{"id":21768,"date":"2026-01-04T18:47:52","date_gmt":"2026-01-04T17:47:52","guid":{"rendered":"https:\/\/limainvestimmobilien.de\/?page_id=21768"},"modified":"2026-11-06T21:53:30","modified_gmt":"2026-11-06T20:53:30","slug":"ertragswertverfahren","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/limainvestimmobilien.de\/en\/ertragswertverfahren\/","title":{"rendered":"Ertragswertverfahren"},"content":{"rendered":"<link rel='preconnect' href='https:\/\/fonts.googleapis.com'><link rel='preconnect' href='https:\/\/fonts.gstatic.com' crossorigin><link href='https:\/\/fonts.googleapis.com\/css2?family=Cormorant+Garamond:ital,wght@0,500;0,600;1,500;1,600&#038;family=Poppins:wght@300;400;500;600&#038;display=swap' rel='stylesheet'><style> 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.rq-gate-kick::before{display:none}\n.rq.rq-ew .rq-gate-kick svg{flex:0 0 auto;width:16px;height:16px;margin-top:-2px;fill:none;stroke:currentColor;stroke-width:1.7;stroke-linecap:round;stroke-linejoin:round}\n.rq.rq-ew .rq-gate-card h3{margin:12px 0 0;font-family:'Cormorant Garamond',Georgia,serif;font-style:normal;font-weight:600;font-size:2.1rem;line-height:1.1;letter-spacing:-.01em;text-transform:none;color:var(--ink)}\n.rq.rq-ew .rq-gate-card .rq-gate-txt{margin-top:10px;font-size:.88rem;font-weight:300;line-height:1.6;color:var(--grey)}\n.rq.rq-ew .rq-gate-row{display:flex;flex-wrap:wrap;gap:10px;margin-top:20px}\n.rq.rq-ew .rq-gate-row .rq-in{flex:999 1 200px}\n.rq.rq-ew .rq-gate-row .rq-btn{flex:1 0 auto;min-width:150px}\n.rq.rq-ew .rq-gate-info .rq-kick{color:var(--gold-soft)}\n.rq.rq-ew .rq-gate-info .rq-kick::before{background:var(--gold-soft)}\n.rq.rq-ew .rq-gate-h{margin:14px 0 0;font-family:'Cormorant Garamond',Georgia,serif;font-weight:600;font-size:clamp(1.9rem,2.7vw,2.55rem);line-height:1.08;letter-spacing:-.01em;color:var(--white)}\n.rq.rq-ew .rq-gate-h em{font-style:italic;color:var(--gold-soft)}\n.rq.rq-ew .rq-gate-steps{display:grid;margin:26px 0 0;padding:0;list-style:none}\n.rq.rq-ew .rq-gate-steps li{display:grid;grid-template-columns:42px minmax(0,1fr);gap:12px;margin:0;padding:14px 0;border-top:1px solid rgba(255,255,255,.1);font-size:.82rem;font-weight:300;line-height:1.5;color:rgba(255,255,255,.62)}\n.rq.rq-ew .rq-gate-steps li:last-child{border-bottom:1px solid rgba(255,255,255,.1)}\n.rq.rq-ew .rq-gate-steps b{font-family:'Cormorant Garamond',Georgia,serif;font-weight:600;font-size:1.4rem;line-height:1.05;color:var(--gold-soft);font-feature-settings:'lnum' 1}\n.rq.rq-ew .rq-gate-steps b svg{display:block;width:20px;height:20px;margin-top:2px;fill:none;stroke:currentColor;stroke-width:1.8;stroke-linecap:round;stroke-linejoin:round}\n.rq.rq-ew .rq-gate-steps strong{display:block;margin-bottom:1px;font-size:.92rem;font-weight:500;color:var(--white)}\n.rq.rq-ew .rq-gate-err{margin-top:12px;padding:10px 12px;border-radius:7px;background:rgba(185,71,59,.08);border:1px solid rgba(185,71,59,.22);font-size:.8rem;line-height:1.4;color:var(--bad)}\n.rq.rq-ew .rq-gate-err:empty{display:none}\n.rq.rq-ew .rq-gate-foot{margin-top:18px;padding-top:14px;border-top:1px solid var(--line);font-size:.74rem;line-height:1.6;color:var(--muted)}\n.rq.rq-ew .rq-gate-foot a{color:var(--gold-deep)}\n.rq.rq-ew .rq-seg.three{grid-template-columns:repeat(3,minmax(0,1fr))}\n.rq.rq-ew .rq-seg.three span{min-width:0;padding:9px 20px}\n.rq.rq-ew .rq-in.wide input{padding-right:66px}\n.rq.rq-ew .rq-in.nou input{padding-right:14px}\n.rq.rq-ew .rq-tip a,.rq.rq-ew .rq-why a,.rq.rq-ew .rq-next a{color:var(--gold-deep);text-decoration:underline;text-underline-offset:2px}\n.rq.rq-ew .rq-tip sup{font-size:.7em;line-height:0}\n.rq.rq-ew .rq-qs{display:flex;flex-wrap:wrap;align-items:center;gap:6px 8px;margin-top:9px;font-size:.72rem;color:var(--muted)}\n.rq.rq-ew .rq-qs button{min-height:0;margin:0;padding:6px 12px;border:1px solid var(--line);border-radius:999px;background:var(--white);color:var(--ink-2);font:500 .72rem\/1.2 Poppins,sans-serif;letter-spacing:0;text-transform:none;cursor:pointer;box-shadow:none;transition:border-color .25s,color .25s,background .25s}\n.rq.rq-ew .rq-qs button:hover,.rq.rq-ew .rq-qs button:focus{border-color:var(--gold);background:var(--white);color:var(--gold-deep);box-shadow:none;outline:none}\n.rq.rq-ew .rq-qs button:focus-visible{outline:2px solid var(--gold);outline-offset:2px}\n.rq.rq-ew .rq-qs button.is-on,.rq.rq-ew .rq-qs button.is-on:hover,.rq.rq-ew .rq-qs button.is-on:focus{border-color:var(--gold);background:rgba(187,158,28,.12);color:var(--gold-deep)}\n.rq.rq-ew .rq-rnd{padding:14px 14px 12px;border-radius:8px;background:var(--paper);border:1px dashed rgba(187,158,28,.4)}\n.rq.rq-ew .rq-rnd-h{display:flex;flex-wrap:wrap;justify-content:space-between;align-items:baseline;gap:2px 12px;margin:0 0 12px;font-size:.8rem;font-weight:500;line-height:1.4;color:var(--ink-2)}\n.rq.rq-ew .rq-rnd-h span{font-size:.7rem;font-weight:400;color:var(--muted)}\n.rq.rq-ew .rq-rnd-g{display:grid;grid-template-columns:repeat(3,minmax(0,1fr));gap:12px}\n.rq.rq-ew .rq-rnd-t{margin-top:10px;font-size:.75rem;line-height:1.55;color:var(--grey)}\n.rq.rq-ew .rq-rnd-t b{font-weight:500;color:var(--ink-2)}\n.rq.rq-ew .rq-take{display:inline;min-height:0;margin:0 0 0 4px;padding:0;border:0;background:transparent;color:var(--gold-deep);font:500 .75rem\/1.4 Poppins,sans-serif;letter-spacing:0;text-transform:none;text-decoration:underline;text-underline-offset:2px;cursor:pointer;box-shadow:none}\n.rq.rq-ew .rq-take:hover,.rq.rq-ew .rq-take:focus{background:transparent;color:var(--ink);box-shadow:none;outline:none}\n.rq.rq-ew .rq-take:focus-visible{outline:2px solid var(--gold);outline-offset:2px}\n.rq.rq-ew .rq-bog{display:flex;flex-wrap:wrap;align-items:center;gap:10px 12px}\n.rq.rq-ew .rq-bog .rq-seg{flex:0 0 auto}\n.rq.rq-ew .rq-bog .rq-in{flex:1 1 180px}\n.rq.rq-ew .rq-cf-v.is-long{font-size:clamp(2.1rem,3.4vw,2.8rem)}\n.rq.rq-ew .rq-pill.is-warn{color:var(--warn-d);background:rgba(241,197,92,.1);border-color:rgba(241,197,92,.34)}\n.rq.rq-ew .rq-pill.is-warn::before{box-shadow:0 0 0 4px rgba(241,197,92,.14)}\n.rq.rq-ew .rq-copy{display:block;width:100%;min-height:0;margin:12px 0 0;padding:6px 8px;border:0;border-radius:4px;background:transparent;color:rgba(255,255,255,.72);font:500 .74rem\/1.3 Poppins,sans-serif;letter-spacing:.02em;text-transform:none;text-decoration:underline;text-underline-offset:3px;cursor:pointer;box-shadow:none}\n.rq.rq-ew .rq-copy:hover,.rq.rq-ew .rq-copy:focus{background:transparent;color:var(--gold-soft);box-shadow:none;outline:none}\n.rq.rq-ew .rq-copy:focus-visible{outline:2px solid var(--gold-soft);outline-offset:2px}\n.rq.rq-ew .rq-verdict h3.is-warn{color:var(--warn)}\n.rq.rq-ew .rq-verdict h3.is-bad{color:var(--bad)}\n.rq.rq-ew .rq-k-row{display:flex;align-items:center;justify-content:space-between;gap:10px;margin-bottom:12px}\n.rq.rq-ew .rq-k-row .rq-k{margin:0}\n.rq.rq-ew .rq-ctext{margin-top:10px;font-size:.8rem;line-height:1.55;color:var(--grey)}\n.rq.rq-ew .rq-card .rq-bar{margin-top:16px}\n.rq.rq-ew .rq-shares{display:flex;flex-wrap:wrap;gap:4px 18px;margin-top:9px;font-size:.74rem;color:var(--grey)}\n.rq.rq-ew .rq-shares b{font-weight:500;color:var(--ink-2)}\n.rq.rq-ew .rq-dl.rw{gap:7px 0;margin-top:16px;font-size:.8rem}\n.rq.rq-ew .rq-dl .op{display:inline-block;width:1.15em;font-weight:500;color:var(--gold-deep)}\n.rq.rq-ew .rq-dl .fin{font-weight:600;color:var(--ink)}\n.rq.rq-ew .rq-dl dd.fin{color:var(--gold-deep)}\n.rq.rq-ew .rq-sens{margin-top:16px}\n.rq.rq-ew .rq-sens th,.rq.rq-ew .rq-sens td{padding:9px 10px}\n.rq.rq-ew .rq-empty{margin-top:14px}\n@media (max-width:980px){.rq.rq-ew.is-locked.is-inline .rq-gate{grid-template-columns:minmax(0,1fr);justify-items:center;padding:clamp(18px,5vw,48px)}.rq.rq-ew.is-inline .rq-gate-card,.rq.rq-ew.is-inline .rq-gate-info{grid-column:1;width:100%;max-width:520px}.rq.rq-ew.is-inline .rq-gate-info{grid-row:2}}\n@media (max-width:600px){.rq.rq-ew .rq-rnd-g{grid-template-columns:1fr 1fr}.rq.rq-ew .rq-rnd-g .rq-f:last-child{grid-column:1\/-1}.rq.rq-ew .rq-seg.three span{padding:9px 8px}.rq.rq-ew .rq-gate-card{padding:26px 20px 20px}.rq.rq-ew .rq-gate-card h3{font-size:1.8rem}.rq.rq-ew .rq-gate-steps li{grid-template-columns:34px minmax(0,1fr);gap:10px}}\n<\/style>\n<div class='lp' id='lpPage'>\n<section class='lp-hero lp-bleed solo lp-mini' aria-labelledby='lpTitle'>\n<div class='lp-hero-bg' style=\"background-image:url('https:\/\/limainvestimmobilien.de\/wp-content\/uploads\/2026\/01\/52a70388-7540-4002-b8e6-92a883c99f3a.png')\" aria-hidden='true'><\/div>\n<div class='lp-wrap'>\n<div class='lp-hero-txt'>\n<p class='lp-eyebrow lp-rv'>Tool \u00b7 Ertragswertverfahren<\/p><h1 class='lp-h1' id='lpTitle'><span class='lp-ln'><span>Ihr Hebel f\u00fcr<\/span><\/span><span class='lp-ln'><span><em>echte<\/em> Immobilienwerte.