{"id":23972,"date":"2026-10-30T20:51:59","date_gmt":"2026-10-30T19:51:59","guid":{"rendered":"https:\/\/limainvestimmobilien.de\/swot-analyse-immobilien\/"},"modified":"2026-11-08T20:11:52","modified_gmt":"2026-11-08T19:11:52","slug":"swot-analyse-immobilien","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/limainvestimmobilien.de\/en\/swot-analyse-immobilien\/","title":{"rendered":"SWOT-Analyse f\u00fcr Immobilien"},"content":{"rendered":"<link rel='preconnect' href='https:\/\/fonts.googleapis.com'><link rel='preconnect' href='https:\/\/fonts.gstatic.com' crossorigin><link href='https:\/\/fonts.googleapis.com\/css2?family=Cormorant+Garamond:ital,wght@0,500;0,600;1,500;1,600&#038;family=Poppins:wght@300;400;500;600&#038;display=swap' rel='stylesheet'><style> 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Zum Tauschen eines Motivs nur den Dateinamen in der passenden Zeile aendern. *\/\n.page-id-24012 .lp-hero-bg,.page-id-22478 .lp-hero-bg,.page-id-21563 .lp-hero-bg{background-image:url(\"https:\/\/i0.wp.com\/limainvestimmobilien.de\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/Bildwelt-Speicher-am-Fleet-Abenddaemmerung.png?quality=72\")!important}\n.page-id-18503 .lp-hero-bg,.page-id-23976 .lp-hero-bg,.page-id-22590 .lp-hero-bg{background-image:url(\"https:\/\/i0.wp.com\/limainvestimmobilien.de\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/Bildwelt-Gruenderzeit-Fassaden-Abendlicht.png?quality=72\")!important}\n.page-id-23974 .lp-hero-bg,.page-id-23978 .lp-hero-bg,.page-id-23972 .lp-hero-bg,.page-id-22399 .lp-hero-bg{background-image:url(\"https:\/\/i0.wp.com\/limainvestimmobilien.de\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/Bildwelt-Stadt-blaue-Stunde-von-oben.png?quality=72\")!important}\n.page-id-23383 .lp-hero-bg,.page-id-23970 .lp-hero-bg,.page-id-21768 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.rq-pill.is-off{color:rgba(255,255,255,.7);background:rgba(255,255,255,.06);border-color:rgba(255,255,255,.22)}\n.rq.rq-swot .rq-pill.is-off::before{box-shadow:none}\n.rq.rq-swot .rq-sc{margin-bottom:18px;padding-bottom:16px}\n.rq.rq-swot .rq-sc .rq-cf-v{font-variant-numeric:tabular-nums lining-nums}\n.rq.rq-swot .rq-sc .rq-cf-v .d{font-size:.4em;letter-spacing:0;color:rgba(255,255,255,.5)}\n.rq.rq-swot .rq-sbar{position:relative;height:6px;margin:14px 0 0;border-radius:999px;background:linear-gradient(90deg,rgba(255,159,148,.55) 0 40%,rgba(241,197,92,.6) 40% 65%,rgba(143,216,168,.65) 65% 100%)}\n.rq.rq-swot .rq-sbar i{position:absolute;top:50%;left:0;width:16px;height:16px;margin:-8px 0 0 -8px;border-radius:50%;background:var(--white);border:3px solid var(--dark);box-shadow:0 0 0 2px var(--gold-soft);transition:left .7s var(--ease),opacity .3s}\n.rq.rq-swot .rq-szones{display:grid;grid-template-columns:40fr 25fr 35fr;margin:9px 0 12px;font-size:.62rem;line-height:1.3;color:rgba(255,255,255,.4);text-align:center}\n.rq.rq-swot .rq-szones span{padding:0 2px;transition:color .3s}\n.rq.rq-swot .rq-szones span.on{color:var(--white);font-weight:500}\n.rq.rq-swot .rq-kpi b.is-na{color:rgba(255,255,255,.45)}\n.rq.rq-swot .rq-kpi small i{display:inline-block;width:7px;height:7px;margin-right:6px;border-radius:50%;vertical-align:0;background:var(--gold-soft)}\n.rq.rq-swot .rq-kpi small i.is-ok{background:var(--ok-d)}\n.rq.rq-swot .rq-kpi small i.is-bad{background:var(--bad-d)}\n.rq.rq-swot .rq-qn{display:grid;grid-template-columns:repeat(4,minmax(0,1fr));gap:8px}\n.rq.rq-swot .rq-qn a{position:relative;display:block;overflow:hidden;padding:12px 10px 10px;border-radius:9px;background:rgba(255,255,255,.04);border:1px solid rgba(255,255,255,.08);color:var(--white);text-decoration:none;transition:border-color .3s,background .3s}\n.rq.rq-swot .rq-qn a::before{content:'';position:absolute;left:0;right:0;top:0;height:2px;background:var(--q)}\n.rq.rq-swot .rq-qn a:hover,.rq.rq-swot .rq-qn a:focus{color:var(--white);border-color:rgba(217,195,105,.4);background:rgba(255,255,255,.08);outline:none}\n.rq.rq-swot .rq-qn a:focus-visible{outline:2px solid var(--gold-soft);outline-offset:2px}\n.rq.rq-swot .rq-qn b{display:block;font-weight:500;font-size:1.5rem;line-height:1.1;font-variant-numeric:tabular-nums;color:var(--white)}\n.rq.rq-swot .rq-qn span{display:block;margin-top:3px;overflow:hidden;font-size:.66rem;color:rgba(255,255,255,.62);white-space:nowrap;text-overflow:ellipsis}\n.rq.rq-swot .is-s{--q:var(--ok);--qs:rgba(35,130,78,.1)}\n.rq.rq-swot .is-w{--q:var(--bad);--qs:rgba(185,71,59,.09)}\n.rq.rq-swot .is-o{--q:var(--gold-deep);--qs:rgba(187,158,28,.14)}\n.rq.rq-swot .is-t{--q:var(--ink);--qs:rgba(20,20,15,.07)}\n.rq.rq-swot .rq-qn .is-s{--q:var(--ok-d)}\n.rq.rq-swot .rq-qn .is-w{--q:var(--bad-d)}\n.rq.rq-swot .rq-qn .is-o{--q:var(--gold-soft)}\n.rq.rq-swot .rq-qn .is-t{--q:#c9c6bb}\n.rq.rq-swot .rq-sec{margin-top:clamp(40px,5vw,64px)}\n.rq.rq-swot .rq-mhead{margin-bottom:22px}\n.rq.rq-swot .rq-mhead h2{font-size:clamp(1.7rem,2.6vw,2.3rem)}\n.rq.rq-swot .rq-qgrid{display:grid;grid-template-columns:repeat(2,minmax(0,1fr));gap:20px}\n.rq.rq-swot .rq-q{position:relative;display:flex;flex-direction:column;padding:22px 22px 18px;scroll-margin-top:24px}\n.rq.rq-swot .rq-q::before{content:'';position:absolute;left:18px;right:18px;top:-1px;height:3px;border-radius:0 0 3px 3px;background:var(--q)}\n.rq.rq-swot .rq-q-h{display:flex;align-items:center;gap:13px;margin:0 0 16px}\n.rq.rq-swot .rq-q-l{flex:0 0 auto;display:grid;place-items:center;width:40px;height:40px;border-radius:10px;background:var(--qs);color:var(--q);font:600 1.45rem\/1 'Cormorant Garamond',Georgia,serif;font-feature-settings:'lnum' 1}\n.rq.rq-swot .rq-q-h h3{font-size:1.5rem}\n.rq.rq-swot .rq-q-h small{display:block;margin-top:2px;font-size:.64rem;font-weight:500;letter-spacing:.14em;text-transform:uppercase;color:var(--muted)}\n.rq.rq-swot .rq-q-n{display:inline-grid;place-items:center;min-width:32px;height:32px;margin-left:auto;padding:0 10px;border-radius:999px;background:var(--qs);color:var(--q);font-size:.86rem;font-weight:600;font-variant-numeric:tabular-nums}\n.rq.rq-swot .rq-pts{display:grid;gap:8px;align-content:start;flex:1 1 auto}\n.rq.rq-swot .rq-pt{display:flex;align-items:flex-start;gap:11px;min-width:0;padding:11px 13px;border-radius:8px;background:var(--paper);font-size:.83rem;line-height:1.5;color:var(--ink-2);animation:rqIn .35s var(--ease)}\n.rq.rq-swot .rq-pt > svg{flex:0 0 auto;width:16px;height:16px;margin-top:2px;fill:none;stroke:var(--q);stroke-width:2.2;stroke-linecap:round;stroke-linejoin:round}\n.rq.rq-swot .rq-pt > span{min-width:0;overflow-wrap:anywhere}\n.rq.rq-swot .rq-pt b{font-weight:500;color:var(--ink)}\n.rq.rq-swot .rq-pt.is-own{align-items:center;gap:6px;padding:3px 3px 3px 13px;background:var(--white);border:1px dashed rgba(187,158,28,.6)}\n.rq.rq-swot .rq-pt.is-own:focus-within{border-style:solid;border-color:var(--gold);box-shadow:0 0 0 3px rgba(187,158,28,.16)}\n.rq.rq-swot .rq-pt.is-own textarea{display:block;flex:1 1 auto;width:auto;min-width:0;min-height:0;height:30px;max-width:none;margin:0;padding:6px 0;border:0;border-radius:0;background:transparent;box-shadow:none;outline:none;resize:none;overflow:hidden;font:400 .83rem\/1.5 Poppins,sans-serif;color:var(--ink)}\n.rq.rq-swot .rq-pt.is-own textarea:focus{border:0;background:transparent;box-shadow:none;outline:none;color:var(--ink)}\n.rq.rq-swot .rq-pt.is-own textarea::placeholder{color:#a6a59e;opacity:1}\n.rq.rq-swot .rq-del{flex:0 0 auto;display:grid;place-items:center;width:38px;height:38px;min-height:0;margin:0;padding:0;border:0;border-radius:7px;background:transparent;color:var(--muted);box-shadow:none;cursor:pointer;transition:background .2s,color .2s}\n.rq.rq-swot .rq-del:hover,.rq.rq-swot .rq-del:focus{border:0;background:rgba(185,71,59,.08);color:var(--bad);box-shadow:none}\n.rq.rq-swot .rq-del:focus-visible{outline:2px solid var(--gold);outline-offset:1px}\n.rq.rq-swot .rq-del svg{width:14px;height:14px;fill:none;stroke:currentColor;stroke-width:2.2;stroke-linecap:round}\n.rq.rq-swot .rq-pts-empty{padding:12px 13px;border-radius:8px;border:1px dashed var(--line);font-size:.8rem;line-height:1.5;color:var(--muted)}\n.rq.rq-swot .rq-add{display:flex;align-items:center;justify-content:center;gap:8px;width:100%;min-height:44px;margin:12px 0 0;padding:10px 14px;border:1px dashed rgba(20,20,15,.22);border-radius:8px;background:transparent;color:var(--grey);font:500 .78rem\/1.2 Poppins,sans-serif;letter-spacing:.01em;text-transform:none;cursor:pointer;box-shadow:none;transition:border-color .25s,color .25s,background .25s}\n.rq.rq-swot .rq-add:hover,.rq.rq-swot .rq-add:focus{border-color:var(--gold);background:rgba(187,158,28,.05);color:var(--gold-deep);box-shadow:none}\n.rq.rq-swot .rq-add:focus-visible{outline:2px solid var(--gold);outline-offset:2px}\n.rq.rq-swot .rq-add[disabled],.rq.rq-swot .rq-add[disabled]:hover{border-color:var(--line);background:transparent;color:var(--muted);cursor:not-allowed}\n.rq.rq-swot .rq-add svg{width:14px;height:14px;fill:none;stroke:currentColor;stroke-width:2;stroke-linecap:round}\n.rq.rq-swot .rq-mnote{margin-top:14px;font-size:.74rem;line-height:1.55;color:var(--muted);text-align:center}\n.rq.rq-swot .rq-more{margin-top:24px}\n.rq.rq-swot .rq-card h3.is-warn{color:var(--warn)}\n.rq.rq-swot .rq-card h3.is-off{color:var(--grey)}\n.rq.rq-swot .rq-why .info svg{stroke:var(--gold-deep)}\n.rq.rq-swot .rq-why b{font-weight:500;color:var(--ink)}\n.rq.rq-swot .rq-why a,.rq.rq-swot .rq-next a{color:var(--gold-deep)}\n.rq.rq-swot .rq-card > p.rq-meta{margin-top:6px;font-size:.7rem;font-weight:500;letter-spacing:.06em;color:var(--gold-deep)}\n.rq.rq-swot .rq-meta span{white-space:nowrap}\n.rq.rq-swot .rq-sdn{margin-top:14px;font-size:.72rem;line-height:1.5;color:var(--muted)}\n.rq.rq-swot .rq-card > p#swRec{color:var(--ink-2)}\n.rq.rq-swot .rq-strat .rq-why{margin-top:14px}\n.rq.rq-swot .rq-tp{margin:0;padding:15px 16px 14px;border-radius:9px;background:var(--paper);border-left:3px solid var(--gold)}\n.rq.rq-swot .rq-tp[hidden]{display:none}\n.rq.rq-swot .rq-tp small{display:block;font-size:.62rem;font-weight:500;letter-spacing:.18em;text-transform:uppercase;color:var(--gold-deep)}\n.rq.rq-swot .rq-tp b{display:block;margin:5px 0 4px;font-weight:500;font-size:1.55rem;line-height:1.15;letter-spacing:-.01em;font-variant-numeric:tabular-nums;color:var(--ink)}\n.rq.rq-swot .rq-tp p{font-size:.78rem;line-height:1.55;color:var(--grey)}\n.rq.rq-swot .rq-tp p b{display:inline;margin:0;font-size:inherit;letter-spacing:0;color:var(--ink-2)}\n.rq.rq-swot .rq-meter{background:linear-gradient(90deg,#efc3bc 0 40%,#f2dca6 40% 65%,#bfe2ca 65% 100%)}\n.rq.rq-swot .rq-dl dd.pos{color:var(--ok)}\n.rq.rq-swot .rq-dl dd.neg{color:var(--bad)}\n.rq.rq-swot .rq-dl dd.nil{color:var(--muted);font-weight:400}\n.rq.rq-swot .rq-dock b.is-warn{color:var(--warn-d)}\n.rq.rq-swot .rq-dock b.is-bad{color:var(--bad-d)}\n.rq.rq-swot .rq-dock b.is-ok{color:var(--ok-d)}\n@media (max-width:1180px){.rq.rq-swot .rq-more .rq-verdict{grid-column:1\/-1}}\n@media (max-width:720px){.rq.rq-swot .rq-qgrid{grid-template-columns:1fr}}\n@media (max-width:600px){.rq.rq-swot .rq-f.sel{grid-column:1\/-1}.rq.rq-swot .rq-qn span{font-size:.6rem}.rq.rq-swot .rq-q{padding:20px 16px 16px}.rq.rq-swot .rq-pt{padding:10px 11px}.rq.rq-swot .rq-qn{gap:6px}.rq.rq-swot .rq-qn a{padding:11px 7px 9px}.rq.rq-swot .rq-qn b{font-size:1.3rem}.rq.rq-swot .rq-szones{font-size:.58rem}.rq.rq-swot .rq-hacts{width:100%}}\n@media (max-width:380px){.rq.rq-swot .rq-qn{grid-template-columns:repeat(2,minmax(0,1fr))}}\n@media print{.rq.rq-swot .rq-add,.rq.rq-swot .rq-del,.rq.rq-swot .rq-hacts{display:none!important}}\n\n.rq.rq-swot .rq-why[hidden]{display:none}\n@media (max-width:980px),(pointer:coarse){.rq.rq-swot .rq-chip span{min-height:40px;padding-top:9px;padding-bottom:9px}.rq.rq-swot .rq-reset{min-height:40px}}\n<\/style>\n<div class='lp' id='lpPage'>\n<section class='lp-hero lp-bleed solo lp-mini' aria-labelledby='lpTitle'>\n<div class='lp-hero-bg' style=\"background-image:url('https:\/\/limainvestimmobilien.de\/wp-content\/uploads\/2026\/01\/Bildschirmfoto-2026-01-29-um-14.39.53-2048x1107.png')\" aria-hidden='true'><\/div>\n<div class='lp-wrap'>\n<div class='lp-hero-txt'>\n<p class='lp-eyebrow lp-rv'>Tool \u00b7 SWOT-Analyse<\/p><h1 class='lp-h1' id='lpTitle'><span class='lp-ln'><span>St\u00e4rken und Risiken<\/span><\/span><span class='lp-ln'><span><em>strukturiert<\/em> bewerten.