und die sich daraus entwickelnden Nachfrageeinheiten relevant.

Ehe der Verkauf beginnt, brauchen Sie diverse Dokumente und Unterlagen, um zum Beispiel ein Exposé erstellen zu können. Dazu gehören zum Beispiel:

  • Weitwinkelfotos
  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Mieterliste
  • Wirtschaftsplan
  • Energieausweis
  • Aufbereitete Grundrisse
  • Teilungserklärung
  • Protokolle der Eigentümerversammlungen (bei Eigentumswohnungen)
  • Baubeschreibung
  • Aktueller Lageplan / Flurkarte

Ihrem fertigen Bericht liegt eine tagesaktuelle Analyse des direkten Umfelds Ihrer Immobilie zugrunde. Die Werte setzen sich aus den innerhalb der letzten drei Jahre in den bekannten Immobilienportalen veröffentlichten Angeboten und einem mathematisch berechneten Verkaufspreis zusammen.

„Core-Immobilien“ zählt als die sicherste Strategie im Immobilien-Anlagesektor mit Betrachtung auf Risiko und Rendite. Bei dieser Strategie wird in der Regel weniger Leverage eingesetzt als bei anderen Strategien, es ändert sich sehr wenig an der Immobilie und die Cashflows sind stabil und vorhersehbar.

  • Hochwertige Immobilien mit Top-Lage
  • Kaum Ausfallrisiko
  • Langfristige Mietverträge
 

Bei einem Investmentstil in „Core-Plus-Immobilien“ investiert man in ein moderates Risikoprofil. Der potenzielle Nachteil einer Core-Plus-Investition besteht darin, dass der Cashflow weniger vorhersehbar ist als bei einer Core-Investition, und diese Immobilien erfordern eine Beteiligung des Eigentümers.

  • Leicht erhöhtes Risiko
  • Teilweise Leerstand möglich
  • Bescheidene Wertsteigerungsperspektiven
 

„Value-Add-Immobilien“ verfügen über einen vorhandenen Cashflow – jedoch soll dieser im Laufe der Zeit durch Verbesserungen oder eine Neupositionierung der Immobilie erhöht werden. Dazu könnten physische Anpassungen an der Immobilie gehören, die es ermöglichen, höhere Mieten zu erzielen, verstärkte Bemühungen, leerstehende Flächen in der Immobilie an Qualitätsmieter zu vermieten oder das Management der Immobilie zu verbessern. Erfolgreiche Value-Add-Projekte bringen den Investoren aufgrund der Wertsteigerung in der Regel höhere Renditen als core/core+ Investitionen, allerdings bergen diese Projekte ein höheres Risiko, da die Immobilie zum Zeitpunkt des Erwerbs nicht ihr volles Potenzial ausschöpft.

  • Sanierungsmöglichkeiten
  • Teilweise hoher Leerstand
  • Signifikante Wertsteigerung


„Opportunistische Immobilien“ folgen dem Value-Add-Ansatz, gehen aber im Risikospektrum noch einen Schritt weiter. Opportunistische Immobilien müssen in der Regel erheblich saniert werden, um ihr Potenzial auszuschöpfen. Oftmals stehen diese Objekte zum Zeitpunkt des Erwerbs vollständig leer oder der Investor versucht, das Rohgelände von Grund auf zu entwickeln. Diese Art von Projekten bietet die höchste Rendite, wenn der Geschäftsplan erfolgreich ist, birgt aber auch das größte Risiko, da die Immobilien zum Zeitpunkt des Erwerbs wenig bis keinen Cashflow haben und die Geschäftspläne am kompliziertesten sind.

Built-to-suit beschreibt Baumaßnahmen, bei welchen der Entwickler oder Eigentümer entsprechend den genauen Vorgaben und Bedürfnissen des Mieters maßgeschneidert baut. Basierend auf den Vorgaben des Unternehmens wird ein Mieter einen gewerblichen Bauträger beauftragen. Der Bauträger erwirbt die Immobilie, übernimmt das Eigentum und verwaltet das Baurisiko der Immobilie. Der Mieter mietet dann die Immobilie vom Bauträger/Eigentümer. Besonders vorteilhaft im Bereich der Logistikimmobilien.