<\/span><\/span><\/h1>\n<p class='lp-lead lp-rv d2'>Der Ertragswertrechner nach ImmoWertV 2021: Rohertrag, Bewirtschaftungskosten, Bodenwert, Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer eingeben \u2013 Vervielf\u00e4ltiger, Geb\u00e4ude- und Bodenwert und der Ertragswert stehen sofort da. Belastbare Zahlen statt Bauchgef\u00fchl, f\u00fcr Gespr\u00e4che mit Banken, K\u00e4ufern und Investoren.<\/p>\n<div class='lp-actions lp-rv d3'><a class='lp-btn lp-btn-gold' href='#rechner'>Jetzt berechnen <svg viewBox='0 0 24 24' fill='none' stroke='currentColor' stroke-width='2' aria-hidden='true'><path d='M5 12h14M13 6l6 6-6 6'\/><\/svg><\/a><a class=\"lp-btn lp-btn-line\" href=\"https:\/\/limainvestimmobilien.de\/immobilienbewertung\/\">Immobilie bewerten lassen<\/a><\/div>\n<ul class='lp-trust lp-rv d4'>\n<li><span class='lp-check' aria-hidden='true'><\/span>Rechenweg nach ImmoWertV 2021<\/li>\n<li><span class='lp-check' aria-hidden='true'><\/span>Restnutzungsdauer nach Modernisierung<\/li>\n<li><span class='lp-check' aria-hidden='true'><\/span>PDF-Gutachten light und Link<\/li><\/ul><\/div><\/div><\/section>\n<section class='lp-bleed lp-paper lp-toolsec' id='tool'>\n<div class='lp-wrap'>\n<nav class='lp-tlinks' aria-label='Weitere Tools'><a href='https:\/\/limainvestimmobilien.de\/ertragswertverfahren\/' class='on' aria-current='page'>Ertragswertverfahren<\/a><a href='https:\/\/limainvestimmobilien.de\/wertsteigerungen\/'>Wertsteigerungen<\/a><a href='https:\/\/limainvestimmobilien.de\/immobilienstrategien\/'>Immobilienstrategien<\/a><a href='https:\/\/limainvestimmobilien.de\/maengel-nach-baujahren\/'>M\u00e4ngel nach Baujahren<\/a><a href='https:\/\/limainvestimmobilien.de\/kalkulationstool-komplett\/'>Kalkulations-Cockpit<\/a><a href='https:\/\/limainvestimmobilien.de\/renditekalkulator\/'>Rendite-Schnellrechner<\/a><\/nav><\/div>\n<div class='rq rq-ew is-locked is-inline' id='ewApp'>\n<div class='rq-head' id='rechner'>\n<div>\n<p class='rq-kick'>Ertragswertrechner<\/p>\n<h2>Ihre Eckdaten. <em>Ihr Ertragswert.<\/em><\/h2>\n<p>Allgemeines Ertragswertverfahren nach ImmoWertV 2021 \u2013 jeder Wert l\u00e4sst sich \u00e4ndern, das Ergebnis rechnet sofort mit.<\/p><\/div><button type='button' class='rq-reset' id='ewReset'><svg viewBox='0 0 24 24' aria-hidden='true'><path d='M3 12a9 9 0 1 0 3-6.7'\/><path d='M3 4v5h5'\/><\/svg>Beispielwerte laden<\/button><\/div>\n<div class='rq-gate' id='ewGate' role='region' aria-labelledby='ewGateT'>\n<p class='rq-gate-brand'>Lima Invest Immobilien<\/p>\n<form class='rq-gate-card' id='ewGateForm' novalidate>\n<p class='rq-kick rq-gate-kick'><svg viewBox='0 0 24 24' aria-hidden='true'><rect x='5' y='10.5' width='14' height='10' rx='2.2'\/><path d='M8.5 10.5V7.8a3.5 3.5 0 0 1 7 0v2.7'\/><\/svg>Lima Invest Kalkulator<\/p>\n<h3 id='ewGateT'>Gesch\u00fctzter Zugriff<\/h3>\n<p class='rq-gate-txt' id='ewGateP'>Der Rechner ist passwortgesch\u00fctzt. Bitte geben Sie das Passwort ein, um ihn zu \u00f6ffnen.<\/p>\n<div class='rq-gate-row'><label class='rq-sr' for='ewPw'>Passwort<\/label>\n<div class='rq-in txt'><input type='password' id='ewPw' autocomplete='current-password' placeholder='Passwort eingeben'><\/div><button type='submit' class='rq-btn rq-btn-gold' id='ewPwBtn'>\u00d6ffnen<\/button><\/div>\n<p class='rq-gate-err' id='ewPwErr' role='alert'><\/p>\n<p class='rq-gate-foot'>Kein Passwort? Schreiben Sie uns: <a href='mailto:anfrage@limaimmobilien.com'>anfrage@limaimmobilien.com<\/a><span class='rq-gate-home'> \u00b7 <a href='https:\/\/limainvestimmobilien.de\/'>Zur Startseite<\/a><\/span><\/p><\/form>\n<div class='rq-gate-info'>\n<p class='rq-kick'>Im Rechner<\/p>\n<p class='rq-gate-h'>In drei Schritten zum <em>Ertragswert.<\/em><\/p>\n<ol class='rq-gate-steps'>\n<li><b>01<\/b><span><strong>Ertrag<\/strong> Rohertrag, Nutzung und Bewirtschaftungskosten<\/span><\/li>\n<li><b>02<\/b><span><strong>Grundst\u00fcck<\/strong> Bodenwert aus Bodenrichtwert und Fl\u00e4che<\/span><\/li>\n<li><b>03<\/b><span><strong>Bewertung<\/strong> Liegenschaftszins, Restnutzungsdauer nach Anlage 2, Zu- oder Abschlag<\/span><\/li>\n<li><b><svg viewBox='0 0 24 24' aria-hidden='true'><path d='M5 12h14M13 6l6 6-6 6'\/><\/svg><\/b><span><strong>Ergebnis<\/strong> Rechenweg, Plausibilit\u00e4tspr\u00fcfung, Zins-Sensitivit\u00e4t, PDF und Link<\/span><\/li><\/ol><\/div><\/div>\n<div class='rq-grid'>\n<form class='rq-form' id='ewForm' autocomplete='off' novalidate>\n<section class='rq-step' aria-labelledby='ewS1'>\n<div class='rq-step-h'><span class='rq-step-n'>01<\/span>\n<h3 id='ewS1'>Ertrag<\/h3><small>Miete und Bewirtschaftungskosten<\/small><\/div>\n<div class='rq-fields'>\n<div class='rq-f full'>\n<div class='rq-lab'><label for='ewObj'>Objekt oder Adresse<\/label><span class='rq-opt'>optional<\/span><\/div>\n<div class='rq-in txt'><input type='text' id='ewObj' placeholder='z. B. MFH Musterstra\u00dfe 1, 20095 Hamburg' maxlength='140' autocomplete='off'><\/div>\n<p class='rq-hint'>Erscheint im PDF und im geteilten Link.<\/p><\/div>\n<div class='rq-f full'>\n<div class='rq-lab' id='ewNutzL'>Nutzung<\/div>\n<div class='rq-seg three' role='radiogroup' aria-labelledby='ewNutzL'><label><input type='radio' name='ewNutz' value='w' checked><span>Wohnen<\/span><\/label><label><input type='radio' name='ewNutz' value='m'><span>Gemischt<\/span><\/label><label><input type='radio' name='ewNutz' value='g'><span>Gewerbe<\/span><\/label><\/div>\n<p class='rq-hint' id='ewNutzHint'>Setzt die Gesamtnutzungsdauer und die Vergleichswerte der Pr\u00fcfung.<\/p><\/div>\n<div class='rq-f'>\n<div class='rq-lab'><label for='ewRe'>Jahresrohertrag<\/label><button type='button' class='rq-i' aria-expanded='false' aria-controls='ewTipRe' aria-label='Erkl\u00e4rung Jahresrohertrag'>?<\/button><\/div>\n<div class='rq-in'><input type='text' id='ewRe' inputmode='decimal' value='96.000'><span class='rq-u'>\u20ac<\/span><\/div>\n<p class='rq-hint' id='ewReHint'>= <b>8.000 \u20ac<\/b> im Monat \u00b7 10,00 \u20ac pro m\u00b2<\/p>\n<div class='rq-tip' id='ewTipRe'>\n<p>Die Nettokaltmieten eines Jahres: Monatsmiete aller Einheiten \u00d7 12. Beispiel: 10 Wohnungen \u00d7 650 \u20ac \u00d7 12 = 78.000 \u20ac.<\/p>\n<p>Nach ImmoWertV z\u00e4hlt die markt\u00fcblich erzielbare Miete. Weicht die vertragliche Miete dauerhaft ab \u2013 etwa bei Leerstand oder alten Vertr\u00e4gen \u2013, rechnen Sie mit der Marktmiete und erfassen die Differenz in Schritt 03 als Zu- oder Abschlag.<\/p><\/div><\/div>\n<div class='rq-f'>\n<div class='rq-lab'><label for='ewQm'>Wohn-\/Nutzfl\u00e4che<\/label><span class='rq-opt'>optional<\/span><\/div>\n<div class='rq-in'><input type='text' id='ewQm' inputmode='decimal' value='800'><span class='rq-u'>m\u00b2<\/span><\/div>\n<p class='rq-hint' id='ewQmHint'>f\u00fcr Miete und Ertragswert pro m\u00b2<\/p><\/div>\n<div class='rq-f full'>\n<div class='rq-lab'><label for='ewBk'>Bewirtschaftungskosten pro Jahr<\/label><button type='button' class='rq-i' aria-expanded='false' aria-controls='ewTipBk' aria-label='Erkl\u00e4rung Bewirtschaftungskosten'>?<\/button><\/div>\n<div class='rq-in'><input type='text' id='ewBk' inputmode='decimal' value='18.000'><span class='rq-u'>\u20ac<\/span><\/div>\n<p class='rq-hint' id='ewBkHint'>= <b>18,8 %<\/b> des Rohertrags<\/p>\n<div class='rq-qs' role='group' aria-label='Bewirtschaftungskosten als Anteil des Rohertrags ansetzen'><span>Ansatz:<\/span><button type='button' data-q='15'>15 %<\/button><button type='button' data-q='20'>20 %<\/button><button type='button' data-q='25'>25 %<\/button><span>des Rohertrags<\/span><\/div>\n<div class='rq-tip' id='ewTipBk'>\n<p>Kosten, die der Eigent\u00fcmer tr\u00e4gt und nicht auf die Mieter umlegen kann (\u00a7 32 ImmoWertV):<\/p>\n<ul>\n<li>Verwaltung \u2013 2025 rund 359 \u20ac je Wohnung im Jahr, bei Gewerbe 3 % des Rohertrags<\/li>\n<li>Instandhaltung \u2013 2025 rund 14 \u20ac je m\u00b2 Wohnfl\u00e4che im Jahr<\/li>\n<li>Mietausfallwagnis \u2013 2 % des Rohertrags, bei Gewerbe 4 %<\/li>\n<li>nicht umlagef\u00e4hige Betriebskosten<\/li><\/ul>\n<p>Die Modellwerte stehen in <a href=\"https:\/\/www.gesetze-im-internet.de\/immowertv_2022\/anlage_3.