<\/span><\/span><\/h1>\n<p class='lp-lead lp-rv d2'>Die SWOT-Analyse f\u00fcr Ihr Immobilien-Investment: Zustand, Mieten und Kaufpreis auf der einen Seite, Markt und Regulierung auf der anderen \u2013 mit Score, Strategie-Check und Zielpreis f\u00fcr die Verhandlung.<\/p>\n<div class='lp-actions lp-rv d3'><a class='lp-btn lp-btn-gold' href='#analyse'>Jetzt analysieren <svg viewBox='0 0 24 24' fill='none' stroke='currentColor' stroke-width='2' aria-hidden='true'><path d='M5 12h14M13 6l6 6-6 6'\/><\/svg><\/a><a class='lp-btn lp-btn-line' href='https:\/\/limainvestimmobilien.de\/suchprofil-hinterlegen\/'>Passende Objekte erhalten<\/a><\/div>\n<ul class='lp-trust lp-rv d4'>\n<li><span class='lp-check' aria-hidden='true'><\/span>Kostenlos und ohne Anmeldung<\/li>\n<li><span class='lp-check' aria-hidden='true'><\/span>Matrix mit eigenen Punkten<\/li>\n<li><span class='lp-check' aria-hidden='true'><\/span>PDF und Link zum Teilen<\/li><\/ul><\/div><\/div><\/section>\n<section class='lp-bleed lp-paper lp-toolsec' id='tool'>\n<div class='lp-wrap'>\n<nav class='lp-tlinks' aria-label='Weitere Tools'><a href='https:\/\/limainvestimmobilien.de\/kalkulationstool-komplett\/'>Kalkulations-Cockpit<\/a><a href='https:\/\/limainvestimmobilien.de\/renditekalkulator\/'>Rendite-Schnellrechner<\/a><a href='https:\/\/limainvestimmobilien.de\/mietspiegeluebersicht\/'>Vergleichsmieten<\/a><a href='https:\/\/limainvestimmobilien.de\/standortanalyse\/'>Standortanalyse<\/a><a href='https:\/\/limainvestimmobilien.de\/swot-analyse-immobilien\/' class='on' aria-current='page'>SWOT-Analyse<\/a><a href='https:\/\/limainvestimmobilien.de\/prognos-zukunftsatlas\/'>Prognos Zukunftsatlas<\/a><\/nav><\/div>\n<div class='rq rq-swot' id='swApp'>\n<div class='rq-head' id='analyse'>\n<div>\n<p class='rq-kick'>SWOT-Analyse<\/p>\n<h2>Ihr Objekt. <em>Ihre Analyse.<\/em><\/h2>\n<p>Jede Angabe flie\u00dft sofort in Matrix, Score und Empfehlung ein.<\/p><\/div>\n<div class='rq-hacts'><button type='button' class='rq-reset' id='swReset'><svg viewBox='0 0 24 24' aria-hidden='true'><path d='M3 12a9 9 0 1 0 3-6.7'\/><path d='M3 4v5h5'\/><\/svg>Beispielwerte laden<\/button><button type='button' class='rq-reset' id='swClear'><svg viewBox='0 0 24 24' aria-hidden='true'><path d='M14 3H6v18h12V7z'\/><path d='M14 3v4h4'\/><path d='M12 11v6M9 14h6'\/><\/svg>Neu beginnen<\/button><\/div><\/div>\n<div class='rq-grid'>\n<form class='rq-form' id='swForm' autocomplete='off' novalidate>\n<section class='rq-step' aria-labelledby='swS1'>\n<div class='rq-step-h'><span class='rq-step-n'>01<\/span>\n<h3 id='swS1'>Objekt<\/h3><small>Lage, Zustand und Einheiten<\/small><\/div>\n<div class='rq-fields'>\n<div class='rq-f full'>\n<div class='rq-lab'><label for='swName'>Projektname<\/label><span class='rq-opt'>optional<\/span><\/div>\n<div class='rq-in txt'><input type='text' id='swName' placeholder='z. B. MFH Musterstra\u00dfe 12' maxlength='80' autocomplete='off'><\/div><\/div>\n<div class='rq-f'>\n<div class='rq-lab'><label for='swOrt'>PLZ und Ort<\/label><span class='rq-opt'>optional<\/span><\/div>\n<div class='rq-in txt'><input type='text' id='swOrt' placeholder='z. B. 30159 Hannover' maxlength='60' autocomplete='off'><\/div>\n<p class='rq-hint'>erscheint im PDF<\/p><\/div>\n<div class='rq-f'>\n<div class='rq-lab'><label for='swBj'>Baujahr<\/label><\/div>\n<div class='rq-in txt'><input type='text' id='swBj' inputmode='numeric' placeholder='z. B. 1962' maxlength='4'><\/div>\n<p class='rq-hint' id='swBjHint'><\/p><\/div>\n<div class='rq-f sel'>\n<div class='rq-lab'><label for='swSan'>Sanierungsstand<\/label><\/div>\n<div class='rq-in'>\n<select id='swSan'>\n<option value=''>keine Angabe<\/option>\n<option value='kern'>Kernsaniert<\/option>\n<option value='gepflegt'>Gepflegt<\/option>\n<option value='teil'>Teilweise saniert<\/option>\n<option value='bed'>Sanierungsbed\u00fcrftig<\/option><\/select><\/div>\n<p class='rq-hint' id='swSanHint'><\/p><\/div>\n<div class='rq-f sel'>\n<div class='rq-lab'><label for='swEn'>Energieklasse<\/label><button type='button' class='rq-i' aria-expanded='false' aria-controls='swTipEn' aria-label='Erkl\u00e4rung Energieklasse'>?<\/button><\/div>\n<div class='rq-in'>\n<select id='swEn'>\n<option value=''>keine Angabe<\/option>\n<option value='A'>A+ bis B \u00b7 sehr gut<\/option>\n<option value='C'>C bis D \u00b7 mittel<\/option>\n<option value='E'>E bis F \u00b7 schwach<\/option>\n<option value='G'>G bis H \u00b7 kritisch<\/option><\/select><\/div>\n<p class='rq-hint'>laut Energieausweis<\/p>\n<div class='rq-tip' id='swTipEn'>\n<p>Die Klasse steht im Energieausweis. A+ bis B: sehr effizient. C bis D: Durchschnitt. E bis F: Sanierung absehbar. G bis H: hoher Sanierungsdruck durch steigende CO2-Kosten und Preisabschl\u00e4ge f\u00fcr ineffiziente Geb\u00e4ude.<\/p><\/div><\/div>\n<div class='rq-f sel'>\n<div class='rq-lab'><label for='swLage'>Lage<\/label><button type='button' class='rq-i' aria-expanded='false' aria-controls='swTipLage' aria-label='Erkl\u00e4rung Lage'>?<\/button><\/div>\n<div class='rq-in'>\n<select id='swLage'>\n<option value=''>keine Angabe<\/option>\n<option value='top'>Sehr gute Lage<\/option>\n<option value='gut'>Gute Lage<\/option>\n<option value='mittel'>Mittlere Lage<\/option>\n<option value='einfach'>Einfache Lage<\/option><\/select><\/div>\n<p class='rq-hint'>Mikrolage: Stra\u00dfe und Viertel<\/p>\n<div class='rq-tip' id='swTipLage'>\n<p>Ihre Einsch\u00e4tzung der Mikrolage: Nachfrage, Anbindung, Nahversorgung, L\u00e4rm und Umfeld in der Stra\u00dfe und im Viertel. Die Lage z\u00e4hlt zu den St\u00e4rken oder Schw\u00e4chen des Objekts.<\/p><\/div><\/div>\n<div class='rq-f sel'>\n<div class='rq-lab'><label for='swMarkt'>Marktumfeld<\/label><button type='button' class='rq-i' aria-expanded='false' aria-controls='swTipMarkt' aria-label='Erkl\u00e4rung Marktumfeld'>?<\/button><\/div>\n<div class='rq-in'>\n<select id='swMarkt'>\n<option value=''>keine Angabe<\/option>\n<option value='wachs'>Wachsender Markt<\/option>\n<option value='stabil'>Stabiler Markt<\/option>\n<option value='schrumpf'>Schrumpfender Markt<\/option><\/select><\/div>\n<p class='rq-hint'>Makrolage: Stadt und Region<\/p>\n<div class='rq-tip' id='swTipMarkt'>\n<p>Wie sich Bev\u00f6lkerung, Nachfrage und Mieten in Stadt und Region entwickeln. Das ist ein \u00e4u\u00dferer Faktor \u2013 er landet bei den Chancen oder Risiken. Orientierung gibt der <a href='https:\/\/limainvestimmobilien.de\/prognos-zukunftsatlas\/'>Prognos Zukunftsatlas<\/a>.<\/p><\/div><\/div>\n<div class='rq-f'>\n<div class='rq-lab'><label for='swWe'>Wohneinheiten<\/label><\/div>\n<div class='rq-in'><input type='text' id='swWe' inputmode='numeric' value='12'><span class='rq-u'>WE<\/span><\/div>\n<p class='rq-hint' id='swWeHint'><\/p><\/div>\n<div class='rq-f'>\n<div class='rq-lab'><label for='swGe'>Gewerbeeinheiten<\/label><\/div>\n<div class='rq-in'><input type='text' id='swGe' inputmode='numeric' value='1'><span class='rq-u'>GE<\/span><\/div>\n<p class='rq-hint' id='swGeHint'><\/p><\/div><\/div><\/section>\n<section class='rq-step' aria-labelledby='swS2'>\n<div class='rq-step-h'><span class='rq-step-n'>02<\/span>\n<h3 id='swS2'>Zahlen<\/h3><small>Kaufpreis, Miete und Kosten<\/small><\/div>\n<div class='rq-fields'>\n<div class='rq-f full'>\n<div class='rq-lab'><label for='swKp'>Kaufpreis<\/label><\/div>\n<div class='rq-in'><input type='text' id='swKp' inputmode='decimal' value='1.950.000'><span class='rq-u'>\u20ac<\/span><\/div>\n<p class='rq-hint' id='swKpHint'><\/p><\/div>\n<div class='rq-f'>\n<div class='rq-lab'><label for='swQm'>Wohn- und Nutzfl\u00e4che<\/label><\/div>\n<div class='rq-in'><input type='text' id='swQm' inputmode='decimal' value='1.040'><span class='rq-u'>m\u00b2<\/span><\/div>\n<p class='rq-hint' id='swQmHint'><\/p><\/div>\n<div class='rq-f'>\n<div class='rq-lab'><label for='swJnkm'>Jahresnettokaltmiete<\/label><button type='button' class='rq-i' aria-expanded='false' aria-controls='swTipJnkm' aria-label='Erkl\u00e4rung Jahresnettokaltmiete'>?<\/button><\/div>\n<div class='rq-in'><input type='text' id='swJnkm' inputmode='decimal' value='112.800'><span class='rq-u'>\u20ac<\/span><\/div>\n<p class='rq-hint' id='swJnkmHint'><\/p>\n<div class='rq-tip' id='swTipJnkm'>\n<p>Die Jahresnettokaltmiete (JNKM) ist die Kaltmiete, die alle Mieter heute tats\u00e4chlich zahlen \u2013 f\u00fcr ein Jahr, ohne Nebenkosten. Sie steht in der Mieterliste. Kaufpreis geteilt durch JNKM ergibt den Kaufpreisfaktor.<\/p><\/div><\/div>\n<div class='rq-f'>\n<div class='rq-lab'><label for='swIm'>Ist-Miete pro m\u00b2<\/label><\/div>\n<div class='rq-in wu'><input type='text' id='swIm' inputmode='decimal' placeholder='automatisch'><span class='rq-u'>\u20ac\/m\u00b2<\/span><\/div>\n<p class='rq-hint' id='swImHint'><\/p><\/div>\n<div class='rq-f'>\n<div class='rq-lab'><label for='swSm'>Marktmiete pro m\u00b2<\/label><button type='button' class='rq-i' aria-expanded='false' aria-controls='swTipSm' aria-label='Erkl\u00e4rung Marktmiete'>?