Die Vorteile des Built-to-suit

  1.  Die Gebäude werden oftmals nach einheitlichen/konstanten Marktstandards gebaut, um auch für künftige Mieter oder Investoren interessant zu sein.
  2. Für den Vermieter/Entwickler gibt es kein Vermietungsrisiko, da bereits vertraglich geregelt.
  3. Der Mieter hat einen erheblichen Einfluss auf das Design und die Konstruktion. Somit auf die Maximierung der Fläche, die Effizienz zu erhöhen und die Instandhaltungskosten gesenkt zu halten.
  4. Der Mieter spart Zeit, Ressourcen und Kosten, die dieser für das Wachstum des Unternehmens nutzen kann.


Die Mietdauer ist in der Regel länger, als bei einem typischen Mietvertrag. Dies liegt daran, dass Build-to-suit-Immobilien auf der Grundlage der Spezifikationen eines bestimmten Mieters entworfen werden. In vielen Fällen beträgt sie mindestens 10 Jahre, um einem Bauträger/Vermieter eine angemessene Rendite zu ermöglichen. Ein längerfristiger Mietvertrag ermöglicht es dem Entwickler in der Regel, eine günstigere Finanzierung zu erhalten, was sich in einer Senkung des Mietpreises niederschlägt.

Der „Built-to-suit“-Ansatz bietet die Möglichkeit, einen Standort nach den spezifischen Bedürfnissen und Anforderungen des Kunden zu realisieren, von der Grundausstattung bis zur Implementierung technologischer Lösungen. Auf diese Weise werden Gebäude konsequent so konzipiert und konfiguriert, dass sie sich gemeinsam mit den sich ändernden Bedürfnissen des Kunden weiterentwickeln können, oder so, dass sie mühelos von einer anderen Partei genutzt werden können. So wird sichergestellt, dass die Funktionalität langfristig und kostengünstig gewährleistet ist.

Die Due Diligence, die Sorgfaltsprüfung bei der Investition in eine Immobilie oder ein Immobilienportfolio, berücksichtigt sämtliche technische, rechtliche und finanzielle Aspekte (dreifache Bestandsaufnahme) sowie ihr derzeitiges und künftiges Zusammenspiel. Auf dieser Grundalge lassen sich sämtliche Chancen und Risiken des Objektes bzw. der Objekte exakt ablesen und die Rendite zuverlässig beurteilen.

  1. Nah an der Substanz: Technische Due Diligence
    In diesem Teilbereich der DD überprüft und analysiert man insbesondere die Instandhaltung und Instandsetzung, sowie die Kosten für diese und die Hebung von Baureserven und etwaige Umbauten und Umnutzungen. Diese Bestandsaufnahme erfolgt oftmals durch Bauingenieure und Architekten mit einer anschließenden Analyse und Beurteilung der Ergebnisse durch Fachleute.
    + Technische Prüfung bzgl. Zustand und Schadstoffen
    + Ermittlung der Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung
    + Ermittlung des Modernisierungsaufwandes von Leerstandsflächen oder für Nachvermietung
    + Beurteilung der Kosten bei Hebung von Bausreserven, Umnutzungen oder Umbauten

  2. Nah am Vertrag: Rechtliche Due Diligence
    Im Teilbereich der rechtlichen DD werden rechtliche und vertragliche Situationen des betreffenden Investments überprüft. Hierzu werden detailliert alle relevanten Fakten, z.B. Mietverträge und Nutzungsvereinbarungen aufgenommen. Zudem wird Einsicht in das Grundbuch genommen, alle relevanten Satzungen und Verzeichnisse genommen, sowie Genehmigungen, Vereinbarungen und sämtliche Miet- und Nutzungsverträge geprüft.
    + Grundbuch- und Erschließungssituation
    + Bau-, Altlasten- und Denkmalschutzverzeichnisse
    + Erhaltungs- und Sanierungssatzungen
    + Bau- und Nutzungsgenehmigungen
    + Miet-, Wartungs-, Service- und Versorgungsverträge