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Anlage 3 ImmoWertV<\/a> und steigen j\u00e4hrlich mit dem Verbraucherpreisindex. Je nach Mietniveau ergeben sich bei Wohnh\u00e4usern meist 12 bis 35 % des Rohertrags. Umlagef\u00e4hige Nebenkosten z\u00e4hlen nicht dazu \u2013 sonst wird der Ertrag doppelt gek\u00fcrzt.<\/p><\/div><\/div><\/div><\/section>\n<section class='rq-step' aria-labelledby='ewS2'>\n<div class='rq-step-h'><span class='rq-step-n'>02<\/span>\n<h3 id='ewS2'>Grundst\u00fcck<\/h3><small>Bodenrichtwert und Fl\u00e4che<\/small><\/div>\n<div class='rq-fields'>\n<div class='rq-f'>\n<div class='rq-lab'><label for='ewBrw'>Bodenrichtwert<\/label><button type='button' class='rq-i' aria-expanded='false' aria-controls='ewTipBrw' aria-label='Erkl\u00e4rung Bodenrichtwert'>?<\/button><\/div>\n<div class='rq-in wide'><input type='text' id='ewBrw' inputmode='decimal' value='550'><span class='rq-u'>\u20ac\/m\u00b2<\/span><\/div>\n<p class='rq-hint'>vom Gutachterausschuss<\/p>\n<div class='rq-tip' id='ewTipBrw'>\n<p>Der durchschnittliche Bodenwert je m\u00b2 Grundst\u00fccksfl\u00e4che in einer Lage, ermittelt vom Gutachterausschuss. Sie finden ihn kostenlos im Portal <a href=\"https:\/\/www.bodenrichtwerte-boris.de\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">BORIS-D<\/a> \u2013 f\u00fcr Hamburg auch in unserer <a href=\"https:\/\/limainvestimmobilien.de\/boris\/\">Bodenrichtwert-Karte<\/a>.<\/p><\/div><\/div>\n<div class='rq-f'>\n<div class='rq-lab'><label for='ewGfl'>Grundst\u00fccksfl\u00e4che<\/label><\/div>\n<div class='rq-in'><input type='text' id='ewGfl' inputmode='decimal' value='700'><span class='rq-u'>m\u00b2<\/span><\/div>\n<p class='rq-hint'>laut Grundbuch<\/p><\/div>\n<div class='rq-f full'>\n<div class='rq-lab'><label for='ewBw'>Bodenwert<\/label><button type='button' class='rq-i' aria-expanded='false' aria-controls='ewTipBw' aria-label='Erkl\u00e4rung Bodenwert'>?<\/button><\/div>\n<div class='rq-in'><input type='text' id='ewBw' inputmode='decimal' value='385.000'><span class='rq-u'>\u20ac<\/span><\/div>\n<p class='rq-hint' id='ewBwHint'>= 550 \u20ac\/m\u00b2 \u00d7 700 m\u00b2<\/p>\n<div class='rq-tip' id='ewTipBw'>\n<p>Im Ertragswertverfahren wird der Boden getrennt vom Geb\u00e4ude bewertet: Bodenrichtwert \u00d7 Grundst\u00fccksfl\u00e4che, bei Abweichungen in Lage, Zuschnitt oder Ausnutzung mit Anpassungen. Beispiel: 900 \u20ac\/m\u00b2 \u00d7 400 m\u00b2 = 360.000 \u20ac. Ein eigener Wert ist jederzeit m\u00f6glich \u2013 dokumentieren Sie die Quelle.<\/p>\n<p>Selbstst\u00e4ndig nutzbare Teilfl\u00e4chen, etwa ein bebaubarer Gartenteil, geh\u00f6ren nicht in die Bodenwertverzinsung. Lassen Sie ihren Wert hier weg und erfassen Sie ihn in Schritt 03 als Zuschlag.<\/p><\/div><\/div><\/div><\/section>\n<section class='rq-step' aria-labelledby='ewS3'>\n<div class='rq-step-h'><span class='rq-step-n'>03<\/span>\n<h3 id='ewS3'>Bewertung<\/h3><small>Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer<\/small><\/div>\n<div class='rq-fields'>\n<div class='rq-f'>\n<div class='rq-lab'><label for='ewLz'>Liegenschaftszins<\/label><button type='button' class='rq-i' aria-expanded='false' aria-controls='ewTipLz' aria-label='Erkl\u00e4rung Liegenschaftszins'>?<\/button><\/div>\n<div class='rq-in'><input type='text' id='ewLz' inputmode='decimal' value='3,50'><span class='rq-u'>%<\/span><\/div>\n<p class='rq-hint' id='ewLzHint'>Bodenwertverzinsung <b>13.475 \u20ac<\/b> im Jahr<\/p>\n<div class='rq-tip' id='ewTipLz'>\n<p>Der Zinssatz, mit dem sich Immobilien dieser Art am Markt im Durchschnitt verzinsen. Er wird nicht berechnet, sondern vom Gutachterausschuss aus Kaufpreisen abgeleitet und im Grundst\u00fccksmarktbericht ver\u00f6ffentlicht (<a href=\"https:\/\/www.gesetze-im-internet.de\/immowertv_2022\/__21.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">\u00a7 21 ImmoWertV<\/a>).<\/p>\n<p>Orientierung laut IVD, Stand 2026:<\/p>\n<div class='rq-rates'><span>Eigentumswohnungen<b>1,5 \u2013 4,5 %<\/b><\/span><span>Mehrfamilienh\u00e4user<b>2,5 \u2013 5,5 %<\/b><\/span><span>Wohn- und Gesch\u00e4ftsh\u00e4user<b>3,5 \u2013 7,5 %<\/b><\/span><span>B\u00fcro- und Gesch\u00e4ftsh\u00e4user<b>4,0 \u2013 8,0 %<\/b><\/span><\/div>\n<p>Je h\u00f6her der Zinssatz, desto niedriger der Ertragswert \u2013 ein Prozentpunkt macht oft 10 bis 20 % aus.<\/p><\/div><\/div>\n<div class='rq-f'>\n<div class='rq-lab'><label for='ewRnd'>Restnutzungsdauer<\/label><button type='button' class='rq-i' aria-expanded='false' aria-controls='ewTipRnd' aria-label='Erkl\u00e4rung Restnutzungsdauer'>?<\/button><\/div>\n<div class='rq-in wide'><input type='text' id='ewRnd' inputmode='decimal' value='40'><span class='rq-u'>Jahre<\/span><\/div>\n<p class='rq-hint' id='ewRndHint'>nach Anlage 2 aus Baujahr und Modernisierung<\/p>\n<div class='rq-tip' id='ewTipRnd'>\n<p>Die Jahre, die das Geb\u00e4ude bei ordnungsgem\u00e4\u00dfer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann \u2013 es geht um das Geb\u00e4ude, nicht um das Grundst\u00fcck.<\/p>\n<p>Ohne Modernisierung gilt grob: Gesamtnutzungsdauer minus Alter. Modernisierungen verl\u00e4ngern sie, M\u00e4ngel an Dach, Technik oder Leitungen verk\u00fcrzen sie. Der Rechner nutzt das Modell der <a href=\"https:\/\/www.gesetze-im-internet.de\/immowertv_2022\/anlage_2.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Anlage 2 ImmoWertV<\/a> \u2013 oder Sie tragen einen eigenen Wert ein.<\/p><\/div><\/div>\n<div class='rq-f full'>\n<div class='rq-rnd' id='ewRndBox'>\n<p class='rq-rnd-h'>Restnutzungsdauer aus Baujahr und Modernisierung <span>Modell nach Anlage 2 ImmoWertV<\/span><\/p>\n<div class='rq-rnd-g'>\n<div class='rq-f'>\n<div class='rq-lab'><label for='ewBj'>Baujahr<\/label><\/div>\n<div class='rq-in nou'><input type='text' id='ewBj' inputmode='numeric' value='1975'><\/div><\/div>\n<div class='rq-f'>\n<div class='rq-lab'><label for='ewMp'>Modernisierung<\/label><button type='button' class='rq-i' aria-expanded='false' aria-controls='ewTipMp' aria-label='Erkl\u00e4rung Modernisierungspunkte'>?<\/button><\/div>\n<div class='rq-in wide'><input type='text' id='ewMp' inputmode='numeric' value='8'><span class='rq-u'>Punkte<\/span><\/div><\/div>\n<div class='rq-f'>\n<div class='rq-lab'><label for='ewGnd'>Gesamtdauer<\/label><button type='button' class='rq-i' aria-expanded='false' aria-controls='ewTipGnd' aria-label='Erkl\u00e4rung Gesamtnutzungsdauer'>?<\/button><\/div>\n<div class='rq-in wide'><input type='text' id='ewGnd' inputmode='numeric' value='80'><span class='rq-u'>Jahre<\/span><\/div><\/div><\/div>\n<p class='rq-rnd-t' id='ewRndText'>Alter <b>51 Jahre<\/b> \u00b7 mittlerer Modernisierungsgrad \u00b7 Modell ergibt <b>40 Jahre<\/b> Restnutzungsdauer<\/p>\n<div class='rq-tip' id='ewTipMp'>\n<p>Punkte nach Anlage 2 ImmoWertV, h\u00f6chstens 20:<\/p>\n<div class='rq-rates'><span>Dach erneuert, W\u00e4rmed\u00e4mmung verbessert<b>bis 4<\/b><\/span><span>Au\u00dfenw\u00e4nde ged\u00e4mmt<b>bis 4<\/b><\/span><span>Fenster und Au\u00dfent\u00fcren<b>bis 2<\/b><\/span><span>Leitungen (Strom, Gas, Wasser, Abwasser)<b>bis 2<\/b><\/span><span>Heizung<b>bis 2<\/b><\/span><span>B\u00e4der<b>bis 2<\/b><\/span><span>Innenausbau (Decken, B\u00f6den, Treppen)<b>bis 2<\/b><\/span><span>Grundriss wesentlich verbessert<b>bis 2<\/b><\/span><\/div>\n<p>0 bis 1 Punkt: nicht modernisiert \u00b7 2 bis 5: kleine Modernisierungen \u00b7 6 bis 10: mittlerer Grad \u00b7 11 bis 17: \u00fcberwiegend \u00b7 18 bis 20: umfassend modernisiert. Nach einer Kernsanierung gilt das Sanierungsjahr als Baujahr; die Restnutzungsdauer kann dann bis zu 90 % der Gesamtnutzungsdauer erreichen.