<\/button><\/div>\n<div class='rq-in wu'><input type='text' id='swSm' inputmode='decimal' placeholder='z. B. 11,00' value='11,00'><span class='rq-u'>\u20ac\/m\u00b2<\/span><\/div>\n<p class='rq-hint' id='swSmHint'><\/p>\n<div class='rq-tip' id='swTipSm'>\n<p>Die Soll-Miete: was Sie bei Neuvermietung heute erzielen k\u00f6nnten. Orientierung geben Mietspiegel und Vergleichsangebote, etwa in unserer <a href='https:\/\/limainvestimmobilien.de\/mietspiegeluebersicht\/'>\u00dcbersicht der Vergleichsmieten<\/a>.<\/p>\n<p>Die Differenz zur Ist-Miete ist die Mietreserve. Mietpreisbremse und Kappungsgrenze k\u00f6nnen sie bremsen.<\/p><\/div><\/div>\n<div class='rq-f'>\n<div class='rq-lab'><label for='swLst'>Leerstand<\/label><\/div>\n<div class='rq-in'><input type='text' id='swLst' inputmode='decimal' value='4'><span class='rq-u'>%<\/span><\/div>\n<p class='rq-hint' id='swLstHint'><\/p><\/div>\n<div class='rq-f'>\n<div class='rq-lab'><label for='swNkq'>NK-Quote<\/label><button type='button' class='rq-i' aria-expanded='false' aria-controls='swTipNkq' aria-label='Erkl\u00e4rung NK-Quote'>?<\/button><\/div>\n<div class='rq-in'><input type='text' id='swNkq' inputmode='decimal' value='20'><span class='rq-u'>%<\/span><\/div>\n<p class='rq-hint' id='swNkqHint'><\/p>\n<div class='rq-tip' id='swTipNkq'>\n<p>Kosten, die Sie nicht auf die Mieter umlegen k\u00f6nnen, in Prozent der JNKM: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlagef\u00e4hige Nebenkosten.<\/p>\n<p>Faustwert f\u00fcr Wohnh\u00e4user: 15 bis 25 %. Die Analyse zieht sie von der JNKM ab und zeigt so die Nettorendite auf den Kaufpreis.<\/p><\/div><\/div><\/div><\/section>\n<section class='rq-step' aria-labelledby='swS3'>\n<div class='rq-step-h'><span class='rq-step-n'>03<\/span>\n<h3 id='swS3'>Potenziale und Risiken<\/h3><small>Werthebel, Auflagen und Strategie<\/small><\/div>\n<div class='rq-fields'>\n<div class='rq-f full' role='group' aria-labelledby='swPotL'>\n<div class='rq-lab' id='swPotL'>Potenziale<span class='rq-opt'>Chancen, die Sie heben k\u00f6nnen<\/span><\/div>\n<div class='rq-chips' id='swPot'><label class='rq-chip'><input type='checkbox' value='weg'><span>WEG-Aufteilung m\u00f6glich<\/span><\/label><label class='rq-chip'><input type='checkbox' value='dach'><span>Ausbaureserve (Dach\/Anbau)<\/span><\/label><label class='rq-chip'><input type='checkbox' value='moeb'><span>M\u00f6blierungspotenzial<\/span><\/label><label class='rq-chip'><input type='checkbox' value='idx'><span>Indexmiete-Umstellung<\/span><\/label><label class='rq-chip'><input type='checkbox' value='balkon'><span>Balkonanbau m\u00f6glich<\/span><\/label><label class='rq-chip'><input type='checkbox' value='stell'><span>Stellplatz-Nachverdichtung<\/span><\/label><\/div><\/div>\n<div class='rq-f full' role='group' aria-labelledby='swRiskL'>\n<div class='rq-lab' id='swRiskL'>Risiken und Auflagen<span class='rq-opt'>was von au\u00dfen bremst<\/span><\/div>\n<div class='rq-chips is-risk' id='swRisk'><label class='rq-chip'><input type='checkbox' value='msb'><span>Mietpreisbremse<\/span><\/label><label class='rq-chip'><input type='checkbox' value='geg'><span>Energetische Pflichten<\/span><\/label><label class='rq-chip'><input type='checkbox' value='milieu'><span>Milieuschutzgebiet<\/span><\/label><label class='rq-chip'><input type='checkbox' value='denkmal'><span>Denkmalschutz<\/span><\/label><label class='rq-chip'><input type='checkbox' value='erbpacht'><span>Erbpacht \/ Heimfall<\/span><\/label><label class='rq-chip'><input type='checkbox' value='gutachten'><span>Sondergutachten n\u00f6tig<\/span><\/label><\/div><\/div>\n<div class='rq-f full'>\n<div class='rq-lab'><label for='swSt'>Strategie<\/label><\/div>\n<div class='rq-in'>\n<select id='swSt'>\n<option value='bh'>Buy-and-Hold<\/option>\n<option value='ff'>Fix-and-Flip<\/option>\n<option value='dev'>Aufteilung oder Entwicklung<\/option><\/select><\/div>\n<p class='rq-hint' id='swStHint'><\/p><\/div>\n<div class='rq-f sel'>\n<div class='rq-lab'><label for='swFo'>Fokus<\/label><\/div>\n<div class='rq-in'>\n<select id='swFo'>\n<option value='cf'>Cashflow<\/option>\n<option value='wert'>Wertsteigerung<\/option>\n<option value='sicher'>Sicherheit<\/option><\/select><\/div>\n<p class='rq-hint' id='swFoHint'><\/p><\/div>\n<div class='rq-f sel'>\n<div class='rq-lab'><label for='swHd'>Haltedauer<\/label><\/div>\n<div class='rq-in'>\n<select id='swHd'>\n<option value='s'>1 bis 3 Jahre<\/option>\n<option value='m'>3 bis 7 Jahre<\/option>\n<option value='l'>\u00fcber 7 Jahre<\/option><\/select><\/div>\n<p class='rq-hint' id='swHdHint'><\/p><\/div><\/div><\/section><\/form>\n<aside class='rq-res' id='swRes' aria-labelledby='swResT'>\n<div class='rq-res-top'>\n<p class='rq-kick' id='swResT'>Ihr Ergebnis<\/p><span class='rq-pill is-warn' id='swPill'>Verhandeln<\/span><\/div>\n<div class='rq-cf rq-sc'><span class='rq-cf-l'>SWOT-Score <small>\u00b7 0 bis 100 Punkte<\/small><\/span><strong class='rq-cf-v' id='swScore'>61<span class='d'> \/ 100<\/span><\/strong>\n<div class='rq-sbar' aria-hidden='true'><i id='swSbarI'><\/i><\/div>\n<div class='rq-szones' id='swZones' aria-hidden='true'><span>Abstand nehmen<\/span><span class='on'>Verhandeln<\/span><span>Kaufen<\/span><\/div><span class='rq-cf-y' id='swScoreT'><\/span><\/div>\n<div class='rq-kpis'>\n<div class='rq-kpi'><span>Kaufpreisfaktor<\/span><b id='swFa'>17,3-fach<\/b><small id='swFaN'>Kaufpreis \/ JNKM<\/small><\/div>\n<div class='rq-kpi'><span>Bruttorendite<\/span><b id='swBr'>5,78 %<\/b><small id='swBrN'>JNKM \/ Kaufpreis<\/small><\/div>\n<div class='rq-kpi'><span>Mietsteigerungs&shy;potenzial<\/span><b id='swUp'>\u2013<\/b><small id='swUpN'>pro Jahr<\/small><\/div>\n<div class='rq-kpi'><span>Preis pro m\u00b2<\/span><b id='swQmP'>\u2013<\/b><small id='swQmN'>Kaufpreis \/ Fl\u00e4che<\/small><\/div><\/div>\n<div class='rq-flow'>\n<div class='rq-flow-h'><span>Punkte je Quadrant<\/span><small id='swQSum'><\/small><\/div>\n<div class='rq-qn'><a href='#swQs' class='is-s'><b id='swNs'>0<\/b><span>St\u00e4rken<\/span><\/a><a href='#swQw' class='is-w'><b id='swNw'>0<\/b><span>Schw\u00e4chen<\/span><\/a><a href='#swQo' class='is-o'><b id='swNo'>0<\/b><span>Chancen<\/span><\/a><a href='#swQt' class='is-t'><b id='swNt'>0<\/b><span>Risiken<\/span><\/a><\/div><\/div>\n<div class='rq-acts'><button type='button' class='rq-btn rq-btn-gold' id='swPdf'><svg viewBox='0 0 24 24' aria-hidden='true'><path d='M12 4v11'\/><path d='m7 10 5 5 5-5'\/><path d='M5 20h14'\/><\/svg>PDF speichern<\/button><button type='button' class='rq-btn rq-btn-ghost' id='swShare'><svg viewBox='0 0 24 24' aria-hidden='true'><path d='M10 14a4 4 0 0 0 5.66 0l3-3a4 4 0 0 0-5.66-5.66l-1 1'\/><path d='M14 10a4 4 0 0 0-5.66 0l-3 3a4 4 0 0 0 5.66 5.66l1-1'\/><\/svg>Link kopieren<\/button><\/div>\n<p class='rq-note' id='swNote' aria-live='polite'><\/p><a class='rq-fin' href='https:\/\/limainvestimmobilien.de\/immobilienbewertung\/'>Objekt professionell bewerten lassen <svg viewBox='0 0 24 24' aria-hidden='true'><path d='M5 12h14M13 6l6 6-6 6'\/><\/svg><\/a><\/aside><\/div>\n<section class='rq-sec' aria-labelledby='swMT'>\n<div class='rq-head rq-mhead'>\n<div>\n<p class='rq-kick'>SWOT-Matrix<\/p>\n<h2 id='swMT'>Was daf\u00fcr spricht. <em>Und was dagegen.<\/em><\/h2>\n<p>Die Punkte entstehen aus Ihren Angaben. Eigene Beobachtungen erg\u00e4nzen Sie direkt in der Matrix.<\/p><\/div><\/div>\n<div class='rq-qgrid'>\n<article class='rq-card rq-q is-s' id='swQs' aria-labelledby='swQsT'>\n<div class='rq-q-h'><span class='rq-q-l' aria-hidden='true'>S<\/span>\n<div>\n<h3 id='swQsT'>St\u00e4rken<\/h3><small>intern \u00b7 das Objekt<\/small><\/div><span class='rq-q-n'><span class='rq-sr'>Anzahl Punkte: <\/span><span id='swCs'>0<\/span><\/span><\/div>\n<ul class='rq-pts' id='swLs' aria-labelledby='swQsT'><\/ul><button type='button' class='rq-add' data-q='s'><svg viewBox='0 0 24 24' aria-hidden='true'><path d='M12 5v14M5 12h14'\/><\/svg><span class='rq-add-t'>Punkt hinzuf\u00fcgen<\/span><span class='rq-sr'> zu St\u00e4rken<\/span><\/button><\/article>\n<article class='rq-card rq-q is-w' id='swQw' aria-labelledby='swQwT'>\n<div class='rq-q-h'><span class='rq-q-l' aria-hidden='true'>W<\/span>\n<div>\n<h3 id='swQwT'>Schw\u00e4chen<\/h3><small>intern \u00b7 das Objekt<\/small><\/div><span class='rq-q-n'><span class='rq-sr'>Anzahl Punkte: <\/span><span id='swCw'>0<\/span><\/span><\/div>\n<ul class='rq-pts' id='swLw' aria-labelledby='swQwT'><\/ul><button type='button' class='rq-add' data-q='w'><svg viewBox='0 0 24 24' aria-hidden='true'><path d='M12 5v14M5 12h14'\/><\/svg><span class='rq-add-t'>Punkt hinzuf\u00fcgen<\/span><span class='rq-sr'> zu Schw\u00e4chen<\/span><\/button><\/article>\n<article class='rq-card rq-q is-o' id='swQo' aria-labelledby='swQoT'>\n<div class='rq-q-h'><span class='rq-q-l' aria-hidden='true'>O<\/span>\n<div>\n<h3 id='swQoT'>Chancen<\/h3><small>extern \u00b7 Markt und Umfeld<\/small><\/div><span class='rq-q-n'><span class='rq-sr'>Anzahl Punkte: <\/span><span id='swCo'>0<\/span><\/span><\/div>\n<ul class='rq-pts' id='swLo' aria-labelledby='swQoT'><\/ul><button type='button' class='rq-add' data-q='o'><svg viewBox='0 0 24 24' aria-hidden='true'><path d='M12 5v14M5 12h14'\/><\/svg><span class='rq-add-t'>Punkt hinzuf\u00fcgen<\/span><span class='rq-sr'> zu Chancen<\/span><\/button><\/article>\n<article class='rq-card rq-q is-t' id='swQt' aria-labelledby='swQtT'>\n<div class='rq-q-h'><span class='rq-q-l' aria-hidden='true'>T<\/span>\n<div>\n<h3 id='swQtT'>Risiken<\/h3><small>extern \u00b7 Markt und Umfeld<\/small><\/div><span class='rq-q-n'><span class='rq-sr'>Anzahl Punkte: <\/span><span id='swCt'>0<\/span><\/span><\/div>\n<ul class='rq-pts' id='swLt' aria-labelledby='swQtT'><\/ul><button type='button' class='rq-add' data-q='t'><svg viewBox='0 0 24 24' aria-hidden='true'><path d='M12 5v14M5 12h14'\/><\/svg><span class='rq-add-t'>Punkt hinzuf\u00fcgen<\/span><span class='rq-sr'> zu Risiken<\/span><\/button><\/article><\/div>\n<p class='rq-mnote'>Automatische Punkte folgen Ihren Eingaben. Eigene Punkte bearbeiten oder entfernen Sie direkt \u2013 sie stehen auch im PDF und im geteilten Link.<\/p><\/section>\n<div class='rq-more'>\n<article class='rq-card rq-verdict' aria-labelledby='swVT'>\n<p class='rq-k'>Bewertung<\/p>\n<h3 id='swVT'>Nur zum richtigen Preis<\/h3>\n<p id='swVS'><\/p>\n<ul class='rq-why' id='swWhy'><\/ul>\n<div class='rq-tp' id='swTp' hidden><small id='swTpL'>Zielpreis f\u00fcr die Verhandlung<\/small><b id='swTpV'><\/b>\n<p id='swTpT'><\/p><\/div><\/article>\n<article class='rq-card rq-strat' aria-labelledby='swStT'>\n<p class='rq-k'>Strategie-Check<\/p>\n<h3 id='swStT'>Strategie passt<\/h3>\n<p class='rq-meta' id='swStM'><\/p>\n<p id='swRec'><\/p>\n<ul class='rq-why' id='swChk'><\/ul>\n<p class='rq-k'>N\u00e4chste Schritte<\/p>\n<ol class='rq-next' id='swNext'><\/ol><\/article>\n<article class='rq-card' aria-labelledby='swSdT'>\n<p class='rq-k' id='swSdT'>Score im Detail<\/p>\n<div class='rq-big'><b id='swScore2'>61<\/b><span>von 100 Punkten<\/span><span class='rq-tag is-warn' id='swTag'>Verhandeln<\/span><\/div>\n<div class='rq-meter' aria-hidden='true'><i id='swMeterI'><\/i><\/div>\n<div class='rq-scale' aria-hidden='true'><span style='left:0'>0<\/span><span style='left:40%'>40<\/span><span style='left:65%'>65<\/span><span style='left:100%'>100<\/span><\/div>\n<p id='swSdS'>Ausgangswert 50 Punkte \u2013 jeder Baustein addiert oder zieht ab.