  3. Nah an der Rendite: Finanzielle Due Diligence
    Im dritten Teilbereich der DD wird die gesamte Finanzsituation des Objektes überprüft. Dabei werden alle wichtigen Einflussfaktoren auf die finanziellen Chancen und Risiken untersucht. Auf Grundlage der Daten vergangener Jahre wird eine valide Prognose für die kommenden Geschäftsjahre erstellt. Dafür ist es wichtig, aktuelle Benchmarks für Sollwerte und Vergleichsobjekte zu kennen, um fundiert einschätzen zu können, welche Mieten marktgerecht sind. Dafür muss das Potential des Zielobjekts bestens analysiert werden, um passgenaue Strategien zu erstellen.
    + Makroanalyse zum Standort
    + Detaillierte Miete- und Objektübersicht
    + Rent Roll (Mieterliste)
    + Cashflow-Simulationen
    + Konzepte zur Nutzung und Optimierung

Die Übertragung von Immobilien erfordert eine sorgfältige Vertragsgestaltung. Gegenstand eines Grundstückskaufvertrages ist ein bebautes oder unbebautes Grundstück, ein Teil davon oder auch ein Miteigentumsanteil, Sondereigentum oder ein Erbbaurecht. Die aufgeführten Punkte sind lediglich ein Grundgerüst. Die inhaltlichen Vereinbarungen können in jedem Vertrag abweichen. Ein Kaufvertrag für ein Grundstück ist Verhandlungssache. Die Vertragsbedingungen werden individuell zwischen den Vertragsparteien abgesprochen.

  1. Vertragsparteien
    Nicht immer ist der Verkäufer auch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, z.B. wenn er das Grundstück gerade erst geerbt hat. Bei allen Gesellschaften ist die Vertretungsmacht der Handelnden zu prüfen.

  2. Kaufgegenstand
    Das Grundstück/ die Grundstücke sind im Kaufvertrag möglichst exakt mit den jeweiligen Flurstücken zu beschreiben. Neben dem Grundstück werden auch die wesentlichen Bestandteile mit veräußert. Hierzu gehören insbesondere die Gebäude, aber auch bestimmtes Mobiliar, Maschinen etc. je nach Umständen des Einzelfalls.

  3. Kaufpreis
    Der Kaufpreis wird grundsätzlich durch Überweisungen eines Geldbetrages zu zahlen sein. Er muss entweder als absoluter Betrag definiert werden oder aber bestimmbar sein – etwa durch Angabe eines m2-Preises. Auch die Vereinbarung von Teilzahlungen ist möglich und z.B. bei Bauträgerverträgen üblich. In Einzelfällen wird die Kaufpreiszahlung über ein sogenanntes Notaranderkonto (Treuhandkonto) abgewickelt.

  4. Fälligkeit
    Übergabe und Besitzübergang: Es gibt zahlreiche vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten, die entweder den Käufer oder Verkäufer absichern. So kann beispielsweise eine Auflassungsvormerkung vereinbart werden oder der Kaufpreis erst fällig sein, wenn die erforderlichen Genehmigungen vorliegen oder bestimmte Belastungen gelöscht wurden. Hier hat es sich eingebürgert, dass mit Zahlung des Kaufpreises eine Art wirtschaftlicher Übergang des Eigentums erfolgt, auch bekannt unter der Bezeichnung Nutzen-Lasten-Wechsel.

  5. Belastungen
    öffentliche Lasten: Sind Belastungen wie Grundschulden oder auch ein Wohnrecht bzw. Nießbrauch im Grundbuch eingetragen, sind diese Rechte im Immobilienkaufvertrag zu regeln. Denkbar ist sowohl die Übernahme als auch die Löschung. Welche Partei welche Erschließungskosten für eine verkaufte Immobilie trägt, regelt das Kaufrecht. Eine genaue Regelung im Grundstückskaufvertrag ist dennoch geboten.

