{"id":23383,"date":"2026-06-05T10:05:32","date_gmt":"2026-06-05T08:05:32","guid":{"rendered":"https:\/\/limainvestimmobilien.de\/?page_id=23383"},"modified":"2026-11-11T08:11:43","modified_gmt":"2026-11-11T07:11:43","slug":"kalkulationstool-komplett","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/limainvestimmobilien.de\/en\/kalkulationstool-komplett\/","title":{"rendered":"Immobilien-Kalkulationstool"},"content":{"rendered":"<link rel='preconnect' href='https:\/\/fonts.googleapis.com'><link rel='preconnect' href='https:\/\/fonts.gstatic.com' crossorigin><link href='https:\/\/fonts.googleapis.com\/css2?family=Cormorant+Garamond:ital,wght@0,500;0,600;1,500;1,600&#038;family=Poppins:wght@300;400;500;600&#038;display=swap' rel='stylesheet'><style> 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Zum Tauschen eines Motivs nur den Dateinamen in der passenden Zeile aendern. *\/\n.page-id-24012 .lp-hero-bg,.page-id-22478 .lp-hero-bg,.page-id-21563 .lp-hero-bg{background-image:url(\"https:\/\/i0.wp.com\/limainvestimmobilien.de\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/Bildwelt-Speicher-am-Fleet-Abenddaemmerung.png?quality=72\")!important}\n.page-id-18503 .lp-hero-bg,.page-id-23976 .lp-hero-bg,.page-id-22590 .lp-hero-bg{background-image:url(\"https:\/\/i0.wp.com\/limainvestimmobilien.de\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/Bildwelt-Gruenderzeit-Fassaden-Abendlicht.png?quality=72\")!important}\n.page-id-23974 .lp-hero-bg,.page-id-23978 .lp-hero-bg,.page-id-23972 .lp-hero-bg,.page-id-22399 .lp-hero-bg{background-image:url(\"https:\/\/i0.wp.com\/limainvestimmobilien.de\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/Bildwelt-Stadt-blaue-Stunde-von-oben.png?quality=72\")!important}\n.page-id-23383 .lp-hero-bg,.page-id-23970 .lp-hero-bg,.page-id-21768 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input{padding-right:66px}\n.rq.rq-kalk .rq-dl dt.s{padding-left:16px;font-size:.78rem}\n.rq.rq-kalk .rq-dl dd.s{font-size:.78rem;font-weight:400;color:var(--grey)}\n.rq.rq-kalk .rq-meter{background:linear-gradient(90deg,#efc3bc 0 36.67%,#f2dca6 36.67% 50%,#bfe2ca 50% 100%)}\n.rq.rq-kalk .rq-years tr.is-gap td{text-align:left;padding-left:16px}\n.rq.rq-kalk .rq-fin{padding:10px 0;margin-top:6px}\n<\/style>\n<div class='lp' id='lpPage'>\n<section class='lp-hero lp-bleed solo lp-mini' aria-labelledby='lpTitle'>\n<div class='lp-hero-bg' style=\"background-image:url('https:\/\/limainvestimmobilien.de\/wp-content\/uploads\/2026\/01\/Bildschirmfoto-2026-01-29-um-14.39.53-2048x1107.png')\" aria-hidden='true'><\/div>\n<div class='lp-wrap'>\n<div class='lp-hero-txt'>\n<p class='lp-eyebrow lp-rv'>Tool \u00b7 Kalkulation<\/p><h1 class='lp-h1' id='lpTitle'><span class='lp-ln'><span>Ihr Investment,<\/span><\/span><span class='lp-ln'><span><em>komplett<\/em> durchgerechnet.<\/span><\/span><\/h1>\n<p class='lp-lead lp-rv d2'>Kaufpreis, Nebenkosten, Miete, Finanzierung und Steuern in einem Cockpit \u2013 mit Cashflow vor und nach Steuern, Prognose \u00fcber die Jahre und einer fertigen Vorlage f\u00fcrs Bankgespr\u00e4ch.<\/p>\n<div class='lp-actions lp-rv d3'><a class='lp-btn lp-btn-gold' href='#cockpit'>Zum Cockpit <svg viewBox='0 0 24 24' fill='none' stroke='currentColor' stroke-width='2' aria-hidden='true'><path d='M5 12h14M13 6l6 6-6 6'\/><\/svg><\/a><a class='lp-btn lp-btn-line' href='https:\/\/limainvestimmobilien.de\/suchprofil-hinterlegen\/'>Passende Objekte erhalten<\/a><\/div>\n<ul class='lp-trust lp-rv d4'>\n<li><span class='lp-check' aria-hidden='true'><\/span>Kostenlos und ohne Anmeldung<\/li>\n<li><span class='lp-check' aria-hidden='true'><\/span>Grunderwerbsteuer und AfA automatisch<\/li>\n<li><span class='lp-check' aria-hidden='true'><\/span>PDF f\u00fcrs Bankgespr\u00e4ch<\/li><\/ul><\/div><\/div><\/section>\n<section class='lp-bleed lp-paper lp-toolsec' id='tool'>\n<div class='lp-wrap'>\n<nav class='lp-tlinks' aria-label='Weitere Tools'><a href='https:\/\/limainvestimmobilien.de\/kalkulationstool-komplett\/' class='on' aria-current='page'>Kalkulations-Cockpit<\/a><a href='https:\/\/limainvestimmobilien.de\/renditekalkulator\/'>Rendite-Schnellrechner<\/a><a href='https:\/\/limainvestimmobilien.de\/mietspiegeluebersicht\/'>Vergleichsmieten<\/a><a href='https:\/\/limainvestimmobilien.de\/standortanalyse\/'>Standortanalyse<\/a><a href='https:\/\/limainvestimmobilien.de\/swot-analyse-immobilien\/'>SWOT-Analyse<\/a><a href='https:\/\/limainvestimmobilien.de\/prognos-zukunftsatlas\/'>Prognos Zukunftsatlas<\/a><\/nav><\/div>\n<div class='rq rq-kalk' id='kApp'>\n<div class='rq-head' id='cockpit'>\n<div>\n<p class='rq-kick'>Kalkulations-Cockpit<\/p>\n<h2>Ihr Objekt. <em>Ihre Kalkulation.<\/em><\/h2>\n<p>Vier Schritte, jede \u00c4nderung rechnet sofort durch \u2013 bis zur Vorlage f\u00fcrs Bankgespr\u00e4ch.<\/p><\/div><button type='button' class='rq-reset' id='kReset'><svg viewBox='0 0 24 24' aria-hidden='true'><path d='M3 12a9 9 0 1 0 3-6.7'\/><path d='M3 4v5h5'\/><\/svg>Beispielwerte laden<\/button><\/div>\n<div class='rq-grid'>\n<form class='rq-form' id='kForm' autocomplete='off' novalidate>\n<section class='rq-step' aria-labelledby='kS1'>\n<div class='rq-step-h'><span class='rq-step-n'>01<\/span>\n<h3 id='kS1'>Objekt und Kauf<\/h3><small>Kaufpreis und Nebenkosten<\/small><\/div>\n<div class='rq-fields'>\n<div class='rq-f full'>\n<div class='rq-lab'><label for='kAdr'>Adresse oder PLZ<\/label><span class='rq-opt'>optional<\/span><\/div>\n<div class='rq-in txt'><input type='text' id='kAdr' placeholder='z. B. Musterstra\u00dfe 1, 20095 Hamburg' maxlength='140' autocomplete='off'><\/div>\n<p class='rq-hint' id='kAdrHint'>Mit PLZ setzt das Cockpit die Grunderwerbsteuer automatisch.<\/p><\/div>\n<div class='rq-f full'>\n<div class='rq-lab' id='kTypL'>Objektart<\/div>\n<div class='rq-seg' role='radiogroup' aria-labelledby='kTypL'><label><input type='radio' name='kTyp' value='w'><span>Wohnung<\/span><\/label><label><input type='radio' name='kTyp' value='h' checked><span>Haus \/ MFH<\/span><\/label><\/div><\/div>\n<div class='rq-f'>\n<div class='rq-lab'><label for='kKp'>Kaufpreis<\/label><\/div>\n<div class='rq-in'><input type='text' id='kKp' inputmode='decimal' value='980.000'><span class='rq-u'>\u20ac<\/span><\/div>\n<p class='rq-hint' id='kKpHint'><\/p><\/div>\n<div class='rq-f'>\n<div class='rq-lab'><label for='kQm'>Wohn-\/Nutzfl\u00e4che<\/label><\/div>\n<div class='rq-in'><input type='text' id='kQm' inputmode='decimal' value='640'><span class='rq-u'>m\u00b2<\/span><\/div>\n<p class='rq-hint' id='kQmHint'><\/p><\/div>\n<div class='rq-f'>\n<div class='rq-lab'><label for='kWe'>Einheiten<\/label><\/div>\n<div class='rq-in wu'><input type='text' id='kWe' inputmode='numeric' value='9'><span class='rq-u'>WE<\/span><\/div>\n<p class='rq-hint' id='kWeHint'><\/p><\/div>\n<div class='rq-f'>\n<div class='rq-lab'><label for='kBj'>Baujahr<\/label><\/div>\n<div class='rq-in'><input type='text' id='kBj' inputmode='numeric' value='1962' maxlength='4'><\/div>\n<p class='rq-hint' id='kBjHint'><\/p><\/div>\n<div class='rq-f'>\n<div class='rq-lab'><label for='kSp'>Stellpl\u00e4tze<\/label><\/div>\n<div class='rq-in wu'><input type='text' id='kSp' inputmode='numeric' value='6'><span class='rq-u'>Stk.<\/span><\/div>\n<p class='rq-hint'>Garagen und Au\u00dfenstellpl\u00e4tze<\/p><\/div>\n<div class='rq-f'>\n<div class='rq-lab'><label for='kSk'>Sonstige Kosten<\/label><button type='button' class='rq-i' aria-expanded='false' aria-controls='kTipSk' aria-label='Erkl\u00e4rung sonstige Kosten'>?<\/button><\/div>\n<div class='rq-in'><input type='text' id='kSk' inputmode='decimal' value='20.000'><span class='rq-u'>\u20ac<\/span><\/div>\n<p class='rq-hint' id='kSkHint'><\/p>\n<div class='rq-tip' id='kTipSk'>\n<p>Einmalige Kosten zum Start: Renovierung, K\u00fcche, Gutachten. Sie erh\u00f6hen die Gesamtinvestition und werden mitfinanziert, soweit das Eigenkapital nicht reicht.<\/p>\n<p>Steuerlich gilt die 15-%-Grenze: Renovierungen in den ersten drei Jahren \u00fcber 15 % der Geb\u00e4ude-Anschaffungskosten sind nicht sofort absetzbar, sondern laufen \u00fcber die AfA.<\/p>\n<p>Das Cockpit rechnet die sonstigen Kosten ohne Steuerwirkung: Je nach Art sind sie sofort absetzbar, werden eigens abgeschrieben (etwa eine Einbauk\u00fcche \u00fcber zehn Jahre) oder gehen in die Geb\u00e4ude-AfA ein.<\/p><\/div><\/div>\n<div class='rq-f full'>\n<div class='rq-nk rq-nkx'>\n<div class='rq-nkx-h'><span class='rq-lab'>Kaufnebenkosten<button type='button' class='rq-i' aria-expanded='false' aria-controls='kTipNk' aria-label='Erkl\u00e4rung Kaufnebenkosten'>?<\/button><\/span><\/div>\n<div class='rq-tip' id='kTipNk'>\n<p>Grunderwerbsteuer nach Bundesland, Notar und Grundbuch (meist 1,5 bis 2 %) und \u2013 falls ein Makler beteiligt ist \u2013 die Provision, h\u00e4ufig 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer.<\/p>\n<p>Grunderwerbsteuer 2026:<\/p>\n<div class='rq-rates'><span>Bayern<b>3,5 %<\/b><\/span><span>BW, NI, RP, ST, TH<b>5,0 %<\/b><\/span><span>Bremen, Hamburg, Sachsen<b>5,5 %<\/b><\/span><span>Berlin, Hessen, MV<b>6,0 %<\/b><\/span><span>BB, NRW, Saarland, SH<b>6,5 %<\/b><\/span><\/div><\/div>\n<div class='rq-nkx-g'>\n<div class='rq-f full'>\n<div class='rq-lab'><label for='kLand'>Bundesland<\/label><\/div>\n<div class='rq-in'>\n<select id='kLand'>\n<option value=''>offen (6,5 %)<\/option>\n<option value='BW'>Baden-W\u00fcrttemberg<\/option>\n<option value='BY'>Bayern<\/option>\n<option value='BE'>Berlin<\/option>\n<option value='BB'>Brandenburg<\/option>\n<option value='HB'>Bremen<\/option>\n<option value='HH'>Hamburg<\/option>\n<option value='HE'>Hessen<\/option>\n<option value='MV'>Mecklenburg-Vorpommern<\/option>\n<option value='NI'>Niedersachsen<\/option>\n<option value='NW'>Nordrhein-Westfalen<\/option>\n<option value='RP'>Rheinland-Pfalz<\/option>\n<option value='SL'>Saarland<\/option>\n<option value='SN'>Sachsen<\/option>\n<option value='ST'>Sachsen-Anhalt<\/option>\n<option value='SH'>Schleswig-Holstein<\/option>\n<option value='TH'>Th\u00fcringen<\/option><\/select><\/div><\/div>\n<div class='rq-f'>\n<div class='rq-lab'><label for='kGst'>Grunderwerbsteuer<\/label><\/div>\n<div class='rq-in'><input type='text' id='kGst' inputmode='decimal' value='6,50'><span class='rq-u'>%<\/span><\/div>\n<p class='rq-hint' id='kGstHint'><\/p><\/div>\n<div class='rq-f'>\n<div class='rq-lab'><label for='kNot'>Notar\/Grundbuch<\/label><\/div>\n<div class='rq-in'><input type='text' id='kNot' inputmode='decimal' value='2,00'><span class='rq-u'>%<\/span><\/div>\n<p class='rq-hint' id='kNotHint'><\/p><\/div>\n<div class='rq-f'>\n<div class='rq-lab'><label for='kMak'>Makler<\/label><\/div>\n<div class='rq-in'><input type='text' id='kMak' inputmode='decimal' value='3,57'><span class='rq-u'>%<\/span><\/div>\n<p class='rq-hint' id='kMakHint'><\/p><\/div><\/div>\n<p class='rq-nk-t' id='kNkText'><\/p><\/div><\/div><\/div>\n<p class='rq-loan' id='kInvLine'><\/p><\/section>\n<section class='rq-step' aria-labelledby='kS2'>\n<div class='rq-step-h'><span class='rq-step-n'>02<\/span>\n<h3 id='kS2'>Miete und Bewirtschaftung<\/h3><small>Einnahmen und laufende Kosten<\/small><\/div>\n<div class='rq-fields'>\n<div class='rq-f'>\n<div class='rq-lab'><label for='kKm'>Nettokaltmiete pro Monat<\/label><\/div>\n<div class='rq-in'><input type='text' id='kKm' inputmode='decimal' value='5.650'><span class='rq-u'>\u20ac<\/span><\/div>\n<p class='rq-hint' id='kKmHint'><\/p><\/div>\n<div class='rq-f'>\n<div class='rq-lab'><label for='kMm'>Marktmiete pro Monat<\/label><button type='button' class='rq-i' aria-expanded='false' aria-controls='kTipMm' aria-label='Erkl\u00e4rung Marktmiete'>?<\/button><\/div>\n<div class='rq-in'><input type='text' id='kMm' inputmode='decimal' value='6.100'><span class='rq-u'>\u20ac<\/span><\/div>\n<p class='rq-hint' id='kMmHint'><\/p>\n<div class='rq-tip' id='kTipMm'>\n<p>Die Miete, die sich bei Neuvermietung erzielen lie\u00dfe \u2013 zum Beispiel laut Mietspiegel. Die Differenz zur aktuellen Miete zeigt das Mietpotenzial, das Banken gern sehen.<\/p><\/div><\/div>\n<div class='rq-f'>\n<div class='rq-lab'><label for='kSpm'>Stellplatzmiete pro Monat<\/label><\/div>\n<div class='rq-in'><input type='text' id='kSpm' inputmode='decimal' value='240'><span class='rq-u'>\u20ac<\/span><\/div>\n<p class='rq-hint' id='kSpmHint'><\/p><\/div>\n<div class='rq-f'>\n<div class='rq-lab'><label for='kSom'>Sonstige Einnahmen<\/label><\/div>\n<div class='rq-in'><input type='text' id='kSom' inputmode='decimal' value='0'><span class='rq-u'>\u20ac<\/span><\/div>\n<p class='rq-hint'>pro Monat, z. B. Werbefl\u00e4che, Lager<\/p><\/div>\n<div class='rq-f'>\n<div class='rq-lab'><label for='kHg' id='kHgL'>Betriebskosten pro Monat<\/label><button type='button' class='rq-i' aria-expanded='false' aria-controls='kTipHg' aria-label='Erkl\u00e4rung Hausgeld und Betriebskosten'>?<\/button><\/div>\n<div class='rq-in'><input type='text' id='kHg' inputmode='decimal' value='1.600'><span class='rq-u'>\u20ac<\/span><\/div>\n<p class='rq-hint' id='kHgHint'><\/p>\n<div class='rq-tip' id='kTipHg'>\n<p>Bei einer Eigentumswohnung das monatliche Hausgeld an die WEG, beim Haus die laufenden Betriebskosten. Den umlagef\u00e4higen Teil zahlen die Mieter \u00fcber die Nebenkosten \u2013 er ist nur ein durchlaufender Posten.<\/p>\n<p>Den Teil, der bei Ihnen bleibt (Verwaltung der WEG, R\u00fccklage, Reparaturen, Kontof\u00fchrung), tragen Sie im n\u00e4chsten Feld ein.<\/p><\/div><\/div>\n<div class='rq-f'>\n<div class='rq-lab'><label for='kNu'>davon nicht umlagef\u00e4hig<\/label><\/div>\n<div class='rq-in'><input type='text' id='kNu' inputmode='decimal' value='240'><span class='rq-u'>\u20ac<\/span><\/div>\n<p class='rq-hint' id='kNuHint'><\/p><\/div>\n<div class='rq-f'>\n<div class='rq-lab'><label for='kVw'>Verwaltung pro Monat<\/label><\/div>\n<div class='rq-in'><input type='text' id='kVw' inputmode='decimal' value='270'><span class='rq-u'>\u20ac<\/span><\/div>\n<p class='rq-hint' id='kVwHint'>Miet- oder Sondereigentumsverwaltung<\/p><\/div>\n<div class='rq-f'>\n<div class='rq-lab'><label for='kIh'>Instandhaltung<\/label><button type='button' class='rq-i' aria-expanded='false' aria-controls='kTipIh' aria-label='Erkl\u00e4rung Instandhaltung'>?<\/button><\/div>\n<div class='rq-in wu'><input type='text' id='kIh' inputmode='decimal' value='12'><span class='rq-u'>\u20ac\/m\u00b2<\/span><\/div>\n<p class='rq-hint' id='kIhHint'><\/p>\n<div class='rq-tip' id='kTipIh'>\n<p>Ihre eigene R\u00fccklage f\u00fcr Reparaturen, in Euro pro m\u00b2 und Jahr. Faustwert 8 bis 12 \u20ac \u2013 bei Neubau weniger, bei Altbau mit Sanierungsbedarf deutlich mehr.<\/p><\/div><\/div>\n<div class='rq-f'>\n<div class='rq-lab'><label for='kMa'>Mietausfall<\/label><button type='button' class='rq-i' aria-expanded='false' aria-controls='kTipMa' aria-label='Erkl\u00e4rung Mietausfall'>?<\/button><\/div>\n<div class='rq-in'><input type='text' id='kMa' inputmode='decimal' value='2,00'><span class='rq-u'>%<\/span><\/div>\n<p class='rq-hint' id='kMaHint'><\/p>\n<div class='rq-tip' id='kTipMa'>\n<p>Kalkulatorischer Puffer f\u00fcr Leerstand und Zahlungsausf\u00e4lle, in Prozent der Jahresmiete. \u00dcblich sind 2 bis 4 %.<\/p><\/div><\/div><\/div>\n<p class='rq-loan' id='kOpLine'><\/p><\/section>\n<section class='rq-step' aria-labelledby='kS3'>\n<div class='rq-step-h'><span class='rq-step-n'>03<\/span>\n<h3 id='kS3'>Finanzierung und Steuern<\/h3><small>Darlehen und Abschreibung<\/small><\/div>\n<div class='rq-fields'>\n<div class='rq-f full'>\n<div class='rq-lab'><label for='kEk'>Eigenkapital<\/label><button type='button' class='rq-i' aria-expanded='false' aria-controls='kTipEk' aria-label='Erkl\u00e4rung Eigenkapital'>?<\/button><\/div>\n<div class='rq-in'><input type='text' id='kEk' inputmode='decimal' value='250.000'><span class='rq-u'>\u20ac<\/span><\/div>\n<p class='rq-hint' id='kEkHint'><\/p>\n<div class='rq-tip' id='kTipEk'>\n<p>Das Geld, das Sie selbst einbringen. Der Rest der Gesamtinvestition wird als Darlehen gerechnet. Viele Banken erwarten mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital.<\/p><\/div><\/div>\n<div class='rq-f'>\n<div class='rq-lab'><label for='kZi'>Sollzins pro Jahr<\/label><\/div>\n<div class='rq-in'><input type='text' id='kZi' inputmode='decimal' value='3,60'><span class='rq-u'>%<\/span><\/div>\n<p class='rq-hint'>fest f\u00fcr die Zinsbindung<\/p><\/div>\n<div class='rq-f'>\n<div class='rq-lab'><label for='kTi'>Tilgung pro Jahr<\/label><\/div>\n<div class='rq-in'><input type='text' id='kTi' inputmode='decimal' value='2,00'><span class='rq-u'>%<\/span><\/div>\n<p class='rq-hint'>anf\u00e4nglich<\/p><\/div>\n<div class='rq-f'>\n<div class='rq-lab'><label for='kZb'>Zinsbindung<\/label><\/div>\n<div class='rq-in wu'><input type='text' id='kZb' inputmode='numeric' value='10'><span class='rq-u'>Jahre<\/span><\/div>\n<p class='rq-hint' id='kZbHint'><\/p><\/div>\n<div class='rq-f'>\n<div class='rq-lab'><label for='kSt'>Pers\u00f6nlicher Steuersatz<\/label><button type='button' class='rq-i' aria-expanded='false' aria-controls='kTipSt' aria-label='Erkl\u00e4rung Steuersatz'>?<\/button><\/div>\n<div class='rq-in'><input type='text' id='kSt' inputmode='decimal' value='42,00'><span class='rq-u'>%<\/span><\/div>\n<p class='rq-hint'>Grenzsteuersatz<\/p>\n<div class='rq-tip' id='kTipSt'>\n<p>Der Steuersatz, mit dem Ihr zus\u00e4tzliches Einkommen besteuert wird \u2013 bei hohem Einkommen 42 % plus Solidarit\u00e4tszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Ein steuerlicher Verlust aus der Vermietung mindert Ihre Steuer mit diesem Satz.<\/p><\/div><\/div>\n<div class='rq-f'>\n<div class='rq-lab'><label for='kGa'>Geb\u00e4udeanteil<\/label><button type='button' class='rq-i' aria-expanded='false' aria-controls='kTipGa' aria-label='Erkl\u00e4rung Geb\u00e4udeanteil'>?<\/button><\/div>\n<div class='rq-in'><input type='text' id='kGa' inputmode='decimal' value='75,00'><span class='rq-u'>%<\/span><\/div>\n<p class='rq-hint' id='kGaHint'><\/p>\n<div class='rq-tip' id='kTipGa'>\n<p>Abgeschrieben wird nur das Geb\u00e4ude, nicht der Grund und Boden. Der Anteil h\u00e4ngt vom Bodenrichtwert ab: in teuren Innenstadtlagen oft 50 bis 70 %, in g\u00fcnstigen Lagen 75 bis 85 %. Das Finanzamt bietet daf\u00fcr eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung.<\/p><\/div><\/div>\n<div class='rq-f'>\n<div class='rq-lab'><label for='kAfa'>AfA pro Jahr<\/label><button type='button' class='rq-i' aria-expanded='false' aria-controls='kTipAfa' aria-label='Erkl\u00e4rung AfA'>?<\/button><\/div>\n<div class='rq-in'><input type='text' id='kAfa' inputmode='decimal' value='2,00'><span class='rq-u'>%<\/span><\/div>\n<p class='rq-hint' id='kAfaHint'><\/p>\n<div class='rq-tip' id='kTipAfa'>\n<p>Lineare Abschreibung nach \u00a7 7 Abs. 4 EStG \u2013 das Cockpit setzt sie anhand des Baujahrs: fertiggestellt nach 2022 3 %, von 1925 bis 2022 2 %, vor 1925 2,5 %.<\/p>\n<p>Basis ist der Geb\u00e4udeanteil an Kaufpreis plus Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler). Sonstige Kosten wie Renovierung oder K\u00fcche z\u00e4hlen nicht dazu.<\/p><\/div><\/div><\/div>\n<p class='rq-loan' id='kLoan'><\/p><\/section>\n<details class='rq-step rq-adv' id='kAdv'><summary class='rq-step-h'><span class='rq-step-n'>04<\/span>\n<h3 id='kS4'>Annahmen<\/h3><small id='kAdvSum'>f\u00fcr die Prognose<\/small><span class='rq-adv-i' aria-hidden='true'><\/span><\/summary>\n<div class='rq-fields'>\n<div class='rq-f'>\n<div class='rq-lab'><label for='kMs'>Mietsteigerung pro Jahr<\/label><\/div>\n<div class='rq-in'><input type='text' id='kMs' inputmode='decimal' value='2,00'><span class='rq-u'>%<\/span><\/div>\n<p class='rq-hint'>ab dem zweiten Jahr<\/p><\/div>\n<div class='rq-f'>\n<div class='rq-lab'><label for='kKs'>Kostensteigerung pro Jahr<\/label><\/div>\n<div class='rq-in'><input type='text' id='kKs' inputmode='decimal' value='2,50'><span class='rq-u'>%<\/span><\/div>\n<p class='rq-hint'>Bewirtschaftung und Instandhaltung<\/p><\/div>\n<div class='rq-f'>\n<div class='rq-lab'><label for='kWs'>Wertsteigerung pro Jahr<\/label><\/div>\n<div class='rq-in'><input type='text' id='kWs' inputmode='decimal' value='1,50'><span class='rq-u'>%<\/span><\/div>\n<p class='rq-hint'>auf den Kaufpreis<\/p><\/div>\n<div class='rq-f'>\n<div class='rq-lab'><label for='kBt'>Betrachtung<\/label><\/div>\n<div class='rq-in wu'><input type='text' id='kBt' inputmode='numeric' value='30'><span class='rq-u'>Jahre<\/span><\/div>\n<p class='rq-hint'>1 bis 60 Jahre<\/p><\/div>\n<div class='rq-f full'>\n<div class='rq-lab'><label for='kHj'>Hochrechnung f\u00fcr das Jahr<\/label><\/div>\n<div class='rq-in'><input type='text' id='kHj' inputmode='numeric' value='2055' maxlength='4'><\/div>\n<p class='rq-hint' id='kHjHint'><\/p><\/div><\/div><\/details><\/form>\n<aside class='rq-res' id='kRes' aria-labelledby='kResT'>\n<div class='rq-res-top'>\n<p class='rq-kick' id='kResT'>Ihr Ergebnis<\/p><span class='rq-pill' id='kPill'>Finanzierung mit R\u00fcckfragen<\/span><\/div>\n<div class='rq-cf'><span class='rq-cf-l'>Cashflow pro Monat <small>\u00b7 nach Steuern<\/small><\/span><strong class='rq-cf-v' id='kCf'>+237<span class='d'>,42<\/span> \u20ac<\/strong><span class='rq-cf-y' id='kCfY'><\/span>\n<dl class='rq-cf2'>\n<div>\n<dt>vor Steuern<\/dt>\n<dd id='kCfB'><\/dd><\/div>\n<div>\n<dt id='kCfTl'>Steuern<\/dt>\n<dd id='kCfT'><\/dd><\/div><\/dl><\/div>\n<div class='rq-kpis'>\n<div class='rq-kpi'><span>Bruttomietrendite<\/span><b id='kBr'><\/b><small>Jahresmiete \/ Kaufpreis<\/small><\/div>\n<div class='rq-kpi'><span>Nettomietrendite<\/span><b id='kNr'><\/b><small>nach Kosten, auf Gesamtinvestition<\/small><\/div>\n<div class='rq-kpi'><span>Eigenkapitalrendite<\/span><b id='kEkr'><\/b><small>inkl. Tilgung und Wertsteigerung<\/small><\/div>\n<div class='rq-kpi'><span>Kaufpreisfaktor<\/span><b id='kFa'><\/b><small>Kaufpreis \/ Jahresmiete<\/small><\/div>\n<div class='rq-kpi'><span>Kapitaldienstdeckung<\/span><b id='kDscr'><\/b><small>DSCR \u00b7 Banken w\u00fcnschen ab 1,2<\/small><\/div>\n<div class='rq-kpi'><span>Beleihungsauslauf<\/span><b id='kLtv'><\/b><small>Darlehen \/ Kaufpreis<\/small><\/div><\/div>\n<div class='rq-flow'>\n<div class='rq-flow-h'><span>Wohin die Miete flie\u00dft<\/span><small id='kFlowSum'><\/small><\/div>\n<div class='rq-bar' id='kBar' role='img' aria-label='Aufteilung der Monatsmiete'><i class='g1'><\/i><i class='g2'><\/i><i class='g3'><\/i><i class='g4'><\/i><i class='g5'><\/i><span class='rq-gap'><\/span><\/div>\n<ul class='rq-legend' id='kLeg'>\n<li><i style='background:var(--c1)'><\/i><span>Zinsen<\/span><b><\/b><\/li>\n<li><i style='background:var(--c2)'><\/i><span>Tilgung<\/span><b><\/b><\/li>\n<li><i style='background:var(--c3)'><\/i><span>Bewirtschaftung<\/span><b><\/b><\/li>\n<li id='kLeg4'><i style='background:var(--c4)'><\/i><span>Steuern<\/span><b><\/b><\/li>\n<li class='is-ok' id='kLeg5'><i class='sw5'><\/i><span>\u00dcberschuss<\/span><b><\/b><\/li><\/ul><\/div>\n<div class='rq-acts'><button type='button' class='rq-btn rq-btn-gold' id='kPdf'><svg viewBox='0 0 24 24' aria-hidden='true'><path d='M12 4v11'\/><path d='m7 10 5 5 5-5'\/><path d='M5 20h14'\/><\/svg>PDF Bankgespr\u00e4ch<\/button><button type='button' class='rq-btn rq-btn-ghost' id='kShare'><svg viewBox='0 0 24 24' aria-hidden='true'><path d='M10 14a4 4 0 0 0 5.66 0l3-3a4 4 0 0 0-5.66-5.66l-1 1'\/><path d='M14 10a4 4 0 0 0-5.66 0l-3 3a4 4 0 0 0 5.66 5.66l1-1'\/><\/svg>Link kopieren<\/button><\/div>\n<p class='rq-note' id='kNote' aria-live='polite'><\/p><a class='rq-fin' href='#finanzierung'>Finanzierung direkt pr\u00fcfen <svg viewBox='0 0 24 24' aria-hidden='true'><path d='M5 12h14M13 6l6 6-6 6'\/><\/svg><\/a><\/aside><\/div>\n<section class='rq-sec rq-ausw' aria-labelledby='kAuswT'>\n<div class='rq-head' id='auswertung'>\n<div>\n<p class='rq-kick'>Auswertung<\/p>\n<h2 id='kAuswT'>Heute, bis <span id='kHjT'>2055<\/span> <em>und f\u00fcr die Bank.<\/em><\/h2><\/div>\n<div class='rq-tabs' role='tablist' aria-label='Auswertung'><button type='button' class='rq-tab' role='tab' id='kTab1' aria-controls='kP1' aria-selected='true'>Heute und Zukunft<\/button><button type='button' class='rq-tab' role='tab' id='kTab2' aria-controls='kP2' aria-selected='false' tabindex='-1'>Verlauf<\/button><button type='button' class='rq-tab' role='tab' id='kTab3' aria-controls='kP3' aria-selected='false' tabindex='-1'>Bankgespr\u00e4ch<\/button><\/div><\/div>\n<div class='rq-pane' id='kP1' role='tabpanel' aria-labelledby='kTab1' tabindex='0'>\n<div class='rq-four' aria-label='Investment in vier Zahlen'>\n<div class='rq-tile'><span>Gesamtinvestition<\/span><b id='kT1'><\/b><small>inkl. Kaufnebenkosten und sonstiger Kosten<\/small><\/div>\n<div class='rq-tile'><span>Darlehen<\/span><b id='kT2'><\/b><small id='kT2s'><\/small><\/div>\n<div class='rq-tile' id='kT3w'><span>Cashflow pro Monat<\/span><b id='kT3'><\/b><small id='kT3s'><\/small><\/div>\n<div class='rq-tile'><span>Rendite und Faktor<\/span><b id='kT4'><\/b><small id='kT4s'><\/small><\/div><\/div>\n<div class='rq-more two'>\n<article class='rq-card' aria-labelledby='kCmpT'>\n<p class='rq-k'>Monatsrechnung<\/p>\n<h3 id='kCmpT'>Cashflow heute und <span class='kHjY'>2055<\/span><\/h3>\n<div class='rq-tablewrap'>\n<table class='rq-table rq-cmp' id='kCmp'><\/table><\/div><\/article>\n<article class='rq-card' aria-labelledby='kValT'>\n<p class='rq-k'>Miete, Wert und Verm\u00f6gen<\/p>\n<h3 id='kValT'>Was aus dem Objekt wird<\/h3>\n<div class='rq-tablewrap'>\n<table class='rq-table rq-cmp' id='kVal'><\/table><\/div>\n<p class='rq-small' id='kValNote'><\/p><\/article><\/div>\n<div class='rq-more'>\n<article class='rq-card' aria-labelledby='kRenT'>\n<p class='rq-k' id='kRenT'>Rendite und Verm\u00f6gensaufbau<\/p>\n<div class='rq-big'><b id='kWb'><\/b><span>Verm\u00f6genszuwachs im ersten Jahr<\/span><\/div>\n<dl class='rq-dl' id='kRenDl'><\/dl><\/article>\n<article class='rq-card' aria-labelledby='kInvT'>\n<p class='rq-k' id='kInvT'>Kauf und Investition<\/p>\n<div class='rq-big'><b id='kInv'><\/b><span>gesamt<\/span><\/div>\n<div class='rq-bar' role='img' id='kInvBar' aria-label='Aufteilung der Gesamtinvestition'><i class='b1'><\/i><i class='b2'><\/i><i class='b3'><\/i><\/div>\n<dl class='rq-dl' id='kInvDl'><\/dl>\n<p class='rq-small' id='kInvNote'><\/p><\/article>\n<article class='rq-card' aria-labelledby='kBwT'>\n<p class='rq-k' id='kBwT'>Bewirtschaftung und Steuern<\/p>\n<div class='rq-big'><b id='kBw'><\/b><span>Bewirtschaftung im Monat<\/span><\/div>\n<dl class='rq-dl' id='kBwDl'><\/dl><\/article><\/div><\/div>\n<div class='rq-pane' id='kP2' role='tabpanel' aria-labelledby='kTab2' tabindex='0' hidden>\n<ul class='rq-pills' id='kPills' aria-label='Annahmen der Prognose'><\/ul>\n<div class='rq-more two rq-charts'>\n<article class='rq-card rq-chart' aria-labelledby='kC1t'>\n<p class='rq-k'>Restschuld<\/p>\n<h3 id='kC1t'><\/h3>\n<div class='rq-svg' id='kC1'><\/div>\n<ul class='rq-ckey' id='kC1k'><\/ul><\/article>\n<article class='rq-card rq-chart' aria-labelledby='kC2t'>\n<p class='rq-k'>Wert und Netto-Verm\u00f6gen<\/p>\n<h3 id='kC2t'><\/h3>\n<div class='rq-svg' id='kC2'><\/div>\n<ul class='rq-ckey' id='kC2k'><\/ul><\/article>\n<article class='rq-card rq-chart' aria-labelledby='kC3t'>\n<p class='rq-k'>Cashflow nach Steuern<\/p>\n<h3 id='kC3t'><\/h3>\n<div class='rq-svg' id='kC3'><\/div>\n<ul class='rq-ckey' id='kC3k'><\/ul><\/article>\n<article class='rq-card rq-chart' aria-labelledby='kC4t'>\n<p class='rq-k'>Kumulierter Zinsaufwand<\/p>\n<h3 id='kC4t'><\/h3>\n<div class='rq-svg' id='kC4'><\/div>\n<ul class='rq-ckey' id='kC4k'><\/ul><\/article><\/div>\n<div class='rq-more two'>\n<article class='rq-card' aria-labelledby='kLongT'>\n<p class='rq-k'>Langfristige Aussage<\/p>\n<h3 id='kLongT'>Was die Jahre bringen<\/h3>\n<ul class='rq-why' id='kLong'><\/ul><\/article>\n<article class='rq-card' aria-labelledby='kFactT'>\n<p class='rq-k' id='kFactT'>Eckpunkte der Finanzierung<\/p>\n<div class='rq-big'><b id='kRzb'><\/b><span id='kRzbL'>Restschuld nach Zinsbindung<\/span><\/div>\n<dl class='rq-dl' id='kFactDl'><\/dl><\/article><\/div>\n<div class='rq-card rq-yt'>\n<div class='rq-yt-h'>\n<div>\n<p class='rq-k'>Jahreswerte<\/p>\n<h3 id='kYtT'>Jahr f\u00fcr Jahr<\/h3><\/div><button type='button' class='rq-btn rq-btn-line rq-btn-sm' id='kAll' aria-expanded='false' aria-controls='kYears'>Alle Jahre zeigen<\/button><\/div>\n<div class='rq-tablewrap'>\n<table class='rq-table rq-years' id='kYears'><\/table><\/div>\n<p class='rq-small'>Werte pro Jahr. Cashflow nach Steuern; Wert und Netto-Verm\u00f6gen vor Verkaufskosten. Hervorgehoben: Ende der Zinsbindung und Jahr der Hochrechnung.<\/p><\/div><\/div>\n<div class='rq-pane' id='kP3' role='tabpanel' aria-labelledby='kTab3' tabindex='0' hidden>\n<div class='rq-bk' id='kBk'><\/div>\n<div class='rq-more'>\n<article class='rq-card' aria-labelledby='kKdT'>\n<p class='rq-k' id='kKdT'>Kapitaldienstf\u00e4higkeit<\/p>\n<div class='rq-big'><b id='kDscr2'><\/b><span>DSCR<\/span><span class='rq-tag' id='kDscrTag'><\/span><\/div>\n<div class='rq-meter' aria-hidden='true'><i id='kMeterI'><\/i><\/div>\n<div class='rq-scale' aria-hidden='true'><span style='left:0'>0,5<\/span><span style='left:36.67%'>1,05<\/span><span style='left:50%'>1,25<\/span><span style='left:100%'>2,0<\/span><\/div>\n<p id='kDscrT'><\/p>\n<dl class='rq-dl' id='kKdDl'><\/dl><\/article>\n<article class='rq-card' aria-labelledby='kBlT'>\n<p class='rq-k' id='kBlT'>Beleihungsauslauf<\/p>\n<div class='rq-big'><b id='kLtv2'><\/b><span>des Kaufpreises<\/span><span class='rq-tag' id='kLtvTag'><\/span><\/div>\n<div class='rq-bar rq-fin3' role='img' id='kFinBar' aria-label='Finanzierungsstruktur'><i class='f1'><\/i><i class='f2'><\/i><i class='f3'><\/i><\/div>\n<dl class='rq-dl' id='kBlDl'><\/dl><\/article>\n<article class='rq-card' aria-labelledby='kScT'>\n<p class='rq-k' id='kScT'>Bank-Score<\/p>\n<div class='rq-big'><b id='kScore'><\/b><span>von 100 Punkten<\/span><\/div>\n<p id='kScoreT'><\/p>\n<ul class='rq-score' id='kScoreL'><\/ul><\/article><\/div>\n<div class='rq-more two'>\n<article class='rq-card' aria-labelledby='kMemoT'>\n<div class='rq-card-h'>\n<div>\n<p class='rq-k'>Banker-Memo<\/p>\n<h3 id='kMemoT'>Die Kalkulation in vier Abs\u00e4tzen<\/h3><\/div><button type='button' class='rq-btn rq-btn-line rq-btn-sm' id='kCopyMemo'><svg viewBox='0 0 24 24' aria-hidden='true'><rect x='8' y='8' width='12' height='12' rx='2'\/><path d='M16 8V5a1 1 0 0 0-1-1H5a1 1 0 0 0-1 1v10a1 1 0 0 0 1 1h3'\/><\/svg>Memo kopieren<\/button><\/div>\n<div class='rq-memo' id='kMemo'><\/div><\/article>\n<article class='rq-card' aria-labelledby='kArgT'>\n<p class='rq-k'>Argumentationslinie<\/p>\n<h3 id='kArgT'>So begr\u00fcnden Sie die Finanzierung<\/h3>\n<ol class='rq-arg' id='kArg'><\/ol><\/article><\/div>\n<div class='rq-more two'>\n<article class='rq-card' aria-labelledby='kDocT'>\n<p class='rq-k'>Checkliste Unterlagen<\/p>\n<h3 id='kDocT'>Was die Bank sehen will<\/h3>\n<ul class='rq-docs' id='kDocs'><\/ul>\n<p class='rq-small' id='kDocN'><\/p><\/article>\n<article class='rq-card' aria-labelledby='kQaT'>\n<p class='rq-k'>Antworten auf Bankerfragen<\/p>\n<h3 id='kQaT'>Gut vorbereitet ins Gespr\u00e4ch<\/h3>\n<dl class='rq-qa' id='kQa'><\/dl><\/article><\/div>\n<details class='rq-card rq-sa' id='kSa'><summary><span><span class='rq-k'>Selbstauskunft<\/span><b>Haushaltsrechnung und Verm\u00f6gensaufstellung<\/b><small>Optional: Werte eintragen, Summen rechnen sich selbst \u2013 auf Wunsch als Vorlage im PDF.<\/small><\/span><span class='rq-adv-i' aria-hidden='true'><\/span><\/summary>\n<div class='rq-sa-b'>\n<p class='rq-small'>Ihre Angaben bleiben in diesem Browserfenster: Sie werden weder gespeichert noch \u00fcbertragen und geh\u00f6ren nicht zum geteilten Link. Pers\u00f6nliche Daten tragen Sie im Ausdruck von Hand ein.