<\/p>\n<dl class='rq-dl' id='swDl'><\/dl>\n<p class='rq-sdn'>Kaufen ab 65 Punkten \u00b7 Verhandeln ab 40 \u00b7 darunter Abstand nehmen<\/p><\/article><\/div>\n<p class='rq-disc'>Unverbindliche Ersteinsch\u00e4tzung, keine Anlageberatung. Score, Zielpreis und Capex-Puffer beruhen auf Faustwerten; Finanzierung, Steuern und Kaufnebenkosten sind nicht ber\u00fccksichtigt. F\u00fcr die Detailrechnung nutzen Sie das <a href='https:\/\/limainvestimmobilien.de\/kalkulationstool-komplett\/'>Kalkulations-Cockpit<\/a> oder den <a href='https:\/\/limainvestimmobilien.de\/renditekalkulator\/'>Rendite-Schnellrechner<\/a>.<\/p>\n<div class='rq-dock' id='swDock' aria-hidden='true'>\n<div><small>SWOT-Score<\/small><b id='swDockS'>61 \/ 100<\/b><\/div>\n<div><small>Empfehlung<\/small><b id='swDockV'>Verhandeln<\/b><\/div><a href='#swRes' id='swDockGo' tabindex='-1'>Ergebnis<\/a><\/div>\n<p class='rq-sr' id='swLive' aria-live='polite'><\/p><\/div><\/section><\/div>\n<div class='lp' id='lpPage2'>\n<section class='lp-bleed lp-sec lp-white'>\n<div class='lp-wrap'>\n<div class='lp-head'>\n<p class='lp-eyebrow'>So arbeitet die Analyse<\/p>\n<h2 class='lp-h2'>Von den Eckdaten zur <em>klaren Entscheidung.<\/em><\/h2><\/div>\n<div class='lp-grid lp-g3'>\n<article class='lp-card'><span class='lp-num'>01<\/span><span class='lp-ico'><svg viewBox='0 0 24 24' aria-hidden='true'><path d='M4 20V9l8-5 8 5v11'\/><path d='M9 20v-6h6v6'\/><\/svg><\/span>\n<h3>Objekt und Zahlen<\/h3>\n<p>Zustand, Energieklasse, Lage, Kaufpreis und Mieten gen\u00fcgen. Daraus entstehen Kaufpreisfaktor, Rendite, Preis pro m\u00b2 und Mietpotenzial.<\/p><\/article>\n<article class='lp-card d1'><span class='lp-num'>02<\/span><span class='lp-ico'><svg viewBox='0 0 24 24' aria-hidden='true'><rect x='4' y='4' width='7' height='7' rx='1'\/><rect x='13' y='4' width='7' height='7' rx='1'\/><rect x='4' y='13' width='7' height='7' rx='1'\/><rect x='13' y='13' width='7' height='7' rx='1'\/><\/svg><\/span>\n<h3>Die SWOT-Matrix<\/h3>\n<p>St\u00e4rken und Schw\u00e4chen des Objekts, Chancen und Risiken aus Markt und Regulierung \u2013 automatisch aus Ihren Angaben und erg\u00e4nzt um eigene Punkte.<\/p><\/article>\n<article class='lp-card d2'><span class='lp-num'>03<\/span><span class='lp-ico'><svg viewBox='0 0 24 24' aria-hidden='true'><circle cx='12' cy='12' r='8'\/><circle cx='12' cy='12' r='4'\/><circle cx='12' cy='12' r='.8'\/><\/svg><\/span>\n<h3>Score und Strategie<\/h3>\n<p>Ein Score von 0 bis 100 b\u00fcndelt alles. Der Strategie-Check zeigt, ob Halten, Aufwerten oder Aufteilen passt \u2013 mit Zielpreis und n\u00e4chsten Schritten.<\/p><\/article><\/div><\/div><\/section>\n<section class='lp-bleed lp-sec lp-paper'>\n<div class='lp-wrap lp-faq-grid'>\n<div class='lp-head'>\n<p class='lp-eyebrow'>Fragen und Antworten<\/p>\n<h2 class='lp-h2'>SWOT-Analyse f\u00fcr Immobilien, <em>kurz erkl\u00e4rt.<\/em><\/h2>\n<p class='lp-lead'>Was die Methode leistet, wie der Score entsteht und wo ihre Grenzen liegen.<\/p><\/div>\n<div class='lp-faq'>\n<details><summary>Was ist eine SWOT-Analyse bei Immobilien?<\/summary>\n<p>SWOT steht f\u00fcr Strengths, Weaknesses, Opportunities und Threats \u2013 St\u00e4rken, Schw\u00e4chen, Chancen und Risiken. St\u00e4rken und Schw\u00e4chen beschreiben das Objekt selbst: Lage, Zustand, Energieklasse, Mieten und Kaufpreis. Chancen und Risiken kommen von au\u00dfen, etwa aus Marktentwicklung, Mietrecht und Energierecht. So sehen Sie auf einen Blick, ob ein Investment tr\u00e4gt und wo Sie vor dem Kauf genauer hinschauen sollten.<\/p><\/details>\n<details><summary>Welche Faktoren geh\u00f6ren in die SWOT-Analyse eines Mehrfamilienhauses?<\/summary>\n<p>Intern z\u00e4hlen Mikrolage, Bausubstanz, Sanierungsstand, Energieklasse, Mieterstruktur, Leerstand und das Verh\u00e4ltnis von Kaufpreis zu Miete. Extern z\u00e4hlen die Entwicklung von Bev\u00f6lkerung und Nachfrage, Regulierung wie Mietpreisbremse, Milieuschutz oder Denkmalschutz, energetische Pflichten und CO2-Kosten sowie Werthebel wie die Aufteilung in Eigentumswohnungen oder ein Dachausbau.<\/p><\/details>\n<details><summary>Wie entsteht der SWOT-Score?<\/summary>\n<p>Der Score startet bei 50 Punkten. Preis und Rendite, Substanz und Energie, Vermietung, Lage und Markt, Potenziale, Auflagen sowie der Strategie-Check addieren oder ziehen Punkte ab. Ab 65 Punkten lautet die Empfehlung Kaufen, von 40 bis 64 Punkten Verhandeln, darunter Abstand nehmen. In der Auswertung sehen Sie jeden Baustein einzeln.<\/p><\/details>\n<details><summary>Welcher Kaufpreisfaktor ist marktgerecht?<\/summary>\n<p>Als bundesweite Orientierung gelten Faktoren unter 16 als g\u00fcnstig, 16 bis 25 als marktgerecht und dar\u00fcber als ambitioniert. Ein Faktor von 20 entspricht einer Bruttorendite von 5 %. In gefragten Gro\u00dfstadtlagen sind h\u00f6here Faktoren \u00fcblich, in strukturschwachen Regionen niedrigere \u2013 entscheidend ist, ob Lage und Mietreserve den Preis tragen.<\/p><\/details>\n<details><summary>Was ist der Unterschied zwischen Ist-Miete und Marktmiete?<\/summary>\n<p>Die Ist-Miete zahlen die Mieter heute. Die Marktmiete, auch Soll-Miete, w\u00e4re bei Neuvermietung erzielbar. Die Differenz ist die Mietreserve \u2013 ein wichtiger Werthebel. Gilt die Mietpreisbremse, darf die neue Miete aber h\u00f6chstens 10 % \u00fcber der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete liegen, und im Bestand begrenzt die Kappungsgrenze Erh\u00f6hungen auf 15 bis 20 % in drei Jahren.<\/p><\/details>\n<details><summary>Ersetzt die SWOT-Analyse eine Due Diligence?<\/summary>\n<p>Nein. Sie ist eine strukturierte Ersteinsch\u00e4tzung. Vor dem Kauf geh\u00f6ren Mieterliste und Mietvertr\u00e4ge, Energieausweis, Grundbuchauszug, Baulastenverzeichnis, bei Eigentumswohnungen die Teilungserkl\u00e4rung und bei Bedarf Gutachten auf den Tisch. F\u00fcr eine fundierte Einsch\u00e4tzung Ihres Objekts sprechen Sie gern direkt mit uns.<\/p><\/details><\/div><\/div><\/section>\n<section class='lp-cta lp-bleed lp-sec'>\n<div class='lp-wrap'>\n<p class='lp-eyebrow'>Vom Rechnen zum Kaufen<\/p>\n<h2 class='lp-h2 d1'>Die Zahlen passen? <em>Wir haben die Objekte.<\/em><\/h2>\n<p class='lp-lead d2'>Hinterlegen Sie Ihr Ankaufsprofil \u2013 wir schicken Ihnen passende Off-Market-Objekte, bevor sie am Markt sind. Oder lassen Sie Ihre eigene Immobilie bewerten.<\/p>\n<div class='lp-actions d3'><a class='lp-btn lp-btn-gold' href='https:\/\/limainvestimmobilien.de\/suchprofil-hinterlegen\/'>Ankaufsprofil hinterlegen <svg viewBox='0 0 24 24' fill='none' stroke='currentColor' stroke-width='2' aria-hidden='true'><path d='M5 12h14M13 6l6 6-6 6'\/><\/svg><\/a><a class='lp-btn lp-btn-line' href='https:\/\/limainvestimmobilien.de\/immobilienbewertung\/'>Immobilie bewerten<\/a><a class='lp-btn lp-btn-line' href='https:\/\/limainvestimmobilien.de\/shop-fuer-immobilienmakler-immobilienakteure-leadgeneratoren\/'>White-Label-Version<\/a><\/div>\n<p class='lp-meta d4'>Lima Invest Immobilien \u00b7 Elbchaussee 162 \u00b7 22605 Hamburg \u00b7 <a href='mailto:anfrage@limaimmobilien.com'>anfrage@limaimmobilien.com<\/a><\/p><\/div><\/section><\/div>\n<script type='application\/ld+json'>\n{\n \"@context\": \"https:\/\/schema.org\",\n \"@graph\": [\n  {\n   \"@type\": \"WebApplication\",\n   \"name\": \"SWOT-Analyse f\u00fcr Immobilien\",\n   \"url\": \"https:\/\/limainvestimmobilien.de\/swot-analyse-immobilien\/\",\n   \"applicationCategory\": \"FinanceApplication\",\n   \"operatingSystem\": \"Web\",\n   \"inLanguage\": \"de-DE\",\n   \"isAccessibleForFree\": true,\n   \"description\": \"Kostenlose SWOT-Analyse f\u00fcr Immobilien-Investments: St\u00e4rken, Schw\u00e4chen, Chancen und Risiken aus Objekt- und Marktdaten, mit Score von 0 bis 100, Kaufpreisfaktor, Rendite, Mietpotenzial, Strategie-Check, Zielpreis und PDF-Export.\",\n   \"featureList\": [\n    \"SWOT-Matrix aus Objekt-, Markt- und Finanzdaten\",\n    \"Eigene Punkte erg\u00e4nzen\",\n    \"SWOT-Score von 0 bis 100 mit Aufschl\u00fcsselung\",\n    \"Kaufpreisfaktor, Brutto- und Nettorendite, Mietsteigerungspotenzial, Preis pro m\u00b2\",\n    \"Strategie-Check f\u00fcr Buy-and-Hold, Fix-and-Flip und Aufteilung\",\n    \"Zielpreis f\u00fcr die Verhandlung\",\n    \"PDF-Export und Link zum Teilen\"\n   ],\n   \"offers\": {\n    \"@type\": \"Offer\",\n    \"price\": \"0\",\n    \"priceCurrency\": \"EUR\"\n   },\n   \"provider\": {\n    \"@id\": \"https:\/\/limainvestimmobilien.de\/#organization\"\n   }\n  },\n  {\n   \"@type\": \"FAQPage\",\n   \"mainEntity\": [\n    {\n     \"@type\": \"Question\",\n     \"name\": \"Was ist eine SWOT-Analyse bei Immobilien?\",\n     \"acceptedAnswer\": {\n      \"@type\": \"Answer\",\n      \"text\": \"SWOT steht f\u00fcr Strengths, Weaknesses, Opportunities und Threats \u2013 St\u00e4rken, Schw\u00e4chen, Chancen und Risiken. St\u00e4rken und Schw\u00e4chen beschreiben das Objekt selbst: Lage, Zustand, Energieklasse, Mieten und Kaufpreis. Chancen und Risiken kommen von au\u00dfen, etwa aus Marktentwicklung, Mietrecht und Energierecht. So sehen Sie auf einen Blick, ob ein Investment tr\u00e4gt und wo Sie vor dem Kauf genauer hinschauen sollten.\"\n     }\n    },\n    {\n     \"@type\": \"Question\",\n     \"name\": \"Welche Faktoren geh\u00f6ren in die SWOT-Analyse eines Mehrfamilienhauses?\",\n     \"acceptedAnswer\": {\n      \"@type\": \"Answer\",\n      \"text\": \"Intern z\u00e4hlen Mikrolage, Bausubstanz, Sanierungsstand, Energieklasse, Mieterstruktur, Leerstand und das Verh\u00e4ltnis von Kaufpreis zu Miete. 