<\/p><\/div>\n<div class='rq-tip' id='ewTipGnd'>\n<p>Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 1 ImmoWertV: 80 Jahre f\u00fcr Ein- und Mehrfamilienh\u00e4user und Wohnh\u00e4user mit Mischnutzung, 60 Jahre f\u00fcr B\u00fcro- und Gesch\u00e4ftsh\u00e4user. Nutzt Ihr Gutachterausschuss andere Werte, \u00fcbernehmen Sie dessen Ansatz \u2013 Liegenschaftszins und Nutzungsdauer geh\u00f6ren zusammen.<\/p><\/div><\/div><\/div>\n<div class='rq-f full'>\n<div class='rq-lab'><label for='ewBog'>Zu- oder Abschlag (boG)<\/label><span class='rq-opt'>optional<\/span><button type='button' class='rq-i' aria-expanded='false' aria-controls='ewTipBog' aria-label='Erkl\u00e4rung besondere objektspezifische Grundst\u00fccksmerkmale'>?<\/button><\/div>\n<div class='rq-bog'>\n<div class='rq-seg' role='radiogroup' aria-label='Abschlag oder Zuschlag'><label><input type='radio' name='ewBogT' value='a' checked><span>Abschlag<\/span><\/label><label><input type='radio' name='ewBogT' value='z'><span>Zuschlag<\/span><\/label><\/div>\n<div class='rq-in'><input type='text' id='ewBog' inputmode='decimal' value='0'><span class='rq-u'>\u20ac<\/span><\/div><\/div>\n<p class='rq-hint' id='ewBogHint'>z. B. Instandhaltungsstau, Miete dauerhaft unter Markt, selbstst\u00e4ndig nutzbare Teilfl\u00e4che<\/p>\n<div class='rq-tip' id='ewTipBog'>\n<p>Besondere objektspezifische Grundst\u00fccksmerkmale: Abweichungen, die der Liegenschaftszins nicht abbildet \u2013 etwa ein Instandhaltungsstau, Mieten dauerhaft unter oder \u00fcber dem Markt, Baulasten oder eine selbstst\u00e4ndig nutzbare Teilfl\u00e4che. Sie kommen am Ende als Abschlag oder Zuschlag auf den vorl\u00e4ufigen Ertragswert.<\/p><\/div><\/div><\/div><\/section><\/form>\n<aside class='rq-res' id='ewRes' aria-labelledby='ewResT'>\n<div class='rq-res-top'>\n<p class='rq-kick' id='ewResT'>Ihr Ergebnis<\/p><span class='rq-pill' id='ewPill'>Annahmen plausibel<\/span><\/div>\n<div class='rq-cf'><span class='rq-cf-l'>Ertragswert <small>\u00b7 nach ImmoWertV 2021<\/small><\/span><strong class='rq-cf-v' id='ewEw'>1.762.936<span class='e'>\u20ac<\/span><\/strong><span class='rq-cf-y' id='ewEwY'>2.204 \u20ac pro m\u00b2 \u00b7 18,4-fache Jahresmiete<\/span><\/div>\n<div class='rq-kpis'>\n<div class='rq-kpi'><span>Bodenwert<\/span><b id='ewKBw'>385.000 \u20ac<\/b><small id='ewKBwS'>550 \u20ac\/m\u00b2 \u00d7 700 m\u00b2<\/small><\/div>\n<div class='rq-kpi'><span>Geb\u00e4udeertragswert<\/span><b id='ewKGeb'>1.377.936 \u20ac<\/b><small id='ewKGebS'>Reinertragsanteil \u00d7 Vervielf\u00e4ltiger<\/small><\/div>\n<div class='rq-kpi'><span>Vervielf\u00e4ltiger<\/span><b id='ewKV'>21,36<\/b><small id='ewKVS'>3,50 % \u00b7 40 Jahre<\/small><\/div>\n<div class='rq-kpi'><span>Rohertragsfaktor<\/span><b id='ewKF'>18,4-fach<\/b><small>Ertragswert \/ Jahresrohertrag<\/small><\/div><\/div>\n<div class='rq-flow'>\n<div class='rq-flow-h'><span>Wohin der Rohertrag flie\u00dft<\/span><small id='ewFlowSum'>96.000 \u20ac im Jahr<\/small><\/div>\n<div class='rq-bar' id='ewBar' role='img' aria-label='Aufteilung des Rohertrags'><i class='g3'><\/i><i class='g1'><\/i><i class='g5'><\/i><span class='rq-gap'><\/span><\/div>\n<ul class='rq-legend' id='ewLeg'>\n<li><i style='background:var(--c3)'><\/i><span>Bewirtschaftung<\/span><b><\/b><\/li>\n<li><i style='background:var(--c1)'><\/i><span>Bodenwertverzinsung<\/span><b><\/b><\/li>\n<li class='is-ok' id='ewLeg3'><i class='sw5'><\/i><span>Geb\u00e4udeanteil<\/span><b><\/b><\/li><\/ul><\/div>\n<div class='rq-acts'><button type='button' class='rq-btn rq-btn-gold' id='ewPdf'><svg viewBox='0 0 24 24' aria-hidden='true'><path d='M12 4v11'\/><path d='m7 10 5 5 5-5'\/><path d='M5 20h14'\/><\/svg>PDF speichern<\/button><button type='button' class='rq-btn rq-btn-ghost' id='ewShare'><svg viewBox='0 0 24 24' aria-hidden='true'><path d='M10 14a4 4 0 0 0 5.66 0l3-3a4 4 0 0 0-5.66-5.66l-1 1'\/><path d='M14 10a4 4 0 0 0-5.66 0l-3 3a4 4 0 0 0 5.66 5.66l1-1'\/><\/svg>Link kopieren<\/button><\/div><button type='button' class='rq-copy' id='ewCopy'>Ergebnis als Text kopieren<\/button>\n<p class='rq-note' id='ewNote' aria-live='polite'><\/p><a class=\"rq-fin\" href=\"https:\/\/limainvestimmobilien.de\/immobilienbewertung\/\">Immobilie bewerten lassen <svg viewBox='0 0 24 24' aria-hidden='true'><path d='M5 12h14M13 6l6 6-6 6'\/><\/svg><\/a><\/aside><\/div>\n<div class='rq-more'>\n<article class='rq-card rq-verdict' aria-labelledby='ewVT'>\n<p class='rq-k'>Bewertung<\/p>\n<h3 id='ewVT'>Annahmen plausibel<\/h3>\n<p id='ewVS'><\/p>\n<ul class='rq-why' id='ewWhy'><\/ul>\n<p class='rq-k'>N\u00e4chste Schritte<\/p>\n<ol class='rq-next' id='ewNext'><\/ol><\/article>\n<article class='rq-card' aria-labelledby='ewRT'>\n<div class='rq-k-row'>\n<p class='rq-k' id='ewRT'>Rechenweg<\/p><button type='button' class='rq-i' aria-expanded='false' aria-controls='ewTipV' aria-label='Erkl\u00e4rung Vervielf\u00e4ltiger'>?<\/button><\/div>\n<div class='rq-big'><b id='ewREw'>1.762.936 \u20ac<\/b><span>Ertragswert<\/span><\/div>\n<p class='rq-ctext'>Ertragsgetrieben: Der Geb\u00e4udeanteil des Reinertrags wird kapitalisiert, danach kommt der Bodenwert hinzu.<\/p>\n<div class='rq-tip' id='ewTipV'>\n<p>Der Vervielf\u00e4ltiger (Barwertfaktor, \u00a7 34 ImmoWertV) sagt, was 1 \u20ac j\u00e4hrlicher Reinertrag heute wert ist, wenn er \u00fcber die Restnutzungsdauer n flie\u00dft und mit dem Liegenschaftszins i abgezinst wird:<\/p>\n<p><b>V = ((1 + i)<sup>n<\/sup> \u2212 1) \/ (i \u00d7 (1 + i)<sup>n<\/sup>)<\/b><\/p>\n<p>Beispiel: i = 4,5 % und n = 30 ergibt V \u2248 16,3. 10.000 \u20ac Reinertrag \u00d7 16,3 \u2248 163.000 \u20ac Geb\u00e4udeertragswert. Ein h\u00f6herer Zinssatz senkt V, eine l\u00e4ngere Restnutzungsdauer erh\u00f6ht ihn.<\/p><\/div>\n<div class='rq-bar' id='ewShareBar' role='img' aria-label='Wertanteile Geb\u00e4ude und Boden'><i class='b1'><\/i><i class='b2'><\/i><\/div>\n<p class='rq-shares' id='ewShares'><\/p>\n<dl class='rq-dl rw' id='ewDl'><\/dl><\/article>\n<article class='rq-card' aria-labelledby='ewST'>\n<p class='rq-k' id='ewST'>Zins-Sensitivit\u00e4t<\/p>\n<div class='rq-big'><b id='ewSBig'>\u221214,8 %<\/b><span id='ewSBigT'>Ertragswert bei +1 %-Punkt<\/span><\/div>\n<div class='rq-tablewrap rq-sens' id='ewSensW'>\n<table class='rq-table'>\n<thead>\n<tr><th scope='col'>Zins<\/th><th scope='col'>Ertragswert<\/th><th scope='col'>\u00c4nderung<\/th><\/tr><\/thead>\n<tbody id='ewSens'><\/tbody><\/table><\/div>\n<p class='rq-ctext' id='ewSText'><\/p><\/article><\/div>\n<p class='rq-disc'>Unverbindliche Orientierung nach dem allgemeinen Ertragswertverfahren der ImmoWertV 2021 \u2013 kein Verkehrswertgutachten nach \u00a7 194 BauGB. Das Ergebnis h\u00e4ngt stark von Mietansatz, Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer ab. F\u00fcr eine fundierte Bewertung: <a href=\"https:\/\/limainvestimmobilien.de\/immobilienbewertung\/\">Immobilie bewerten lassen<\/a>.<\/p>\n<div class='rq-dock' id='ewDock' aria-hidden='true'>\n<div><small>Ertragswert<\/small><b id='ewDockEw'>1.762.936 \u20ac<\/b><\/div>\n<div><small>Vervielf\u00e4ltiger<\/small><b id='ewDockV'>21,36<\/b><\/div><a href='#ewRes' id='ewDockGo' tabindex='-1'>Ergebnis<\/a><\/div>\n<p class='rq-sr' id='ewLive' aria-live='polite'><\/p><\/div><\/section><\/div>\n<div class='lp' id='lpPage2'>\n<section class='lp-bleed lp-sec lp-white'>\n<div class='lp-wrap'>\n<div class='lp-head'>\n<p class='lp-eyebrow'>So arbeitet der Rechner<\/p>\n<h2 class='lp-h2'>Vom Mietertrag zum Ertragswert \u2013 <em>nachvollziehbar.<\/em><\/h2><\/div>\n<div class='lp-grid lp-g3'>\n<article class='lp-card'><span class='lp-num'>01<\/span><span class='lp-ico'><svg viewBox='0 0 24 24' aria-hidden='true'><path d='M13 3 5 14h6l-1 7 8-11h-6l1-7Z'\/><\/svg><\/span>\n<h3>Eckdaten eingeben<\/h3>\n<p>Rohertrag, Bewirtschaftungskosten, Bodenrichtwert und Fl\u00e4che, Liegenschaftszins. Die Restnutzungsdauer ermittelt der Rechner auf Wunsch aus Baujahr und Modernisierung.<\/p><\/article>\n<article class='lp-card d1'><span class='lp-num'>02<\/span><span class='lp-ico'><svg viewBox='0 0 24 24' aria-hidden='true'><path d='M4 19h16'\/><path d='M6 15l4-5 3 2.5L18 6'\/><path d='M15 6h3v3'\/><\/svg><\/span>\n<h3>Rechenweg live<\/h3>\n<p>Reinertrag, Bodenwertverzinsung, Vervielf\u00e4ltiger, Geb\u00e4ude- und Bodenwert \u2013 Schritt f\u00fcr Schritt nach ImmoWertV 2021, mit Plausibilit\u00e4tspr\u00fcfung und Zins-Sensitivit\u00e4t.