  6. Mängel
    Sachmängel, Rechtsmängel: Besonders wichtig ist die Regelung der Haftung für Sach- bzw. Rechtsmängel, die sich während oder nach der Abwicklung des Immobilienkaufs zeigen. Die gesetzlichen Rechte des Käufers, (nämlich Rücktritt, Minderung u./o. Schadensersatz) können vertraglich modifiziert werden.

  7. Sonstiges
    Neben den genannten Hauptpunkten sollten noch weitere Punkte vertraglich geregelt werden. Hierzu gehört auch, wer die Grunderwerbsteuer und die Notar- und Grundbuchkosten trägt. Ein weiteres praktisch relevantes Thema sind die Maklerklauseln.

Die unternehmerischen Aufgaben in der Immobilienwirtschaft setzen bereits im Zusammenhang mit der ,,Produktion’’ von Bauland ein. Im Gegensatz zum 19. Jahrhundert, als diese Funktion fast immer in den Händen der Terraingesellschaften lag, ruht heute die Kompetenz für die Festsetzung von Art & Maß baulicher Nutzung bei den Gemeinden & gemeindlichen Planungsverbänden.

Die 3 wesentlichen Schritte der Baulanderschließung:

Die Baulandproduktion besteht aus 3 Elementen, nämlich der Erstellung eines Bebauungsplanes, der Neuordnung der Grundstücke, die ihre sinnvolle Bebauung ermöglichen. Im Baugesetzbuch wird dieser Akt als Bodenordnung bezeichnet. Der 3. produktive Akt besteht in der Erschließung der Grundstücke. Das Endprodukt sind baureife, mit einem Baurecht ausgestattete Grundstücke.

Vertragspartner bei der Ausarbeitung städtebaulicher Planungen sind in der Regel Architekturbüros. Sie erstellen oder ändern auf der Datengrundlage der Katasterämter und Hilfe von Geoinformationssystemen nach Vorgaben der Gemeinde Flächennutzungspläne und Baupläne. Die Planungshoheit verbleibt bei der Gemeinde.

Als Kapitalanleger gibt es eine interessante Möglichkeit, die Werbungskosten der Abschreibung für Abnutzung (AfA) Ihrer Anlageimmobilien neu anzusetzen und damit Steuervorteile zu erzielen.

Derzeitige Vorgehensweise
Die Höhe der Abschreibung von Anlageimmobilien wird im Einkommensteuergesetz §7 Abs. 4 Satz 2 geregelt. Ein wesentlicher Faktor für die Abschreibung bildet das Fertigstellungsdatum der Anlageimmobilie (Fertigstellung vor und nach dem 1. Januar 1925) und die damit festgelegte Nutzungsdauer von 40 oder 50 Jahren. Bei jedem Kauf einer Immobilie startet diese festgelegte Nutzungsdauer von vorne.

Problemstellung
Bei dieser Regelung wird der tatsächliche Zustand der jeweiligen Immobilie und der eventuell bestehende dringende Sanierungsbedarf nicht berücksichtigt. Die zugrundegelegte Nutzungsdauer ist nicht mehr zeitgemäß und spiegelt die tatsächliche (Rest-) Nutzungsdauer in den meisten Fällen nicht wieder. Die ansetzbaren Werbungskosten für Absetzung für Abnutzung für Anlageimmobilien sind daher eigentlich viel zu gering.

Lösung
Gemäß einer Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes (BFH) konnte ein Immobilieneigentümer mit Hilfe eines zertifizierten Gutachtens eine Reduzierung der Nutzungsdauer für seine Anlageimmobilie durchsetzen, was zu einer Reduzierung seiner Steuerlast führte. Mit einem Immobiliengutachten, aus dem hervorgeht, dass die tatsächliche, reale Nutzungsdauer geringer ausfällt, als die bisher angesetzte Nutzungsdauer, kann jeder Immobilieneigentümer diesen Vorteil für sich ebenfalls in Anspruch nehmen und damit rückwirkend und zukünftig Steuern sparen (§165 AO).