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Markt',stabil:'stabilen Markt',schrumpf:'schrumpfenden Markt'};\nvar ST={bh:'Buy-and-Hold',ff:'Fix-and-Flip',dev:'Aufteilung und Entwicklung'};\nvar FO={cf:'Cashflow',wert:'Wertsteigerung',sicher:'Sicherheit'};\nvar HD={s:'1 bis 3 Jahre',m:'3 bis 7 Jahre',l:'\u00fcber 7 Jahre'};\nvar OPTL={weg:'WEG-Aufteilung',dach:'Ausbaureserve (Dach\/Anbau)',moeb:'M\u00f6blierung',idx:'Indexmiete',balkon:'Balkonanbau',stell:'Stellpl\u00e4tze',msb:'Mietpreisbremse',geg:'Energetische Pflichten',milieu:'Milieuschutzgebiet',denkmal:'Denkmalschutz',erbpacht:'Erbpacht \/ Heimfall',gutachten:'Sondergutachten n\u00f6tig'};\nvar POT=['weg','dach','moeb','idx','balkon','stell'],RISK=['msb','geg','milieu','denkmal','erbpacht','gutachten'],OKEYS=POT.concat(RISK);\nvar PTS={weg:10,dach:5,moeb:3,idx:2,balkon:2,stell:2,msb:-4,geg:-10,milieu:-6,denkmal:-5,erbpacht:-14,gutachten:-5};\nvar OPTTXT={\nweg:'WEG-Aufteilung: Einzelprivatisierung kann den Wert je Einheit deutlich steigern',\ndach:'Nachverdichtung: Dachausbau oder Anbau schafft zus\u00e4tzliche Mietfl\u00e4che',\nmoeb:'M\u00f6blierung: sp\u00fcrbarer Mietaufschlag bei geringem Einsatz m\u00f6glich',\nidx:'Indexmiete: Inflationsschutz bei Neuvermietung oder Vertragsumstellung',\nbalkon:'Balkonanbau: mehr Wohnwert und Miete bei \u00fcberschaubaren Kosten',\nstell:'Stellpl\u00e4tze: zus\u00e4tzliche Einnahmen durch Nachverdichtung',\nmsb:'Mietpreisbremse: Neuvermietung h\u00f6chstens 10'+NB+'% \u00fcber der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete',\ngeg:'Energetische Pflichten: D\u00e4mmung, Heizung und CO2-Kosten verursachen erheblichen Investitionsbedarf',\nmilieu:'Milieuschutz: Modernisierung und Umwandlung nur eingeschr\u00e4nkt m\u00f6glich',\ndenkmal:'Denkmalschutz: h\u00f6here Instandhaltungskosten, wenig Gestaltungsfreiheit',\nerbpacht:'Erbbaurecht: laufender Erbbauzins und Heimfallrisiko belasten den Cashflow',\ngutachten:'Sondergutachten n\u00f6tig: unbekannte Risiken \u2013 vor dem Ankauf eine Kostenreserve einplanen'};\n\/* numeric fields: id, decimals (a = auto, y = year), arrow step, max, blank when zero *\/\nvar F={kp:['swKp','a',10000,1e10,0],qm:['swQm','a',10,1e7,0],jnkm:['swJnkm','a',1000,1e9,0],im:['swIm',2,0.1,1000,1],sm:['swSm',2,0.1,1000,1],lst:['swLst','a',1,100,0],nkq:['swNkq','a',1,100,0],bj:['swBj','y',1,2100,1],we:['swWe',0,1,9999,0],ge:['swGe',0,1,9999,0]};\nvar KEYS=Object.keys(F);\nvar SEL={san:'swSan',en:'swEn',lage:'swLage',markt:'swMarkt',st:'swSt',fo:'swFo',hd:'swHd'};\nvar SKEYS=Object.keys(SEL);\nvar EX={num:{kp:1950000,qm:1040,jnkm:112800,im:0,sm:11,lst:4,nkq:20,bj:1962,we:12,ge:1},sel:{san:'teil',en:'E',lage:'gut',markt:'stabil',st:'bh',fo:'wert',hd:'l'},opt:['weg','idx','balkon','msb','geg'],txt:{name:'MFH Musterstra\u00dfe 12',ort:'30159 Hannover'},own:{s:['Gepflegte Mieterstruktur mit langen Mietdauern'],w:[],o:[],t:[]},imAuto:true};\nvar 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viewBox=\"0 0 24 24\" aria-hidden=\"true\"><circle cx=\"12\" cy=\"12\" r=\"9\"\/><path d=\"M12 7.6v5.6M12 16.4v.01\"\/><\/svg>',info:'<svg viewBox=\"0 0 24 24\" aria-hidden=\"true\"><circle cx=\"12\" cy=\"12\" r=\"9\"\/><path d=\"M12 11v5.4M12 7.6v.01\"\/><\/svg>'};\nvar QI={s:'<svg viewBox=\"0 0 24 24\" aria-hidden=\"true\"><path d=\"m5 12.5 4.5 4.5L19 7.5\"\/><\/svg>',w:'<svg viewBox=\"0 0 24 24\" aria-hidden=\"true\"><path d=\"M6 12h12\"\/><\/svg>',o:'<svg viewBox=\"0 0 24 24\" aria-hidden=\"true\"><path d=\"M7 17 17 7M9 7h8v8\"\/><\/svg>',t:'<svg viewBox=\"0 0 24 24\" aria-hidden=\"true\"><path d=\"M12 4.5 3 19.5h18z\"\/><path d=\"M12 10.2v4M12 16.9v.01\"\/><\/svg>'};\nvar XI='<svg viewBox=\"0 0 24 24\" aria-hidden=\"true\"><path d=\"m7 7 10 10M17 7 7 17\"\/><\/svg>';\nvar CHECK='<svg viewBox=\"0 0 24 24\" aria-hidden=\"true\"><path d=\"m5 12.5 4.5 4.5L19 7.5\"\/><\/svg>';\nvar EMPTY={s:'Noch keine St\u00e4rken \u2013 erg\u00e4nzen Sie, was das Objekt auszeichnet.',w:'Keine Schw\u00e4chen erkannt.',o:'Noch keine Chancen \u2013 Potenziale w\u00e4hlen Sie in Schritt 03.',t:'Keine Risiken markiert \u2013 Auflagen w\u00e4hlen Sie in Schritt 03.'};\n\n\/* ---------- Kennzahlen ---------- *\/\nvar imCalc=function(s){var vm=s.qm*(1-Math.min(s.lst,99)\/100);return vm>0?Math.round(s.jnkm\/12\/vm*100)\/100:0;};\nvar metrics=function(s){\nvar units=s.we+s.ge,fa_=s.jnkm>0?s.kp\/s.jnkm:0,br=s.kp>0?s.jnkm\/s.kp*100:0,nkm=s.jnkm*(1-s.nkq\/100),nn=s.kp>0?nkm\/s.kp*100:0;\nvar up=0,upP=0;if(s.im>0){if(s.sm>s.im){up=(s.sm-s.im)*s.qm*12;upP=(s.sm\/s.im-1)*100;}}\nvar bjOk=s.bj>=1800?s.bj<=YEAR+3:false,age=bjOk?Math.max(0,YEAR-s.bj):0;\nreturn {units:units,fa:fa_,br:br,nkm:nkm,nn:nn,up:up,upP:upP,qmP:s.qm>0?s.kp\/s.qm:0,unitP:units>0?s.kp\/units:0,bjOk:bjOk,age:age,has:s.kp>0?s.jnkm>0:false,leerQm:s.qm*s.lst\/100};\n};\n\n\/* ---------- Strategie-Check ---------- *\/\nvar levers=function(s,o,m){var l=[],op=o.opt;if(op.weg){l.push('WEG-Aufteilung');}if(op.dach){l.push('Ausbaureserve');}if(m.upP>=10){l.push('Mietreserve (+'+pct(m.upP,0)+')');}if(op.balkon){l.push('Balkonanbau');}if(op.moeb){l.push('M\u00f6blierung');}if(op.stell){l.push('Stellpl\u00e4tze');}if(o.markt==='wachs'){l.push('wachsender Markt');}return l;};\nvar stratCheck=function(s,o,m){\nvar it=[],p=0,op=o.opt;\nvar add=function(c,t,v){it.push({c:c,t:t});p+=v||0;};\nif(o.st==='ff'){\nvar fl=[];if(op.weg){fl.push('WEG-Aufteilung');}if(m.upP>=15){fl.push('Mietreserve (+'+pct(m.upP,0)+')');}else if(m.up>=10000){fl.push('Mietreserve ('+eur(m.up)+' im Jahr)');}if(o.san==='bed'){fl.push('Sanierung');}\nif(fl.length){add('ok','Werthebel f\u00fcr Fix-and-Flip vorhanden: '+lst(fl)+'.',8);}\nelse{add('bad','Fix-and-Flip ohne kurzfristigen Werthebel \u2013 weder Aufteilung noch Mietreserve oder Sanierung \u2013 ist hochriskant.',-18);}\nif(o.hd==='l'){add('warn','Fix-and-Flip zielt auf einen Verkauf in wenigen Jahren. Bei \u00fcber 7 Jahren Haltedauer passt Buy-and-Hold besser.');}\nif(op.milieu||op.denkmal){add('warn','Milieu- oder Denkmalschutz verl\u00e4ngern Genehmigungen \u2013 das kostet beim Flip Zeit und Marge.');}\n}else if(o.st==='dev'){\nif(op.weg||op.dach){add('ok','Hebel f\u00fcr Aufteilung oder Entwicklung vorhanden: '+lst([op.weg?'WEG-Aufteilung':'',op.dach?'Ausbaureserve':''])+'.',8);}\nelse{add('bad','Aufteilung oder Entwicklung ohne WEG-Option oder Ausbaureserve hat keinen klaren Hebel.',-15);}\nif(op.weg){if(op.milieu){add('warn','Im Milieuschutzgebiet braucht die Umwandlung in Eigentumswohnungen in der Regel eine Genehmigung \u2013 vorab mit der Gemeinde kl\u00e4ren.');}}\nif(op.dach){if(op.denkmal){add('warn','Denkmalschutz: Dachausbau und Anbau brauchen die Zustimmung der Denkmalbeh\u00f6rde.');}}\nif(o.hd==='s'){add('warn','Genehmigung, Umbau und Abverkauf dauern meist l\u00e4nger als drei Jahre.');}\n}else{\nif(o.fo==='cf'){if(m.br>0){if(m.br<4){add('bad','F\u00fcr eine Cashflow-Strategie ist die Bruttorendite von '+pct(m.br)+' zu niedrig \u2013 ohne Mietsteigerung oder Preisnachlass tr\u00e4gt sich das Objekt kaum.',-12);}else{add('ok','Die Bruttorendite von '+pct(m.br)+' tr\u00e4gt eine Cashflow-Strategie.');}}}\nif(o.hd==='l'){if(o.en==='E'||o.en==='G'){add('warn','Langfristig halten bei Energieklasse '+EN[o.en]+': steigende CO2-Kosten und Sanierungsbedarf treffen Sie mit hoher Wahrscheinlichkeit.',-8);}}\nif(o.hd==='s'){add('warn','Nur 1 bis 3 Jahre halten: Die Kaufnebenkosten m\u00fcssen sich schnell verdienen, und vor Ablauf von 10 Jahren ist ein Verkaufsgewinn f\u00fcr Privatanleger steuerpflichtig.');}\n}\nif(o.st!=='bh'){if(o.fo==='cf'){add('warn',ST[o.st]+' zielt auf einen Gewinn beim Verkauf, nicht auf laufenden Cashflow \u2013 pr\u00fcfen Sie den Fokus.');}}\nif(o.fo==='wert'){var lv=levers(s,o,m);if(lv.length){add('ok','Wertsteigerung ist plausibel: '+lst(lv)+'.');}else{add('warn','F\u00fcr den Fokus Wertsteigerung fehlt ein klarer Hebel \u2013 weder Mietreserve noch Aufteilung oder Ausbau.');}}\nif(o.fo==='sicher'){var rk=[];if(op.erbpacht){rk.push('Erbbaurecht');}if(op.gutachten){rk.push('offene Gutachten');}if(s.lst>10){rk.push('Leerstand');}if(o.en==='G'){rk.push('Energieklasse G bis H');}if(o.san==='bed'){rk.push('Sanierungsstau');}if(o.markt==='schrumpf'){rk.push('schrumpfender Markt');}\nif(rk.length){add('warn','F\u00fcr den Fokus Sicherheit sind zu viele Risiken offen: '+lst(rk)+'.');}else{add('ok','Das Risikoprofil passt zum Fokus Sicherheit.');}}\nif(op.msb){if(m.upP>=10){add('warn','Mietpreisbremse: Neue Mieten d\u00fcrfen h\u00f6chstens 10'+NB+'% \u00fcber der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete liegen, im Bestand bremst die Kappungsgrenze \u2013 die Mietreserve hebt sich nur schrittweise.');}}\nreturn {p:p,items:it};\n};\n\n\/* ---------- Score ---------- *\/\nvar evalScore=function(s,o,m){\nvar pr=0,su=0,ve=0,lm=0,po=0,au=0,op=o.opt;\nif(m.fa>0){if(m.fa<16){pr+=18;}else if(m.fa<20){pr+=8;}else if(m.fa>25){pr-=18;}}\nif(m.br>6){pr+=12;}else if(m.br>4.5){pr+=6;}else if(m.br>0){if(m.br<3){pr-=14;}}\nif(m.nn>4){pr+=5;}else if(m.nn>0){if(m.nn<2){pr-=8;}}\nif(o.en==='A'){su+=10;}else if(o.en==='E'){su-=4;}else if(o.en==='G'){su-=14;}\nif(o.san==='kern'){su+=8;}else if(o.san==='bed'){su-=10;}\nif(s.lst>20){ve-=12;}else if(s.lst>10){ve-=5;}else if(s.lst===0){ve+=3;}\nlm+=({top:8,gut:4,einfach:-8})[o.lage]||0;\nlm+=({wachs:6,schrumpf:-10})[o.markt]||0;\nOKEYS.forEach(function(k){if(op[k]){if(PTS[k]>0){po+=PTS[k];}else{au+=PTS[k];}}});\nif(m.upP>20){po+=5;}\nvar sc=stratCheck(s,o,m),raw=50+pr+su+ve+lm+po+au+sc.p;\nreturn {has:m.has,raw:raw,total:clamp(Math.round(raw),0,100),parts:[['Preis und Rendite',pr],['Substanz und Energie',su],['Vermietung',ve],['Lage und Markt',lm],['Potenziale',po],['Auflagen und Risiken',au],['Strategie-Fit',sc.p]],strat:sc};\n};\nvar verdictOf=function(sc){\nif(!sc.has){return {k:'off',pill:'Eckdaten fehlen',title:'Noch keine Bewertung',sum:'Geben Sie Kaufpreis und Jahresnettokaltmiete ein \u2013 dann entstehen Score, Bewertung und Zielpreis.'};}\nif(sc.total>=65){return {k:'buy',pill:'Kaufen',title:'Ankauf sinnvoll',sum:'Die Fundamentaldaten \u00fcberzeugen: Das Verh\u00e4ltnis von Rendite und Risiko ist attraktiv.'};}\nif(sc.total>=40){return {k:'neg',pill:'Verhandeln',title:'Nur zum richtigen Preis',sum:'Potenzial ist vorhanden, zum aktuellen Preis aber mit Risiken. Gehen Sie mit einem Zielpreis in die Verhandlung.'};}\nreturn {k:'pass',pill:'Abstand nehmen',title:'Risiken \u00fcberwiegen',sum:'Die Risiken \u00fcberwiegen die Chancen. Ein Ankauf lohnt sich nur zu deutlich besseren Konditionen.'};\n};\nvar scoreAt=function(kp){var s2=cp(S);s2.kp=kp;return evalScore(s2,O,metrics(s2)).total;};\n\/* price at which the score reaches goal: dir -1 searches below the current price, +1 the highest price that still keeps it *\/\nvar priceFor=function(goal,dir){\nvar base=S.kp,k,p,lo=0,hi=0,j;\nif(!(base>0)){return 0;}\n\/* lo: highest known price with score >= goal, hi: lowest known price below goal (score falls with the price) *\/\nif(dir<0){hi=base;for(k=1;k<=160;k++){p=base*(1-k*0.0025);if(scoreAt(p)>=goal){lo=p;break;}hi=p;}if(!lo){return 0;}}\nelse{lo=base;for(k=1;k<=200;k++){p=base*(1+k*0.0025);if(scoreAt(p)>=goal){lo=p;}else{hi=p;break;}}if(!hi){return roundP(lo);}}\nfor(j=0;j<40;j++){p=(lo+hi)\/2;if(scoreAt(p)>=goal){lo=p;}else{hi=p;}if(hi-lo<1){break;}}\nreturn roundP(lo);\n};\nvar capexItems=function(s,o){\nvar it=[],qm=s.qm,kp=s.kp,per=function(e,f){return qm>0?qm*e:kp*f\/100;},base=function(e,f){return qm>0?fmt(e,0)+NB+'\u20ac pro m\u00b2':fmt(f,0)+NB+'% des Kaufpreises';};\nif(o.san==='bed'){it.push(['Sanierungsstau',per(300,12),base(300,12)]);}\nif(o.en==='G'){it.push(['Energieklasse G bis H',per(150,7),base(150,7)]);}\nif(o.opt.geg){it.push(['Energetische Pflichten',per(60,3),base(60,3)]);}\nif(s.lst>10){var lq=qm*s.lst\/100,mi=s.sm>0?s.sm:s.im,v=(lq>0?