<\/p><\/article>\n<article class='lp-card d2'><span class='lp-num'>03<\/span><span class='lp-ico'><svg viewBox='0 0 24 24' aria-hidden='true'><path d='M7 3h7l4 4v14H7z'\/><path d='M14 3v4h4'\/><path d='M10 12h5M10 16h5'\/><\/svg><\/span>\n<h3>Gutachten light sichern<\/h3>\n<p>Die Auswertung als PDF f\u00fcr Bank, K\u00e4ufer oder Beirat speichern oder die Berechnung als Link an Partner und Berater schicken.<\/p><\/article><\/div><\/div><\/section>\n<section class='lp-bleed lp-sec lp-paper'>\n<div class='lp-wrap lp-faq-grid'>\n<div class='lp-head'>\n<p class='lp-eyebrow'>Fragen und Antworten<\/p>\n<h2 class='lp-h2'>Das Ertragswertverfahren, <em>kurz erkl\u00e4rt.<\/em><\/h2>\n<p class='lp-lead'>Was hinter den Zahlen steckt \u2013 und worauf Gutachter, Banken und Investoren achten.<\/p><\/div>\n<div class='lp-faq'>\n<details><summary>Was ist das Ertragswertverfahren?<\/summary>\n<p>Das Ertragswertverfahren ist eines der drei Wertermittlungsverfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) \u2013 neben dem Vergleichs- und dem Sachwertverfahren. Es leitet den Wert aus den Ertr\u00e4gen ab, die eine Immobilie nachhaltig erwirtschaftet. Deshalb ist es das Standardverfahren f\u00fcr Renditeobjekte wie Mehrfamilienh\u00e4user, Wohn- und Gesch\u00e4ftsh\u00e4user, B\u00fcros und Handelsfl\u00e4chen.<\/p><\/details>\n<details><summary>Wie wird der Ertragswert berechnet?<\/summary>\n<p>Vom Jahresrohertrag ziehen Sie die Bewirtschaftungskosten ab und erhalten den Reinertrag. Davon geht die Bodenwertverzinsung ab, also Bodenwert mal Liegenschaftszinssatz. Der Rest ist der Reinertragsanteil des Geb\u00e4udes. Er wird mit dem Vervielf\u00e4ltiger kapitalisiert \u2013 dem Barwertfaktor aus Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer. Zum Geb\u00e4udeertragswert kommt der Bodenwert hinzu. Besondere Merkmale wie ein Instandhaltungsstau werden zum Schluss als Zu- oder Abschlag ber\u00fccksichtigt.<\/p><\/details>\n<details><summary>Was ist der Liegenschaftszinssatz \u2013 und woher bekomme ich ihn?<\/summary>\n<p>Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem sich Immobilien einer Art am Markt im Durchschnitt verzinsen. Die Gutachteraussch\u00fcsse leiten ihn aus tats\u00e4chlichen Kaufpreisen ab und ver\u00f6ffentlichen ihn im Grundst\u00fccksmarktbericht. Er ist der st\u00e4rkste Hebel der Rechnung: Ein Prozentpunkt mehr senkt den Ertragswert oft um zehn bis zwanzig Prozent. Ohne \u00f6rtliche Daten bieten die Empfehlungen des IVD eine Orientierung, f\u00fcr 2026 etwa 2,5 bis 5,5 % bei Mehrfamilienh\u00e4usern und 4,0 bis 8,0 % bei B\u00fcro- und Gesch\u00e4ftsh\u00e4usern.<\/p><\/details>\n<details><summary>Welche Bewirtschaftungskosten setzt man an?<\/summary>\n<p>Nach \u00a7 32 ImmoWertV z\u00e4hlen dazu Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis und Betriebskosten, die nicht auf die Mieter umgelegt werden. Anlage 3 der Verordnung gibt Modellwerte vor, die j\u00e4hrlich an die Verbraucherpreise angepasst werden \u2013 f\u00fcr 2025 rund 359 \u20ac Verwaltung je Wohnung und 14 \u20ac Instandhaltung je m\u00b2 Wohnfl\u00e4che, dazu 2 % Mietausfallwagnis, bei Gewerbe 4 %. Bei Wohnh\u00e4usern ergeben sich je nach Mietniveau meist 12 bis 35 % des Rohertrags.<\/p><\/details>\n<details><summary>Wie ermittelt man die Restnutzungsdauer?<\/summary>\n<p>Ausgangspunkt ist die Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 1 ImmoWertV \u2013 80 Jahre f\u00fcr Wohnh\u00e4user, 60 Jahre f\u00fcr B\u00fcro- und Gesch\u00e4ftsh\u00e4user. Ohne Modernisierung gilt grob Gesamtnutzungsdauer minus Alter. Modernisierungen verl\u00e4ngern die Restnutzungsdauer: Anlage 2 vergibt daf\u00fcr bis zu 20 Punkte, zum Beispiel 4 f\u00fcr ein erneuertes, ged\u00e4mmtes Dach und 2 f\u00fcr eine neue Heizung, und rechnet sie mit einer Formel in Jahre um. Der Rechner \u00fcbernimmt diese Formel, sobald Sie Baujahr und Punkte eintragen.<\/p><\/details>\n<details><summary>Ist der Ertragswert gleich dem Verkehrswert?<\/summary>\n<p>Nicht automatisch. Der Ertragswert ist ein Verfahrenswert. Den Verkehrswert nach \u00a7 194 Baugesetzbuch leitet ein Sachverst\u00e4ndiger daraus ab \u2013 unter W\u00fcrdigung der Marktlage, des Zustands und gegebenenfalls weiterer Verfahren. F\u00fcr Kauf, Verkauf oder Finanzierung ist der Rechner eine belastbare Orientierung, ein Gutachten ersetzt er nicht. Wenn Sie eine fundierte Einsch\u00e4tzung brauchen, bewerten wir Ihre Immobilie gern.<\/p><\/details><\/div><\/div><\/section>\n<section class='lp-cta lp-bleed lp-sec'>\n<div class='lp-wrap'>\n<p class='lp-eyebrow'>Vom Rechnen zum Kaufen<\/p>\n<h2 class='lp-h2 d1'>Die Zahlen passen? <em>Wir haben die Objekte.<\/em><\/h2>\n<p class='lp-lead d2'>Hinterlegen Sie Ihr Ankaufsprofil \u2013 wir schicken Ihnen passende Off-Market-Objekte, bevor sie am Markt sind. Oder lassen Sie Ihre eigene Immobilie bewerten.<\/p>\n<div class='lp-actions d3'><a class=\"lp-btn lp-btn-gold\" href=\"https:\/\/limainvestimmobilien.de\/suchprofil-hinterlegen\/\">Ankaufsprofil hinterlegen <svg viewBox='0 0 24 24' fill='none' stroke='currentColor' stroke-width='2' aria-hidden='true'><path d='M5 12h14M13 6l6 6-6 6'\/><\/svg><\/a><a class=\"lp-btn lp-btn-line\" href=\"https:\/\/limainvestimmobilien.de\/immobilienbewertung\/\">Immobilie bewerten<\/a><a class=\"lp-btn lp-btn-line\" href=\"https:\/\/limainvestimmobilien.de\/shop-fuer-immobilienmakler-immobilienakteure-leadgeneratoren\/\">White-Label-Version<\/a><\/div>\n<p class='lp-meta d4'>Lima Invest Immobilien \u00b7 Elbchaussee 162 \u00b7 22605 Hamburg \u00b7 <a href='mailto:anfrage@limaimmobilien.com'>anfrage@limaimmobilien.com<\/a><\/p><\/div><\/section><\/div>\n<script type='application\/ld+json'>\n{\n \"@context\": \"https:\/\/schema.org\",\n \"@graph\": [\n  {\n   \"@type\": \"WebApplication\",\n   \"name\": \"Ertragswertrechner nach ImmoWertV 2021\",\n   \"url\": \"https:\/\/limainvestimmobilien.de\/ertragswertverfahren\/\",\n   \"applicationCategory\": \"FinanceApplication\",\n   \"operatingSystem\": \"Web\",\n   \"inLanguage\": \"de-DE\",\n   \"isAccessibleForFree\": true,\n   \"description\": \"Ertragswertverfahren nach ImmoWertV 2021: Rohertrag, Bewirtschaftungskosten, Bodenwert aus Bodenrichtwert und Fl\u00e4che, Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer ergeben Vervielf\u00e4ltiger, Geb\u00e4ude- und Bodenwert und den Ertragswert.\",\n   \"featureList\": [\n    \"Allgemeines Ertragswertverfahren nach ImmoWertV 2021\",\n    \"Bodenwert aus Bodenrichtwert und Grundst\u00fccksfl\u00e4che\",\n    \"Restnutzungsdauer nach Anlage 2 ImmoWertV aus Baujahr und Modernisierung\",\n    \"Vervielf\u00e4ltiger (Barwertfaktor) und Geb\u00e4udeertragswert\",\n    \"Zu- und Abschl\u00e4ge f\u00fcr besondere objektspezifische Grundst\u00fccksmerkmale\",\n    \"Plausibilit\u00e4tspr\u00fcfung und Zins-Sensitivit\u00e4t\",\n    \"PDF-Gutachten light und Link zum Teilen\"\n   ],\n   \"offers\": {\n    \"@type\": \"Offer\",\n    \"price\": \"0\",\n    \"priceCurrency\": \"EUR\"\n   },\n   \"provider\": {\n    \"@id\": \"https:\/\/limainvestimmobilien.de\/#organization\"\n   }\n  },\n  {\n   \"@type\": \"FAQPage\",\n   \"mainEntity\": [\n    {\n     \"@type\": \"Question\",\n     \"name\": \"Was ist das Ertragswertverfahren?\",\n     \"acceptedAnswer\": {\n      \"@type\": \"Answer\",\n      \"text\": \"Das Ertragswertverfahren ist eines der drei Wertermittlungsverfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) \u2013 neben dem Vergleichs- und dem Sachwertverfahren. 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einzige Korrektur: Zins 0 % ergibt den Grenzwert V = n statt eines Rechenfehlers *\/\nvar rbf=function(i,n){if(n<=0){return 0;}if(i===0){return n;}var q=Math.pow(1+i,n);return (q-1)\/(i*q);};\nvar core=function(re,bk,bw,lz,n){var i=lz\/100,rein=re-bk,bv=bw*i,reBa=rein-bv,v=rbf(i,n),ewBa=reBa*v;return {rein:rein,bv:bv,reBa:reBa,v:v,ewBa:ewBa,vorl:ewBa+bw};};\nvar rndModel=function(bj,mp,gnd){\nif(bj<1800||bj>YEAR+10||gnd<=0){return null;}\nvar alter=Math.max(0,YEAR-bj),a=Math.min(alter,gnd),p=clamp(Math.round(mp),0,20),k=RNDK[p],rel=a*100\/gnd,f=rel>=k[3];\nvar r=f?