Wie wirkt sich der Vorteil zeitlich aus?
Man profitiert hierbei nicht nur dauerhaft in der Zukunft. Diese „Neuberechnung“ der Werbungskosten kann auch rückwirkend geltend gemacht werden, sofern man noch keinen endgültigen Bescheid vom Finanzamt für bereits vergangene Jahre erhalten hat.

Die Rendite ist bei vermieteten Immobilien eines der wichtigsten Indikatoren für die Ankaufsprüfung. Durch die Ermittler der finanziellen Tragfähigkeit durch die Gegenüberstellung der Ein- und Ausgaben-Situation, erhält man wesentliche Erkenntnisse über die Wirtschaftlichkeit eines Investments.

Kalkulation Rendite

Bruttoanfangsrendite =

Kaltmieteinnahmen
____________________
Kaufpreis (roh)

Nettobetriebsrendite =

Kaltmieteinnahmen – BewK
_____________________________
Kaufpreis + NK + Aufwertung

Nettobetriebsrendite nach Zins =

Kaltmieteinnahmen – BewK – Zins
________________________________________
Kaufpreis + Nebenkosten + Aufwertung

Free Cashflow vor Steuern =

Kaltmieteinna. – BewK – Zins – Tilgung
_________________________________________
Kaufpreis + Nebenkosten + Aufwertung

Sale-and-lease-back (dt. „Verkauf und Rückanmietung“) beschreibt das Verfahren, bei dem der Eigentümer eine bislang selbst genutzte und im eigenen Bestand geführte Immobilie an eine Leasinggesellschaft (Leasinggeber) verkauft und anschließend im Rahmen eines langfristigen Leasing-Vertrages zu einem festgelegten monatlichen Zinssatz rückanmietet. Kurz: Eine unkomplizierte Form der Unternehmensfinanzierung.

Was genau ist Leasing?

Leasing beschreibt die gewerbsmäßige Vermietung von beweglichen oder unbeweglichen Anlagegegenständen durch den Leasinggeber (Hersteller, Leasinggesellschaft, Finanzierungsinstitut etc.) an den Leasingnehmer gegen Zahlung gleichbleibender periodischer Leasingraten. Das Leasing stellt somit eine vollständige Fremdfinanzierung dar. Anders jedoch als beim Bankkredit müssen bei dieser Finanzierungsform in der Regel keine weiteren Sicherheiten bestellt werden. Das macht das Sale-and-Lease-Back Modell zur schnellen Liquiditätsgenerierung für Unternehmen mit eigener Immobilie interessant.

Vor- und Nachteile des Leasings

+ Liquidität (die Generierung zusätzlicher kurz- bis mittelfristiger Liquidität durch Freisetzung des im Unternehmen gebundenen Eigenkapitals)
+ Flexibilität (die unternehmensseitige Erhöhung der Flexibilität nach Ende der Vertragslaufzeit [z.B. Umzug in eine modernere Immobilie, Ankaufsrecht], sowie kein Umzug des Mieters)
+ Instandhaltung (um die Instandhaltungskosten und den entsprechenden Aufwand kümmert sich wie in jedem üblichen Mietverhältnis der Eigentümer der Immobilie)

– Sicherheitsrahmen (nachteilig zu betrachten ist der geminderte Sicherheitsrahmen für Bankkredite als Resultat der Liquidation der Immobilie aus dem Anlagevermögen)
– Vermarktungsrisiko (im Falle des Vertragsauslaufes ohne Rückkauf bzw. Vertragsverlängerung seitens des Leasingsnehmers)
– Keine Wertsteigerung (der Verkäufer kann von zukünftigen möglichen Wertsteigerungen, die er ggf. vornimmt, nicht mehr profitieren)

Der UN Global Compact wurde im Jahre 2000 ins Leben gerufen, um Ziele einer nachhaltigen Entwicklung der Weltwirtschaft zu fördern, die von den UN-Mitgliedsstaaten (United Nations – heute gehören mit rund 193 Ländern fast alle Staaten der UN an) festgelegt und in der Agenda 2030 zusammengefasst wurden.