<\/p>\n<div class='rq-sa-g'>\n<div>\n<p class='rq-h4'>Haushaltsrechnung pro Monat<\/p>\n<div class='rq-sa-t' id='kSaH'><\/div><\/div>\n<div>\n<p class='rq-h4'>Verm\u00f6gensaufstellung<\/p>\n<div class='rq-sa-t' id='kSaV'><\/div><\/div><\/div><label class='rq-chk'><input type='checkbox' id='kSaPdf'> Haushaltsrechnung und Verm\u00f6gensaufstellung ans PDF anh\u00e4ngen<\/label><\/div><\/details>\n<section class='rq-jh' id='finanzierung' aria-labelledby='kJhT'>\n<div class='rq-jh-c'>\n<p class='rq-k'>Finanzierungsanfrage<\/p>\n<h3 id='kJhT'>Budget-Check mit unserem Finanzierungspartner<\/h3>\n<p>Pr\u00fcfen Sie die Finanzierung direkt aus der Kalkulation heraus \u2013 kostenlos und unverbindlich. Mit den Zahlen oben sind Sie f\u00fcrs Gespr\u00e4ch vorbereitet.<\/p>\n<dl class='rq-jh-f'>\n<div>\n<dt>Kaufpreis<\/dt>\n<dd id='kJhKp'><\/dd><\/div>\n<div>\n<dt>Eigenkapital<\/dt>\n<dd id='kJhEk'><\/dd><\/div>\n<div>\n<dt>Darlehen<\/dt>\n<dd id='kJhDl'><\/dd><\/div><\/dl>\n<p class='rq-jh-n'>Das Formular kommt von unserem Partner Justhome und wird erst geladen, wenn Sie diesen Bereich \u00f6ffnen.<\/p><\/div>\n<div class='rq-jh-w' id='kJhW'>\n<div id='justhome-budget-check' data-partner-id='682c1c947c257c41c9ce2dc5'><\/div>\n<div class='rq-jh-l' id='kJhL'><strong>Budget-Check wird geladen \u2026<\/strong><span>Erscheint nichts, blockiert vermutlich ein Scriptblocker das Formular.<\/span><\/div><\/div><\/section><\/div><\/section>\n<p class='rq-disc'>Unverbindliche Orientierung ohne Gew\u00e4hr \u2013 ersetzt keine Finanzierungs-, Steuer- oder Rechtsberatung. Vereinfachte Rechnung: Annuit\u00e4t mit Monatsrate wie bei der Bank, Werte pro Jahr zusammengefasst, gleichbleibender Zins \u00fcber die gesamte Betrachtung, AfA auf den Geb\u00e4udeanteil von Kaufpreis und Kaufnebenkosten, Steuerwirkung mit Ihrem Grenzsteuersatz. F\u00fcr den schnellen Check ohne Steuern nutzen Sie den <a href='https:\/\/limainvestimmobilien.de\/renditekalkulator\/'>Rendite-Schnellrechner<\/a>.<\/p>\n<div class='rq-dock' id='kDock' aria-hidden='true'>\n<div><small>Cashflow \/ Monat n. St.<\/small><b id='kDockCf'><\/b><\/div>\n<div><small>vor Steuern<\/small><b id='kDockCfb'><\/b><\/div><a href='#kRes' id='kDockGo' tabindex='-1'>Ergebnis<\/a><\/div>\n<p class='rq-sr' id='kLive' aria-live='polite'><\/p><\/div><\/section><\/div>\n<div class='lp' id='lpPage2'>\n<section class='lp-bleed lp-sec lp-white'>\n<div class='lp-wrap'>\n<div class='lp-head'>\n<p class='lp-eyebrow'>So arbeitet das Cockpit<\/p>\n<h2 class='lp-h2'>Vom Expos\u00e9 zur Bankvorlage \u2013 <em>in wenigen Minuten.<\/em><\/h2><\/div>\n<div class='lp-grid lp-g3'>\n<article class='lp-card'><span class='lp-num'>01<\/span><span class='lp-ico'><svg viewBox='0 0 24 24' aria-hidden='true'><rect x='3' y='4' width='18' height='16' rx='2'\/><path d='M3 9h18M9 9v11M15 9v11'\/><\/svg><\/span>\n<h3>In vier Schritten erfasst<\/h3>\n<p>Objekt und Kauf, Miete und Bewirtschaftung, Finanzierung und Steuern, Annahmen f\u00fcr die Prognose. Grunderwerbsteuer und AfA setzt das Cockpit anhand von PLZ und Baujahr selbst.<\/p><\/article>\n<article class='lp-card d1'><span class='lp-num'>02<\/span><span class='lp-ico'><svg viewBox='0 0 24 24' aria-hidden='true'><path d='M4 19h16'\/><path d='M6 15l4-5 3 2.5L18 6'\/><path d='M15 6h3v3'\/><\/svg><\/span>\n<h3>Heute und in Zukunft<\/h3>\n<p>Cashflow vor und nach Steuern, Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite, Kapitaldienstdeckung \u2013 dazu Restschuld, Wert und Netto-Verm\u00f6gen Jahr f\u00fcr Jahr.<\/p><\/article>\n<article class='lp-card d2'><span class='lp-num'>03<\/span><span class='lp-ico'><svg viewBox='0 0 24 24' aria-hidden='true'><path d='M7 3h7l4 4v14H7z'\/><path d='M14 3v4h4'\/><path d='M10 12h5M10 16h5'\/><\/svg><\/span>\n<h3>Fertig f\u00fcrs Bankgespr\u00e4ch<\/h3>\n<p>Banker-Memo, Argumentationslinie, Beleihungsauslauf und Unterlagen-Checkliste \u2013 als mehrseitiges PDF oder als Link f\u00fcr Partner und Berater.<\/p><\/article><\/div><\/div><\/section>\n<section class='lp-bleed lp-sec lp-paper'>\n<div class='lp-wrap lp-faq-grid'>\n<div class='lp-head'>\n<p class='lp-eyebrow'>Fragen und Antworten<\/p>\n<h2 class='lp-h2'>Kalkulation <em>kurz erkl\u00e4rt.<\/em><\/h2>\n<p class='lp-lead'>Die wichtigsten Begriffe f\u00fcr Ihre Ankaufsentscheidung \u2013 und f\u00fcr das Gespr\u00e4ch mit der Bank.<\/p><\/div>\n<div class='lp-faq'>\n<details><summary>Welche Kaufnebenkosten muss ich einplanen?<\/summary>\n<p>Die gr\u00f6\u00dften Posten sind Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sowie gegebenenfalls die Maklerprovision. Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 %, in Hamburg bei 5,5 %. F\u00fcr Notar und Grundbuch rechnet man meist mit 1,5 bis 2 % des Kaufpreises. Das Cockpit setzt die Grunderwerbsteuer anhand der PLZ automatisch.<\/p><\/details>\n<details><summary>Was sagt der Cashflow aus?<\/summary>\n<p>Der Cashflow zeigt, was nach Bewirtschaftungskosten, Zins und Tilgung pro Monat \u00fcbrig bleibt \u2013 im Cockpit vor und nach Steuern. Ein negativer Cashflow hei\u00dft nicht automatisch, dass sich ein Objekt nicht lohnt, denn die Tilgung baut Verm\u00f6gen auf. Er zeigt aber, wie viel Sie monatlich zuschie\u00dfen.<\/p><\/details>\n<details><summary>Was bedeutet der Kapitaldienstdeckungsgrad (DSCR)?<\/summary>\n<p>Er setzt den Reinertrag der Immobilie, also die Miete abz\u00fcglich der Bewirtschaftungskosten, ins Verh\u00e4ltnis zu Zins und Tilgung. Ein Wert \u00fcber 1 bedeutet, dass die Miete den Kapitaldienst tr\u00e4gt. Viele Banken w\u00fcnschen sich 1,2 bis 1,25 \u2013 und achten zus\u00e4tzlich auf den Beleihungsauslauf, also das Darlehen im Verh\u00e4ltnis zum Kaufpreis.<\/p><\/details>\n<details><summary>Wie wird die Abschreibung (AfA) berechnet?<\/summary>\n<p>Abgeschrieben wird nur der Geb\u00e4udeanteil, nicht der Grund und Boden \u2013 und zwar vom Kaufpreis plus Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler. F\u00fcr Wohngeb\u00e4ude, die nach 2022 fertiggestellt wurden, gilt eine lineare AfA von 3 % pro Jahr, f\u00fcr Baujahre von 1925 bis 2022 von 2 % und f\u00fcr \u00e4ltere Geb\u00e4ude von 2,5 % (\u00a7 7 Abs. 4 EStG). Das Cockpit setzt den Satz anhand des Baujahrs. F\u00fcr neu gebaute Mietwohnungen ist alternativ die degressive AfA m\u00f6glich. Diese Hinweise ersetzen keine Steuerberatung.<\/p><\/details>\n<details><summary>Welche Unterlagen brauche ich f\u00fcr das Bankgespr\u00e4ch?<\/summary>\n<p>Neben der Kalkulation meist Expos\u00e9 und Fotos, Grundbuchauszug, Mietvertr\u00e4ge oder Mieterliste, Energieausweis und Ihre Selbstauskunft mit Haushaltsrechnung und Verm\u00f6gensaufstellung. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserkl\u00e4rung, Hausgeldabrechnung und WEG-Protokolle dazu. Das Cockpit erstellt daf\u00fcr eine Checkliste und ein PDF mit Banker-Memo.<\/p><\/details>\n<details><summary>Wie rechnet das Cockpit die Zukunft hoch?<\/summary>\n<p>Ab dem zweiten Jahr steigen Miete, Kosten und Objektwert mit den S\u00e4tzen, die Sie unter Annahmen festlegen. Zins und Tilgung laufen wie bei der Bank als Annuit\u00e4t mit gleichbleibender Monatsrate: Mit jeder Rate sinkt der Zinsanteil, die Tilgung steigt. Das Cockpit rechnet Monat f\u00fcr Monat und fasst die Werte zu Jahren zusammen \u2013 f\u00fcr Cashflow, Restschuld, Wert und Netto-Verm\u00f6gen, einschlie\u00dflich der Restschuld am Ende der Zinsbindung. Es bleiben Annahmen, keine Prognose mit Gew\u00e4hr.<\/p><\/details><\/div><\/div><\/section>\n<section class='lp-cta lp-bleed lp-sec'>\n<div class='lp-wrap'>\n<p class='lp-eyebrow'>Vom Rechnen zum Kaufen<\/p>\n<h2 class='lp-h2 d1'>Die Zahlen passen? <em>Wir haben die Objekte.<\/em><\/h2>\n<p class='lp-lead d2'>Hinterlegen Sie Ihr Ankaufsprofil \u2013 wir schicken Ihnen passende Off-Market-Objekte, bevor sie am Markt sind. Oder lassen Sie Ihre eigene Immobilie bewerten.<\/p>\n<div class='lp-actions d3'><a class='lp-btn lp-btn-gold' href='https:\/\/limainvestimmobilien.de\/suchprofil-hinterlegen\/'>Ankaufsprofil hinterlegen <svg viewBox='0 0 24 24' fill='none' stroke='currentColor' stroke-width='2' aria-hidden='true'><path d='M5 12h14M13 6l6 6-6 6'\/><\/svg><\/a><a class='lp-btn lp-btn-line' href='https:\/\/limainvestimmobilien.de\/immobilienbewertung\/'>Immobilie bewerten<\/a><a class='lp-btn lp-btn-line' href='https:\/\/limainvestimmobilien.de\/shop-fuer-immobilienmakler-immobilienakteure-leadgeneratoren\/'>White-Label-Version<\/a><\/div>\n<p class='lp-meta d4'>Lima Invest Immobilien \u00b7 Elbchaussee 162 \u00b7 22605 Hamburg \u00b7 <a href='mailto:anfrage@limaimmobilien.com'>anfrage@limaimmobilien.com<\/a><\/p><\/div><\/section><\/div>\n<script type='application\/ld+json'>\n{\n \"@context\": \"https:\/\/schema.org\",\n \"@graph\": [\n  {\n   \"@type\": \"WebApplication\",\n   \"name\": \"Kalkulations-Cockpit f\u00fcr Immobilien\",\n   \"url\": \"https:\/\/limainvestimmobilien.de\/kalkulationstool-komplett\/\",\n   \"applicationCategory\": \"FinanceApplication\",\n   \"operatingSystem\": \"Web\",\n   \"inLanguage\": \"de-DE\",\n   \"isAccessibleForFree\": true,\n   \"description\": \"Kostenloses Immobilien-Kalkulationstool f\u00fcr Kapitalanleger: Kaufnebenkosten, Finanzierung, Cashflow vor und nach Steuern, Renditen, Prognose \u00fcber bis zu 60 Jahre und eine Vorlage f\u00fcrs Bankgespr\u00e4ch als PDF.\",\n   \"featureList\": [\n    \"Cashflow vor und nach Steuern\",\n    \"Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite\",\n    \"Kaufpreisfaktor, Kapitaldienstdeckung (DSCR) und Beleihungsauslauf\",\n    \"Grunderwerbsteuer nach PLZ und Bundesland\",\n    \"AfA nach Baujahr (\u00a7 7 Abs. 4 EStG)\",\n    \"Prognose mit Restschuld, Wert und Netto-Verm\u00f6gen\",\n    \"Banker-Memo, Checkliste und Antworten auf Bankerfragen\",\n    \"Haushaltsrechnung und Verm\u00f6gensaufstellung\",\n    \"PDF-Export und Link zum Teilen\",\n    \"Budget-Check mit Finanzierungspartner\"\n   ],\n   \"offers\": {\n    \"@type\": \"Offer\",\n    \"price\": \"0\",\n    \"priceCurrency\": \"EUR\"\n   },\n   \"provider\": {\n    \"@id\": \"https:\/\/limainvestimmobilien.de\/#organization\"\n   }\n  },\n  {\n   \"@type\": \"FAQPage\",\n   \"mainEntity\": [\n    {\n     \"@type\": \"Question\",\n     \"name\": \"Welche Kaufnebenkosten muss ich einplanen?\",\n     \"acceptedAnswer\": {\n      \"@type\": \"Answer\",\n      \"text\": \"Die gr\u00f6\u00dften Posten sind Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sowie gegebenenfalls die Maklerprovision. 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stressCf=function(S,dz,dm){\nvar p=S.kp,km=S.km*(1+dm\/100),side=p*rt(S.gst)+p*rt(S.not)+p*rt(S.mak),inv=p+(side+S.sk),loan=Math.max(inv-S.ek,0);\nvar rentJ=(km+S.spm+S.som)*12,opex=S.nu*12+S.vw*12+S.qm*S.ih+rentJ*rt(S.ma),noi=rentJ-opex;\nvar y1=loanYear(loan,rt(S.zi+dz),loan*(rt(S.zi+dz)+rt(S.ti))\/12),dep=(p+side)*rt(S.ga)*rt(S.afa);\nreturn noi-y1.z-y1.t-(noi-y1.z-dep)*rt(S.st);\n};\nvar compute=function(S){\nvar p=S.kp,R={};\nR.gestA=p*rt(S.gst);R.notA=p*rt(S.not);R.makA=p*rt(S.mak);\nR.side=R.gestA+R.notA+R.makA;R.acq=R.side+S.sk;R.inv=p+R.acq;\nR.loan=Math.max(R.inv-S.ek,0);\nR.netM=S.km+S.spm+S.som;R.rentJ=R.netM*12;\nR.pot=Math.max(S.mm||R.netM,R.netM)*12;\nR.vac=R.rentJ*rt(S.ma);R.maint=S.qm*S.ih;R.fix=S.nu*12+S.vw*12+R.maint;\nR.opex=S.nu*12+S.vw*12+R.maint+R.vac;\nR.noi=R.rentJ-R.opex;\nR.rate=R.loan*(rt(S.zi)+rt(S.ti))\/12;var 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d=R.dscr;\nR.sc=[(d===null?1:clamp((d-0.9)\/0.45,0,1))*30,clamp((0.95-R.ltv)\/0.25,0,1)*25,R.cfA>=0?18:clamp(1+R.cfA\/6000,0,1)*18,clamp((R.gross-0.035)\/0.025,0,1)*17,R.inv>0?clamp(S.ek\/R.inv\/0.2,0,1)*10:0];\nR.score=Math.round(R.sc[0]+R.sc[1]+R.sc[2]+R.sc[3]+R.sc[4]);\nR.uml=Math.max(S.hg-S.nu,0);R.warm=R.netM+R.uml;R.bwAll=R.uml+R.opex\/12;\nR.abz=R.zins+R.dep+S.vw*12+R.maint+S.nu*12;\nR.p15=(p+R.side)*rt(S.ga)*0.15;\nR.primary=Math.min(R.loan,p*0.8);R.secondary=Math.max(R.loan-R.primary,0);R.effEq=Math.min(Math.max(S.ek,0),R.inv);\nR.years=clamp(Math.round(S.bt),1,60);\nvar rows=[],bal=R.loan,rent=R.rentJ,val=p,cum=0,cumZ=0,i,n=Math.max(100,R.years);R.payoffM=null;\nfor(i=1;i<=n;i++){\nif(i>1){rent*=1+rt(S.ms);val*=1+rt(S.ws);}\nvar vac=rent*rt(S.ma),ci=Math.pow(1+rt(S.ks),i-1);\nvar opex=(S.nu*12+S.vw*12+S.qm*S.ih)*ci+vac,noi=rent-opex;\nvar ly=loanYear(bal,rt(S.zi),R.rate),zins=ly.z,pr=ly.t;if(R.payoffM===null){if(ly.pm>0){R.payoffM=(i-1)*12+ly.pm;}}\nvar left=R.afaBase-cum,dep=left>0.005?Math.min(R.dep,left):0;cum+=dep;\nvar tax=(noi-zins-dep)*rt(S.st),cf=noi-zins-pr-tax;\nbal=ly.bal;cumZ+=zins;\nrows.push({y:i,cal:Y0+i-1,rent:rent,opex:opex,noi:noi,zins:zins,tilg:pr,dep:dep,taxable:noi-zins-dep,tax:tax,cfB:noi-zins-pr,cf:cf,rest:bal,wert:val,nv:val-bal,zinsCum:cumZ});\n}\nR.all=rows;R.rows=rows.slice(0,R.years);R.fut=R.rows[R.years-1];\nR.zbRow=S.zb>=1?rows[Math.min(Math.round(S.zb),n)-1]:null;R.zbRest=R.zbRow?R.zbRow.rest:R.loan;\nR.payoff=null;R.be=null;\nfor(i=0;i<n;i++){if(R.payoff===null){if(rows[i].rest<=1){R.payoff=rows[i].cal;}}}\nfor(i=0;i<R.years;i++){if(R.be===null){if(rows[i].cf>=0){R.be=rows[i].cal;}}}\nreturn R;\n};\n\/*\/ENGINE*\/\n\nvar GREST={BW:5,BY:3.5,BE:6,BB:6.5,HB:5.5,HH:5.5,HE:6,MV:6,NI:5,NW:6.5,RP:5,SL:6.5,SN:5.5,ST:5,SH:6.5,TH:5};\nvar LAND={BW:'Baden-W\u00fcrttemberg',BY:'Bayern',BE:'Berlin',BB:'Brandenburg',HB:'Bremen',HH:'Hamburg',HE:'Hessen',MV:'Mecklenburg-Vorpommern',NI:'Niedersachsen',NW:'Nordrhein-Westfalen',RP:'Rheinland-Pfalz',SL:'Saarland',SN:'Sachsen',ST:'Sachsen-Anhalt',SH:'Schleswig-Holstein',TH:'Th\u00fcringen'};\nvar OFFEN=6.5;\nvar tab=function(str,n){var o={};for(var i=0;i<str.length;i+=n+2){o[str.substr(i,n)]=str.substr(i+n,2);}return o;};\nvar M2=tab('01SN02SN03BB04SN05SN06ST07TH08SN09SN10BE11BE12BE13BE14BB15BB16BB17MV18MV19MV20HH21NI22HH23SH24SH25SH26NI27NI28HB29NI30NI31NI32NW33NW34HE35HE36HE37NI38NI39ST40NW41NW42NW43NW44NW45NW46NW47NW48NW49NI50NW51NW52NW53NW54RP55RP56RP57NW58NW59NW60HE61HE62HE63HE64HE65HE66SL67RP68BW69BW70BW71BW72BW73BW74BW75BW76BW77BW78BW79BW80BY81BY82BY83BY84BY85BY86BY87BY88BW89BY90BY91BY92BY93BY94BY95BY96BY97BY98TH99TH',2);\nvar M3=tab('140BE141BE210HH211HH215SH228SH229SH288NI289NI294ST364TH372HE373TH388ST389ST485NI495NW534RP535RP575RP576RP637BY638BY639BY668RP669RP686HE881BY890BW891BW895BW896BW979BW',3);\nvar M4=tab('0194BB0195BB0196BB0197BB0198BB0199BB0460TH0461TH0462TH0463TH0489BB0490BB0491BB0492BB0493BB0655TH0656TH0657TH1726BB1727BB1728BB1729BB1931BB1932BB1933BB1934BB1935BB2146SH2147SH2148SH2149SH2392MV2393MV2394MV2395MV2396MV2397MV2398MV2399MV2756HB2757HB2758HB2879NI3434NI3435NI3441NW3443NW3767NW3768NW3848ST3849ST4845NI4846NI4848NI4849NI4947NW4949NW6648RP6649RP6650RP6851HE6948HE6950HE9787BW9789BW',4);\nvar landVon=function(plz){return M4[plz.slice(0,4)]||M3[plz.slice(0,3)]||M2[plz.slice(0,2)]||'';};\n\n\/* key: [input id, format (a = auto, number = decimals, y = year), arrow step, min, max] *\/\nvar F={kp:['kKp','a',5000,0,1e9],qm:['kQm','a',5,0,1e6],we:['kWe',0,1,0,1e4],bj:['kBj','y',1,0,2100],sp:['kSp',0,1,0,1e4],sk:['kSk','a',1000,0,1e9],\ngst:['kGst',2,0.5,0,20],not:['kNot',2,0.1,0,20],mak:['kMak',2,0.1,0,20],\nkm:['kKm','a',50,0,1e8],mm:['kMm','a',50,0,1e8],spm:['kSpm','a',10,0,1e7],som:['kSom','a',10,0,1e7],hg:['kHg','a',10,0,1e7],nu:['kNu','a',10,0,1e7],vw:['kVw','a',10,0,1e7],ih:['kIh','a',1,0,1000],ma:['kMa',2,0.5,0,100],\nek:['kEk','a',5000,0,1e9],zi:['kZi',2,0.05,0,30],ti:['kTi',2,0.1,0,50],zb:['kZb',0,1,0,40],st:['kSt',2,1,0,60],ga:['kGa',2,1,0,100],afa:['kAfa',2,0.5,0,20],\nms:['kMs',2,0.25,-20,30],ks:['kKs',2,0.25,-20,30],ws:['kWs',2,0.25,-20,30],bt:['kBt',0,1,1,60],hj:['kHj','y',1,0,9999]};\nvar KEYS=Object.keys(F);\nvar DEF={kp:980000,qm:640,we:9,bj:1962,sp:6,sk:20000,gst:6.5,not:2,mak:3.57,km:5650,mm:6100,spm:240,som:0,hg:1600,nu:240,vw:270,ih:12,ma:2,ek:250000,zi:3.6,ti:2,zb:10,st:42,ga:75,afa:2,ms:2,ks:2.5,ws:1.5,bt:30,hj:Y0+29};\nvar S={},R={},O={land:'',gstAuto:true,afaAuto:true,typ:'h',all:false,tab:1,charts:false};\n\nvar fmt=function(n,d){if(!isFinite(n)){n=0;}return n.toLocaleString('de-DE',{minimumFractionDigits:d,maximumFractionDigits:d});};\nvar zero=function(n,d){return Math.round(Math.abs(n)*Math.pow(10,d))===0;};\nvar sig=function(n,d,plus){return zero(n,d)?'':(n<0?MINUS:(plus?'