(mi>0?lq*(mi*12+150):0):0);if(!(v>0)){v=s.jnkm*Math.min(s.lst,90)\/(100-Math.min(s.lst,90))*2;}it.push(['Leerstand',v,lq>0?'ein Jahr Miete plus Herrichtung der leeren Fl\u00e4chen':'zwei Jahresmieten der leeren Fl\u00e4chen']);}\nif(o.opt.gutachten){it.push(['Reserve f\u00fcr offene Gutachten',kp*0.03,'3'+NB+'% des Kaufpreises']);}\nreturn it;\n};\n\n\/* ---------- SWOT-Punkte ---------- *\/\nvar autoPoints=function(s,o,m){\nvar P={s:[],w:[],o:[],t:[]},op=o.opt;\nif(o.lage==='top'){P.s.push('Sehr gute Lage: hohe Nachfrage, geringes Leerstandsrisiko, gute Wiedervermietbarkeit');}\nelse if(o.lage==='gut'){P.s.push('Gute Lage: solide Nachfrage von Mietern und K\u00e4ufern');}\nif(o.en==='A'){P.s.push('Sehr gute Energieeffizienz (Klasse A+ bis B): geringes regulatorisches Risiko, niedrige Nebenkosten');}\nif(o.san==='kern'){P.s.push('Neuwertiger Zustand (kernsaniert): geringe laufende Instandhaltungskosten');}\nif(m.fa>0){if(m.fa<16){P.s.push('Kaufpreisfaktor unter Marktniveau (<b>'+fmt(m.fa,1)+'<\/b>): Sicherheitsmarge beim Einstieg');}}\nif(m.has){if(s.lst===0){P.s.push('Vollvermietung: stabiler, kalkulierbarer Cashflow');}}\nif(m.upP>20){P.s.push('Deutliche Mietreserve (<b>+'+pct(m.upP,0)+'<\/b>): organisches Ertragspotenzial');}\nif(o.lage==='einfach'){P.w.push('Einfache Lage: h\u00f6heres Leerstands- und Mietausfallrisiko, begrenztes Mietpotenzial');}\nif(o.en==='G'){P.w.push('Kritische Energiebilanz (Klasse G bis H): hoher Sanierungsbedarf, CO2-Kosten-Risiko, steigende Nebenkosten');}\nelse if(o.en==='E'){P.w.push('Schwache Energiebilanz (Klasse E bis F): mittelfristiger Sanierungsbedarf absehbar');}\nif(o.san==='bed'){P.w.push('Sanierungsstau: erheblicher Investitionsbedarf vor jeder Wertsteigerung');}\nif(m.fa>25){P.w.push('Hoher Kaufpreisfaktor (<b>'+fmt(m.fa,1)+'<\/b>): kaum Spielraum f\u00fcr Fehler in der Bewirtschaftung');}\nif(s.lst>10){P.w.push('Hoher Leerstand (<b>'+pct(s.lst,s.lst%1?1:0)+'<\/b>): weniger Cashflow, wom\u00f6glich strukturelle Vermietungsprobleme');}\nif(m.age>50){if(o.san!=='kern'){P.w.push('Geb\u00e4ude \u00e4lter als 50 Jahre: erh\u00f6htes Risiko f\u00fcr Instandhaltungsr\u00fcckstau');}}\nif(o.markt==='wachs'){P.o.push('Wachsender Markt: Zuzug und Nachfrage st\u00fctzen Mieten und Werte');}\nPOT.forEach(function(k){if(op[k]){P.o.push(OPTTXT[k]);}});\nif(op.denkmal){P.o.push('Denkmal-AfA: Sanierungskosten sind steuerlich erh\u00f6ht absetzbar (\u00a7 7i EStG)');}\nif(o.markt==='schrumpf'){P.t.push('Schrumpfender Markt: sinkende Nachfrage kann Leerstand und Wertverlust bringen');}\nRISK.forEach(function(k){if(op[k]){P.t.push(OPTTXT[k]);}});\nreturn P;\n};\n\n\/* ---------- Analytische Bewertung ---------- *\/\nvar analysis=function(s,o,m){\nvar w=[],op=o.opt,age=m.age;\nif(m.fa>0){\nvar t='Kaufpreisfaktor <b>'+fmt(m.fa,1)+'<\/b> (Bruttorendite '+pct(m.br)+', netto ca. '+pct(m.nn)+')';\nif(m.fa<16){t+=': deutlich unter dem Marktdurchschnitt \u2013 ein attraktiver Einstieg.';}else if(m.fa>25){t+=': ambitioniert. Ohne substanzielles Wertpotenzial ist der Preis schwer zu rechtfertigen.';}else{t+=': ein marktgerechter Korridor.';}\nif(m.qmP>0){t+=' Der Quadratmeterpreis liegt bei <b>'+eur(m.qmP)+'<\/b>'+(m.units>0?', je Einheit rund <b>'+eur(m.unitP)+'<\/b>.':'.');}\nw.push({c:m.fa<16?'ok':(m.fa>25?'bad':'info'),t:t});\n}\nvar sub=[o.san?SAN[o.san]:'',o.en?'Klasse '+EN[o.en]:'',age>0?age+' Jahre alt':''].filter(function(x){return !!x;}).join(', ');\nvar subT=sub?' ('+sub+')':'';\nif(o.en==='G'||op.geg){w.push({c:'bad',t:'<b>Kritisch:<\/b> Die energetische Substanz'+subT+' erfordert Investitionen in Heizung und D\u00e4mmung \u2013 im Businessplan als Pflichtposition einplanen.'});}\nelse if(o.san==='bed'){w.push({c:'bad',t:'<b>Sanierungsstau<\/b>'+subT+': Vor jeder Wertsteigerung steht ein substanzieller Investitionsbedarf.'});}\nelse if(o.en==='A'||o.san==='kern'){w.push({c:'ok',t:'Zukunftsf\u00e4hige Bausubstanz'+subT+': Das Instandhaltungsrisiko bleibt \u00fcberschaubar.'});}\nelse if(o.en==='E'){w.push({c:'warn',t:'Bausubstanz mit Nachholbedarf'+subT+': Mittelfristig fallen energetische Ma\u00dfnahmen an.'});}\nelse if(sub){w.push({c:'info',t:'Solide Bausubstanz'+subT+', mittelfristig sind Instandhaltungsma\u00dfnahmen einzuplanen.'});}\nelse{w.push({c:'warn',t:'Zustand und Energieklasse fehlen \u2013 ohne Energieausweis bleibt das Investitionsrisiko offen.'});}\nif(m.has){if(s.lst>10){w.push({c:'warn',t:'<b>Achtung:<\/b> Der Leerstand von '+pct(s.lst,s.lst%1?1:0)+' reduziert den Cashflow und deutet auf Vermietungsprobleme hin.'});}else if(s.lst===0){w.push({c:'ok',t:'Vollvermietet: Der Cashflow ist stabil und kalkulierbar.'});}}\nif(o.lage||o.markt){\nvar pos=(o.lage==='top'||o.lage==='gut'?1:0)+(o.markt==='wachs'?1:0),neg=(o.lage==='einfach'?1:0)+(o.markt==='schrumpf'?1:0);\nvar lt=o.lage?(LAGE[o.lage]+(o.markt?' in einem '+MARKTD[o.markt]:'')):'Marktumfeld: '+MARKT[o.markt];\nw.push(neg?(pos?{c:'warn',t:lt+': ein gemischtes Bild \u2013 Lage und Marktentwicklung zeigen in verschiedene Richtungen.'}:{c:'bad',t:lt+': h\u00f6heres Risiko f\u00fcr Leerstand und Wertverlust.'}):(pos?{c:'ok',t:lt+': Die Nachfrage st\u00fctzt Mieten und Wert.'}:{c:'info',t:lt+'.'}));\n}\nvar ups=[];if(op.weg){ups.push('WEG-Aufteilung (Einzelprivatisierung)');}if(op.dach){ups.push('Ausbau von Dach oder Anbau');}if(op.balkon){ups.push('Balkonanbau');}if(m.up>0){if(m.upP>=5){ups.push('Mietreserve von <b>'+eur(m.up)+'<\/b> im Jahr (+'+pct(m.upP,0)+')');}}if(op.moeb){ups.push('M\u00f6blierung');}if(op.idx){ups.push('Indexmiete');}if(op.stell){ups.push('Stellpl\u00e4tze');}\nif(ups.length){w.push({c:'ok',t:'Strategisches Potenzial: '+lst(ups)+'.'+(o.st==='ff'?(op.weg?' F\u00fcr Fix-and-Flip ist die WEG-Aufteilung der zentrale Werttreiber.':''):'')});}\nelse if(m.has){w.push({c:'info',t:'Klare Werthebel sind nicht erkennbar \u2013 der Fokus liegt auf stabiler Bewirtschaftung.'});}\nvar rs=RISK.filter(function(k){return !!op[k];});\nif(rs.length){w.push({c:(op.erbpacht||rs.length>2)?'bad':'warn',t:'Auflagen und Risiken: '+lst(rs.map(function(k){return OPTL[k];}))+' \u2013 im Preis und im Zeitplan ber\u00fccksichtigen.'});}\nreturn w;\n};\n\n\/* ---------- Ziel- und Schwellenpreise, Empfehlung, n\u00e4chste Schritte ---------- *\/\nvar targetInfo=function(){\nvar ci=capexItems(S,O),sum=0;ci.forEach(function(c){sum+=c[1];});\nvar t={items:ci,sum:sum,capex:sum>0?roundP(Math.max(0,S.kp-sum)):0,thr:0,buf:0};\nif(!SC.has){return t;}\nif(V.k==='buy'){t.buf=priceFor(65,1);}else if(V.k==='neg'){t.thr=priceFor(65,-1);}else{t.thr=priceFor(40,-1);}\nreturn t;\n};\nvar bestStrategy=function(){\nvar best=null;Object.keys(ST).forEach(function(k){if(k==='ff'){if(O.hd==='l'){return;}}if(k==='dev'){if(O.hd==='s'){return;}}if(k!=='bh'){if(O.fo!=='wert'){return;}}var o2=cp(O);o2.st=k;var v=evalScore(S,o2,R).total;if(!best||v>best.v){best={k:k,v:v};}});return best;\n};\nvar recText=function(){\nvar REC={bh:'Buy-and-Hold lebt von stabiler Miete, solider Substanz und einem fairen Einstiegspreis.',ff:'Fix-and-Flip lebt von einem schnellen, planbaren Werthebel und einem knappen Zeitplan.',dev:'Aufteilung und Entwicklung leben von Baurecht, Genehmigungen und der Nachfrage nach Eigentum.'};\nvar t=REC[O.st]+' ',bad=SC.strat.items.some(function(i){return i.c==='bad';}),n=SC.total;\nif(!SC.has){return t+'Sobald Kaufpreis und Jahresnettokaltmiete feststehen, pr\u00fcft der Check, ob die Strategie zum Objekt passt.';}\nif(V.k==='buy'){t+=bad?'Das Objekt erreicht '+n+' Punkte, die gew\u00e4hlte Strategie hat aber einen Haken \u2013 l\u00f6sen Sie ihn oder w\u00e4hlen Sie einen anderen Weg.':'Mit '+n+' Punkten passt das Objekt zu Ihrer Strategie \u2013 pr\u00fcfen Sie Finanzierung und Unterlagen z\u00fcgig.';}\nelse if(V.k==='neg'){t+='Mit '+n+' Punkten lohnt sich der Ankauf nur zum richtigen Preis: Verhandeln Sie auf Basis des Zielpreises und kl\u00e4ren Sie die offenen Punkte vorher.';}\nelse{t+='Mit '+n+' Punkten ist der Ankauf in dieser Konstellation nicht zu empfehlen.';}\nvar b=bestStrategy();\nif(b){if(b.k!==O.st){if(b.v>=n+10){t+=' Alternative: Mit '+ST[b.k]+' k\u00e4me das Objekt auf '+b.v+' Punkte.';}}}\nreturn t;\n};\nvar nextSteps=function(tp){\nvar n=[],op=O.opt,m=R;\nif(!SC.has){n.push('Kaufpreis und Jahresnettokaltmiete eintragen \u2013 sie stehen im Expos\u00e9 und in der Mieterliste.');}\nelse if(V.k==='buy'){n.push('Finanzierung anfragen und die Zahlen mit Ihrer Finanzierung im <a href=\"https:\/\/limainvestimmobilien.de\/renditekalkulator\/\">Rendite-Schnellrechner<\/a> durchrechnen.');}\nelse if(V.k==='neg'){n.push(tp.capex>0?'Mit dem Zielpreis von rund <b>'+eur(tp.capex)+'<\/b> in die Verhandlung gehen und den Abschlag mit Capex und Risiken begr\u00fcnden.':'\u00dcber den Preis verhandeln \u2013 der Score reagiert vor allem auf Kaufpreisfaktor und Rendite.');}\nelse{n.push('Nur weiterverfolgen, wenn Preis oder Risiken sich deutlich \u00e4ndern \u2013 sonst lieber das n\u00e4chste Objekt pr\u00fcfen.');}\nif(op.erbpacht){n.push('Erbbaurechtsvertrag pr\u00fcfen: Restlaufzeit, Erbbauzins, Anpassungsklauseln und Heimfallregelung.');}\nif(op.gutachten){n.push('Sondergutachten vor dem Angebot beauftragen und das Ergebnis in den Preis einrechnen.');}\nif(O.en==='G'||O.en==='E'||op.geg){n.push('Energieausweis und Heizung pr\u00fcfen lassen, einen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen und F\u00f6rdermittel der BEG einplanen.');}\nif(O.san==='bed'){n.push('Sanierungskosten mit einem Fachbetrieb sch\u00e4tzen lassen, bevor Sie ein Angebot abgeben.');}\nif(op.weg){n.push('Aufteilung vorbereiten: Abgeschlossenheitsbescheinigung kl\u00e4ren und pr\u00fcfen, ob die Umwandlung genehmigungspflichtig ist.');}\nif(S.lst>10){n.push('Leerstand kl\u00e4ren: Gr\u00fcnde, Zustand der leeren Einheiten und realistische Vermietungsdauer.');}\nif(op.msb){if(m.upP>=10){n.push('Mietreserve realistisch planen: Mietspiegel und Kappungsgrenze pr\u00fcfen, etwa mit unseren <a href=\"https:\/\/limainvestimmobilien.de\/mietspiegeluebersicht\/\">Vergleichsmieten<\/a>.');}}\nif(!O.lage||!O.markt){n.push('Lage und Markt einsch\u00e4tzen \u2013 mit der <a href=\"https:\/\/limainvestimmobilien.de\/standortanalyse\/\">Standortanalyse<\/a> und dem <a href=\"https:\/\/limainvestimmobilien.de\/prognos-zukunftsatlas\/\">Prognos Zukunftsatlas<\/a>.');}\nn.push('Unterlagen anfordern: Mieterliste, Mietvertr\u00e4ge, Energieausweis, Grundbuchauszug und Nebenkostenabrechnungen.');\nreturn n.slice(0,6);\n};\n\n\/* ---------- Ausgabe ---------- *\/\nvar scCur=null,scRaf=0;\nvar setScore=function(v){\nvar el=$('swScore');if(scRaf){cancelAnimationFrame(scRaf);scRaf=0;}\nvar html=function(x){return String(Math.round(x))+'<span class=\"d\"> \/ 100<\/span>';};\nif(v===null){scCur=null;el.innerHTML='\u2013<span class=\"d\"> \/ 