Im Immobiliensektor sei man sich der Umweltauswirkung auf die nachhaltige Entwicklung bewusst und muss zukünftig immer mehr Wert darauf legen. Dies geschieht etwa durch z.B. Energieeinsparungen, Reduzierung der CO2-Emissionen des Immobilienportfolios durch Erhöhung der Energieeffizienz von Gebäuden und durch Förderung eines guten Zusammenlebens. Die Bau- und Immobilienwirtschaft wird in 10 Jahren nicht mehr dieselbe sein. Die langfristig nachhaltige Bewirtschaftung von Immobilien sind Basis dafür, dass in anderen Branchen innovativ und neu gedacht wird.

Case-Study:
Errichtung eines Effizienzgebäudes nach KfW55*: Dank sehr guter Dämmung und effizienter Heizung wird der Wärmebedarf niedrig gehalten. Der Einsatz von Oberlichtern und konsequent eingesetzter LED Beleuchtung sorgen darüber hinaus für einen niedrigen Energieverbrauch. Durch den Einsatz einer Photovoltaikanlage kann der Energieverbrauch zu mind. 50% selbst gedeckt werden. Die Geschäftsbereiche eines Großunternehmens sollten sich unter einem Dach befinden, um unnötige Fahrtwege und CO2-Ausstoß bei deutlich schnelleren Prozessabläufen zu garantieren.

*nur 55% der Energie wird benötigt wie bei vergleichbaren Neubauten KfW100, der den max. zulässigen Wert nach Energieeinsparverordnung (EnEV) erreicht.

Definition: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

In der ImmWertV sind verschiedene Bewertungsverfahren beschrieben, nach denen der Marktwert von Immobilien ermittelt werden kann. Im Wesentlichen sind dies das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Das Vergleichswertverfahren kann angewendet werden, wenn genügend Vergleichspreise aus zeitnahen Transaktionen bekannt sind.

Das Ertragswertverfahren kommt im Regelfall zur Anwendung, wenn am Grundstücksmarkt die zu erzielenden Mieterträge maßgeblich für den Erwerb eines Objekts sind. In diesem Zusammenhang spricht man von einem „Renditeobjekt“.

Das Sachwertverfahren wird in der Regel angewendet, wenn eine Ertragserzielungsabsicht nicht maßgeblich ist. Dies gilt in erster Linie für eigengenutzte Objekte, insbesondere für Einfamilienhäuser. Beim Erwerb von EFH spielt die Rendite eine untergeordnete Rolle, da von den Käufern in der Regel nicht mit einer Verzinsung des beim Objektkaufes investierten Kapitals gerechnet wird.

Man unterscheidet zwischen privatem und öffentlichen Vorkaufsrecht. Unter privaten Vorkaufsrecht versteht man, dass wenn ein Grundstück an jemanden verkauft werden soll, kann derjenige, zu dessen Gunsten das Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen ist, beanspruchen, dass ihm das Grundstück bei einem Verkauf an einen Dritten zu den gleichen Bedingungen, wie im Vertrag mit dem Dritten festgelegt, angeboten und bei Zustimmung übertragen wird. Die Frist zur Ausübung der Vorkaufsrechts beträgt 2 Monate.

Öffentliche Vorkaufsrechte der Gemeinde im Bereich des Städtebaus sind wenn:

  1. im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Abs. 3 festgesetzt ist,
  2. in einem Umlegungsgebiet,
  3. in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich,
  4. im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung,
  5. im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist,
  6. in Gebieten, die nach § 30, 33 oder 34 Abs. 2 vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind, sowie
  7. in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten.

Die vier unterschiedlichen Vorkaufsrechte:

  • Das dingliche Vorkaufsrecht (im Grundbuch eingetragen)
  • Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht
  • Das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht (im Grundbuch eingetragen)
  • Das gesetzliche Vorkaufsrecht