+':''));};\nvar eur=function(n,d){d=d||0;return sig(n,d)+fmt(Math.abs(n),d)+NB+'\u20ac';};\nvar eurS=function(n,d){d=d||0;return sig(n,d,true)+fmt(Math.abs(n),d)+NB+'\u20ac';};\nvar pct=function(n,d){d=d===undefined?2:d;return sig(n,d)+fmt(Math.abs(n),d)+NB+'%';};\nvar pctS=function(n,d){d=d===undefined?2:d;return sig(n,d,true)+fmt(Math.abs(n),d)+NB+'%';};\nvar dg=function(v){return Math.abs(Math.round(v)-v)<1e-9?0:(Math.abs(Math.round(v*10)-v*10)<1e-9?1:2);};\nvar pc=function(v){return pctS(v,dg(v));};\nvar x1=function(n){return n>0?fmt(n,1)+'-fach':'\u2013';};\nvar short=function(v){var a=Math.abs(v),s=v<0?MINUS:'';if(a>=1e6){return s+fmt(a\/1e6,a>=1e7?0:1)+NB+'Mio.';}if(a>=1e4){return s+fmt(a\/1e3,0)+NB+'T\u20ac';}if(a>=1e3){return s+fmt(a\/1e3,1)+NB+'T\u20ac';}return s+fmt(a,0)+NB+'\u20ac';};\nvar dec=function(k){var f=F[k][1];return f==='a'?(Math.abs(Math.round(S[k]*100))%100===0?0:2):f;};\nvar show=function(k){var v=S[k];if(F[k][1]==='y'){return v>0?String(Math.round(v)):'';}var d=dec(k);return (zero(v,d)?'':(v<0?MINUS:''))+fmt(Math.abs(v),d);};\nvar num=function(s){s=String(s==null?'':s).replace(\/[\u2212\u2013]\/g,'-').replace(\/[^\\d.,-]\/g,'');if(!s){return 0;}var neg=s.charAt(0)==='-';s=s.replace(\/-\/g,'');if(!s){return 0;}if(s.indexOf(',')>=0){s=s.split('.').join('').replace(',','.');}else if(!\/^\\d+\\.\\d{1,2}$\/.test(s)){s=s.split('.').join('');}var v=parseFloat(s);if(!isFinite(v)){return 0;}return neg?-v:v;};\nvar plain=function(h){var d=document.createElement('div');d.innerHTML=h;return d.textContent;};\nvar esc=function(t){var d=document.createElement('div');d.textContent=t;return d.innerHTML;};\nvar setVal=function(k){$(F[k][0]).value=show(k);};\nvar html=function(id,h){var el=$(id);if(el){el.innerHTML=h;}};\nvar txt=function(id,t){var el=$(id);if(el){el.textContent=t;}};\nvar tone=function(v,good,warn){return v>=good?'ok':(v>=warn?'warn':'bad');};\nvar toneR=function(v,good,warn){return v<=good?'ok':(v<=warn?'warn':'bad');};\nvar ICON={ok:'<svg viewBox=\"0 0 24 24\" aria-hidden=\"true\"><circle cx=\"12\" cy=\"12\" r=\"9\"\/><path d=\"m8 12.4 2.7 2.7L16.2 9.6\"\/><\/svg>',bad:'<svg viewBox=\"0 0 24 24\" aria-hidden=\"true\"><circle cx=\"12\" cy=\"12\" r=\"9\"\/><path d=\"m9.2 9.2 5.6 5.6M14.8 9.2l-5.6 5.6\"\/><\/svg>',warn:'<svg viewBox=\"0 0 24 24\" aria-hidden=\"true\"><circle cx=\"12\" cy=\"12\" r=\"9\"\/><path d=\"M12 7.6v5.6M12 16.4v.01\"\/><\/svg>'};\nvar CHECK='<svg viewBox=\"0 0 24 24\" aria-hidden=\"true\"><path d=\"m5 12.5 4.5 4.5L19 7.5\"\/><\/svg>';\n\nvar gstAuto=function(){S.gst=O.land?GREST[O.land]:OFFEN;setVal('gst');};\nvar afaAuto=function(){if(O.afaAuto){if(S.bj>=1000){S.afa=afaFor(S.bj);setVal('afa');}}};\nvar syncHj=function(){S.hj=Y0+S.bt-1;setVal('hj');};\n\nvar verdict=function(){\nvar s=R.score;\nif(s>=76){return {c:'ok',pill:'Finanzierung gut begr\u00fcndbar',sum:'Kapitaldienst, Beleihung und Rendite ergeben ein starkes Bankprofil.'};}\nif(s>=56){return {c:'warn',pill:'Finanzierung mit R\u00fcckfragen',sum:'Die Struktur ist pr\u00fcfbar \u2013 rechnen Sie mit R\u00fcckfragen zu Puffer und Eigenkapital.'};}\nreturn {c:'bad',pill:'Finanzierung schwer begr\u00fcndbar',sum:'F\u00fcr die Bank fehlt Puffer: mehr Eigenkapital, ein niedrigerer Preis oder eine h\u00f6here Miete w\u00fcrden helfen.'};\n};\n\n\/* --- texts for the bank --- *\/\nvar DOCS={w:[['Expos\u00e9 und Objektfotos','Adresse, Fl\u00e4chen, Mietdaten und Kaufpreis nachvollziehbar belegen.'],['Grundbuchauszug','Eigentum, Lasten und Rechte in Abteilung II und III.'],['Teilungserkl\u00e4rung','Sondereigentum, Sondernutzungsrechte und Kostenverteilung.'],['Mietvertrag und Mietkonto','Aktuelle Nettokaltmiete, Kaution und Zahlungsqualit\u00e4t.'],['Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan','Nicht umlagef\u00e4hige Kosten und Stand der Erhaltungsr\u00fccklage.'],['WEG-Protokolle','Beschl\u00fcsse, Sanierungen, Sonderumlagen und Instandhaltungsrisiken.'],['Energieausweis','Energetische Qualit\u00e4t und Modernisierungsbedarf.'],['Selbstauskunft','Einkommen, Verm\u00f6gen, Verbindlichkeiten und Haushaltsrechnung.']],\nh:[['Expos\u00e9 und Objektfotos','Adresse, Fl\u00e4chen, Mietdaten und Kaufpreis nachvollziehbar belegen.'],['Grundbuchauszug','Eigentum, Lasten und Rechte in Abteilung II und III.'],['Mieterliste und Mietvertr\u00e4ge','Mieten je Einheit, Laufzeiten, Kautionen und R\u00fcckst\u00e4nde.'],['Betriebskostenabrechnung','Umlagef\u00e4hige und nicht umlagef\u00e4hige Kosten des letzten Jahres.'],['Grundrisse und Fl\u00e4chenberechnung','Wohn- und Nutzfl\u00e4chen je Einheit, Baujahr und Bauweise.'],['Instandhaltung und Modernisierung','Durchgef\u00fchrte Ma\u00dfnahmen, Rechnungen und anstehender Bedarf.'],['Energieausweis','Energetische Qualit\u00e4t und Modernisierungsbedarf.'],['Selbstauskunft','Einkommen, Verm\u00f6gen, Verbindlichkeiten und Haushaltsrechnung.']]};\nvar docOn={};\nvar objName=function(){var a=$('kAdr').value.trim();return a?'Das Objekt '+a:'Das Objekt';};\nvar memo=function(){\nvar r=R,a=[];\na.push(objName()+' wird mit einer Gesamtinvestition von '+eur(r.inv)+' kalkuliert. Bei '+eur(S.ek)+' Eigenkapital ergibt sich eine Darlehenssumme von '+eur(r.loan)+' und ein Beleihungsauslauf von '+pct(r.ltv*100)+'.');\na.push('Die aktuelle Nettokaltmiete betr\u00e4gt '+eur(r.rentJ)+' p. a. Nach den Bewirtschaftungskosten liegt der Reinertrag (NOI) bei '+eur(r.noi)+'. Der Kapitaldienst aus '+pct(S.zi)+' Zins und '+pct(S.ti)+' Tilgung betr\u00e4gt '+eur(r.ds)+' p. a.'+(S.zb>=1?(r.loan>0?' Nach '+fmt(S.zb,0)+' Jahren Zinsbindung betr\u00e4gt die Restschuld rund '+eur(r.zbRest)+'.':''):''));\na.push('Die Kapitaldienstf\u00e4higkeit liegt bei DSCR '+(r.dscr===null?'\u2013 (ohne Darlehen)':fmt(Math.max(0,r.dscr),2))+'. Der Cashflow nach Steuern liegt im Basisszenario bei '+eur(r.cfA)+' p. a. und bei einem Zinsanstieg um einen Prozentpunkt bei '+eur(r.stressZ)+' p. a.');\na.push('Die Finanzierung ist durch den Eigenkapitaleinsatz, die transparente Kostenstruktur und die belegbare Mietsituation plausibel darstellbar. Kritische Unterlagen f\u00fcr die finale Kreditentscheidung sind '+(O.typ==='w'?'Mietvertrag, WEG-Protokolle, Hausgeldabrechnung, R\u00fccklagenstand und Grundbuch.':'Mieterliste und Mietvertr\u00e4ge, Betriebskostenabrechnung, Nachweise zu Instandhaltung und Modernisierung sowie Grundbuch.'));\nreturn a;\n};\nvar args=function(){var r=R;return [['Kapitaldienstf\u00e4higkeit','Der Reinertrag von '+eur(r.noi)+' deckt den Kapitaldienst von '+eur(r.ds)+(r.dscr===null?' \u2013 es gibt kein Darlehen.':' mit Faktor '+fmt(Math.max(0,r.dscr),2)+'.')],['Eigenkapitaleinsatz',eur(S.ek)+' Eigenkapital ('+pct(r.eqShare*100,1)+' der Investition) reduzieren Risiko und Beleihungsauslauf.'],['Objektplausibilit\u00e4t',fmt(S.qm,0)+' m\u00b2, Kaufpreisfaktor '+fmt(r.fa,1)+', Kaufpreis '+eur(r.qmP)+' pro m\u00b2.'],['Pufferpr\u00fcfung','Bei einem Prozentpunkt mehr Zins liegt der Cashflow nach Steuern bei '+eur(r.stressZ)+' p. a., bei 5 % weniger Kaltmiete bei '+eur(r.stressM)+' p. a.']];};\nvar qas=function(){var r=R;return [['Wie hoch ist der Kapitaldienst?','<b>'+eur(r.ds)+'<\/b> p. a., also '+eur(r.ds\/12)+' im Monat.'],['Wie robust ist der Cashflow?','<b>'+eur(r.cfA)+'<\/b> p. a. nach Steuern, im Zinsstress (+1 %-Punkt) '+eur(r.stressZ)+' p. a.'],['Wie viel Sicherheit steckt im Objekt?','<b>'+pct((1-r.ltv)*100)+'<\/b> rechnerischer Eigenkapital- und Kostenpuffer bezogen auf den Kaufpreis.'],['Was passiert bei einer Mietl\u00fccke?','<b>'+pct(r.gap*100)+'<\/b> Potenzial bis zur Marktmiete.'],['Wie hoch ist die Restschuld nach der Zinsbindung?',S.zb>=1?'<b>'+eur(r.zbRest)+'<\/b> nach '+fmt(S.zb,0)+' Jahren ('+pct(S.kp>0?r.zbRest\/S.kp*100:0,1)+' des Kaufpreises).':'Keine Zinsbindung angegeben.'],['Welche Unterlagen sind kritisch?',O.typ==='w'?'Mietvertrag, WEG-Protokolle, R\u00fccklage und Hausgeldabrechnung.':'Mieterliste, Mietvertr\u00e4ge, Betriebskostenabrechnung und Instandhaltungsnachweise.']];};\nvar longT=function(){var r=R,l=[],last=r.rows[r.rows.length-1],z=0,i;\nfor(i=0;i<r.rows.length;i++){z+=r.rows[i].zins;}\nif(r.be===null){l.push({c:'bad',t:'<b>Break-even:<\/b> Im Betrachtungszeitraum bleibt der laufende Cashflow nach Steuern negativ.'});}else if(r.be===Y0){l.push({c:'ok',t:'<b>Break-even:<\/b> Der Cashflow nach Steuern ist vom ersten Jahr an positiv.'});}else{l.push({c:'warn',t:'<b>Break-even:<\/b> Der laufende Cashflow nach Steuern wird ab '+r.be+' positiv.'});}\nl.push({c:'ok',t:'<b>Zinsaufwand:<\/b> Im ersten Jahr '+eur(r.zins)+', danach sinkend mit der Restschuld \u2013 bis '+last.cal+' insgesamt '+eur(z)+'.'});\nl.push({c:last.nv>=0?'ok':'bad',t:'<b>Netto-Verm\u00f6gen:<\/b> Nach '+r.years+(r.years===1?' Jahr':' Jahren')+' rund '+eur(last.nv)+' vor Verkaufskosten.'});\nl.push({c:r.wealth>=0?'ok':'bad',t:'<b>Verm\u00f6gensaufbau im ersten Jahr:<\/b> '+eur(r.wealth)+' aus Cashflow, Tilgung und Wertentwicklung.'});\nl.push({c:r.gross>=0.05?'ok':'warn',t:'<b>Renditeprofil:<\/b> Bruttomietrendite '+pct(r.gross*100)+', Nettomietrendite '+pct(r.net*100)+', Faktor '+fmt(r.fa,1)+'.'});\nreturn l;};\n\n\/* --- result card --- *\/\nvar cfCur=null,cfRaf=0;\nvar cfHtml=function(v){var a=Math.round(Math.abs(v)*100),i=Math.floor(a\/100),c=a%100;return '<span class=\"s\">'+(a===0?'':(v<0?MINUS:'+'))+'<\/span>'+fmt(i,0)+'<span class=\"d\">,'+(c<10?'0':'')+c+'<\/span><span class=\"e\">\u20ac<\/span>';};\nvar setCf=function(v){var el=$('kCf');el.classList.toggle('is-neg',v<0);if(cfRaf){cancelAnimationFrame(cfRaf);cfRaf=0;}if(reduced||cfCur===null||document.hidden){cfCur=v;el.innerHTML=cfHtml(v);return;}var from=cfCur,t0=0;var step=function(ts){if(!t0){t0=ts;}var p=Math.min(1,(ts-t0)\/450),e=1-Math.pow(1-p,3);cfCur=from+(v-from)*e;el.innerHTML=cfHtml(cfCur);if(p<1){cfRaf=requestAnimationFrame(step);}else{cfRaf=0;cfCur=v;el.innerHTML=cfHtml(v);}};cfRaf=requestAnimationFrame(step);};\nvar cls=function(el,n){if(el){el.className=n;}};\n\nvar renderRes=function(V){\nvar r=R;\nsetCf(r.cfA\/12);\ntxt('kCfY',(r.cfA<0?MINUS:'')+eur(Math.abs(r.cfA),2)+' im Jahr nach Steuern');\nvar b=$('kCfB');b.textContent=eurS(r.cfB\/12,2);cls(b,r.cfB<0?'is-neg':'');\nvar t=$('kCfT');txt('kCfTl',r.tax>0?'Steuern':'Steuerersparnis');t.textContent=eurS(-r.tax\/12,2);cls(t,r.tax<0?'is-pos':'');\ntxt('kBr',pct(r.gross*100));\nvar nr=$('kNr');nr.textContent=pct(r.net*100);cls(nr,r.net<0?'is-neg':'');\nvar ek=$('kEkr');ek.textContent=r.ekr===null?'\u2013':pct(r.ekr*100);cls(ek,r.ekr<0?'is-neg':'');\ntxt('kFa',x1(r.fa));\ntxt('kDscr',r.dscr===null?'\u2013':fmt(Math.max(0,r.dscr),2));\ntxt('kLtv',pct(r.ltv*100,1));\nvar pill=$('kPill');pill.textContent=V.pill;cls(pill,'rq-pill'+(V.c==='ok'?'':(V.c==='warn'?' is-warn':' is-bad')));\nvar refund=r.tax<0?-r.tax\/12:0,taxM=r.tax>0?r.tax\/12:0,bw=r.opex\/12,zm=r.zins\/12,tm=r.tilg\/12,cf=r.cfA\/12;\nvar inM=r.netM+refund,out=bw+zm+tm+taxM,pos=cf>=0,base=pos?inM:out,vals=[zm,tm,bw,taxM],i;\nvar segs=$('kBar').querySelectorAll('i'),legB=$('kLeg').querySelectorAll('li b');\nfor(i=0;i<4;i++){segs[i].style.width=(base>0?clamp(Math.max(0,vals[i])\/base*100,0,100):0)+'%';}\nsegs[4].style.width=(pos?(base>0?clamp(cf\/base*100,0,100):0):0)+'%';\n$('kBar').querySelector('.rq-gap').style.width=(pos?0:(out>0?clamp((out-inM)\/out*100,0,100):0))+'%';\nlegB[0].textContent=eur(zm);legB[1].textContent=eur(tm);legB[2].textContent=eur(bw);\nvar l4=$('kLeg4');l4.querySelector('span').textContent=r.tax<0?'Steuerersparnis':'Steuern';legB[3].textContent=r.tax<0?eurS(refund):eur(taxM);l4.className=r.tax<0?'is-ref':'';\nvar l5=$('kLeg5');l5.className=pos?'is-ok':'is-bad';l5.querySelector('span').textContent=pos?'\u00dcberschuss':'Zuzahlung';legB[4].textContent=eurS(cf);\ntxt('kFlowSum',eur(r.netM)+' Nettokaltmiete'+(refund>0?' + '+eur(refund)+' Steuerersparnis':''));\n$('kBar').setAttribute('aria-label','Von '+eur(r.netM)+' Miete'+(refund>0?' und '+eur(refund)+' Steuerersparnis':'')+': Bewirtschaftung '+eur(bw)+', Zinsen '+eur(zm)+', Tilgung '+eur(tm)+(taxM>0?', Steuern '+eur(taxM):'')+', '+(pos?'\u00dcberschuss ':'Zuzahlung ')+eur(Math.abs(cf)));\nvar dc=$('kDockCf');dc.textContent=eurS(cf);dc.classList.toggle('is-neg',cf<0);\nvar db=$('kDockCfb');db.textContent=eurS(r.cfB\/12);db.classList.toggle('is-neg',r.cfB<0);\n};\n\n\/* --- form hints --- *\/\nvar renderHints=function(){\nvar r=R;\nhtml('kKpHint',r.qmP>0?'<b>'+eur(r.qmP)+'<\/b> pro m\u00b2':'Fl\u00e4che eingeben f\u00fcr den Preis pro m\u00b2');\nhtml('kQmHint',S.we>0?(S.qm>0?'\u00d8 <b>'+fmt(S.qm\/S.we,0)+' m\u00b2<\/b> pro Einheit':''):'');\nhtml('kWeHint',S.we>0?'<b>'+eur(S.kp\/S.we)+'<\/b> Kaufpreis pro Einheit':'');\nvar bh=$('kBjHint');\nif(S.bj>=1000){var af=afaFor(S.bj),rule=S.bj>2022?'fertiggestellt nach 2022':(S.bj>=1925?'Baujahr 1925 bis 2022':'Baujahr vor 1925');bh.innerHTML=O.afaAuto?rule+' \u2192 AfA <b>'+pct(af,1)+'<\/b>':'nach Baujahr w\u00e4ren es '+pct(af,1)+' AfA \u00b7 <button type=\"button\" class=\"rq-link\" data-reset=\"afa\">\u00fcbernehmen<\/button>';}else{bh.textContent='setzt die AfA nach \u00a7 7 Abs. 4 EStG';}\nvar skh=$('kSkHint');if(S.sk>r.p15){if(r.p15>0){skh.className='rq-hint is-warn';skh.innerHTML='\u00fcber der 15-%-Grenze von rund <b>'+eur(r.p15)+'<\/b> \u2013 steuerlich nicht sofort absetzbar';}}else{skh.className='rq-hint';skh.textContent='Renovierung, K\u00fcche, Gutachten';}\nvar gh=$('kGstHint');gh.innerHTML=(O.gstAuto?(O.land?LAND[O.land]:'Bundesland offen'):'eigener Wert \u00b7 <button type=\"button\" class=\"rq-link\" data-reset=\"gst\">Standard<\/button>')+' \u00b7 <b>'+eur(r.gestA)+'<\/b>';\nhtml('kNotHint','= <b>'+eur(r.notA)+'<\/b>');\nhtml('kMakHint',S.mak>0?'= <b>'+eur(r.makA)+'<\/b>':'ohne Makler');\nhtml('kNkText','<b>'+eur(r.side)+'<\/b> Kaufnebenkosten \u00b7 '+pct(S.kp>0?r.side\/S.kp*100:0)+' des Kaufpreises');\nhtml('kInvLine','<span>Gesamtinvestition <b>'+eur(r.inv)+'<\/b><\/span><span>Nebenkosten und Sonstiges <b>'+eur(r.acq)+'<\/b><\/span>');\nhtml('kKmHint','= <b>'+eur(S.km*12)+'<\/b> im Jahr'+(S.qm>0?' \u00b7 '+eur(S.km\/S.qm,2)+' pro m\u00b2':''));\nvar mh=$('kMmHint');\nif(S.mm>0){if(S.mm>r.netM){mh.className='rq-hint';mh.innerHTML='Mietpotenzial <b>'+pct(r.gap*100,1)+'<\/b>'+(S.qm>0?' \u00b7 '+eur(S.mm\/S.qm,2)+' pro m\u00b2':'');}else if(S.mm<S.km){mh.className='rq-hint is-warn';mh.innerHTML='liegt unter der aktuellen Miete \u2013 Mietrisiko pr\u00fcfen';}else{mh.className='rq-hint';mh.textContent='entspricht der aktuellen Miete';}}else{mh.className='rq-hint';mh.textContent='leer = aktuelle Miete';}\nhtml('kSpmHint',S.sp>0?(S.spm>0?'\u00d8 <b>'+eur(S.spm\/S.sp)+'<\/b> pro Stellplatz':'Stellpl\u00e4tze ohne Miete'):'');\nvar hh=$('kHgHint');hh.className='rq-hint';\nif(S.hg>0){if(S.nu>S.hg){hh.className='rq-hint is-warn';hh.textContent='kleiner als der nicht umlagef\u00e4hige Teil \u2013 bitte pr\u00fcfen';}else{hh.innerHTML='umlagef\u00e4hig <b>'+eur(r.uml)+'<\/b> \u00b7 Warmmiete '+eur(r.warm);}}else{hh.textContent=O.typ==='w'?'laut Wirtschaftsplan der WEG':'optional, nur zur Information';}\nhtml('kNuHint','= <b>'+eur(S.nu*12)+'<\/b> im Jahr');\nhtml('kVwHint','= <b>'+eur(S.vw*12)+'<\/b> im Jahr'+(S.we>0?' \u00b7 '+eur(S.vw\/S.we)+' pro Einheit':''));\nhtml('kIhHint','pro m\u00b2 und Jahr \u00b7 = <b>'+eur(r.maint\/12)+'<\/b> im Monat');\nhtml('kMaHint','= <b>'+eur(r.vac)+'<\/b> im Jahr');\nhtml('kOpLine','<span>Bewirtschaftung <b>'+eur(r.opex\/12)+'<\/b> im Monat<\/span><span>Reinertrag (NOI) <b>'+eur(r.noi)+'<\/b> im Jahr<\/span>');\nvar eh=$('kEkHint');\nif(r.inv>0){eh.className=S.ek<r.side?'rq-hint is-warn':'rq-hint';eh.innerHTML='<b>'+pct(r.eqShare*100,1)+'<\/b> der Gesamtinvestition'+(S.ek<r.side?' \u00b7 deckt die Kaufnebenkosten nicht ganz':(S.ek>=r.inv?' \u00b7 ohne Darlehen':''));}else{eh.textContent='';}\nhtml('kZbHint',S.zb>=1?