(k[0]*a*a\/gnd-k[1]*a+k[2]*gnd):(gnd-a);\nr=clamp(r,0,gnd);\nreturn {alter:alter,capped:alter>gnd,rel:rel,p:p,f:f,raw:r,rnd:Math.round(r)};\n};\n\nvar autoBw=function(){if(O.bwAuto){S.bw=Math.round(S.brw*S.gfl*100)\/100;setVal('bw');}};\nvar autoRnd=function(){if(O.rndAuto){var m=rndModel(S.bj,S.mp,S.gnd);if(m){S.rnd=m.rnd;setVal('rnd');}}};\nvar autoGnd=function(){if(O.gndAuto){S.gnd=GNDN[O.nutz];setVal('gnd');}};\n\nvar verdict=function(){\nvar r=R,c=r.c,why=[],next=[],bad=0,warn=0;\nvar add=function(cl,t){why.push({c:cl,t:nbsp(t)});if(cl==='bad'){bad++;}if(cl==='warn'){warn++;}};\nif(S.rnd<=0){add('bad','Restnutzungsdauer 0: Das Geb\u00e4ude tr\u00e4gt rechnerisch nichts zum Wert bei. Bitte eine Restnutzungsdauer \u00fcber 0 eintragen.');}\nif(S.lz<=0){add('bad','Liegenschaftszins 0 %: Gerechnet wird mit dem Grenzwert, der Vervielf\u00e4ltiger entspricht dann der Restnutzungsdauer. Bitte einen markt\u00fcblichen Zinssatz \u00fcber 0 eintragen.');}\nif(S.bk>S.re){add('bad','Die Bewirtschaftungskosten sind h\u00f6her als der Rohertrag.');}\nif(c.reBa>0){add('ok','Der Reinertrag deckt die Bodenwertverzinsung: F\u00fcr das Geb\u00e4ude bleiben <b>'+money(c.reBa)+'<\/b> im Jahr. Die Wertindikation ist nutzbar, sofern Miete und Kosten nachhaltig und markt\u00fcblich sind.');}\nelse{add('bad','Der Reinertrag deckt die Bodenwertverzinsung nicht \u2013 das Geb\u00e4ude tr\u00e4gt rechnerisch nichts bei. Pr\u00fcfen Sie Ertrag, Kosten, Bodenwert und Zinssatz. Trifft es zu, liegt eher ein Liquidationswert nahe: Bodenwert abz\u00fcglich Abrisskosten.');}\nif(r.bzq!==null){if(r.bzq<100){add(r.bzq>50?'warn':'ok','Die Bodenwertverzinsung beansprucht <b>'+pct(r.bzq,1)+'<\/b> des Reinertrags. '+(r.bzq>50?'Der Boden dominiert \u2013 der Wert h\u00e4ngt stark an Lage und Bodenrichtwert.':'Je h\u00f6her dieser Anteil, desto st\u00e4rker dominiert der Boden gegen\u00fcber dem Geb\u00e4ude.'));}}\nif(r.bkq!==null){var b=BKR[O.nutz],lab=NUTZL[O.nutz],rng='etwa '+b[0]+' bis '+b[1]+' %';\nif(r.bkq<b[0]){add('warn','Bewirtschaftungskosten <b>'+pct(r.bkq,1)+'<\/b> des Rohertrags \u2013 niedrig. \u00dcblich sind bei '+lab+' '+rng+' (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis). Zu niedrige Kosten treiben den Wert.');}\nelse if(r.bkq>b[1]){add('warn','Bewirtschaftungskosten <b>'+pct(r.bkq,1)+'<\/b> des Rohertrags \u2013 hoch. \u00dcblich sind bei '+lab+' '+rng+'. Pr\u00fcfen Sie, ob umlagef\u00e4hige Kosten enthalten sind.');}\nelse{add('ok','Bewirtschaftungskosten <b>'+pct(r.bkq,1)+'<\/b> des Rohertrags \u2013 im \u00fcblichen Rahmen f\u00fcr '+lab+' ('+rng+').');}}\nif(S.lz>0){var z=LZR[O.nutz];\nif(S.lz<z[0]){add('warn','Liegenschaftszins <b>'+pct(S.lz)+'<\/b> \u2013 unter der IVD-Spanne 2026 f\u00fcr '+LZT[O.nutz]+'. Ein niedriger Zins treibt den Wert stark nach oben; ma\u00dfgeblich ist der Satz Ihres Gutachterausschusses.');}\nelse if(S.lz>z[1]){add('warn','Liegenschaftszins <b>'+pct(S.lz)+'<\/b> \u2013 \u00fcber der IVD-Spanne 2026 f\u00fcr '+LZT[O.nutz]+'. Ein hoher Zins dr\u00fcckt den Wert; ma\u00dfgeblich ist der Satz Ihres Gutachterausschusses.');}\nelse{add('ok','Liegenschaftszins <b>'+pct(S.lz)+'<\/b> \u2013 im Rahmen der IVD-Empfehlung 2026 f\u00fcr '+LZT[O.nutz]+'. Ma\u00dfgeblich bleibt der Satz Ihres Gutachterausschusses.');}}\nif(S.rnd>0){if(S.rnd>S.gnd){add('warn','Die Restnutzungsdauer ('+yrs(S.rnd)+') ist l\u00e4nger als die Gesamtnutzungsdauer ('+yrs(S.gnd)+') \u2013 das passt nur zu jungen Geb\u00e4uden mit l\u00e4ngerer Nutzungsdauer.');}\nelse if(O.rndAuto){if(r.m){add('ok','Restnutzungsdauer <b>'+yrs(r.m.rnd)+'<\/b> nach dem Modell der Anlage 2 ImmoWertV (Baujahr '+S.bj+', '+r.m.p+' Modernisierungspunkte).');}}}\nnext.push('Liegenschaftszins und Bodenrichtwert mit dem Grundst\u00fccksmarktbericht Ihres Gutachterausschusses abgleichen \u2013 Bodenrichtwerte finden Sie bei <a href=\"https:\/\/www.bodenrichtwerte-boris.de\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">BORIS-D<\/a>.');\nnext.push('Mietansatz pr\u00fcfen: Ma\u00dfgeblich ist die markt\u00fcbliche Nettokaltmiete \u2013 Vergleichswerte im Tool <a href=\"https:\/\/limainvestimmobilien.de\/mietspiegeluebersicht\/\">Vergleichsmieten<\/a>.');\nif(r.bog===0){next.push('Abweichungen wie Instandhaltungsstau oder Mieten unter Markt als Zu- oder Abschlag erfassen (Schritt 03).');}\nnext.push('F\u00fcr Kauf, Verkauf oder Finanzierung den Wert absichern: <a href=\"https:\/\/limainvestimmobilien.de\/immobilienbewertung\/\">Immobilie bewerten lassen<\/a>.');\nvar st=bad?'bad':(warn?'warn':'ok');\nreturn {st:st,title:bad?'Annahmen pr\u00fcfen':(warn?'Einzelne Annahmen pr\u00fcfen':'Annahmen plausibel'),pill:bad?'Annahmen pr\u00fcfen':(warn?'Bitte pr\u00fcfen':'Annahmen plausibel'),\nsum:bad?'Mindestens eine Eingabe passt nicht \u2013 so ist das Ergebnis nicht belastbar.':(warn?'Die Rechnung steht, aber mindestens ein Ansatz weicht von \u00fcblichen Werten ab.':'Der Ertragswert beruht auf schl\u00fcssigen Annahmen. Entscheidend bleiben Mietansatz, Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer.'),why:why,next:next};\n};\n\nvar ewCur=null,ewRaf=0;\nvar ewHtml=function(v){var r=Math.round(v);return (r<0?'<span class=\"s\">'+MINUS+'<\/span>':'')+fmt(Math.abs(r),0)+'<span class=\"e\">\u20ac<\/span>';};\nvar setEw=function(v){var el=$('ewEw');el.classList.toggle('is-neg',v<0);el.classList.toggle('is-long',fmt(Math.abs(Math.round(v)),0).length>9);if(ewRaf){cancelAnimationFrame(ewRaf);ewRaf=0;}if(reduced||ewCur===null){ewCur=v;el.innerHTML=ewHtml(v);return;}var from=ewCur,t0=0;var step=function(ts){if(!t0){t0=ts;}var p=Math.min(1,(ts-t0)\/450),e=1-Math.pow(1-p,3);ewCur=from+(v-from)*e;el.innerHTML=ewHtml(ewCur);if(p<1){ewRaf=requestAnimationFrame(step);}else{ewRaf=0;ewCur=v;el.innerHTML=ewHtml(v);}};ewRaf=requestAnimationFrame(step);};\n\nvar liveT=0;\nvar render=function(){\nvar r=R,c=r.c,i;\nsetEw(r.ew);\n$('ewEwY').innerHTML=nbsp((r.qmW!==null?money(r.qmW)+' pro m\u00b2':'Fl\u00e4che eingeben f\u00fcr den Wert pro m\u00b2')+(r.fak!==null?' \u00b7 '+fmt(r.fak,1)+'-fache Jahresmiete':'')+(r.bog!==0?' \u00b7 inkl. '+eur(Math.abs(r.bog),0)+(r.bog<0?' Abschlag':' Zuschlag'):''));\n$('ewKBw').textContent=money(S.bw);\n$('ewKBwS').textContent=O.bwAuto?(eur(S.brw,0)+'\/m\u00b2 '+TIMES+' '+fa(S.gfl)+NB+'m\u00b2'):'eigener Wert';\n$('ewKGeb').textContent=money(c.ewBa);\n$('ewKGebS').textContent=money(c.reBa)+' '+TIMES+' '+fmt(c.v,2);\n$('ewKV').textContent=fmt(c.v,2);\n$('ewKVS').textContent=pct(S.lz)+' \u00b7 '+yrs(S.rnd);\n$('ewKF').textContent=r.fak!==null?fmt(r.fak,1)+'-fach':'\u2013';\nvar pos=c.reBa>=0,out=S.bk+c.bv,base=pos?S.re:out,vals=[S.bk,c.bv,c.reBa],segs=$('ewBar').querySelectorAll('i'),legB=$('ewLeg').querySelectorAll('li b');\nfor(i=0;i<3;i++){segs[i].style.width=(base>0?clamp((i<2?Math.max(0,vals[i]):(pos?vals[i]:0))\/base*100,0,100):0)+'%';}\n$('ewBar').querySelector('.rq-gap').style.width=(pos?0:(out>0?clamp((out-S.re)\/out*100,0,100):0))+'%';\nlegB[0].textContent=money(S.bk);legB[1].textContent=money(c.bv);legB[2].textContent=money(c.reBa);\nvar l3=$('ewLeg3');l3.className=pos?'is-ok':'is-bad';l3.querySelector('span').textContent=pos?'Geb\u00e4udeanteil':'Fehlbetrag';\n$('ewFlowSum').textContent=money(S.re)+' im Jahr';\n$('ewBar').setAttribute('aria-label','Von '+money(S.re)+' Rohertrag: Bewirtschaftung '+money(S.bk)+', Bodenwertverzinsung '+money(c.bv)+', '+(pos?'Geb\u00e4udeanteil ':'Fehlbetrag ')+money(c.reBa));\n$('ewReHint').innerHTML=nbsp('= <b>'+eur(S.re\/12,0)+'<\/b> im Monat'+(S.qm>0?' \u00b7 '+eur(S.re\/12\/S.qm,2)+' pro m\u00b2':''));\n$('ewQmHint').innerHTML=nbsp(r.qmW!==null?'Ertragswert <b>'+money(r.qmW)+'<\/b> pro m\u00b2':'f\u00fcr Miete und Ertragswert pro m\u00b2');\n$('ewBkHint').innerHTML=nbsp(r.bkq!==null?'= <b>'+pct(r.bkq,1)+'<\/b> des Rohertrags'+(S.qm>0?' \u00b7 '+eur(S.bk\/S.qm,2)+' pro m\u00b2':''):'');\nA.forEach.call(app.querySelectorAll('.rq-qs button'),function(b){var q=parseFloat(b.getAttribute('data-q'));b.classList.toggle('is-on',S.re>0?Math.abs(S.bk-S.re*q\/100)<0.5:false);});\n$('ewBwHint').innerHTML=nbsp(O.bwAuto?'= '+eur(S.brw,0)+'\/m\u00b2 '+TIMES+' '+fa(S.gfl)+' m\u00b2':'Eigener Wert'+(S.brw*S.gfl>0?' \u2013 Bodenrichtwert '+TIMES+' Fl\u00e4che w\u00e4ren '+eur(S.brw*S.gfl,0)+'. \u00c4ndern Sie eins davon, rechnet der Rechner wieder selbst.':'.'));\n$('ewLzHint').innerHTML=nbsp('Bodenwertverzinsung <b>'+money(c.bv)+'<\/b> im Jahr');\nvar m=r.m;\n$('ewRndHint').innerHTML=O.rndAuto?