100<\/span>';return;}\nif(reduced||scCur===null){scCur=v;el.innerHTML=html(v);return;}\nvar from=scCur,t0=0;var step=function(ts){if(!t0){t0=ts;}var p=Math.min(1,(ts-t0)\/450),e=1-Math.pow(1-p,3);scCur=from+(v-from)*e;el.innerHTML=html(scCur);if(p<1){scRaf=requestAnimationFrame(step);}else{scRaf=0;scCur=v;}};scRaf=requestAnimationFrame(step);\n};\nvar lastSig={};\nvar ownCount=function(q){return own[q].length;};\nvar counts=function(){var c={};QS.forEach(function(q){c[q]=(PT[q]||[]).length+ownCount(q);});return c;};\nvar renderList=function(q,force){\nvar sig=(PT[q]||[]).join('|')+'#'+own[q].length;\nif(!force){if(lastSig[q]===sig){return;}}\nlastSig[q]=sig;\nvar ul=$('swL'+q),h=(PT[q]||[]).map(function(t){return '<li class=\"rq-pt\">'+QI[q]+'<span>'+t+'<\/span><\/li>';}).join('');\nown[q].forEach(function(t,i){h+='<li class=\"rq-pt is-own\" data-i=\"'+i+'\"><textarea rows=\"1\" maxlength=\"160\" placeholder=\"Ihr Punkt \u2026\" aria-label=\"Eigener Punkt '+(i+1)+' in '+QN[q]+'\"><\/textarea><button type=\"button\" class=\"rq-del\" data-i=\"'+i+'\" aria-label=\"Eigenen Punkt '+(i+1)+' entfernen\">'+XI+'<\/button><\/li>';});\nif(!h){h='<li class=\"rq-pts-empty\">'+EMPTY[q]+'<\/li>';}\nul.innerHTML=h;\nA.forEach.call(ul.querySelectorAll('textarea'),function(ta,i){ta.value=own[q][i];grow(ta);});\naddState(q);\n};\nvar addState=function(q){var add=app.querySelector('.rq-add[data-q=\"'+q+'\"]'),full=own[q].length>=MAXOWN;add.disabled=full;add.querySelector('.rq-add-t').textContent=full?'Maximal '+MAXOWN+' eigene Punkte':'Punkt hinzuf\u00fcgen';};\n\/* remove one own point without re-rendering the other list items (keeps focus and pending clicks intact) *\/\nvar dropOwn=function(q,i){\nown[q].splice(i,1);\nvar ul=$('swL'+q),li=ul.querySelector('.rq-pt.is-own[data-i=\"'+i+'\"]');\nif(li){ul.removeChild(li);}\nA.forEach.call(ul.querySelectorAll('.rq-pt.is-own'),function(el,j){el.setAttribute('data-i',j);var ta=el.querySelector('textarea'),b=el.querySelector('.rq-del');ta.setAttribute('aria-label','Eigener Punkt '+(j+1)+' in '+QN[q]);b.setAttribute('data-i',j);b.setAttribute('aria-label','Eigenen Punkt '+(j+1)+' entfernen');});\nif(!ul.children.length){ul.innerHTML='<li class=\"rq-pts-empty\">'+EMPTY[q]+'<\/li>';}\nlastSig[q]=(PT[q]||[]).join('|')+'#'+own[q].length;\naddState(q);renderCounts();\n};\nvar grow=function(ta){ta.style.height='auto';ta.style.height=Math.max(30,ta.scrollHeight)+'px';};\nvar renderCounts=function(){var c=counts(),sum=0;QS.forEach(function(q){$('swC'+q).textContent=c[q];$('swN'+q).textContent=c[q];sum+=c[q];});$('swQSum').textContent=sum===1?'1 Punkt':sum+' Punkte';return c;};\nvar liveT=0;\nvar render=function(){\nvar m=R,sc=SC,v=V,i;\n\/* hints *\/\n$('swKpHint').innerHTML=m.qmP>0?'<b>'+eur(m.qmP)+'<\/b> pro m\u00b2'+(m.units>0?' \u00b7 <b>'+eur(m.unitP)+'<\/b> je Einheit':''):(m.units>0?'<b>'+eur(m.unitP)+'<\/b> je Einheit':'Mit der Fl\u00e4che folgt der Preis pro m\u00b2');\n$('swJnkmHint').innerHTML=m.fa>0?'Faktor <b>'+fmt(m.fa,1)+'<\/b> \u00b7 Bruttorendite <b>'+pct(m.br)+'<\/b>':'Ist-Kaltmiete aller Einheiten im Jahr';\n$('swQmHint').innerHTML=S.qm>0?(m.units>0?'rund <b>'+fmt(S.qm\/m.units,0)+' m\u00b2<\/b> je Einheit':'gesamt, ohne Keller und Nebenfl\u00e4chen'):'gesamt, ohne Keller und Nebenfl\u00e4chen';\n$('swLstHint').innerHTML=S.lst>0?(S.qm>0?'<b>'+fmt(m.leerQm,0)+' m\u00b2<\/b> ohne Mieter':'Anteil der Fl\u00e4che ohne Mieter'):'Anteil der Fl\u00e4che ohne Mieter';\nvar ic=imCalc(S);\n$('swImHint').innerHTML=imAuto?(S.im>0?'aus JNKM, Fl\u00e4che und Leerstand berechnet':'wird aus JNKM und Fl\u00e4che berechnet'):('eigener Wert'+(ic>0?' \u00b7 aus der JNKM: <b>'+fmt(ic,2)+NB+'\u20ac<\/b> <button type=\"button\" class=\"rq-link\" id=\"swImAuto\">\u00fcbernehmen<\/button>':''));\n$('swSmHint').innerHTML=m.up>0?'<b>+'+pct(m.upP,1)+'<\/b> \u00b7 <b>'+eur(m.up)+'<\/b> mehr im Jahr':(S.sm>0?(S.im>0?'keine Mietreserve gegen\u00fcber der Ist-Miete':'erzielbare Miete bei Neuvermietung'):'erzielbare Miete bei Neuvermietung');\n$('swNkqHint').innerHTML=S.jnkm>0?'= <b>'+eur(S.jnkm*S.nkq\/100)+'<\/b> im Jahr \u00b7 netto ca. <b>'+pct(m.nn)+'<\/b>':'nicht umlagef\u00e4hige Kosten';\nvar bh=$('swBjHint');bh.className='rq-hint'+(S.bj?(m.bjOk?'':' is-warn'):'');\nbh.innerHTML=S.bj?(m.bjOk?(m.age>0?'<b>'+m.age+' Jahre<\/b> alt':'Neubau'):'Bitte ein Baujahr zwischen 1800 und '+(YEAR+3)+' eingeben'):'f\u00fcr das Geb\u00e4udealter';\n$('swSanHint').textContent=O.san==='bed'?'Capex-Puffer: 300'+NB+'\u20ac pro m\u00b2':(O.san==='kern'?'geringes Instandhaltungsrisiko':'');\n$('swWeHint').textContent='';\n$('swGeHint').innerHTML=m.units>0?'<b>'+m.units+'<\/b> Einheiten gesamt':'';\n$('swStHint').textContent=({bh:'Kaufen, vermieten, langfristig halten.',ff:'Kaufen, aufwerten und in wenigen Jahren verkaufen.',dev:'In Eigentumswohnungen aufteilen oder ausbauen und verkaufen.'})[O.st];\n$('swFoHint').textContent=({cf:'laufender \u00dcberschuss aus der Miete',wert:'Wertzuwachs bis zum Verkauf',sicher:'m\u00f6glichst wenig Risiko'})[O.fo];\n$('swHdHint').textContent=O.hd==='l'?'privat nach 10 Jahren steuerfrei':'Spekulationsfrist privat: 10 Jahre';\nSKEYS.forEach(function(k){var el=$(SEL[k]);el.classList.toggle('is-empty',el.value==='');});\n\/* result card *\/\nsetScore(sc.has?sc.total:null);\nvar pill=$('swPill');pill.textContent=v.pill;pill.className='rq-pill'+(v.k==='neg'?' is-warn':(v.k==='pass'?' is-bad':(v.k==='off'?' is-off':'')));\nvar bi=$('swSbarI');bi.style.left=(sc.has?sc.total:0)+'%';bi.style.opacity=sc.has?'1':'.3';\nvar zi=sc.has?(sc.total>=65?2:(sc.total>=40?1:0)):-1;A.forEach.call($('swZones').children,function(z,j){z.className=j===zi?'on':'';});\nvar d=sc.total;\n$('swScoreT').textContent=!sc.has?'F\u00fcr den Score fehlen Kaufpreis und Jahresnettokaltmiete.':(v.k==='buy'?(d>65?'Kaufen-Schwelle (65) um '+pts(d-65)+' \u00fcbertroffen':'Kaufen-Schwelle (65) genau erreicht'):(v.k==='neg'?'Noch '+pts(65-d)+' bis zur Kaufen-Schwelle (65)':'Noch '+pts(40-d)+' bis Verhandeln (40)'));\nvar faEl=$('swFa');faEl.textContent=m.fa>0?fmt(m.fa,1)+'-fach':'\u2013';faEl.classList.toggle('is-na',!(m.fa>0));\n$('swFaN').innerHTML=m.fa>0?(m.fa<16?'<i class=\"is-ok\"><\/i>unter Marktniveau':(m.fa>25?'<i class=\"is-bad\"><\/i>ambitioniert':'<i><\/i>marktgerecht (16 bis 25)')):'Kaufpreis \/ JNKM';\nvar brEl=$('swBr');brEl.textContent=m.br>0?pct(m.br):'\u2013';brEl.classList.toggle('is-na',!(m.br>0));\n$('swBrN').textContent=m.br>0?'netto ca. '+pct(m.nn)+' nach NK-Quote':'JNKM \/ Kaufpreis';\nvar upEl=$('swUp');upEl.textContent=m.up>0?eur(m.up):'\u2013';upEl.classList.toggle('is-na',!(m.up>0));\n$('swUpN').textContent=m.up>0?'pro Jahr \u00b7 +'+pct(m.upP,1)+' auf die Ist-Miete':(S.sm>0?'keine Reserve zur Marktmiete':'Marktmiete eintragen');\nvar qEl=$('swQmP');qEl.textContent=m.qmP>0?eur(m.qmP):'\u2013';qEl.classList.toggle('is-na',!(m.qmP>0));\n$('swQmN').textContent=m.units>0?(m.unitP>0?eur(m.unitP)+' je Einheit':'Kaufpreis \/ Fl\u00e4che'):'Kaufpreis \/ Fl\u00e4che';\nQS.forEach(function(q){renderList(q,false);});\nvar c=renderCounts();\n\/* evaluation cards *\/\nvar vt=$('swVT');vt.textContent=v.title;vt.className=v.k==='pass'?'is-bad':(v.k==='neg'?'is-warn':(v.k==='off'?'is-off':''));\n$('swVS').textContent=v.sum;\n$('swWhy').innerHTML=analysis(S,O,m).map(function(w){return '<li class=\"'+w.c+'\">'+ICON[w.c]+'<span>'+w.t+'<\/span><\/li>';}).join('');\nvar tp=targetInfo();renderTarget(tp);\nvar items=sc.strat.items,worst=items.some(function(x){return x.c==='bad';})?'bad':(items.some(function(x){return x.c==='warn';})?'warn':'ok');\nvar stt=$('swStT');stt.textContent=!sc.has?'Strategie-Check':(worst==='bad'?'Strategie passt nicht':(worst==='warn'?'Strategie mit Vorbehalt':'Strategie passt'));stt.className=sc.has?(worst==='bad'?'is-bad':(worst==='warn'?'is-warn':'')):'is-off';\n$('swStM').innerHTML='<span>'+ST[O.st]+'<\/span> \u00b7 <span>Fokus '+FO[O.fo]+'<\/span> \u00b7 <span>'+HD[O.hd]+'<\/span>';\n$('swRec').textContent=recText();\n$('swChk').innerHTML=items.length?items.map(function(w){return '<li class=\"'+w.c+'\">'+ICON[w.c]+'<span>'+w.t+'<\/span><\/li>';}).join(''):(sc.has?'<li class=\"info\">'+ICON.info+'<span>Keine Auff\u00e4lligkeiten f\u00fcr diese Strategie.<\/span><\/li>':'');$('swChk').hidden=!$('swChk').children.length;\n$('swNext').innerHTML=nextSteps(tp).map(function(x){return '<li><span>'+x+'<\/span><\/li>';}).join('');\n$('swScore2').textContent=sc.has?String(sc.total):'\u2013';\nvar tag=$('swTag');tag.textContent=v.pill;tag.className='rq-tag'+(v.k==='neg'?' is-warn':(v.k==='pass'?' is-bad':(v.k==='off'?' is-warn':'')));\nvar mi=$('swMeterI');mi.style.left=(sc.has?sc.total:0)+'%';mi.style.opacity=sc.has?'1':'.35';\nvar dl='<dt>Ausgangswert<\/dt><dd>50<\/dd>';\nsc.parts.forEach(function(p){dl+='<dt>'+p[0]+'<\/dt>'+(sc.has?'<dd class=\"'+(p[1]>0?'pos':(p[1]<0?'neg':'nil'))+'\">'+(p[1]>0?'+':(p[1]<0?MINUS:''))+Math.abs(p[1])+'<\/dd>':'<dd class=\"nil\">\u2013<\/dd>');});\ndl+='<dt class=\"t\">SWOT-Score<\/dt><dd class=\"t\">'+(sc.has?sc.total:'\u2013')+'<\/dd>';\n$('swDl').innerHTML=dl;\n$('swSdS').textContent=sc.has?(Math.round(sc.raw)!==sc.total?'Rechnerisch '+Math.round(sc.raw)+' Punkte, begrenzt auf 0 bis 100.':'Ausgangswert 50 Punkte \u2013 jeder Baustein addiert oder zieht ab.'):'Ohne Kaufpreis und Jahresnettokaltmiete gibt es noch keinen Score.';\n\/* dock and live summary *\/\n$('swDockS').textContent=sc.has?sc.total+' \/ 100':'\u2013';\nvar dv=$('swDockV');dv.textContent=v.pill;dv.className=v.k==='buy'?'is-ok':(v.k==='neg'?'is-warn':(v.k==='pass'?'is-bad':''));\nif(liveT){clearTimeout(liveT);}\nliveT=setTimeout(function(){$('swLive').textContent=(SC.has?'SWOT-Score '+SC.total+' von 100, '+V.pill+'. ':'Noch kein Score. ')+c.s+' St\u00e4rken, '+c.w+' Schw\u00e4chen, '+c.o+' Chancen, '+c.t+' Risiken.';},900);\n};\nvar renderTarget=function(tp){\nvar box=$('swTp'),k=V.k,txt='',val='',lab=k==='pass'?'Rechnerischer Zielpreis':'Zielpreis f\u00fcr die Verhandlung';\nif(!SC.has){box.hidden=true;return;}\nvar parts=tp.items.map(function(c){return c[0]+' '+eur(c[1])+' ('+c[2]+')';});\nif(k==='buy'){\nlab='Preispuffer';\nif(tp.buf>S.kp){val='bis ca. '+eur(tp.buf);txt='Bis zu diesem Kaufpreis bliebe der Score bei mindestens 65 Punkten.';}else{val='knapp';txt='Der Score liegt knapp \u00fcber der Schwelle \u2013 schon ein etwas h\u00f6herer Preis kippt die Empfehlung.';}\nif(tp.sum>0){txt+=tp.items.length===1?' Planen Sie trotzdem einen Capex-Puffer von rund <b>'+eur(tp.sum)+'<\/b> ein \u2013 f\u00fcr '+tp.items[0][0]+' ('+tp.items[0][2]+').':' Planen Sie trotzdem einen Capex-Puffer von rund <b>'+eur(tp.sum)+'<\/b> ein: '+lst(parts)+'.';}\n}else{\nvar thrT=tp.thr>0?'