(r.loan>0?'Restschuld danach <b>'+eur(r.zbRest)+'<\/b>':'ohne Darlehen'):'ohne Zinsbindung');\nhtml('kGaHint','= <b>'+eur(r.afaBase)+'<\/b> AfA-Basis');\nhtml('kAfaHint','= <b>'+eur(r.dep)+'<\/b> im Jahr'+(O.afaAuto?(S.bj>=1000?' \u00b7 nach Baujahr':''):' \u00b7 eigener Wert'));\nhtml('kLoan','<span>Darlehen <b>'+eur(r.loan)+'<\/b><\/span><span>Bankrate <b>'+eur(r.rate,2)+'<\/b> im Monat<\/span>');\ntxt('kAdvSum','Miete '+pc(S.ms)+', Kosten '+pc(S.ks)+', Wert '+pc(S.ws)+' p. a. \u00b7 '+r.years+(r.years===1?' Jahr':' Jahre')+' bis '+(Y0+r.years-1));\nhtml('kHjHint','= Jahr '+r.years+' nach dem Kauf \u00b7 die Werte dieses Jahres stehen in der Auswertung neben den heutigen');\n};\n\n\/* --- tab 1: today and future --- *\/\nvar sc3=function(v,c){return c==='sum'?(v.indexOf(MINUS)===0?' class=\"neg\"':(v.indexOf('+')===0?' class=\"pos\"':'')):'';};\nvar row3=function(l,a,b,c){return '<tr'+(c?' class=\"'+c+'\"':'')+'><td>'+l+'<\/td><td'+sc3(a,c)+'>'+a+'<\/td><td'+sc3(b,c)+'>'+b+'<\/td><\/tr>';};\nvar grp=function(l){return '<tr class=\"grp\"><td colspan=\"3\">'+l+'<\/td><\/tr>';};\nvar dl=function(items){return items.map(function(it){if(it[0]==='h'){return '<dt class=\"h\">'+it[1]+'<\/dt>';}var c=it[2]||'',tk=' '+c+' ',dc=tk.indexOf(' t ')>=0?'t':(tk.indexOf(' s ')>=0?'s':'');return '<dt'+(dc?' class=\"'+dc+'\"':'')+'>'+it[0]+'<\/dt><dd class=\"'+c+'\">'+it[1]+'<\/dd>';}).join('');};\nvar renderToday=function(){\nvar r=R,f=r.fut,hj=f.cal,i;\nvar hy=app.querySelectorAll('.kHjY');for(i=0;i<hy.length;i++){hy[i].textContent=hj;}\ntxt('kHjT',hj);\ntxt('kT1',eur(r.inv));txt('kT2',eur(r.loan));txt('kT2s',pct(r.ltv*100,1)+' Beleihungsauslauf');\ntxt('kT3',eurS(r.cfA\/12));txt('kT3s',eurS(r.cfA)+' p. a. nach Steuern');cls($('kT3w'),'rq-tile'+(r.cfA<0?' is-neg':''));\ntxt('kT4',pct(r.gross*100)+' \u00b7 '+x1(r.fa));txt('kT4s','Nettomietrendite '+pct(r.net*100));\nvar h='<thead><tr><th>Position<\/th><th>Heute ('+Y0+')<\/th><th>'+hj+'<\/th><\/tr><\/thead><tbody>';\nh+=grp('Cashflow pro Monat');\nh+=row3('Nettokaltmiete<span class=\"sub\">inkl. Stellpl\u00e4tze und Sonstigem<\/span>',eur(r.netM),eur(f.rent\/12));\nh+=row3('\u2212'+NB+'Bewirtschaftung',eurS(-r.opex\/12),eurS(-f.opex\/12));\nh+=row3('\u2212'+NB+'Zinsen',eurS(-r.zins\/12),eurS(-f.zins\/12));\nh+=row3('\u2212'+NB+'Tilgung',eurS(-r.tilg\/12),eurS(-f.tilg\/12));\nh+=row3('='+NB+'Cashflow vor Steuern',eurS(r.cfB\/12),eurS(f.cfB\/12),'sum');\nh+=row3('\u2212'+NB+'Steuern \/ +'+NB+'Ersparnis',eurS(-r.tax\/12),eurS(-f.tax\/12));\nh+=row3('='+NB+'Cashflow nach Steuern',eurS(r.cfA\/12),eurS(f.cf\/12),'sum');\nh+=grp('Steuer-Nebenrechnung pro Monat');\nh+=row3('Reinertrag<span class=\"sub\">Nettokaltmiete minus Bewirtschaftung<\/span>',eur(r.noi\/12),eur(f.noi\/12));\nh+=row3('\u2212'+NB+'Zinsen',eurS(-r.zins\/12),eurS(-f.zins\/12));\nh+=row3('\u2212'+NB+'Abschreibung (AfA)',eurS(-r.dep\/12),eurS(-f.dep\/12));\nh+=row3('='+NB+'zu versteuerndes Ergebnis',eurS(r.taxable\/12),eurS(f.taxable\/12),'sum');\nh+=row3('\u00d7'+NB+pct(S.st,dg(S.st))+' Steuersatz ='+NB+'Steuern',eurS(r.tax\/12),eurS(f.tax\/12));\nhtml('kCmp',h+'<\/tbody>');\nvar g=r.rentJ>0?f.rent\/r.rentJ:1;\nh='<thead><tr><th>Position<\/th><th>Heute<\/th><th>'+hj+'<\/th><\/tr><\/thead><tbody>';\nh+=row3('Nettokaltmiete pro Jahr',eur(r.rentJ),eur(f.rent));\nh+=row3('Kaltmiete pro m\u00b2 und Monat',S.qm>0?eur(S.km\/S.qm,2):'\u2013',S.qm>0?eur(S.km*g\/S.qm,2):'\u2013');\nh+=row3('Wert der Immobilie',eur(S.kp),eur(f.wert));\nh+=row3('Wert pro m\u00b2',S.qm>0?eur(S.kp\/S.qm):'\u2013',S.qm>0?eur(f.wert\/S.qm):'\u2013');\nh+=row3('Restschuld<span class=\"sub\">heute: Darlehen zu Beginn<\/span>',eur(r.loan),eur(f.rest));\nh+=row3('Netto-Verm\u00f6gen<span class=\"sub\">Wert minus Restschuld<\/span>',eur(S.kp-r.loan),eur(f.nv),'sum');\nh+=row3('Bewirtschaftung pro Jahr',eur(r.opex),eur(f.opex));\nh+=row3('Cashflow nach Steuern pro Jahr',eurS(r.cfA),eurS(f.cf));\nh+=row3('Miete im Verh\u00e4ltnis zum Kaufpreis<span class=\"sub\">Rendite auf den Einstand<\/span>',pct(r.gross*100),pct(S.kp>0?f.rent\/S.kp*100:0));\nh+=row3('Getilgt bis dahin',eur(0),eur(r.loan-f.rest));\nhtml('kVal',h+'<\/tbody>');\nhtml('kValNote','Hochrechnung f\u00fcr '+hj+' ('+r.years+(r.years===1?' Jahr':' Jahre')+'): Miete '+pc(S.ms)+', Kosten '+pc(S.ks)+', Wert '+pc(S.ws)+' pro Jahr. Netto-Verm\u00f6gen vor Verkaufskosten.');\nvar wb=$('kWb');wb.textContent=eur(r.wealth);cls(wb,r.wealth<0?'neg':'');\nhtml('kRenDl',dl([['Bruttomietrendite',pct(r.gross*100)],['Kaufpreisfaktor',x1(r.fa)],['Nettomietrendite<small>Reinertrag \/ Gesamtinvestition<\/small>',pct(r.net*100),r.net<0?'neg':''],['Verm\u00f6genszuwachs p. a.<small>Cashflow n. St. + Tilgung + Wertsteigerung<\/small>',eur(r.wealth),'t'+(r.wealth<0?' neg':'')],['ohne Wertsteigerung',eur(r.wealth0),r.wealth0<0?'neg':''],['Eigenkapitalrendite p. a.',r.ekr===null?'\u2013':pct(r.ekr*100),'t'+(r.ekr<0?' neg':'')],['ohne Wertsteigerung',r.ekr0===null?'\u2013':pct(r.ekr0*100),r.ekr0<0?'neg':'']]));\ntxt('kInv',eur(r.inv));\nvar ib=$('kInvBar').querySelectorAll('i'),iv=[S.kp,r.side,S.sk];\nfor(i=0;i<3;i++){ib[i].style.width=(r.inv>0?clamp(iv[i]\/r.inv*100,0,100):0)+'%';}\nhtml('kInvDl',dl([['<span class=\"rq-sw\" style=\"background:var(--ink)\"><\/span>Kaufpreis<small>'+(r.qmP>0?eur(r.qmP)+' pro m\u00b2':'')+'<\/small>',eur(S.kp)],['<span class=\"rq-sw\" style=\"background:var(--gold)\"><\/span>Kaufnebenkosten<small>'+pct(S.kp>0?r.side\/S.kp*100:0)+' des Kaufpreises<\/small>',eur(r.side)],['Grunderwerbsteuer ('+pct(S.gst)+')',eur(r.gestA),'s'],['Notar und Grundbuch ('+pct(S.not)+')',eur(r.notA),'s'],['Makler ('+pct(S.mak)+')',eur(r.makA),'s'],['<span class=\"rq-sw\" style=\"background:var(--c2)\"><\/span>Sonstige Kosten',eur(S.sk)],['Eigenkapital',eur(S.ek),'t'],['Darlehen',eur(r.loan)]]));\nhtml('kInvNote','15-%-Grenze: Renovierungen in den ersten drei Jahren \u00fcber rund <b>'+eur(r.p15)+'<\/b> sind nicht sofort absetzbar.');\ntxt('kBw',eur(r.opex\/12));\nhtml('kBwDl',dl([['Nicht umlagef\u00e4hige Kosten',eur(S.nu)],['Verwaltung',eur(S.vw)],['Instandhaltung<small>'+fmt(S.ih,S.ih%1===0?0:2)+' \u20ac pro m\u00b2 und Jahr<\/small>',eur(r.maint\/12)],['Mietausfall<small>'+pct(S.ma)+' der Jahresmiete<\/small>',eur(r.vac\/12)],['Bewirtschaftung im Monat',eur(r.opex\/12),'t'],['in % der Nettokaltmiete',r.netM>0?pct(r.opex\/12\/r.netM*100,1):'\u2013'],['h','Durchlaufend (Info)'],['Umlagef\u00e4hige Kosten',eur(r.uml)],['Warmmiete',eur(r.warm)],['h','Steuerlich absetzbar im ersten Jahr'],['Zinsen',eur(r.zins)],['AfA auf das Geb\u00e4ude',eur(r.dep)],['Verwaltung, Instandhaltung, nicht umlagef\u00e4hig',eur(S.vw*12+r.maint+S.nu*12)],['Summe absetzbar',eur(r.abz),'t'],['Steuerwirkung bei '+pct(S.st,S.st%1===0?0:2),eur(r.abz*rt(S.st))]]));\n};\n\n\/* --- tab 2: charts and years --- *\/\nvar nice=function(span){if(span<=0){return 1;}var e=Math.pow(10,Math.floor(Math.log(span)\/Math.LN10)),m=span\/e;return (m<=1?1:(m<=2?2:(m<=2.5?2.5:(m<=5?5:10))))*e;};\nvar frame=function(el,lo,hi,n,opt){\nvar W=Math.max(280,Math.round(el.clientWidth||560)),H=W<480?190:220,pl=W<480?46:56,pr=8,pt=16,pb=26;\nvar st=nice((hi-lo)\/4);lo=Math.floor(lo\/st)*st;hi=Math.ceil(hi\/st)*st;if(hi===lo){hi=lo+st;}\nvar y=function(v){return pt+(hi-v)\/(hi-lo)*(H-pt-pb);},slot=(W-pl-pr)\/n,cx=function(i){return pl+slot*(i+0.5);};\nvar g='',v,i;\nfor(v=lo;v<=hi+st\/2;v+=st){var yy=y(v).toFixed(1);g+='<line x1=\"'+pl+'\" x2=\"'+(W-pr)+'\" y1=\"'+yy+'\" y2=\"'+yy+'\" stroke=\"'+(Math.abs(v)<st\/1e6?'rgba(20,20,15,.35)':'rgba(20,20,15,.08)')+'\"\/><text x=\"'+(pl-8)+'\" y=\"'+(y(v)+3.5).toFixed(1)+'\" text-anchor=\"end\" font-size=\"10.5\" fill=\"#8d8d86\">'+short(Math.abs(v)<st\/1e6?0:v)+'<\/text>';}\nvar lab=[0,Math.floor((n-1)\/2),n-1];\nif(opt.mark){if(opt.mark.i>0){if(opt.mark.i<n-1){lab=[0,opt.mark.i,n-1];}}}\nvar seen={};\nlab.forEach(function(j,k){if(seen[j]){return;}seen[j]=1;g+='<text x=\"'+cx(j).toFixed(1)+'\" y=\"'+(H-8)+'\" text-anchor=\"'+(k===0?'start':(j===n-1?'end':'middle'))+'\" font-size=\"10.5\" fill=\"#8d8d86\">'+opt.cal(j)+'<\/text>';});\nif(opt.mark){if(opt.mark.i>=0){if(opt.mark.i<n){var mx=cx(opt.mark.i).toFixed(1);g+='<line x1=\"'+mx+'\" x2=\"'+mx+'\" y1=\"'+(pt-6)+'\" y2=\"'+(H-pb)+'\" stroke=\"#8a7310\" stroke-dasharray=\"3 4\"\/><text x=\"'+(cx(opt.mark.i)+(opt.mark.i>n*0.7?-5:5)).toFixed(1)+'\" y=\"'+(pt+2)+'\" text-anchor=\"'+(opt.mark.i>n*0.7?'end':'start')+'\" font-size=\"10\" fill=\"#8a7310\">'+opt.mark.t+'<\/text>';}}}\nreturn {W:W,H:H,y:y,cx:cx,slot:slot,g:g,bw:Math.max(2,Math.min(16,slot*0.64)),pl:pl,pr:pr};\n};\nvar svgWrap=function(fr,label,body){return '<svg viewBox=\"0 0 '+fr.W+' '+fr.H+'\" width=\"'+fr.W+'\" height=\"'+fr.H+'\" role=\"img\" aria-label=\"'+label+'\">'+fr.g+body+'<\/svg>';};\nvar bars=function(el,rows,get,color,label,mark){\nvar n=rows.length,lo=0,hi=0,i,v;\nfor(i=0;i<n;i++){v=get(rows[i]);lo=Math.min(lo,v);hi=Math.max(hi,v);}\nif(hi===lo){hi=lo+1;}\nvar fr=frame(el,lo,hi,n,{mark:mark,cal:function(j){return rows[j].cal;}}),b='';\nfor(i=0;i<n;i++){v=get(rows[i]);var y0=fr.y(0),y1=fr.y(v),top=Math.min(y0,y1),h=Math.max(Math.abs(y1-y0),v===0?0:1);\nb+='<rect class=\"bar\" x=\"'+(fr.cx(i)-fr.bw\/2).toFixed(1)+'\" y=\"'+top.toFixed(1)+'\" width=\"'+fr.bw.toFixed(1)+'\" height=\"'+h.toFixed(1)+'\" rx=\"1.5\" fill=\"'+color(v)+'\"><title>'+rows[i].cal+': '+eur(v)+'<\/title><\/rect>';}\nel.innerHTML=svgWrap(fr,label,b);\n};\nvar lines=function(el,rows,label,mark){\nvar n=rows.length,hi=0,lo=0,i;\nfor(i=0;i<n;i++){hi=Math.max(hi,rows[i].wert,rows[i].rest);lo=Math.min(lo,rows[i].nv);}\nvar fr=frame(el,Math.min(0,lo),hi,n,{mark:mark,cal:function(j){return rows[j].cal;}});\nvar pw='',prr='',area='',back='',dots='';\nfor(i=0;i<n;i++){var x=fr.cx(i).toFixed(1);pw+=(i?' L':'M')+x+' '+fr.y(rows[i].wert).toFixed(1);prr+=(i?' L':'M')+x+' '+fr.y(rows[i].rest).toFixed(1);}\narea=pw;for(i=n-1;i>=0;i--){area+=' L'+fr.cx(i).toFixed(1)+' '+fr.y(rows[i].rest).toFixed(1);}\nfor(i=0;i<n;i++){dots+='<rect class=\"bar\" x=\"'+(fr.cx(i)-fr.slot\/2).toFixed(1)+'\" y=\"'+fr.y(rows[i].wert).toFixed(1)+'\" width=\"'+fr.slot.toFixed(1)+'\" height=\"'+Math.max(1,fr.y(rows[i].rest)-fr.y(rows[i].wert)).toFixed(1)+'\" fill=\"transparent\"><title>'+rows[i].cal+': Wert '+eur(rows[i].wert)+', Restschuld '+eur(rows[i].rest)+', Netto-Verm\u00f6gen '+eur(rows[i].nv)+'<\/title><\/rect>';}\nel.innerHTML=svgWrap(fr,label,'<path d=\"'+area+' Z\" fill=\"rgba(217,195,105,.28)\"\/><path d=\"'+prr+'\" fill=\"none\" stroke=\"#141414\" stroke-width=\"2\" stroke-dasharray=\"5 4\"\/><path d=\"'+pw+'\" fill=\"none\" stroke=\"#bb9e1c\" stroke-width=\"2.6\" stroke-linejoin=\"round\"\/>'+back+dots);\n};\nvar key=function(id,items){html(id,items.map(function(it){return '<li><i class=\"'+(it[2]||'')+'\"'+(it[0]?' style=\"background:'+it[0]+'\"':'')+'><\/i>'+it[1]+'<\/li>';}).join(''));};\nvar empty=function(id,t){html(id,'<p class=\"rq-empty\">'+t+'<\/p>');};\nvar renderCharts=function(){\nvar r=R,rows=r.rows,last=rows[rows.length-1],n=rows.length,zbi=S.zb>=1?Math.round(S.zb)-1:-1,mark=zbi>=0?(zbi<n?{i:zbi,t:'Ende Zinsbindung'}:null):null;\nvar c1=$('kC1');if(!c1.clientWidth){return;}\nif(r.loan>0){bars(c1,rows,function(x){return x.rest;},function(){return '#141414';},'Restschuld je Jahr',mark);}else{empty('kC1','Ohne Darlehen gibt es keine Restschuld.');}\ntxt('kC1t',r.loan<=0?'Ohne Darlehen':(r.payoff!==null?(r.payoff<=last.cal?'Schuldenfrei '+r.payoff:'Schuldenfrei etwa '+r.payoff):'Restschuld '+last.cal+': '+eur(last.rest)));\nkey('kC1k',r.loan>0?[['#141414','Restschuld am Jahresende'],['','Ende der Zinsbindung '+(S.zb>=1?'('+(Y0+Math.round(S.zb)-1)+'): <b>'+eur(r.zbRest)+'<\/b>':'\u2013'),'mk']]:[]);\nlines($('kC2'),rows,'Wert, Restschuld und Netto-Verm\u00f6gen je Jahr',mark);\ntxt('kC2t','Netto-Verm\u00f6gen '+last.cal+': '+eur(last.nv));\nkey('kC2k',[['#bb9e1c','Wert','ln'],['','Restschuld','dash'],['rgba(217,195,105,.5)','Netto-Verm\u00f6gen '+last.cal+': <b>'+eur(last.nv)+'<\/b>']]);\nbars($('kC3'),rows,function(x){return x.cf;},function(v){return v<0?'#b9473b':'#23824e';},'Cashflow nach Steuern je Jahr',mark);\ntxt('kC3t',r.be===null?'Im Zeitraum negativ':(r.be===Y0?'Positiv ab dem ersten Jahr':'Positiv ab '+r.be));\nkey('kC3k',[['#23824e','\u00dcberschuss'],['#b9473b','Zuzahlung'],['','Summe bis '+last.cal+': <b>'+eurS(rows.reduce(function(s,x){return s+x.cf;},0))+'<\/b>','none']]);\nif(r.loan>0){bars($('kC4'),rows,function(x){return x.zinsCum;},function(){return '#8a7310';},'Kumulierter Zinsaufwand je Jahr',mark);}else{empty('kC4','Ohne Darlehen fallen keine Zinsen an.');}\ntxt('kC4t','Zinsen bis '+last.cal+': '+eur(last.zinsCum));\nkey('kC4k',r.loan>0?[['#8a7310','Zinsen kumuliert'],['','bis Ende Zinsbindung: <b>'+eur(r.zbRow?r.zbRow.zinsCum:0)+'<\/b>','none']]:[]);\nO.charts=true;\n};\nvar renderYears=function(){\nvar r=R,rows=r.rows,n=rows.length,zb=Math.round(S.zb),h='<thead><tr><th>Jahr<\/th><th>Miete<\/th><th>Zinsen<\/th><th>Tilgung<\/th><th>Cashflow n. St.<\/th><th>Restschuld<\/th><th>Wert<\/th><th>Netto-Verm\u00f6gen<\/th><\/tr><\/thead><tbody>',prev=-1,i;\nfor(i=0;i<n;i++){var x=rows[i],y=i+1,on=O.all?true:(y<=12?true:(y%5===0?true:(y===zb?true:(y===n?true:false))));\nif(!on){continue;}\nif(prev>=0){if(i-prev>1){h+='<tr class=\"is-gap\"><td colspan=\"8\">\u00b7 \u00b7 \u00b7<\/td><\/tr>';}}prev=i;\nvar hl=y===zb?' class=\"is-hl\"':(y===n?' class=\"is-hl\"':'');\nh+='<tr'+hl+'><td>'+x.cal+(y===zb?'<small>Ende Zinsbindung<\/small>':(y===n?'<small>Hochrechnung<\/small>':''))+'<\/td><td>'+eur(x.rent)+'<\/td><td>'+eur(x.zins)+'<\/td><td>'+eur(x.tilg)+'<\/td><td class=\"'+(x.cf<0?'neg':'pos')+'\">'+eurS(x.cf)+'<\/td><td>'+eur(x.rest)+'<\/td><td>'+eur(x.wert)+'<\/td><td>'+eur(x.nv)+'<\/td><\/tr>';}\nhtml('kYears',h+'<\/tbody>');\nvar b=$('kAll');b.textContent=O.all?'Kompakt anzeigen':'Alle '+n+' Jahre zeigen';b.setAttribute('aria-expanded',O.all?'true':'false');b.hidden=n<=13;\ntxt('kYtT',n===1?'Ein Jahr im Detail':Y0+' bis '+(Y0+n-1));\n};\nvar renderFlow=function(){\nvar r=R;\nhtml('kPills',[['Mietsteigerung',pc(S.ms)+' p. a.'],['Kostensteigerung',pc(S.ks)+' p. a.'],['Wertsteigerung',pc(S.ws)+' p. a.'],['Sollzins',pct(S.zi)],['Zinsbindung',fmt(S.zb,0)+' Jahre'],['Betrachtung',r.years+(r.years===1?' Jahr':' Jahre')]].map(function(p){return '<li>'+p[0]+' <b>'+p[1]+'<\/b><\/li>';}).join(''));\nhtml('kLong',longT().map(function(w){return '<li class=\"'+w.c+'\">'+ICON[w.c]+'<span>'+w.t+'<\/span><\/li>';}).join(''));\ntxt('kRzb',r.loan>0?eur(r.zbRest):'\u2013');\ntxt('kRzbL',S.zb>=1?'Restschuld nach '+fmt(S.zb,0)+' Jahren Zinsbindung ('+(Y0+Math.round(S.zb)-1)+')':'Restschuld \u2013 keine Zinsbindung angegeben');\nvar paid=r.loan-r.zbRest;\nhtml('kFactDl',dl([['Darlehen zu Beginn',eur(r.loan)],['bis Ende Zinsbindung getilgt',eur(paid)+(r.loan>0?' \u00b7 '+pct(paid\/r.loan*100,1):'')],['Restschuld in % des Kaufpreises',S.kp>0?pct(r.zbRest\/S.kp*100,1):'\u2013'],['Zinsen bis Ende Zinsbindung',eur(r.zbRow?r.zbRow.zinsCum:0)],['Bankrate (konstant)',eur(r.rate,2)+' im Monat'],['Schuldenfrei',r.loan<=0?'ohne Darlehen':(r.payoff!==null?r.payoff+' \u00b7 nach '+durTxt(r.payoffM):'nach \u00fcber 100 Jahren'),'t']]));\nrenderYears();\nif(O.tab===2){renderCharts();}else{O.charts=false;}\n};\n\n\/* --- tab 3: bank --- *\/\nvar bkTile=function(t,label,val,note,word){return '<div class=\"is-'+t+'\"><span>'+label+'<\/span><b>'+val+'<\/b><small>'+note+(word?' \u00b7 <em>'+word+'<\/em>':'')+'<\/small><\/div>';};\nvar WORD={ok:'solide',warn:'knapp',bad:'kritisch'};\nvar renderBank=function(V){\nvar r=R,d=r.dscr,i;\nvar tD=d===null?'ok':tone(d,1.25,1.05),tL=toneR(r.ltv,0.8,0.92),tE=tone(r.eqShare,0.18,0.1),tN=tone(r.noi,r.ds*1.25,r.ds),tC=tone(r.cfA,1,-2400),tS=tone(r.stressZ,1,-2400);\nhtml('kBk',bkTile(tD,'Kapitaldienst',d===null?'