(m?'nach Anlage 2: '+m.alter+NB+'Jahre alt, '+GRADE(m.p):'Baujahr eingeben \u2013 dann rechnet das Modell'):('Eigener Wert'+(m?' \u2013 Modellwert '+yrs(m.rnd):''));\n$('ewRndText').innerHTML=m?('Alter <b>'+m.alter+NB+'Jahre<\/b>'+(m.capped?' (\u00fcber der Gesamtnutzungsdauer, gerechnet mit '+yrs(S.gnd)+')':'')+' \u00b7 '+GRADE(m.p)+' \u00b7 Modell ergibt <b>'+yrs(m.rnd)+'<\/b> Restnutzungsdauer'+(O.rndAuto?'':'<button type=\"button\" class=\"rq-take\" id=\"ewTake\">\u00fcbernehmen<\/button>')):('Baujahr zwischen 1800 und '+(YEAR+10)+' eintragen, dann rechnet das Modell.');\n$('ewNutzHint').textContent='Setzt die Gesamtnutzungsdauer ('+yrs(GNDN[O.nutz])+') und die Vergleichswerte der Pr\u00fcfung.';\nvar V=verdict();\nvar pill=$('ewPill');pill.textContent=V.pill;pill.classList.toggle('is-bad',V.st==='bad');pill.classList.toggle('is-warn',V.st==='warn');\nvar vt=$('ewVT');vt.textContent=V.title;vt.classList.toggle('is-bad',V.st==='bad');vt.classList.toggle('is-warn',V.st==='warn');\n$('ewVS').textContent=V.sum;\n$('ewWhy').innerHTML=V.why.map(function(w){return '<li class=\"'+w.c+'\">'+ICON[w.c]+'<span>'+w.t+'<\/span><\/li>';}).join('');\n$('ewNext').innerHTML=V.next.map(function(n){return '<li><span>'+n+'<\/span><\/li>';}).join('');\n$('ewREw').textContent=money(r.ew);\nvar sb=$('ewShareBar').querySelectorAll('i');\nsb[0].style.width=(r.antG!==null?clamp(r.antG,0,100):0)+'%';sb[1].style.width=(r.antB!==null?clamp(r.antB,0,100):0)+'%';\n$('ewShares').innerHTML=r.antG!==null?'<span><i class=\"rq-sw\" style=\"background:var(--ink)\"><\/i>Geb\u00e4ude <b>'+pct(r.antG,1)+'<\/b><\/span><span><i class=\"rq-sw\" style=\"background:var(--gold)\"><\/i>Boden <b>'+pct(r.antB,1)+'<\/b><\/span>':'';\nvar row=function(op,t,v,cl){var a=cl?' class=\"'+cl+'\"':'';return '<dt'+a+'><span class=\"op\">'+op+'<\/span>'+t+'<\/dt><dd'+a+'>'+v+'<\/dd>';};\nvar h=row('','Jahresrohertrag',money(S.re))+row(MINUS,'Bewirtschaftungskosten',money(S.bk))+row('=','Jahresreinertrag',money(c.rein),'t')+row(MINUS,'Bodenwertverzinsung ('+pct(S.lz)+' von '+money(S.bw)+')',money(c.bv))+row('=','Reinertragsanteil Geb\u00e4ude',money(c.reBa),'t')+row(TIMES,'Vervielf\u00e4ltiger ('+yrs(S.rnd)+')',fmt(c.v,2))+row('=','Geb\u00e4udeertragswert',money(c.ewBa),'t')+row('+','Bodenwert',money(S.bw));\nif(r.bog===0){h+=row('=','Ertragswert',money(r.ew),'t fin');}\nelse{h+=row('=','vorl\u00e4ufiger Ertragswert',money(c.vorl),'t')+row(r.bog<0?MINUS:'+',r.bog<0?'Abschlag (boG)':'Zuschlag (boG)',eur(Math.abs(r.bog),0))+row('=','Ertragswert',money(r.ew),'t fin');}\n$('ewDl').innerHTML=h;\nvar sOk=S.lz>0?S.rnd>0:false;\n$('ewSensW').hidden=!sOk;\nif(sOk){\n$('ewSens').innerHTML=r.sens.map(function(s){var ch=r.ew!==0?(s.ew-r.ew)\/Math.abs(r.ew)*100:0,cur=s.d===0;return '<tr'+(cur?' class=\"is-hl\"':'')+'><td>'+pct(s.lz)+'<\/td><td>'+money(s.ew)+'<\/td><td'+(cur?'':' class=\"'+(ch>=0?'pos':'neg')+'\"')+'>'+(cur?'Ansatz':(ch>0?'+':(ch<0?MINUS:''))+fmt(Math.abs(ch),1)+NB+'%')+'<\/td><\/tr>';}).join('');\nvar up=r.sens[4],dn=r.sens[0],chU=r.ew!==0?(up.ew-r.ew)\/Math.abs(r.ew)*100:0;\n$('ewSBig').textContent=(chU>0?'+':(chU<0?MINUS:''))+fmt(Math.abs(chU),1)+NB+'%';\n$('ewSBigT').textContent='Ertragswert bei +1 %-Punkt';\n$('ewSText').innerHTML=nbsp('Plus ein Prozentpunkt ('+pct(up.lz)+') ergibt grob <b>'+money(up.ew)+'<\/b>, minus ein Prozentpunkt ('+pct(dn.lz)+') grob <b>'+money(dn.ew)+'<\/b>. Der Liegenschaftszins ist der st\u00e4rkste Hebel der Rechnung.');\n}else{$('ewSBig').textContent='\u2013';$('ewSBigT').textContent='keine Sensitivit\u00e4t';$('ewSText').textContent='F\u00fcr die Sensitivit\u00e4t brauchen Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer Werte \u00fcber 0.';}\n$('ewDockEw').textContent=money(r.ew);$('ewDockEw').classList.toggle('is-neg',r.ew<0);$('ewDockV').textContent=fmt(c.v,2);\nif(liveT){clearTimeout(liveT);}\nliveT=setTimeout(function(){$('ewLive').textContent='Ertragswert '+(R.ew<0?'minus ':'')+fmt(Math.abs(Math.round(R.ew)),0)+' Euro, Vervielf\u00e4ltiger '+fmt(R.c.v,2)+', '+V.title+'.';},900);\n};\n\nvar calc=function(){\nvar c=core(S.re,S.bk,S.bw,S.lz,S.rnd),bog=O.bogT==='z'?S.bog:-S.bog,ew=c.vorl+bog;\nvar sens=[-1,-0.5,0,0.5,1].map(function(d){var z=d<0?Math.max(0.01,S.lz+d):S.lz+d,cc=core(S.re,S.bk,S.bw,z,S.rnd);return {d:d,lz:z,v:cc.v,ew:cc.vorl+bog};});\nR={c:c,bog:bog,ew:ew,sens:sens,m:rndModel(S.bj,S.mp,S.gnd),qmW:S.qm>0?ew\/S.qm:null,fak:S.re>0?ew\/S.re:null,bkq:S.re>0?S.bk\/S.re*100:null,bzq:c.rein>0?c.bv\/c.rein*100:null,antG:c.vorl!==0?c.ewBa\/c.vorl*100:null,antB:c.vorl!==0?S.bw\/c.vorl*100:null};\nrender();\n};\n\nKEYS.forEach(function(k){\nvar el=$(F[k][0]);\nvar after=function(){\nif(k==='bw'){O.bwAuto=false;}\nif(k==='brw'||k==='gfl'){O.bwAuto=true;autoBw();}\nif(k==='rnd'){O.rndAuto=false;}\nif(k==='gnd'){O.gndAuto=false;}\nif(k==='bj'||k==='mp'||k==='gnd'){O.rndAuto=true;autoRnd();}\ncalc();};\nvar fix=function(v){v=Math.max(0,v);if(k==='mp'){v=clamp(Math.round(v),0,20);}if(k==='bj'||k==='gnd'){v=Math.round(v);}return Math.min(v,1e10);};\nel.addEventListener('focus',function(){window.setTimeout(function(){if(document.activeElement===el){try{el.select();}catch(e){}}},0);});\nel.addEventListener('input',function(){S[k]=fix(num(el.value));after();});\nel.addEventListener('blur',function(){setVal(k);});\nel.addEventListener('keydown',function(e){if(e.key==='Enter'){e.preventDefault();el.blur();return;}var dir=e.key==='ArrowUp'?1:(e.key==='ArrowDown'?-1:0);if(dir){e.preventDefault();S[k]=fix(Math.round((S[k]+dir*F[k][2])*100)\/100);setVal(k);after();}});\n});\n$('ewForm').addEventListener('submit',function(e){e.preventDefault();});\nA.forEach.call(app.querySelectorAll('input[name=ewNutz]'),function(rb){rb.addEventListener('change',function(){if(rb.checked){O.nutz=rb.value;autoGnd();autoRnd();calc();}});});\nA.forEach.call(app.querySelectorAll('input[name=ewBogT]'),function(rb){rb.addEventListener('change',function(){if(rb.checked){O.bogT=rb.value;calc();}});});\nA.forEach.call(app.querySelectorAll('.rq-qs button'),function(b){b.addEventListener('click',function(){S.bk=Math.round(S.re*parseFloat(b.getAttribute('data-q')))\/100;setVal('bk');calc();});});\n$('ewRndBox').addEventListener('click',function(e){var t=e.target;if(t){if(t.id==='ewTake'){O.rndAuto=true;autoRnd();calc();$('ewRnd').focus();}}});\nA.forEach.call(app.querySelectorAll('.rq-i'),function(b){var t=$(b.getAttribute('aria-controls'));b.addEventListener('click',function(){var open=b.getAttribute('aria-expanded')==='true';b.setAttribute('aria-expanded',open?'false':'true');t.classList.toggle('is-open',!open);});});\n\nvar note=function(t){var n=$('ewNote');n.textContent=t;if(n._t){clearTimeout(n._t);}n._t=setTimeout(function(){n.textContent='';},7000);};\nvar flash=function(b,t){if(!b._html){b._html=b.innerHTML;}b.innerHTML=CHECK+t;b.classList.add('is-done');if(b._t){clearTimeout(b._t);}b._t=setTimeout(function(){b.innerHTML=b._html;b.classList.remove('is-done');},2400);};\nvar pulse=function(){var r=$('ewRes');r.classList.remove('is-pulse');void r.offsetWidth;r.classList.add('is-pulse');};\nvar setRadios=function(){app.querySelector('input[name=ewNutz][value='+O.nutz+']').checked=true;app.querySelector('input[name=ewBogT][value='+O.bogT+']').checked=true;};\n\nvar defaults=function(){KEYS.forEach(function(k){S[k]=DEF[k];});O.nutz='w';O.bwAuto=true;O.rndAuto=true;O.gndAuto=true;O.bogT='a';$('ewObj').value='';setRadios();autoGnd();autoBw();autoRnd();KEYS.forEach(setVal);calc();};\n$('ewReset').addEventListener('click',function(){defaults();pulse();note('Beispielwerte geladen.');});\n\nvar copyText=function(text){if(navigator.clipboard){if(window.isSecureContext){return navigator.clipboard.writeText(text);}}return new Promise(function(res,rej){var ta=document.createElement('textarea');ta.value=text;ta.setAttribute('readonly','');ta.style.position='fixed';ta.style.top='0';ta.style.opacity='0';document.body.appendChild(ta);ta.select();var ok=false;try{ok=document.execCommand('copy');}catch(e){ok=false;}document.body.removeChild(ta);if(ok){res();}else{rej(new Error('copy'));}});};\nvar shareUrl=function(){\nvar p=new URLSearchParams();\n['re','qm','bk','brw','gfl','lz','bj','mp','gnd','bog'].forEach(function(k){p.set(k,String(Math.round(S[k]*100)\/100));});\nif(!O.bwAuto){p.set('bw',String(Math.round(S.bw*100)\/100));}\nif(!O.rndAuto){p.set('rnd',String(Math.round(S.rnd*100)\/100));}\nif(O.nutz!