(Faktor '+fmt(Math.floor(tp.thr\/S.jnkm*10)\/10,1)+') steigt der Score auf '+scoreAt(tp.thr)+' Punkte \u2013 '+(k==='neg'?'die Empfehlung lautet dann Kaufen.':'genug f\u00fcr \u201eVerhandeln\u201c.'):'';\nif(tp.capex>0){val='ca. '+eur(tp.capex);txt='Kaufpreis '+eur(S.kp)+' abz\u00fcglich '+lst(parts)+'.';if(tp.thr>0){txt+=' Ab ca. <b>'+eur(tp.thr)+'<\/b> '+thrT;}}\nelse if(tp.thr>0){val='ca. '+eur(tp.thr);txt='Ab diesem Preis '+thrT;}\nelse{val='nicht ableitbar';txt='Allein \u00fcber den Preis erreicht das Objekt die n\u00e4chste Schwelle nicht \u2013 die Risiken wiegen schwerer als der Preis.';}\n}\n$('swTpL').textContent=lab;$('swTpV').textContent=val;$('swTpT').innerHTML=txt;box.hidden=false;\n};\nvar calc=function(){\nif(imAuto){S.im=imCalc(S);if(document.activeElement!==$('swIm')){setVal('im');}}\nR=metrics(S);SC=evalScore(S,O,R);V=verdictOf(SC);PT=autoPoints(S,O,R);\nrender();\n};\n\n\/* ---------- Eingaben ---------- *\/\nKEYS.forEach(function(k){\nvar el=$(F[k][0]);\nvar after=function(){if(k==='im'){imAuto=!(S.im>0)?true:false;}calc();};\nel.addEventListener('focus',function(){window.setTimeout(function(){try{el.select();}catch(e){}},0);});\nel.addEventListener('input',function(){S[k]=clamp(num(el.value),0,F[k][3]);if(k==='im'){imAuto=false;if(!(S.im>0)){imAuto=true;}}calc();});\nel.addEventListener('blur',function(){if(k==='bj'){S.bj=Math.round(S.bj);}if(k==='we'||k==='ge'){S[k]=Math.round(S[k]);}setVal(k);if(k==='bj'||k==='we'||k==='ge'){calc();}});\nel.addEventListener('keydown',function(e){if(e.key==='Enter'){e.preventDefault();el.blur();return;}var dir=e.key==='ArrowUp'?1:(e.key==='ArrowDown'?-1:0);if(dir){e.preventDefault();var base=S[k];if(k==='bj'){if(!base){base=YEAR-dir;}}S[k]=clamp(Math.round((base+dir*F[k][2])*100)\/100,0,F[k][3]);setVal(k);after();}});\n});\n$('swForm').addEventListener('submit',function(e){e.preventDefault();});\nSKEYS.forEach(function(k){$(SEL[k]).addEventListener('change',function(){O[k]=this.value;calc();});});\nA.forEach.call(app.querySelectorAll('.rq-chips input'),function(cb){cb.addEventListener('change',function(){O.opt[cb.value]=cb.checked;calc();});});\n['swName','swOrt'].forEach(function(id){$(id).addEventListener('input',function(){if(liveT){clearTimeout(liveT);}});});\n$('swImHint').addEventListener('click',function(e){var b=e.target.closest?e.target.closest('#swImAuto'):null;if(b){imAuto=true;calc();$('swIm').focus();}});\nA.forEach.call(app.querySelectorAll('.rq-i'),function(b){var t=$(b.getAttribute('aria-controls'));b.addEventListener('click',function(){var open=b.getAttribute('aria-expanded')==='true';b.setAttribute('aria-expanded',open?'false':'true');t.classList.toggle('is-open',!open);});});\n\n\/* eigene Punkte *\/\nvar qOf=function(el){var c=el.closest('.rq-q');return c?c.id.slice(3).toLowerCase():'';};\nvar matrix=app.querySelector('.rq-qgrid');\nmatrix.addEventListener('click',function(e){\nvar add=e.target.closest?e.target.closest('.rq-add'):null;\nif(add){var q=add.getAttribute('data-q');if(own[q].length>=MAXOWN){return;}own[q].push('');dirtyOwn=true;renderList(q,true);renderCounts();var tas=$('swL'+q).querySelectorAll('textarea');if(tas.length){tas[tas.length-1].focus();}return;}\nvar del=e.target.closest?e.target.closest('.rq-del'):null;\nif(del){var q2=qOf(del),li=del.parentNode,i=+li.getAttribute('data-i');if(li.parentNode){dirtyOwn=true;dropOwn(q2,i);}var ab=app.querySelector('.rq-add[data-q=\"'+q2+'\"]');if(ab){ab.focus();}note('Punkt entfernt.');}\n});\nmatrix.addEventListener('input',function(e){var ta=e.target;if(ta.tagName!=='TEXTAREA'){return;}var q=qOf(ta),i=+ta.parentNode.getAttribute('data-i');if(\/[^\\S ]\/.test(ta.value)){ta.value=ta.value.replace(\/[^\\S ]+\/g,' ');}own[q][i]=ta.value;dirtyOwn=true;grow(ta);});\nmatrix.addEventListener('keydown',function(e){var ta=e.target;if(ta.tagName!=='TEXTAREA'){return;}if(e.key==='Enter'){e.preventDefault();ta.blur();}if(e.key==='Escape'){ta.blur();}});\nmatrix.addEventListener('focusout',function(e){var ta=e.target;if(ta.tagName!=='TEXTAREA'){return;}var li=ta.parentNode;if(!li.parentNode){return;}var q=qOf(ta),i=+li.getAttribute('data-i'),v=String(own[q][i]||'').replace(\/\\s+\/g,' ').trim();if(v){own[q][i]=v;ta.value=v;grow(ta);}else{dropOwn(q,i);}});\n\nvar note=function(t){var n=$('swNote');n.textContent=t;if(n._t){clearTimeout(n._t);}n._t=setTimeout(function(){n.textContent='';},7000);};\nvar flash=function(b,t){if(!b._html){b._html=b.innerHTML;}b.innerHTML=CHECK+t;b.classList.add('is-done');if(b._t){clearTimeout(b._t);}b._t=setTimeout(function(){b.innerHTML=b._html;b.classList.remove('is-done');},2400);};\nvar pulse=function(){var r=$('swRes');r.classList.remove('is-pulse');void r.offsetWidth;r.classList.add('is-pulse');};\n\n\/* Zustand laden *\/\nvar load=function(d){\nKEYS.forEach(function(k){S[k]=d.num[k];});\nSKEYS.forEach(function(k){var el=$(SEL[k]);el.value=d.sel[k];if(el.value!==d.sel[k]){el.value=BLANK.sel[k];}O[k]=el.value;});\nO.opt={};OKEYS.forEach(function(k){O.opt[k]=d.opt.indexOf(k)>=0;});\nA.forEach.call(app.querySelectorAll('.rq-chips input'),function(cb){cb.checked=!!O.opt[cb.value];});\n$('swName').value=d.txt.name;$('swOrt').value=d.txt.ort;\nQS.forEach(function(q){own[q]=(d.own[q]||[]).slice(0,MAXOWN);});\nimAuto=d.imAuto;dirtyOwn=false;\nKEYS.forEach(setVal);\nlastSig={};\ncalc();\n};\nvar arm=function(btn,fn){\nif(!dirtyOwn){fn();return;}\nif(btn._armed){btn._armed=false;clearTimeout(btn._at);btn.innerHTML=btn._h;btn.classList.remove('is-arm');fn();return;}\nbtn._armed=true;btn._h=btn.innerHTML;btn.textContent='Eigene Punkte verwerfen?';btn.classList.add('is-arm');\nbtn._at=setTimeout(function(){btn._armed=false;btn.innerHTML=btn._h;btn.classList.remove('is-arm');},3800);\n};\n$('swReset').addEventListener('click',function(){arm($('swReset'),function(){load(EX);pulse();note('Beispielwerte geladen.');});});\n$('swClear').addEventListener('click',function(){arm($('swClear'),function(){load(BLANK);pulse();note('Alle Eingaben geleert \u2013 tragen Sie Ihr Objekt ein.');$('swName').focus();});});\n\n\/* Link teilen *\/\nvar copyText=function(text){if(navigator.clipboard){if(window.isSecureContext){return navigator.clipboard.writeText(text);}}return new Promise(function(res,rej){var ta=document.createElement('textarea');ta.value=text;ta.setAttribute('readonly','');ta.style.position='fixed';ta.style.top='0';ta.style.opacity='0';document.body.appendChild(ta);ta.select();var ok=false;try{ok=document.execCommand('copy');}catch(e){ok=false;}document.body.removeChild(ta);if(ok){res();}else{rej(new Error('copy'));}});};\nvar OWNP={s:'ps',w:'pw',o:'po',t:'pt'};\nvar shareUrl=function(){\nvar p=new URLSearchParams();\nvar nm=$('swName').value.trim(),ot=$('swOrt').value.trim();if(nm){p.set('n',nm);}if(ot){p.set('ort',ot);}\nKEYS.forEach(function(k){if(k==='im'){if(imAuto){return;}}p.set(k,String(Math.round(S[k]*100)\/100));});\nSKEYS.forEach(function(k){if(O[k]){p.set(k,O[k]);}});\np.set('opt',OKEYS.filter(function(k){return !!O.opt[k];}).join('.'));\nQS.forEach(function(q){own[q].forEach(function(t){t=String(t).trim();if(t){p.append(OWNP[q],t.slice(0,160));}});});\nreturn 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Score und Zielpreis beruhen auf Faustwerten.',M,283.5);doc.text('Lima Invest Immobilien \u00b7 Elbchaussee 162 \u00b7 22605 Hamburg \u00b7 +49 155 60293395 \u00b7 anfrage@limaimmobilien.com \u00b7 limainvestimmobilien.de',M,288);doc.text('Seite '+pg+' von '+pages,W-M,288,{align:'right'});}\nvar plz=(ot+' '+nm).match(\/(^|\\D)(\\d{5})(?!\\d)\/),iso=new Date().toISOString().slice(0,10);\ndoc.save('LimaInvest_SWOT-Analyse_'+(plz?plz[2]+'_':'')+iso+'.pdf');\n};\n$('swPdf').addEventListener('click',function(){var b=$('swPdf');b.classList.add('is-busy');libs().then(function(){makePdf();b.classList.remove('is-busy');flash(b,'PDF erstellt');}).catch(function(e){b.classList.remove('is-busy');note('Das PDF lie\u00df sich gerade nicht erstellen. 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CI-Gold #bb9e1c bleibt f\u00fcr\n   Fl\u00e4chen, Linien, Buttons und gro\u00dfe \u00dcberschriften; kleine goldene Schrift nutzt --gold-deep. *\/\n.rq{--muted:#6f6f68}\n.rq .rq-opt{font-size:.72rem}\n.rq .rq-scale{font-size:.7rem}\n.rq .rq-k,.rq .rq-res .rq-kick,.rq .rq-table thead th{font-size:.68rem}\n.rq .rq-kpi small{font-size:.7rem;color:rgba(255,255,255,.62)}\n.rq .rq-cf-l small{color:rgba(255,255,255,.62)}\n.rq .rq-note{color:rgba(255,255,255,.66)}\n.rq .rq-dock small{font-size:.68rem;color:rgba(255,255,255,.72)}\n.rq .rq-in input::placeholder,.rq .rq-in textarea::placeholder{color:#8d8d86}\n.rq .rq-step-n,.rq .rq-next li::before{color:var(--gold-deep)}\n\/* Sichtbarer Tastatur-Fokus \u00fcberall *\/\n.lp-tlinks a:focus-visible,.rq .rq-reset:focus-visible,.rq .rq-i:focus-visible,.rq .rq-chk input:focus-visible,.rq .rq-link:focus-visible,.rq .rq-fin:focus-visible,.rq .rq-dock a:focus-visible{outline:2px solid var(--gold-deep);outline-offset:3px}\n\/* Info-Knopf: klein sichtbar, gr\u00f6\u00dfere Tippfl\u00e4che *\/\n.rq .rq-i{position:relative}\n.rq .rq-i::after{content:'';position:absolute;inset:-13px -9px}\n\/* Fehlerdarstellung (Standard f\u00fcr alle Formulare) *\/\n.rq .rq-f.is-invalid .rq-in input,.rq .rq-f.is-invalid .rq-in select,.rq .rq-f.is-invalid .rq-in textarea,.rq .rq-in [aria-invalid=\"true\"]{border-color:var(--bad);box-shadow:0 0 0 3px rgba(185,71,59,.12)}\n.rq .rq-err{display:flex;gap:7px;margin-top:7px;font-size:.78rem;line-height:1.45;color:var(--bad)}\n.rq .rq-err[hidden]{display:none}\n.rq .rq-err::before{content:'';flex:0 0 15px;height:15px;margin-top:2px;background:url(\"data:image\/svg+xml,%3Csvg xmlns='http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg' viewBox='0 0 24 24' fill='none' stroke='%23b9473b' stroke-width='2.2' stroke-linecap='round'%3E%3Ccircle cx='12' cy='12' r='9.5'\/%3E%3Cpath d='M12 7.5v5.5M12 16.5h.01'\/%3E%3C\/svg%3E\") no-repeat center\/15px}\n\/* Eingabefelder: 16 px, damit das iPhone beim Antippen nicht hineinzoomt *\/\n@media 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Apple-HIG-Standard: passende Tastatur-Einstellungen und Return-Taste \"Weiter\" f\u00fcr Zahlenfelder.\n   Hinweis: ohne kaufm\u00e4nnisches Und geschrieben, weil WordPress es in Inline-Skripten umwandelt. *\/\n(function(){\nif(window.__limaHig){return;}window.__limaHig=1;\nvar SEL='.rq input[inputmode=\"decimal\"],.rq input[inputmode=\"numeric\"]';\nfunction vis(el){if(el.disabled){return false;}return el.offsetParent!==null;}\nfunction group(t){var s=t.closest('form')||t.closest('.rq');if(!s){return [];}return [].filter.call(s.querySelectorAll('input[inputmode=\"decimal\"],input[inputmode=\"numeric\"]'),vis);}\nfunction enhance(){\n  var all=document.querySelectorAll(SEL);\n  for(var i=0;i<all.length;i++){var el=all[i];\n    el.setAttribute('autocorrect','off');el.setAttribute('autocapitalize','off');el.setAttribute('spellcheck','false');\n    if(!el.hasAttribute('autocomplete')){el.setAttribute('autocomplete','off');}\n    var 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