\u2013':fmt(Math.max(0,d),2),d===null?'ohne Darlehen':'DSCR',WORD[tD])+bkTile(tL,'Darlehen',eur(r.loan),pct(r.ltv*100,1)+' Beleihung',WORD[tL])+bkTile(tE,'Eigenkapital',eur(S.ek),pct(r.eqShare*100,1)+' der Investition',WORD[tE])+bkTile(tN,'Reinertrag (NOI)',eur(r.noi),'vor Finanzierung',WORD[tN])+bkTile(tC,'Cashflow n. St.',eur(r.cfA),eur(r.cfA\/12)+' im Monat',WORD[tC])+bkTile(tS,'Zinsstress',eur(r.stressZ),'+1 %-Punkt Zins, p. a.',WORD[tS]));\ntxt('kDscr2',d===null?'\u2013':fmt(Math.max(0,d),2));\nvar tag=$('kDscrTag');tag.className='rq-tag'+(d===null?'':(d>=1.25?'':(d>=1.05?' is-warn':' is-bad')));tag.textContent=d===null?'ohne Darlehen':(d>=1.25?'solide':(d>=1.05?'knapp':(d>=1?'sehr knapp':'nicht gedeckt')));\nvar mi=$('kMeterI');mi.style.left=(d===null?100:clamp((d-0.5)\/1.5,0,1)*100)+'%';mi.style.opacity=d===null?'.35':'1';\ntxt('kDscrT',d===null?'Ohne Darlehen gibt es keinen Kapitaldienst.':'Der Reinertrag deckt Zins und Tilgung '+fmt(Math.max(0,d),2)+'-fach.'+(d>=1.25?' Das gilt bei Banken als solide.':(d>=1?' Viele Banken w\u00fcnschen 1,2 bis 1,25.':' Die L\u00fccke zahlen Sie aus eigener Tasche.')));\nhtml('kKdDl',dl([['Reinertrag (NOI) p. a.',eur(r.noi),r.noi<0?'neg':''],['Kapitaldienst p. a.',eur(r.ds)],['Bankrate im Monat',eur(r.rate,2)],['davon Zinsen (\u00d8 1. 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'+V.sum);\nvar SC=[['Kapitaldienstdeckung',d===null?'ohne Darlehen':'DSCR '+fmt(Math.max(0,d),2),30,'volle Punkte ab 1,35'],['Beleihungsauslauf',pct(r.ltv*100,1),25,'volle Punkte bis 70 %'],['Cashflow nach Steuern',eur(r.cfA)+' p. a.',18,'volle Punkte ab 0 \u20ac'],['Bruttomietrendite',pct(r.gross*100),17,'volle Punkte ab 6 %'],['Eigenkapitalquote',pct(r.eqShare*100,1),10,'volle Punkte ab 20 %']];\nhtml('kScoreL',SC.map(function(s,j){return '<li><span>'+s[0]+'<br><small>'+s[1]+' \u00b7 '+s[3]+'<\/small><\/span><b>'+fmt(r.sc[j],0)+' \/ '+s[2]+'<\/b><i style=\"--w:'+(r.sc[j]\/s[2]*100).toFixed(1)+'%\"><\/i><\/li>';}).join(''));\nhtml('kMemo',memo().map(function(p){return '<p>'+esc(p)+'<\/p>';}).join(''));\nhtml('kArg',args().map(function(a){return '<li><b>'+a[0]+'<\/b>'+esc(a[1])+'<\/li>';}).join(''));\nvar docs=DOCS[O.typ],done=0;\nhtml('kDocs',docs.map(function(dd,j){var on=docOn[dd[0]]?true:false;if(on){done++;}return '<li><label><input type=\"checkbox\" data-doc=\"'+j+'\"'+(on?' checked':'')+'><span><b>'+dd[0]+'<\/b>'+dd[1]+'<\/span><\/label><\/li>';}).join(''));\ntxt('kDocN',done+' von '+docs.length+' Unterlagen abgehakt. Die Liste kommt mit ins PDF.');\nhtml('kQa',qas().map(function(q){return '<dt>'+q[0]+'<\/dt><dd>'+q[1]+'<\/dd>';}).join(''));\n};\n\n\/* --- self disclosure (household + wealth) --- *\/\nvar SA={hi:['Lohn \/ Gehalt netto I','Lohn \/ Gehalt netto II','Selbstst\u00e4ndige Arbeit','Rente \/ Pension','Zinsen','Miet- \/ Pachteinnahmen netto\/kalt','Staatliche Leistungen','Sonstige Eink\u00fcnfte'],ho:['Wohnen inkl. Nebenkosten','Nahrungs- und Genussmittel','Anschaffungen','Freizeit, Kultur und Hobby','Urlaub','Mobilit\u00e4t','Kommunikation','Laufende Sparvertr\u00e4ge','Beitr\u00e4ge zur Altersvorsorge','Private Versicherungen','Vermietete Immobilien: Bewirtschaftung','Vermietete Immobilien: Kapitaldienst','Unterhaltszahlungen','Sonstiges'],va:['Girokonto','Tagesgeldkonto','Wertpapierdepot','Immobilienverm\u00f6gen','Lebensversicherung','Bausparvertrag','Sonstige Verm\u00f6genswerte'],vl:['Dispositionskredite','Konsumkredite','Immobiliendarlehen','\u00dcbernommene B\u00fcrgschaften','Steuerschulden','Sonstige Verbindlichkeiten']};\nvar SV={hi:[],ho:[],va:[],vl:[]},saTouched=false;\nvar sum=function(a){return a.reduce(function(s,v){return s+(v||0);},0);};\nvar saRows=function(g){return SA[g].map(function(l,j){var id='kSa_'+g+j;return '<div class=\"rq-sa-r\"><label for=\"'+id+'\">'+l+'<\/label><div class=\"rq-in\"><input type=\"text\" id=\"'+id+'\" inputmode=\"decimal\" data-sa=\"'+g+'\" data-i=\"'+j+'\" placeholder=\"0\"><span class=\"rq-u\">\u20ac<\/span><\/div><\/div>';}).join('');};\nvar saInit=function(){\nhtml('kSaH','<p class=\"rq-sa-sub\">Einnahmen<\/p>'+saRows('hi')+'<div class=\"rq-sa-s\"><span>Summe Einnahmen<\/span><b id=\"kSaHi\"><\/b><\/div><p class=\"rq-sa-sub\">Ausgaben<\/p>'+saRows('ho')+'<div class=\"rq-sa-s\"><span>Summe Ausgaben<\/span><b id=\"kSaHo\"><\/b><\/div><div class=\"rq-sa-s t\"><span>Haushalts\u00fcberschuss<\/span><b id=\"kSaHd\"><\/b><\/div>');\nhtml('kSaV','<p class=\"rq-sa-sub\">Verm\u00f6gen<\/p>'+saRows('va')+'<div class=\"rq-sa-s\"><span>Summe Verm\u00f6gen<\/span><b id=\"kSaVa\"><\/b><\/div><p class=\"rq-sa-sub\">Verbindlichkeiten<\/p>'+saRows('vl')+'<div class=\"rq-sa-s\"><span>Summe Verbindlichkeiten<\/span><b id=\"kSaVl\"><\/b><\/div><div class=\"rq-sa-s t\"><span>Netto-Verm\u00f6gen<\/span><b id=\"kSaVn\"><\/b><\/div>');\n};\nvar saSum=function(){\nvar hi=sum(SV.hi),ho=sum(SV.ho),va=sum(SV.va),vl=sum(SV.vl);\ntxt('kSaHi',eur(hi)+' \/ Monat');txt('kSaHo',eur(ho)+' \/ Monat');\nvar hd=$('kSaHd');hd.textContent=eur(hi-ho)+' \/ Monat \u00b7 '+eur((hi-ho)*12)+' p. a.';hd.className=hi-ho<0?'neg':(hi-ho>0?'pos':'');\ntxt('kSaVa',eur(va));txt('kSaVl',eur(vl));\nvar vn=$('kSaVn');vn.textContent=eur(va-vl);vn.className=va-vl<0?'neg':(va-vl>0?'pos':'');\n};\n\n\/* --- render --- *\/\nvar liveT=0;\nvar durTxt=function(m,sh){var j=Math.floor(m\/12),k=m%12;if(sh){return j+' J.'+(k>0?' '+k+' Mon.':'');}return j+(j===1?' Jahr':' Jahren')+(k>0?' und '+k+(k===1?' Monat':' Monaten'):'');};\nvar renderJh=function(){if(!$('kJhKp')){return;}txt('kJhKp',eur(S.kp));txt('kJhEk',eur(S.ek)+' \u00b7 '+pct(R.eqShare*100,1));txt('kJhDl',eur(R.loan));};\nvar render=function(){\nvar V=verdict();\nrenderRes(V);\nrenderHints();\nrenderToday();\nrenderFlow();\nrenderBank(V);\nrenderJh();\nif(liveT){clearTimeout(liveT);}\nliveT=setTimeout(function(){$('kLive').textContent='Cashflow nach Steuern '+(R.cfA<0?'minus ':'')+fmt(Math.abs(R.cfA\/12),0)+' Euro im Monat, vor Steuern '+(R.cfB<0?'minus ':'')+fmt(Math.abs(R.cfB\/12),0)+' Euro, Kapitaldienstdeckung '+(R.dscr===null?'ohne Darlehen':fmt(Math.max(0,R.dscr),2))+', '+V.pill+'.';},900);\n};\nvar calc=function(){R=compute(S);render();};\n\n\/* --- inputs --- *\/\nvar adrHint=$('kAdrHint'),adrDef=adrHint.textContent;\nvar checkAdr=function(apply){\nvar m=$('kAdr').value.match(\/(^|\\D)(\\d{5})(?!\\d)\/);\nif(!m){adrHint.className='rq-hint';adrHint.textContent=adrDef;return;}\nvar code=landVon(m[2]);\nif(!code){adrHint.className='rq-hint';adrHint.textContent='PLZ '+m[2]+' nicht zugeordnet \u2013 bitte das Bundesland unten w\u00e4hlen.';return;}\nadrHint.className='rq-hint is-hit';adrHint.innerHTML='PLZ '+m[2]+' \u2192 <b>'+LAND[code]+'<\/b> \u00b7 Grunderwerbsteuer '+pct(GREST[code],1);\nif(apply){if(code!==O.land){O.land=code;$('kLand').value=code;O.gstAuto=true;gstAuto();calc();}}\n};\nKEYS.forEach(function(k){\nvar el=$(F[k][0]);\nvar after=function(){\nif(k==='gst'){O.gstAuto=false;}\nif(k==='afa'){O.afaAuto=false;}\nif(k==='bj'){afaAuto();}\nif(k==='bt'){S.bt=clamp(Math.round(S.bt),1,60);syncHj();}\nif(k==='hj'){if(S.hj>=Y0){S.hj=Math.min(Math.round(S.hj),Y0+59);S.bt=S.hj-Y0+1;setVal('bt');}}\ncalc();\n};\nel.addEventListener('focus',function(){window.setTimeout(function(){if(document.activeElement===el){try{el.select();}catch(e){}}},0);});\nel.addEventListener('input',function(){var v=num(el.value);S[k]=clamp(v,F[k][3],F[k][4]);after();});\nel.addEventListener('blur',function(){if(k==='hj'){if(S.hj<Y0){syncHj();}}if(k==='bt'){syncHj();}setVal(k);});\nel.addEventListener('keydown',function(e){if(e.key==='Enter'){e.preventDefault();el.blur();return;}var dir=e.key==='ArrowUp'?1:(e.key==='ArrowDown'?-1:0);if(dir){e.preventDefault();S[k]=clamp(Math.round((S[k]+dir*F[k][2])*100)\/100,F[k][3],F[k][4]);setVal(k);after();}});\n});\n$('kForm').addEventListener('submit',function(e){e.preventDefault();});\n$('kForm').addEventListener('click',function(e){var b=e.target.closest?e.target.closest('[data-reset]'):null;if(!b){return;}e.preventDefault();var w=b.getAttribute('data-reset');if(w==='afa'){O.afaAuto=true;afaAuto();}else{O.gstAuto=true;gstAuto();}calc();});\n$('kAdr').addEventListener('input',function(){checkAdr(true);});\n$('kLand').addEventListener('change',function(){O.land=this.value;O.gstAuto=true;gstAuto();calc();});\nvar setTyp=function(v){O.typ=v==='w'?'w':'h';$('kHgL').textContent=O.typ==='w'?'Hausgeld pro Monat':'Betriebskosten pro Monat';};\nA.forEach.call(app.querySelectorAll('input[name=kTyp]'),function(rb){rb.addEventListener('change',function(){if(rb.checked){setTyp(rb.value);calc();}});});\nA.forEach.call(app.querySelectorAll('.rq-i'),function(b){var t=$(b.getAttribute('aria-controls'));b.addEventListener('click',function(){var open=b.getAttribute('aria-expanded')==='true';b.setAttribute('aria-expanded',open?'false':'true');t.classList.toggle('is-open',!open);});});\n$('kDocs').addEventListener('change',function(e){var c=e.target;if(c.getAttribute('data-doc')===null){return;}var d=DOCS[O.typ][+c.getAttribute('data-doc')];docOn[d[0]]=c.checked;var n=0;DOCS[O.typ].forEach(function(x){if(docOn[x[0]]){n++;}});txt('kDocN',n+' von '+DOCS[O.typ].length+' Unterlagen abgehakt. Die Liste kommt mit ins PDF.');});\nsaInit();saSum();\n$('kSa').addEventListener('input',function(e){var el=e.target,g=el.getAttribute('data-sa');if(!g){return;}SV[g][+el.getAttribute('data-i')]=Math.max(0,num(el.value));if(!saTouched){saTouched=true;$('kSaPdf').checked=true;}saSum();});\n$('kSa').addEventListener('focusout',function(e){var el=e.target,g=el.getAttribute('data-sa');if(!g){return;}var v=SV[g][+el.getAttribute('data-i')]||0;el.value=v?fmt(v,v%1===0?0:2):'';});\n$('kSaPdf').addEventListener('change',function(){saTouched=true;});\n\n\/* --- tabs --- *\/\nvar tabs=A.slice.call(app.querySelectorAll('.rq-tab'));\nvar showTab=function(n,focus){O.tab=n;tabs.forEach(function(t,i){var on=i+1===n;t.setAttribute('aria-selected',on?'true':'false');t.tabIndex=on?0:-1;$('kP'+(i+1)).hidden=!on;});if(focus){tabs[n-1].focus();}if(n===2){renderCharts();}};\ntabs.forEach(function(t,i){t.addEventListener('click',function(){showTab(i+1,false);});t.addEventListener('keydown',function(e){var 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Finanzierung.'],['Bruttomietrendite','Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis.'],['Nettomietrendite','Reinertrag geteilt durch die Gesamtinvestition aus Kaufpreis, Nebenkosten und sonstigen Kosten.'],['Eigenkapitalrendite','Verm\u00f6genszuwachs (Cashflow nach Steuern, Tilgung und Wertsteigerung) geteilt durch das Eigenkapital.'],['Kaufpreisfaktor','Kaufpreis geteilt durch die Jahresmiete.'],['Kapitaldienstdeckung (DSCR)','Reinertrag geteilt durch Zins und Tilgung. Banken w\u00fcnschen meist 1,2 bis 1,25.'],['Beleihungsauslauf','Darlehen im Verh\u00e4ltnis zum Kaufpreis. Bis etwa 80 % gelten Standardkonditionen.'],['AfA','Lineare Abschreibung auf den Geb\u00e4udeanteil von Kaufpreis und Kaufnebenkosten nach \u00a7 7 Abs. 4 EStG: 3 % ab Fertigstellung 2023, 2 % f\u00fcr 1925 bis 2022, 2,5 % vor 1925.'],['Bank-Score','Orientierungswert aus Kapitaldienstdeckung, Beleihungsauslauf, Cashflow, Rendite und Eigenkapitalquote \u2013 keine Bankentscheidung.']];\nvar makePdf=function(){\nvar J=window.jspdf.jsPDF,doc=new J({unit:'mm',format:'a4'}),W=210,M=16,CW=W-2*M,r=R,V=verdict(),f=r.fut,y;\nvar T=function(s){return String(s).split(MINUS).join('-').split(NB).join(' ').split('\u2192').join('-').replace(\/m\u00b2\/g,'qm').replace(\/\u00b2\/g,'');};\nvar INK=[20,20,20],GREY=[107,107,102],GOLD=[187,158,28],DARK=[18,18,17],PAPER=[247,245,239],OK=[35,130,78],BAD=[185,71,59],WARN=[168,117,8],LINE=[228,226,219];\nvar fill=function(c){doc.setFillColor(c[0],c[1],c[2]);},color=function(c){doc.setTextColor(c[0],c[1],c[2]);};\nvar datum=new 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*\/\nhead('KALKULATION');\ncolor(INK);doc.setFont('helvetica','bold');doc.setFontSize(18);doc.text('Kalkulation f\u00fcr das Bankgespr\u00e4ch',M,45);\nvar meta=[adr||'Objekt ohne Adressangabe',O.typ==='w'?'Wohnung':'Haus \/ MFH',S.qm>0?fmt(S.qm,0)+' qm':'',S.we>0?fmt(S.we,0)+' WE':'',S.bj>=1000?'Baujahr '+Math.round(S.bj):'',S.sp>0?fmt(S.sp,0)+' Stellpl\u00e4tze':''].filter(function(x){return x;}).join('  \u00b7  ');\ndoc.setFont('helvetica','normal');doc.setFontSize(9.5);color(GREY);doc.text(T(meta),M,51.5);\nvar c=V.c==='ok'?OK:(V.c==='warn'?WARN:BAD);\nfill(V.c==='ok'?[233,245,237]:(V.c==='warn'?[250,243,224]:[251,236,233]));doc.roundedRect(M,58,CW,24,2,2,'F');fill(c);doc.rect(M,58,2.2,24,'F');\ncolor(c);doc.setFont('helvetica','bold');doc.setFontSize(12.5);doc.text(T(V.pill),M+7,66.5);\ncolor(INK);doc.setFont('helvetica','normal');doc.setFontSize(8.8);doc.text(doc.splitTextToSize(T(V.sum+' Bank-Score '+r.score+' von 100.'),104),M+7,72.5);\ndoc.setFontSize(8);color(GREY);doc.text('Cashflow pro Monat, nach Steuern',W-M-5,65,{align:'right'});\ndoc.setFont('helvetica','bold');doc.setFontSize(17);color(r.cfA<0?BAD:OK);doc.text(T(eurS(r.cfA\/12,2)),W-M-5,73.5,{align:'right'});\ndoc.setFont('helvetica','normal');doc.setFontSize(8);color(GREY);doc.text(T('vor Steuern '+eurS(r.cfB\/12,2)),W-M-5,78.8,{align:'right'});\nvar kpi=function(list,yy){var tw=(CW-9)\/4;list.forEach(function(it,i){var x=M+i*(tw+3);fill(PAPER);doc.rect(x,yy,tw,19,'F');fill(GOLD);doc.rect(x,yy,tw,0.8,'F');doc.setFont('helvetica','normal');doc.setFontSize(7.5);color(GREY);doc.text(T(it[0]),x+4,yy+6.5);doc.setFont('helvetica','bold');doc.setFontSize(12.5);color(INK);doc.text(T(it[1]),x+4,yy+14.5);});};\nkpi([['Bruttomietrendite',pct(r.gross*100)],['Nettomietrendite',pct(r.net*100)],['Eigenkapitalrendite',r.ekr===null?'-':pct(r.ekr*100)],['Kaufpreisfaktor',x1(r.fa)]],88);\nkpi([['Kapitaldienstdeckung',r.dscr===null?'-':fmt(Math.max(0,r.dscr),2)],['Beleihungsauslauf',pct(r.ltv*100,1)],['Verm\u00f6genszuwachs p. a.',eur(r.wealth)],['Cashflow vor Steuern',eurS(r.cfB\/12)+' \/ Monat']],110);\nvar half=(CW-6)\/2;\nvar y1=tbl('Objekt und Investition',[['Kaufpreis',eur(S.kp)],['Preis pro m\u00b2',r.qmP>0?eur(r.qmP):'-'],['Grunderwerbsteuer ('+pct(S.gst)+')',eur(r.gestA)],['Notar und Grundbuch ('+pct(S.not)+')',eur(r.notA)],['Makler ('+pct(S.mak)+')',eur(r.makA)],['Sonstige Kosten',eur(S.sk)],['Gesamtinvestition',eur(r.inv)],['Eigenkapital \/ Darlehen',eur(S.ek)+' \/ '+eur(r.loan)]],M,half,136,[6],{pad:1.35});\nvar y2=tbl('Miete und Bewirtschaftung',[['Nettokaltmiete pro Monat',eur(S.km)],['Stellpl\u00e4tze und Sonstiges',eur(S.spm+S.som)+' \/ Monat'],['Jahresmiete',eur(r.rentJ)],['Nicht umlagef\u00e4hig p. a.',eur(S.nu*12)],['Verwaltung p. a.',eur(S.vw*12)],['Instandhaltung p. a.',eur(r.maint)],['Mietausfall ('+pct(S.ma)+')',eur(r.vac)],['Reinertrag (NOI) p. a.',eur(r.noi)]],M+half+6,half,136,[7],{pad:1.35});\ny=Math.max(y1,y2)+8;\nvar refund=r.tax<0;\nvar ya=barsP(M,half,'Wohin die Miete flie\u00dft (pro Monat)',[['Zinsen',r.zins\/12,[138,115,16]],['Tilgung',r.tilg\/12,[217,195,105]],['Bewirtschaftung',r.opex\/12,[124,123,116]],[refund?'Steuerersparnis':'Steuern',Math.abs(r.tax\/12),refund?[95,180,125]:[184,182,173],refund,refund?eurS(-r.tax\/12):eur(r.tax\/12),refund?OK:null],[r.cfA>=0?'\u00dcberschuss':'Zuzahlung',r.cfA\/12,r.cfA>=0?[95,180,125]:BAD,r.cfA<0,eurS(r.cfA\/12),r.cfA>=0?OK:BAD]],y);\nvar yb=barsP(M+half+6,half,'Finanzierungsstruktur',[['Darlehen bis 80 %',r.primary,INK],['Darlehen dar\u00fcber',r.secondary,[138,115,16]],['Eigenkapital',r.effEq,[217,195,105]]],y);\ny=Math.max(ya,yb)+5;\ndoc.setFont('helvetica','bold');doc.setFontSize(9.5);color(INK);doc.text('Einordnung f\u00fcr die Bank',M,y);y+=5.5;\nvar tD=r.dscr===null?'ok':tone(r.dscr,1.25,1.05),EIN=[[tD,'Kapitaldienst: '+(r.dscr===null?'ohne Darlehen':'DSCR '+fmt(Math.max(0,r.dscr),2))],[toneR(r.ltv,0.8,0.92),'Beleihungsauslauf: '+pct(r.ltv*100,1)],[tone(r.eqShare,0.18,0.1),'Eigenkapital: '+pct(r.eqShare*100,1)+' der Investition'],[tone(r.noi,r.ds*1.25,r.ds),'Reinertrag: '+eur(r.noi)+' p. a.'],[tone(r.cfA,1,-2400),'Cashflow nach Steuern: '+eurS(r.cfA)+' p. a.'],[tone(r.stressZ,1,-2400),'Zins +1 %-Punkt: '+eurS(r.stressZ)+' p. a.']];\ndoc.setFontSize(8.4);EIN.forEach(function(e,j){var x=M+(j%2)*(half+6),yy3=y+Math.floor(j\/2)*5;fill(e[0]==='ok'?OK:(e[0]==='warn'?WARN:BAD));doc.circle(x+1.2,yy3-1.1,1,'F');doc.setFont('helvetica','normal');color(INK);doc.text(T(e[1]),x+4.5,yy3);doc.setFont('helvetica','bold');color(e[0]==='ok'?OK:(e[0]==='warn'?WARN:BAD));doc.text(T(WORD[e[0]]),x+half,yy3,{align:'right'});});\n\/* page 2: financing, taxes, monthly *\/\ny=page('FINANZIERUNG UND STEUERN','Finanzierung und Steuern');\ny1=tbl('Finanzierung',[['Darlehen',eur(r.loan)],['Sollzins',pct(S.zi)],['Tilgung, anf\u00e4nglich',pct(S.ti)],['Zinsbindung',fmt(S.zb,0)+' Jahre'],['Bankrate pro Monat',eur(r.rate,2)],['davon Zinsen (\u00d8 1. Jahr)',eur(r.zins\/12,2)],['davon Tilgung (\u00d8 1. Jahr)',eur(r.tilg\/12,2)],['Restschuld nach Zinsbindung',eur(r.zbRest)],['Schuldenfrei',r.loan<=0?'ohne Darlehen':(r.payoff!==null?r.payoff+' (nach '+durTxt(r.payoffM,1)+')':'-')],['Kapitaldienstdeckung (DSCR)',r.dscr===null?'-':fmt(Math.max(0,r.dscr),2)],['Beleihungsauslauf',pct(r.ltv*100,1)],['Eigenkapitalquote',pct(r.eqShare*100,1)]],M,half,y,[7]);\ny2=tbl('Steuern (erstes Jahr)',[['Geb\u00e4udeanteil',pct(S.ga)],['AfA-Basis inkl. Nebenkosten',eur(r.afaBase)],['AfA-Satz',pct(S.afa)],['AfA pro Jahr',eur(r.dep)],['Pers\u00f6nlicher Steuersatz',pct(S.st)],['Reinertrag (NOI)',eur(r.noi)],['minus Zinsen',eurS(-r.zins)],['minus AfA',eurS(-r.dep)],['zu versteuerndes Ergebnis',eurS(r.taxable)],[r.tax<0?'Steuerersparnis':'Steuern',eur(Math.abs(r.tax))],['Steuerlich absetzbar',eur(r.abz)]],M+half+6,half,y,[8]);\ny=Math.max(y1,y2)+8;\nvar mrow=function(l,a,b){return [T(l),T(a),T(b)];};\ndoc.autoTable({startY:y,margin:{left:M,right:M,top:40},didDrawPage:cont,head:[['Monatsrechnung','Heute ('+Y0+')',String(f.cal)]],body:[mrow('Nettokaltmiete inkl. Stellpl\u00e4tze',eur(r.netM),eur(f.rent\/12)),mrow('minus Bewirtschaftungskosten',eurS(-r.opex\/12),eurS(-f.opex\/12)),mrow('minus Zinsen',eurS(-r.zins\/12),eurS(-f.zins\/12)),mrow('minus Tilgung',eurS(-r.tilg\/12),eurS(-f.tilg\/12)),mrow('Cashflow vor Steuern',eurS(r.cfB\/12),eurS(f.cfB\/12)),mrow('Steuern \/ Steuerersparnis',eurS(-r.tax\/12),eurS(-f.tax\/12)),mrow('Cashflow nach Steuern',eurS(r.cfA\/12),eurS(f.cf\/12)),mrow('Wert der Immobilie',eur(S.kp),eur(f.wert)),mrow('Restschuld',eur(r.loan),eur(f.rest)),mrow('Netto-Verm\u00f6gen',eur(S.kp-r.loan),eur(f.nv))],theme:'plain',styles:{font:'helvetica',fontSize:8.6,cellPadding:{top:1.7,bottom:1.7,left:2.6,right:2.6},textColor:INK},headStyles:{fillColor:DARK,textColor:[255,255,255],fontStyle:'bold'},columnStyles:{1:{halign:'right'},2:{halign:'right'}},alternateRowStyles:{fillColor:PAPER},didParseCell:function(h){if(h.section==='head'){if(h.column.index>0){h.cell.styles.halign='right';}}if(h.section==='body'){if([4,6,9].indexOf(h.row.index)>=0){h.cell.styles.fontStyle='bold';h.cell.styles.fillColor=[236,232,214];}}}});\ny=doc.lastAutoTable.finalY+8;\ntbl('Stresstest \u00b7 Cashflow nach Steuern pro Jahr',[['Basis',eurS(r.cfA)],['Zins +1 %-Punkt',eurS(r.stressZ)],['Kaltmiete -5 %',eurS(r.stressM)]],M,half,y,[]);\ny2=tbl('Annahmen f\u00fcr die Prognose',[['Mietsteigerung p. a.',pctS(S.ms)],['Kostensteigerung p. a.',pctS(S.ks)],['Wertsteigerung p. a.',pctS(S.ws)],['Betrachtung',r.years+' Jahre bis '+f.cal]],M+half+6,half,y,[]);\n\/* page 3: years *\/\ny=page('VERLAUF','Kennzahlen im Verlauf');\nvar rows=r.rows,n=rows.length,ch=38,cx0=M+16,cw=CW-18,mx=0,i;\nrows.forEach(function(x){mx=Math.max(mx,x.wert,x.rest);});\nvar st=nice(mx\/4),top=Math.ceil(mx\/st)*st||1,yy=function(v){return y+ch-v\/top*ch;};\ndoc.setFont('helvetica','normal');doc.setFontSize(7);color(GREY);doc.setDrawColor(LINE[0],LINE[1],LINE[2]);doc.setLineWidth(0.2);\nfor(var tv=0;tv<=top+st\/2;tv+=st){doc.line(cx0,yy(tv),cx0+cw,yy(tv));doc.text(T(short(tv)),cx0-2,yy(tv)+1,{align:'right'});}\nvar sw=cw\/n,bw2=Math.max(0.8,Math.min(4,sw*0.6));\nfill([60,60,58]);rows.forEach(function(x,j2){var h=x.rest\/top*ch;if(h>0.05){doc.rect(cx0+j2*sw+(sw-bw2)\/2,y+ch-h,bw2,h,'F');}});\ndoc.setDrawColor(GOLD[0],GOLD[1],GOLD[2]);doc.setLineWidth(0.7);for(i=1;i<n;i++){doc.line(cx0+(i-0.5)*sw,yy(rows[i-1].wert),cx0+(i+0.5)*sw,yy(rows[i].wert));}\ndoc.setFontSize(7);color(GREY);[0,Math.floor((n-1)\/2),n-1].forEach(function(j2,k){doc.text(String(rows[j2].cal),cx0+(j2+0.5)*sw,y+ch+4,{align:k===0?'left':(k===2?'right':'center')});});\nvar zbN=Math.round(S.zb);\nfill([60,60,58]);doc.rect(cx0,y+ch+7,3,2,'F');color(GREY);doc.text('Restschuld',cx0+4.5,y+ch+8.8);fill(GOLD);doc.rect(cx0+26,y+ch+7.6,5,0.8,'F');doc.text('Wert der Immobilie',cx0+33,y+ch+8.8);\ndoc.text(T('Hervorgehoben: Ende der Zinsbindung ('+(Y0+zbN-1)+') und Hochrechnung ('+f.cal+')'),W-M,y+ch+8.8,{align:'right'});\ny=y+ch+17;\nvar LT=longT();\ndoc.setFont('helvetica','bold');doc.setFontSize(10.5);color(INK);doc.text('Langfristige Aussage',M,y);y+=5.5;\nLT.forEach(function(w){doc.setFont('helvetica','normal');doc.setFontSize(8.4);var ls=doc.splitTextToSize(T(plain(w.t)),CW-6);fill(w.c==='ok'?OK:(w.c==='bad'?BAD:WARN));doc.circle(M+1.3,y-1.1,1,'F');color(INK);doc.text(ls,M+5,y);y+=ls.length*3.7+1.5;});\ny+=3;\nvar sel=rows.filter(function(x){return x.y<=15?true:(x.y%5===0?true:(x.y===zbN?true:x.y===n));});\ndoc.autoTable({startY:y,margin:{left:M,right:M,top:40},didDrawPage:cont,head:[['Jahr','Miete','Zinsen','Tilgung','Cashflow n. St.','Restschuld','Wert','Netto-Verm\u00f6gen']],body:sel.map(function(x){return [String(x.cal),T(eur(x.rent)),T(eur(x.zins)),T(eur(x.tilg)),T(eurS(x.cf)),T(eur(x.rest)),T(eur(x.wert)),T(eur(x.nv))];}),theme:'plain',styles:{font:'helvetica',fontSize:7.4,cellPadding:{top:1.05,bottom:1.05,left:1.8,right:1.8},textColor:INK,halign:'right'},headStyles:{fillColor:DARK,textColor:[255,255,255],fontStyle:'bold',halign:'right'},columnStyles:{0:{halign:'left',fontStyle:'bold'}},alternateRowStyles:{fillColor:PAPER},didParseCell:function(h){if(h.section==='head'){if(h.column.index===0){h.cell.styles.halign='left';}}if(h.section==='body'){var x=sel[h.row.index];if(x.y===zbN||x.y===n){h.cell.styles.fillColor=[236,232,214];h.cell.styles.fontStyle='bold';}if(h.column.index===4){if(x.cf<0){h.cell.styles.textColor=BAD;}}}}});\n\/* page 4: memo, arguments, answers *\/\ny=page('BANKGESPR\u00c4CH','Banker-Memo');\nmemo().forEach(function(pp,j){doc.setFont('helvetica','normal');doc.setFontSize(9);var ls=doc.splitTextToSize(T(pp),CW-(j===0?8:0));var h=ls.length*4.3;if(j===0){fill(PAPER);doc.rect(M,y-4.2,CW,h+3.4,'F');fill(GOLD);doc.rect(M,y-4.2,0.9,h+3.4,'F');}doc.setFont('helvetica','normal');doc.setFontSize(9);color(INK);doc.text(ls,M+(j===0?5:0),y);y+=h+(j===0?5:3);});\ny+=4;hd('Argumentationslinie','BANKGESPR\u00c4CH',30);\nargs().forEach(function(a,j){doc.setFont('helvetica','normal');doc.setFontSize(8.8);var ls=doc.splitTextToSize(T(a[1]),CW-9);ensure(ls.length*4.2+6,'BANKGESPR\u00c4CH');doc.setFont('helvetica','bold');doc.setFontSize(9);color(GOLD);doc.text('0'+(j+1),M,y);color(INK);doc.text(T(a[0]),M+8,y);doc.setFont('helvetica','normal');doc.setFontSize(8.8);color(GREY);doc.text(ls,M+8,y+4.4);y+=ls.length*4.2+7;});\ny+=2;ensure(60,'BANKGESPR\u00c4CH');\ndoc.autoTable({startY:y,margin:{left:M,right:M,top:40},didDrawPage:cont,head:[['Antworten auf Bankerfragen','']],body:qas().map(function(q){return [T(q[0]),T(plain(q[1]))];}),theme:'plain',styles:{font:'helvetica',fontSize:8.6,cellPadding:{top:2,bottom:2,left:2.6,right:2.6},textColor:INK},headStyles:{fillColor:DARK,textColor:[255,255,255],fontStyle:'bold'},columnStyles:{0:{fontStyle:'bold',cellWidth:70}},alternateRowStyles:{fillColor:PAPER}});\n\/* page 5: checklist + glossary *\/\ny=page('UNTERLAGEN','Checkliste Unterlagen');\nDOCS[O.typ].forEach(function(dd){var on=docOn[dd[0]]?true:false;doc.setDrawColor(120,120,114);doc.setLineWidth(0.35);doc.rect(M,y-3.3,3.6,3.6);if(on){doc.setDrawColor(OK[0],OK[1],OK[2]);doc.setLineWidth(0.6);doc.line(M+0.7,y-1.5,M+1.6,y-0.4);doc.line(M+1.6,y-0.4,M+3,y-2.7);}doc.setFont('helvetica','bold');doc.setFontSize(9.2);color(INK);doc.text(T(dd[0]),M+7,y);doc.setFont('helvetica','normal');doc.setFontSize(8.4);color(GREY);doc.text(T(dd[1]),M+7,y+4.3);y+=11;});\ny+=4;doc.setFont('helvetica','bold');doc.setFontSize(13);color(INK);doc.text('Begriffe kurz erkl\u00e4rt',M,y);\ndoc.autoTable({startY:y+5,margin:{left:M,right:M,top:40},didDrawPage:cont,head:[['Begriff','Erkl\u00e4rung']],body:GLOSS.map(function(g){return [g[0],T(g[1])];}),theme:'grid',styles:{font:'helvetica',fontSize:8.4,cellPadding:2.6,textColor:INK,lineColor:LINE,lineWidth:0.2},headStyles:{fillColor:GOLD,textColor:INK,fontStyle:'bold'},columnStyles:{0:{fontStyle:'bold',cellWidth:48}}});\n\/* optional: self disclosure *\/\nif($('kSaPdf').checked){\nvar personal=function(){doc.setFont('helvetica','bold');doc.setFontSize(9);color(INK);doc.text('Pers\u00f6nliche Angaben',M,y);y+=6;doc.setFont('helvetica','normal');doc.setFontSize(8.6);[['Name',''],['Familienstand',''],['Anschrift',''],['Kinder',''],['Stichtag',new Date().toLocaleDateString('de-DE')]].forEach(function(p2,j){var x=M+(j%2)*(CW\/2+3),yy2=y+Math.floor(j\/2)*8;color(GREY);doc.text(p2[0]+':',x,yy2);doc.setDrawColor(LINE[0],LINE[1],LINE[2]);doc.line(x+24,yy2+0.8,x+CW\/2-4,yy2+0.8);color(INK);if(p2[1]){doc.text(p2[1],x+26,yy2);}});y+=Math.ceil(5\/2)*8+2;};\nvar money=function(v){return v?T(eur(v,v%1===0?0:2)):'';};\nvar saT=function(title,labels,vals,cols,mk,sumL){var body=labels.map(function(l,j){return mk(l,vals[j]||0);});body.push(sumL);doc.autoTable({startY:y,margin:{left:M,right:M,top:40},didDrawPage:cont,head:[cols],body:body,theme:'grid',styles:{font:'helvetica',fontSize:8,cellPadding:{top:1.25,bottom:1.25,left:1.9,right:1.9},textColor:INK,lineColor:LINE,lineWidth:0.2,minCellHeight:5.6},headStyles:{fillColor:DARK,textColor:[255,255,255],fontStyle:'bold'},columnStyles:{0:{cellWidth:72},1:{halign:'right',cellWidth:30},2:{halign:'right',cellWidth:30}},didParseCell:function(h){if(h.section==='body'){if(h.row.index===body.length-1){h.cell.styles.fillColor=[236,232,214];h.cell.styles.fontStyle='bold';}}}});y=doc.lastAutoTable.finalY+5;};\nvar hi=sum(SV.hi),ho=sum(SV.ho),va=sum(SV.va),vl=sum(SV.vl);\ny=page('SELBSTAUSKUNFT','Haushaltsrechnung');personal();\nsaT('Eink\u00fcnfte',SA.hi,SV.hi,['Eink\u00fcnfte','pro Monat','pro Jahr','Kommentar'],function(l,v){return [T(l),money(v),money(v*12),''];},['Summe Eink\u00fcnfte',money(hi),money(hi*12),'']);\nsaT('Ausgaben',SA.ho,SV.ho,['Ausgaben','pro Monat','pro Jahr','Kommentar'],function(l,v){return [T(l),money(v),money(v*12),''];},['Summe Ausgaben',money(ho),money(ho*12),'']);\nensure(10,'SELBSTAUSKUNFT');doc.setFont('helvetica','bold');doc.setFontSize(10);color(INK);doc.text('Haushalts\u00fcberschuss',M,y+2);doc.text(T(hi||ho?eur(hi-ho)+' pro Monat  \u00b7  '+eur((hi-ho)*12)+' pro Jahr':'____________ pro Monat'),W-M,y+2,{align:'right'});\ny=page('SELBSTAUSKUNFT','Verm\u00f6gensaufstellung');personal();\nsaT('Verm\u00f6gen',SA.va,SV.va,['Verm\u00f6gensgegenst\u00e4nde','Betrag','Verpf\u00e4ndet','Kommentar'],function(l,v){return [T(l),money(v),'',''];},['Summe Verm\u00f6gen',money(va),'','']);\nsaT('Verbindlichkeiten',SA.vl,SV.vl,['Verbindlichkeiten','Betrag','Restlaufzeit','Kommentar'],function(l,v){return [T(l),money(v),'',''];},['Summe Verbindlichkeiten',money(vl),'','']);\nensure(10,'SELBSTAUSKUNFT');doc.setFont('helvetica','bold');doc.setFontSize(10);color(INK);doc.text('Netto-Verm\u00f6gen',M,y+2);doc.text(T(va||vl?eur(va-vl):'____________'),W-M,y+2,{align:'right'});\n}\nvar pages=doc.internal.getNumberOfPages();\nfor(var pg=1;pg<=pages;pg++){doc.setPage(pg);doc.setDrawColor(LINE[0],LINE[1],LINE[2]);doc.setLineWidth(0.3);doc.line(M,279,W-M,279);doc.setFont('helvetica','normal');doc.setFontSize(7);color(GREY);doc.text('Unverbindliche Orientierung ohne Gew\u00e4hr. Ersetzt keine Finanzierungs-, Steuer- oder Rechtsberatung. Annuit\u00e4t mit Monatsrate.',M,283.5);doc.text('Lima Invest Immobilien \u00b7 Elbchaussee 162 \u00b7 22605 Hamburg \u00b7 +49 155 60293395 \u00b7 anfrage@limaimmobilien.com \u00b7 limainvestimmobilien.de',M,288);doc.text('Seite '+pg+' von '+pages,W-M,288,{align:'right'});}\nvar plz=adr.match(\/(^|\\D)(\\d{5})(?!\\d)\/),iso=new Date().toISOString().slice(0,10);\ndoc.save('LimaInvest_Kalkulations-Cockpit_'+(plz?plz[2]+'_':'')+iso+'.pdf');\n};\n$('kPdf').addEventListener('click',function(){var b=$('kPdf');b.classList.add('is-busy');libs().then(function(){makePdf();b.classList.remove('is-busy');flash(b,'PDF erstellt');}).catch(function(e){b.classList.remove('is-busy');note('Das PDF lie\u00df sich gerade nicht erstellen. Bitte versuchen Sie es gleich noch einmal.');if(window.console){console.error(e);}});});\n\n\/* --- financing partner (Justhome budget check), loaded only when its card is reached --- *\/\nvar jhOn=false;\nvar jhLoad=function(){\nif(jhOn){return;}jhOn=true;\n\/* the partner script copies the page query into its iframe: drop the calculation parameters first *\/\ntry{var u=new URLSearchParams(window.location.search),hit=false;SHARE.concat(['land','typ','adr']).forEach(function(k){if(u.has(k)){u.delete(k);hit=true;}});if(hit){var qs=u.toString();history.replaceState(history.state,'',window.location.pathname+(qs?'?'+qs:'')+window.location.hash);}}catch(e){}\nvar s=document.createElement('script');s.src='https:\/\/cdn.justhome.co\/cdn\/assets\/budget-check.js';s.async=true;\ns.onload=function(){var l=$('kJhL');if(l){l.parentNode.removeChild(l);}};\ns.onerror=function(){var l=$('kJhL');if(l){l.className='rq-jh-l is-err';l.innerHTML='<strong>Der Budget-Check konnte nicht geladen werden.<\/strong><span>Bitte Scriptblocker pr\u00fcfen oder den Budget-Check auf der <a href=\"https:\/\/limainvestimmobilien.de\/immobilienfinanzierung\/\">Seite Immobilienfinanzierung<\/a> nutzen.<\/span>';}};\ndocument.body.appendChild(s);\n};\nvar jhW=$('kJhW');\nif(jhW){if('IntersectionObserver' in window){var jio=new IntersectionObserver(function(es){es.forEach(function(en){if(en.isIntersecting){jio.disconnect();jhLoad();}});},{rootMargin:'300px 0px'});jio.observe(jhW);}else{tabs[2].addEventListener('click',jhLoad);}}\nA.forEach.call(app.querySelectorAll('.rq-fin'),function(a){a.addEventListener('click',function(e){e.preventDefault();showTab(3,false);var fc=$('finanzierung');if(fc){fc.scrollIntoView({behavior:reduced?'auto':'smooth',block:'start'});jhLoad();}});});\n\n\/* --- dock + print --- *\/\nvar dock=$('kDock');\n$('kDockGo').addEventListener('click',function(e){e.preventDefault();$('kRes').scrollIntoView({behavior:reduced?'auto':'smooth',block:'start'});});\nif('IntersectionObserver' in window){var vis={f:false,r:false};var io=new IntersectionObserver(function(es){es.forEach(function(en){if(en.target.id==='kForm'){vis.f=en.isIntersecting;}else{vis.r=en.isIntersecting;}});dock.classList.toggle('is-on',vis.f?!vis.r:false);},{threshold:0,rootMargin:'0px 0px -90px 0px'});io.observe($('kForm'));io.observe($('kRes'));}\nwindow.addEventListener('beforeprint',function(){var p2=$('kP2'),was=p2.hidden;p2.hidden=false;renderCharts();p2.hidden=was;});\n\n\/* --- start: defaults, then URL parameters --- *\/\nKEYS.forEach(function(k){S[k]=DEF[k];});\nvar q=null;try{q=new URLSearchParams(window.location.search);}catch(e){q=null;}\nvar hasQ=false;\nif(q){\nSHARE.forEach(function(k){if(q.has(k)){var v=parseFloat(String(q.get(k)).replace(',','.'));if(isFinite(v)){S[k]=clamp(v,F[k][3],F[k][4]);hasQ=true;}}});\nvar ql=String(q.get('land')||'').toUpperCase();if(GREST[ql]){O.land=ql;$('kLand').value=ql;}\nif(q.get('typ')==='w'){O.typ='w';}\nvar qa=q.get('adr');if(qa){$('kAdr').value=qa.slice(0,140);}\n}\nS.bt=clamp(Math.round(S.bt),1,60);S.hj=Y0+S.bt-1;\nif(hasQ){if(q.has('gst')){O.gstAuto=Math.abs((O.land?GREST[O.land]:OFFEN)-S.gst)<0.005;}if(q.has('afa')){O.afaAuto=S.bj>=1000?Math.abs(afaFor(S.bj)-S.afa)<0.005:true;}}\nif(O.gstAuto){S.gst=O.land?GREST[O.land]:OFFEN;}\nif(O.afaAuto){if(S.bj>=1000){S.afa=afaFor(S.bj);}}\napp.querySelector('input[name=kTyp][value='+O.typ+']').checked=true;setTyp(O.typ);\nKEYS.forEach(setVal);\ncheckAdr(false);\ncalc();\n})();\n<\/script><style id=\"liDvCss\">\/* Lima Deal-Erklaervideo (Nov. 2026) - Abschnitt zwischen Cockpit und \"So arbeitet das Cockpit\". Zum Entfernen diesen und den folgenden Skript-Block loeschen. *\/ #liDv{scroll-margin-top:90px} #liDv .lp-head{margin-bottom:clamp(28px,4vw,44px)} .li-dv-grid{display:grid;grid-template-columns:minmax(0,1fr) 300px;gap:clamp(22px,3vw,40px);align-items:start} .li-dv-stage{position:relative;aspect-ratio:16\/9;border-radius:8px;overflow:hidden;background:#0c0c0b;border:1px solid rgba(255,255,255,.14);box-shadow:0 40px 90px rgba(0,0,0,.45)} .li-dv-stage.is-p{aspect-ratio:4\/5} .li-dv-stage canvas{display:block;width:100%;height:100%} .li-dv-segs{position:absolute;left:14px;right:14px;top:11px;z-index:2;display:flex;gap:5px;pointer-events:none} .li-dv-segs i{flex:1 1 0;height:3px;border-radius:2px;background:rgba(255,255,255,.24);overflow:hidden} .li-dv-segs i b{display:block;height:100%;width:0;background:#d9c369} 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summary::after{transform:rotate(45deg)} .li-dv-tr h3{margin:18px 0 6px;font-family:'Cormorant Garamond',Georgia,serif;font-size:1.3rem;font-weight:600;color:#fff} .li-dv-tr p{max-width:74ch;font-size:.92rem;line-height:1.7;color:rgba(255,255,255,.74)} .li-dv-tr div{padding-bottom:22px} .rq .rq-acts #liDvGo{grid-column:1\/-1} @media (max-width:980px){.li-dv-grid{grid-template-columns:1fr}.li-dv-ch{display:grid;grid-template-columns:repeat(3,minmax(0,1fr));gap:0 18px}} @media (max-width:640px){.li-dv-ch{grid-template-columns:repeat(2,minmax(0,1fr))}.li-dv-rw{flex:1 1 100%}.li-dv-g2{flex:1 1 100%;margin-left:0}.li-dv-rate{flex:1 1 auto}.li-dv-rate button{flex:1 1 0;min-height:44px}.li-dv-b.li-dv-t{flex:1 1 calc(50% - 4px)}.li-dv-sp{display:none}.li-dv-time{flex:1 1 auto;text-align:right}.li-dv-side{padding:18px 16px 16px}} @media (prefers-reduced-motion:reduce){.li-dv-rec b::before{animation:none}} @media print{#liDv{display:none}} \/* Startbild des Players *\/ #liDv 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\u2013 ohne Fachbegriffe.<\/p><\/div><div class='li-dv-grid'><div class='li-dv-pl'><div class='li-dv-stage' id='liDvStage'><div class='li-dv-segs' id='liDvSegs' aria-hidden='true'><\/div><canvas id='liDvCv' width='1920' height='1080' role='img' aria-label='Erkl\u00e4rvideo zu Ihrer Kalkulation. 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Vereinfachte Rechnung, keine Anlage-, Steuer- oder Finanzierungsberatung.<\/p><\/aside><\/div><details class='li-dv-tr' id='liDvTr'><summary>Erkl\u00e4rung als Text lesen<\/summary><div id='liDvTrB'><p>Erstellen Sie zuerst das Video \u2013 der Text erscheint dann hier.<\/p><\/div><\/details><\/div><\/section><script>\/* Lima Deal-Erklaervideo: erzeugt das Video im Browser aus den Cockpit-Eingaben (Canvas). Gehoert zum Abschnitt #liDv im Block davor. *\/(function(){'use strict';var e=document,t=window,n=e.getElementById('liDv');if(!n){return}if(n.getAttribute('data-on')){return}n.setAttribute('data-on','1');var a=function(t){return e.getElementById(t)};if(!a('kApp')){return}var r=a('lpPage2');if(r){r.insertBefore(n,r.firstChild)}n.removeAttribute('hidden');var i=(new Date).getFullYear();var l=function(e,t,n){return Math.min(n,Math.max(t,e))};var o=function(e){return e\/100};var s=function(e){return e>2022?3:e>=1925?2:2.5};var f=function(e,t,n){var a=0,r=0,i=0,l,o,s;for(l=1;l<=12;l++){o=e*t\/12;s=Math.min(Math.max(n-o,0),e);a+=o;r+=s;e-=s;if(i===0){if(e<=1){i=l}}}return{z:a,t:r,bal:e,pm:i}};var u=function(e,t,n){var a=e.kp,r=e.km*(1+n\/100),i=a*o(e.gst)+a*o(e.not)+a*o(e.mak),l=a+(i+e.sk),s=Math.max(l-e.ek,0);var u=(r+e.spm+e.som)*12,c=e.nu*12+e.vw*12+e.qm*e.ih+u*o(e.ma),h=u-c;var d=f(s,o(e.zi+t),s*(o(e.zi+t)+o(e.ti))\/12),v=(a+i)*o(e.ga)*o(e.afa);return h-d.z-d.t-(h-d.z-v)*o(e.st)};var 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'+z(e.bw)+'.','4k'],e.loan?['z',z(e.zm+e.tm)+' gehen als Zins und Tilgung an die Bank.','4z']:null,['v',e.cfB>=0?'Vor Steuern bleiben '+z(e.cfB)+' im Monat \u00fcbrig.':'Vor Steuern fehlen '+z(-e.cfB)+' im Monat.',e.cfB>=0?'4v1':'4v2'],['n',e.cfA>=0?e.tax<0?'Dank Steuerersparnis bleiben nach Steuern '+z(e.cfA)+'.':'Nach Steuern bleiben '+z(e.cfA)+'.':'Nach Steuern zahlen Sie '+z(-e.cfA)+' im Monat zu.',e.cfA>=0?e.tax<0?'4n1':'4n2':'4n3']],function(t){var a=t.a('m',.1,.9),r=t.a('k',.1,.8),i=e.loan?t.a('z',.1,.8):0,l=t.a('v',.1,.9),o=t.a('n',.1,.9);var 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Sie zahlen damit Ihr Objekt ab.','5t1']:['t','Ohne Darlehen gibt es keine Tilgung.','5t2'],e.loan?['u','Im ersten Jahr tilgen Sie '+D(n.tilg)+'.','5u']:null,['s',u,n.wealth>=0?e.cfA>=0?n.wg>0?'5s1':'5s2':'5s3':'5s4'],n.ekr!==null?['e','Das sind '+y(Math.round(n.ekr*1e3)\/10)+' auf Ihr eingesetztes Kapital.','5e']:null],function(a){var r=a.a('t',.2,.9),i=e.loan?a.a('u',.1,.9):r,l=a.a('s',.1,.9),o=n.ekr!==null?a.a('e',.1,1):0,s=K?58:56,f=Z+(K?34:40),u=K?V:V*.56;ee(q,f,u,e.cfA>=0?N.ok:N.bad,e.cfA>=0?'\u00dcberschuss nach Steuern':'Zuzahlung nach Steuern',w(n.cfA*l),l);ee(q,f+s,u,N.soft,'Tilgung',w(n.tilg*i),e.loan?i:l);ee(q,f+2*s,u,N.c4,'Wertzuwachs (Annahme '+S(t.ws,1)+')',w(n.wg*l),l);f+=2*s+(K?34:30);te(q,f,u,l);$('Verm\u00f6genszuwachs im 1. Jahr',q,f+(K?50:48),K?18:16,N.soft,l);U(w(n.wealth*l),q+u,f+(K?112:108),K?64:60,{f:1,w:600,a:'right',c:n.wealth>=0?N.soft:N.bad,o:l});if(n.ekr!==null){var c=n.ekr*100;if(K){$('Auf Ihr Eigenkapital',q,f+(K?172:0),18,N.mut,o);U(S(c*o,1),q+V,f+184,50,{f:1,w:600,a:'right',o:o})}else{var h=q+V-150,d=Z+158,v=118;E.lineWidth=12;E.strokeStyle=N.dim;E.globalAlpha=o;E.beginPath();E.arc(h,d,v,0,Math.PI*2);E.stroke();E.strokeStyle=c>=0?N.soft:N.bad;E.lineCap='round';E.beginPath();E.arc(h,d,v,-Math.PI\/2,-Math.PI\/2+Math.PI*2*F(Math.abs(c)\/20)*o+.001);E.stroke();E.globalAlpha=1;E.lineCap='butt';U(S(c*o,1),h,d+14,54,{f:1,w:600,a:'center',o:o});U('auf Ihr Eigenkapital',h,d+48,18,{a:'center',c:N.mut,o:o})}}});var c=s>=6?2:s>=4.5?1.5:s>=3.5?1:0;f('Ist der Preis angemessen?',[['f','Der Kaufpreis entspricht dem '+A(p(n.fa,1))+'-fachen der Jahresmiete.','6f'],['g','Die Miete bringt also '+y(Math.round(s*10)\/10)+' des Kaufpreises im Jahr.','6g'],['r',c===2?'Im Verh\u00e4ltnis zur Miete ist der Preis g\u00fcnstig.':c===1.5?'Preis und Miete stehen in einem soliden Verh\u00e4ltnis.':c===1?'Im Verh\u00e4ltnis zur Miete ist der Preis eher hoch.':'Im Verh\u00e4ltnis zur Miete ist der Preis sehr hoch.',c===2?'6r1':c===1.5?'6r2':c===1?'6r3':'6r4']],function(e){var t=e.a('f',.1,1),a=e.a('g',.1,1),r=e.a('r',.1,.8),i=Z+(K?20:10),l=K?q:q+V\/2+20,o=K?i+190:i,f;$('Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete',q,i+26,K?17:16,N.mut,t);U(p(n.fa*t,1)+'-fach',q,i+(K?124:128),K?92:100,{f:1,w:600,o:t});$('Bruttorendite',l,o+26,K?17:16,N.mut,a);U(S(s*a,1),l,o+(K?124:128),K?92:100,{f:1,w:600,c:N.soft,o:a});var u=K?o+196:i+228,c=2,h=8,d=[[2,3.5,N.bad],[3.5,4.5,N.warn],[4.5,6,N.soft],[6,8,N.ok]],v=function(e){return q+V*F((e-c)\/(h-c))};for(f=0;f<4;f++){Q(v(d[f][0])+2,u,v(d[f][1])-v(d[f][0])-4,14,7,d[f][2],.85*a)}var g=v(c+F((s-c)\/(h-c))*(h-c)*a);if(a>0){E.globalAlpha=a;E.fillStyle=N.w;E.beginPath();E.moveTo(g,u-6);E.lineTo(g-11,u-24);E.lineTo(g+11,u-24);E.closePath();E.fill();E.globalAlpha=1}U('Preis hoch',q,u+46,K?20:19,{c:N.mut,o:a});U('Preis g\u00fcnstig',q+V,u+46,K?20:19,{c:N.mut,a:'right',o:a});U('3,5'+m+'%',v(3.5),u+46,K?18:17,{c:N.mut,a:'center',o:a*.8});U('6'+m+'%',v(6),u+46,K?18:17,{c:N.mut,a:'center',o:a*.8})});f('H\u00e4lt der Deal Gegenwind aus?',[['q','Und wenn es schlechter l\u00e4uft?','7q'],e.loan?['z','Steigt der Zins um einen Punkt, '+(e.sZ>=0?'bleiben '+z(e.sZ):'fehlen '+z(-e.sZ))+' im Monat.',e.sZ>=0?'7z1':'7z2']:['z','Ohne Darlehen kann Ihnen ein Zinsanstieg nichts anhaben.','7z3'],['m','Sinkt die Miete um f\u00fcnf Prozent, '+(e.sM>=0?'bleiben '+z(e.sM):'fehlen '+z(-e.sM))+' im Monat.',e.sM>=0?'7m1':'7m2'],n.dscr!==null?['d','Nach Abzug der laufenden Kosten deckt die Miete die Bankrate '+p(Math.max(0,n.dscr),2)+'-fach. '+(e.kB===2?'Das ist ein ordentlicher Puffer.':e.kB===1?'Das ist ein knapper Puffer.':'Das reicht nicht aus.'),e.kB===2?'7d1':e.kB===1?'7d2':'7d3']:null],function(t){var a=[['Heute',e.cfA,t.a('q',.2,.9)],['Zins +1'+m+'Prozentpunkt',e.sZ,t.a('z',.1,.9)],['Miete '+g+'5'+m+'%',e.sM,t.a('m',.1,.9)]],r,i=0,l=0,o=K?190:210,s=q,f=q+V-o,u=K?98:84,c=Z+(K?26:16),h=K?26:24,d,v,b,k,M;for(r=0;r<3;r++){i=Math.min(i,a[r][1]);l=Math.max(l,a[r][1])}if(l-i<1){l=i+1}v=(f-s)\/(l-i);d=s+-i*v;for(r=0;r<3;r++){b=a[r][1];k=a[r][2];if(k>0){U(a[r][0],q,c+r*u,K?24:23,{c:N.mut,o:k});Q(s,c+r*u+14,f-s,h,5,N.dim,k);M=Math.abs(b)*v*k;Q(b>=0?d:d-M,c+r*u+14,Math.max(M,3),h,5,b>=0?N.ok:N.bad,k);U(w(b*k),q+V,c+r*u+14+h-3,K?30:29,{w:500,a:'right',c:b>=0?N.ok:N.bad,o:k})}}E.globalAlpha=t.a('q',.2,.9)*.6;E.fillStyle=N.w;E.fillRect(d,c-6,1,3*u-(K?26:22));E.globalAlpha=1;U('Cashflow im Monat nach Steuern',q,c+3*u-(K?2:6),K?19:18,{c:N.mut,o:t.a('q',.4,.9)*.9});if(n.dscr!==null){var S=t.a('d',.1,.9),A=c+3*u+(K?64:44);$('Miete deckt die Bankrate',q,A,K?17:16,N.soft,S);U(p(Math.max(0,n.dscr)*S,2)+'-fach',q+V,A+(K?8:10),K?50:46,{f:1,w:600,a:'right',c:W[e.kB],o:S})}});var h=t.ws>0?'Der Wert steigt in Ihrer Annahme um '+y(t.ws)+' im Jahr.':t.ws<0?'Der Wert sinkt in Ihrer Annahme um '+y(-t.ws)+' im Jahr.':'Den Wert haben Sie gleichbleibend angesetzt.';f('Der Blick nach vorn',[['a',(e.loan?'Mit jedem Jahr sinkt die Restschuld. ':'')+h,(e.loan?['8a0']:[]).concat([t.ws>0?'8w1':t.ws<0?'8w2':'8w3'])],['b',e.loan?r.rest<=1?'Nach '+l+' ist das Objekt schuldenfrei und '+D(r.wert)+' wert.':'Nach '+l+' stehen '+D(r.wert)+' Wert '+D(r.rest)+' Restschuld gegen\u00fcber.':'Nach '+l+' ist das Objekt in dieser Rechnung '+D(r.wert)+' wert.',e.loan?r.rest<=1?'8b1':'8b2':'8b3'],['c','Ihr Verm\u00f6gen im Objekt l\u00e4ge dann bei '+D(r.nv)+'.','8c']],function(a){var i=a.a('a',.2,2.6),o=a.a('b',.1,.9),s=a.a('c',.1,.9),f=n.rows,u=f.length,c=q,h=Z+(K?6:0),d=V-(K?0:330),v=K?250:300,m=Math.max(t.kp,n.loan,r.wert,1),g,b,p=function(e){return c+d*e\/u},k=function(e){return h+v-v*Math.max(e,0)\/m},w=function(e){return e===0?t.kp:f[e-1].wert},S=function(e){return e===0?n.loan:f[e-1].rest},A=i*u,y=Math.floor(A),x=A-y,z=function(e){return y>=u?e(u):e(y)+(e(y+1)-e(y))*x},D=c+d*A\/u;E.globalAlpha=.5;E.fillStyle='rgba(255,255,255,.16)';for(g=0;g<=4;g++){E.fillRect(c,h+v*g\/4,d,1)}E.globalAlpha=1;if(i>0){E.beginPath();E.moveTo(p(0),k(w(0)));for(b=1;b<=y;b++){E.lineTo(p(b),k(w(b)))}E.lineTo(D,k(z(w)));E.lineTo(D,k(z(S)));for(b=y;b>=0;b--){E.lineTo(p(b),k(S(b)))}E.closePath();E.fillStyle='rgba(217,195,105,.16)';E.fill();E.lineWidth=4;E.lineJoin='round';E.strokeStyle=N.soft;E.beginPath();E.moveTo(p(0),k(w(0)));for(b=1;b<=y;b++){E.lineTo(p(b),k(w(b)))}E.lineTo(D,k(z(w)));E.stroke();if(e.loan){E.strokeStyle='#f4efe0';E.beginPath();E.moveTo(p(0),k(S(0)));for(b=1;b<=y;b++){E.lineTo(p(b),k(S(b)))}E.lineTo(D,k(z(S)));E.stroke()}}U('heute',c,h+v+30,K?19:18,{c:N.mut});U('in '+l,c+d,h+v+30,K?19:18,{c:N.mut,a:'right'});var T=K?q:c+d+46,B=K?V:V-d-46,C=K?h+v+82:h+30,I=K?50:66;if(K){ee(T,C,B,N.soft,'Wert',M(r.wert*o),o);if(e.loan){ee(T,C+I,B,'#f4efe0','Restschuld',M(r.rest*o),o);C+=I}ee(T,C+I,B,null,'Ihr Verm\u00f6gen im Objekt',M(r.nv*s),s,N.soft)}else{$('Wert',T,C,16,N.soft,o);U(M(r.wert*o),T,C+44,40,{f:1,w:600,o:o});if(e.loan){$('Restschuld',T,C+I+30,16,N.mut,o);U(M(r.rest*o),T,C+I+74,40,{f:1,w:600,o:o});C+=I+30}te(T,C+I+12,B,s);$('Ihr Verm\u00f6gen im Objekt',T,C+I+50,16,N.soft,s);U(M(r.nv*s),T,C+I+104,50,{f:1,w:600,c:N.soft,o:s})}});var d=e.v===2?'Der Kauf tr\u00e4gt sich.':e.v===1?'Knapp kalkuliert.':'Tr\u00e4gt sich so nicht.';var v=e.v===2?'Die Miete deckt alle Kosten, auch bei h\u00f6herem Zins oder etwas weniger Miete.':e.v===1?e.kA===2?e.kC===2?'Die Zahlen tragen, aber die Bank d\u00fcrfte mehr Sicherheit sehen wollen.':'Die Miete deckt die Kosten. 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Gern rechnen wir Ihr Objekt mit Ihnen durch.','9x']],function(t){var a=t.a('v',.2,.9),r=t.a('r',.1,.9),i=t.a('x',.1,.9),l,o=q+(K?0:8),s=Z+(K?20:30),f=K?26:30,u=K?74:82,c,h;for(l=0;l<3;l++){h=2-l===e.v;c=W[2-l];E.globalAlpha=a*(h?1:.16);E.fillStyle=c;if(h){E.shadowColor=c;E.shadowBlur=34}E.beginPath();if(K){E.arc(o+f+l*u,s+f,f,0,Math.PI*2)}else{E.arc(o+f,s+f+l*u,f,0,Math.PI*2)}E.fill();E.shadowBlur=0;E.globalAlpha=1}var v=K?q:q+130,m=K?s+2*f+84:s+56,g=q+V-v,b=K?52:50,k;U(d,v,m,K?64:74,{f:1,w:600,c:W[e.v],o:a});k=m+(K?70:68);var M=[[e.kA,e.cfA>=0?'Miete deckt alle Kosten':'Zuzahlung n\u00f6tig',w(e.cfA)+' im Monat'],[e.kB,n.dscr===null?'Kein Darlehen':'Puffer bei der Bankrate',n.dscr===null?'kein Zinsrisiko':p(Math.max(0,n.dscr),2)+'-fach'],[e.kC,'Stresstest',e.kC===2?'bleibt im Plus':e.kC===1?'leicht im Minus':'deutlich im Minus']];for(l=0;l<3;l++){ee(v,k+l*b,g,W[M[l][0]],M[l][1],M[l][2],r,W[M[l][0]])}k+=3*b+(K?10:2);te(v,k-(K?26:24),g,i);U('Sicht der Bank: 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CI-Gold #bb9e1c bleibt f\u00fcr\n   Fl\u00e4chen, Linien, Buttons und gro\u00dfe \u00dcberschriften; kleine goldene Schrift nutzt --gold-deep. *\/\n.rq{--muted:#6f6f68}\n.rq .rq-opt{font-size:.72rem}\n.rq .rq-scale{font-size:.7rem}\n.rq .rq-k,.rq .rq-res .rq-kick,.rq .rq-table thead th{font-size:.68rem}\n.rq .rq-kpi small{font-size:.7rem;color:rgba(255,255,255,.62)}\n.rq .rq-cf-l small{color:rgba(255,255,255,.62)}\n.rq .rq-note{color:rgba(255,255,255,.66)}\n.rq .rq-dock small{font-size:.68rem;color:rgba(255,255,255,.72)}\n.rq .rq-in input::placeholder,.rq .rq-in textarea::placeholder{color:#8d8d86}\n.rq .rq-step-n,.rq .rq-next li::before{color:var(--gold-deep)}\n\/* Sichtbarer Tastatur-Fokus \u00fcberall *\/\n.lp-tlinks a:focus-visible,.rq .rq-reset:focus-visible,.rq .rq-i:focus-visible,.rq .rq-chk input:focus-visible,.rq .rq-link:focus-visible,.rq .rq-fin:focus-visible,.rq .rq-dock a:focus-visible{outline:2px solid var(--gold-deep);outline-offset:3px}\n\/* Info-Knopf: klein sichtbar, 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Apple-HIG-Standard: passende Tastatur-Einstellungen und Return-Taste \"Weiter\" f\u00fcr Zahlenfelder.\n   Hinweis: ohne kaufm\u00e4nnisches Und geschrieben, weil WordPress es in Inline-Skripten umwandelt. *\/\n(function(){\nif(window.__limaHig){return;}window.__limaHig=1;\nvar SEL='.rq input[inputmode=\"decimal\"],.rq input[inputmode=\"numeric\"]';\nfunction vis(el){if(el.disabled){return false;}return el.offsetParent!==null;}\nfunction group(t){var s=t.closest('form')||t.closest('.rq');if(!s){return [];}return [].filter.call(s.querySelectorAll('input[inputmode=\"decimal\"],input[inputmode=\"numeric\"]'),vis);}\nfunction enhance(){\n  var all=document.querySelectorAll(SEL);\n  for(var i=0;i<all.length;i++){var el=all[i];\n    el.setAttribute('autocorrect','off');el.setAttribute('autocapitalize','off');el.setAttribute('spellcheck','false');\n    if(!el.hasAttribute('autocomplete')){el.setAttribute('autocomplete','off');}\n    var g=group(el);el.setAttribute('enterkeyhint',g.indexOf(el)===g.length-1?'done':'next');}\n  var tx=document.querySelectorAll('.rq .rq-in.search input');\n  for(var j=0;j<tx.length;j++){if(!tx[j].hasAttribute('enterkeyhint')){tx[j].setAttribute('enterkeyhint','search');}}\n}\ndocument.addEventListener('keydown',function(e){\n  if(e.key!=='Enter'||e.isComposing){return;}\n  var t=e.target;if(!t||!t.matches){return;}if(!t.matches(SEL)){return;}\n  var g=group(t),i=g.indexOf(t);e.preventDefault();\n  setTimeout(function(){var nx=(i>-1)?g[i+1]:null;if(nx){nx.focus();try{nx.select();}catch(x){}}else{t.blur();}},0);\n});\nif(document.readyState==='loading'){document.addEventListener('DOMContentLoaded',enhance);}else{enhance();}\nwindow.addEventListener('load',function(){enhance();setTimeout(enhance,1500);});\ndocument.addEventListener('focusin',function(e){var 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