=='w'){p.set('nutz',O.nutz);}\nif(O.bogT==='z'){p.set('bogt','z');}\nvar obj=$('ewObj').value.trim();if(obj){p.set('obj',obj);}\nreturn window.location.origin+window.location.pathname+'?'+p.toString()+'#rechner';\n};\n$('ewShare').addEventListener('click',function(){var url=shareUrl();copyText(url).then(function(){flash($('ewShare'),'Link kopiert');note('Der Link enth\u00e4lt alle Eingaben \u2013 einfach weiterschicken.');}).catch(function(){note('Ihr Link: '+url);});});\nvar resultText=function(){\nvar c=R.c,obj=$('ewObj').value.trim(),L=['Ertragswertverfahren nach ImmoWertV 2021 \u2013 Ergebnis'];\nif(obj){L.push('Objekt: '+obj);}\nL.push('','Nutzung: '+NUTZ[O.nutz],'Jahresrohertrag: '+money(S.re),'Bewirtschaftungskosten: '+money(S.bk),'Bodenwert: '+money(S.bw)+(O.bwAuto?' ('+eur(S.brw,0)+'\/m\u00b2 '+TIMES+' '+fa(S.gfl)+' m\u00b2)':''),'Liegenschaftszins: '+pct(S.lz),'Restnutzungsdauer: '+yrs(S.rnd),'','Jahresreinertrag: '+money(c.rein),'Bodenwertverzinsung: '+money(c.bv),'Reinertrag bauliche Anlagen: '+money(c.reBa),'Vervielf\u00e4ltiger (Barwertfaktor): '+fmt(c.v,2),'Ertragswert bauliche Anlagen: '+money(c.ewBa));\nif(R.bog!==0){L.push('Vorl\u00e4ufiger Ertragswert: '+money(c.vorl),(R.bog<0?'Abschlag':'Zuschlag')+' (boG): '+eur(Math.abs(R.bog),0));}\nL.push('Ertragswert: '+money(R.ew));\nif(R.qmW!==null){L.push('Ertragswert pro m\u00b2: '+money(R.qmW));}\nL.push('','Berechnung \u00f6ffnen: '+shareUrl(),'Lima Invest Immobilien \u00b7 limainvestimmobilien.de');\nreturn L.join('\\n');\n};\n$('ewCopy').addEventListener('click',function(){copyText(resultText()).then(function(){note('Ergebnis als Text kopiert.');}).catch(function(){note('Kopieren ist in diesem Browser nicht m\u00f6glich.');});});\n\nvar JS1='https:\/\/cdnjs.cloudflare.com\/ajax\/libs\/jspdf\/2.5.1\/jspdf.umd.min.js',JS2='https:\/\/cdnjs.cloudflare.com\/ajax\/libs\/jspdf-autotable\/3.5.29\/jspdf.plugin.autotable.min.js';\nvar load=function(src){return new Promise(function(res,rej){var s=document.createElement('script');s.src=src;s.async=true;s.onload=function(){res();};s.onerror=function(){rej(new Error(src));};document.head.appendChild(s);});};\nvar libs=function(){var has=window.jspdf?!!window.jspdf.jsPDF:false;return (has?Promise.resolve():load(JS1)).then(function(){var at=window.jspdf.jsPDF.API?!!window.jspdf.jsPDF.API.autoTable:false;return at?null:load(JS2);});};\nvar GLOSS=[['Jahresrohertrag','Markt\u00fcblich erzielbare Nettokaltmiete f\u00fcr ein Jahr (\u00a7 31 ImmoWertV).'],['Bewirtschaftungskosten','Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlagef\u00e4hige Betriebskosten (\u00a7 32, Modellwerte nach Anlage 3).'],['Reinertrag','Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten.'],['Bodenwert','Bodenrichtwert mal Grundst\u00fccksfl\u00e4che, bei Bedarf angepasst an Lage, Zuschnitt und Ausnutzung.'],['Liegenschaftszinssatz','Zinssatz, mit dem sich Immobilien dieser Art am Markt im Durchschnitt verzinsen; vom Gutachterausschuss aus Kaufpreisen abgeleitet (\u00a7 21).'],['Bodenwertverzinsung','Bodenwert mal Liegenschaftszinssatz \u2013 der Teil des Reinertrags, der auf den Boden entf\u00e4llt.'],['Vervielf\u00e4ltiger','Barwertfaktor nach \u00a7 34: V = ((1 + i)^n - 1) \/ (i x (1 + i)^n) mit i = Liegenschaftszinssatz und n = Restnutzungsdauer.'],['Restnutzungsdauer','Jahre, die das Geb\u00e4ude noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Bei Modernisierung nach Anlage 2: RND = a x Alter^2 \/ GND - b x Alter + c x GND, Koeffizienten je nach Modernisierungspunkten.'],['Gesamtnutzungsdauer','Modellwert nach Anlage 1: 80 Jahre f\u00fcr Wohnh\u00e4user, 60 Jahre f\u00fcr B\u00fcro- und Gesch\u00e4ftsh\u00e4user.'],['Zu-\/Abschlag (boG)','Besondere objektspezifische Grundst\u00fccksmerkmale wie Instandhaltungsstau, Abweichungen von der Marktmiete oder selbstst\u00e4ndig nutzbare Teilfl\u00e4chen.'],['Ertragswert und Verkehrswert','Der Ertragswert ist ein Verfahrenswert. Den Verkehrswert nach \u00a7 194 BauGB leitet ein Sachverst\u00e4ndiger unter W\u00fcrdigung aller Umst\u00e4nde ab.']];\nvar makePdf=function(){\nvar J=window.jspdf.jsPDF,doc=new J({unit:'mm',format:'a4'}),W=210,M=16,CW=W-2*M,r=R,c=r.c,V=verdict();\nvar T=function(s){return String(s).split(MINUS).join('-').split(NB).join(' ').split(String.fromCharCode(8776)).join('ca.').replace(\/m\u00b2\/g,'qm');};\nvar INK=[20,20,20],GREY=[107,107,102],GOLD=[187,158,28],DARK=[18,18,17],PAPER=[247,245,239],OK=[35,130,78],BAD=[185,71,59],WARN=[168,117,8];\nvar fill=function(cl){doc.setFillColor(cl[0],cl[1],cl[2]);},color=function(cl){doc.setTextColor(cl[0],cl[1],cl[2]);};\nvar datum=new Date().toLocaleDateString('de-DE',{day:'numeric',month:'long',year:'numeric'});\nvar head=function(sub){fill(DARK);doc.rect(0,0,W,30,'F');fill(GOLD);doc.rect(0,30,W,1,'F');color([255,255,255]);doc.setFont('helvetica','bold');doc.setFontSize(13);doc.text('LIMA INVEST IMMOBILIEN',M,14.5,{charSpace:0.7});doc.setFont('helvetica','normal');doc.setFontSize(8.5);color([217,195,105]);doc.text('Off-Market-Investments \u00b7 Hamburg',M,21);color([255,255,255]);doc.setFont('helvetica','bold');doc.setFontSize(9);doc.text(sub,W-M,14.5,{align:'right'});doc.setFont('helvetica','normal');doc.setFontSize(8.5);color([190,190,184]);doc.text(datum,W-M,21,{align:'right'});};\nhead('ERTRAGSWERT');\ncolor(INK);doc.setFont('helvetica','bold');doc.setFontSize(18);doc.text('Ertragswert-Gutachten light',M,45);\nvar obj=$('ewObj').value.trim();\nvar meta=[obj||'Objekt ohne Adressangabe',NUTZ[O.nutz],S.qm>0?fa(S.qm)+' m\u00b2':'','Stichtag '+datum].filter(function(x){return x;}).join('  \u00b7  ');\ndoc.setFont('helvetica','normal');doc.setFontSize(9.5);color(GREY);doc.text(doc.splitTextToSize(T(meta),CW)[0],M,51.5);\nvar cc=V.st==='ok'?OK:(V.st==='warn'?WARN:BAD);\nfill(V.st==='ok'?[233,245,237]:(V.st==='warn'?[250,243,224]:[251,236,233]));doc.roundedRect(M,58,CW,24,2,2,'F');fill(cc);doc.rect(M,58,2.2,24,'F');\ncolor(cc);doc.setFont('helvetica','bold');doc.setFontSize(12.5);doc.text(T(V.title),M+7,66.5);\ncolor(INK);doc.setFont('helvetica','normal');doc.setFontSize(9);doc.text(doc.splitTextToSize(T(V.sum),98),M+7,72.5);\ndoc.setFontSize(8);color(GREY);doc.text('Ertragswert nach ImmoWertV 2021',W-M-5,65,{align:'right'});\ndoc.setFont('helvetica','bold');doc.setFontSize(17);color(INK);doc.text(T(money(r.ew)),W-M-5,73.5,{align:'right'});\ndoc.setFont('helvetica','normal');doc.setFontSize(7.6);color(GREY);doc.text(T([r.qmW!==null?money(r.qmW)+' pro m\u00b2':'',r.fak!==null?fmt(r.fak,1)+'-fache Jahresmiete':''].filter(function(x){return x;}).join('  \u00b7  ')),W-M-5,79,{align:'right'});\nvar kp=[['Bodenwert',money(S.bw)],['Geb\u00e4udeertragswert',money(c.ewBa)],['Vervielf\u00e4ltiger',fmt(c.v,2)],['Rohertragsfaktor',r.fak!==null?fmt(r.fak,1)+'-fach':'-']],tw=(CW-9)\/4;\nkp.forEach(function(it,ix){var x=M+ix*(tw+3);fill(PAPER);doc.rect(x,88,tw,21,'F');fill(GOLD);doc.rect(x,88,tw,0.8,'F');doc.setFont('helvetica','normal');doc.setFontSize(7.5);color(GREY);doc.text(T(it[0]),x+4,95);doc.setFont('helvetica','bold');doc.setFontSize(12.5);color(INK);doc.text(T(it[1]),x+4,103.5);});\nvar half=(CW-6)\/2;\nvar tbl=function(title,rows,x,hl){doc.autoTable({startY:116,margin:{left:x,right:W-x-half},tableWidth:half,head:[[title,'']],body:rows.map(function(rw){return [T(rw[0]),T(rw[1])];}),theme:'plain',styles:{font:'helvetica',fontSize:8.4,cellPadding:{top:1.6,bottom:1.6,left:2.6,right:2.6},textColor:INK},headStyles:{fillColor:DARK,textColor:[255,255,255],fontStyle:'bold'},columnStyles:{1:{halign:'right',fontStyle:'bold'}},alternateRowStyles:{fillColor:PAPER},didParseCell:function(hc){if(hc.section==='body'){if(hl.indexOf(hc.row.index)>=0){hc.cell.styles.fillColor=[236,232,214];}}}});return doc.lastAutoTable.finalY;};\nvar inRows=[['Nutzung',NUTZ[O.nutz]],['Wohn-\/Nutzfl\u00e4che',S.qm>0?fa(S.qm)+' m\u00b2':'-'],['Jahresrohertrag',money(S.re)],['Bewirtschaftungskosten',money(S.bk)+(r.bkq!==null?' ('+pct(r.bkq,1)+')':'')],['Bodenrichtwert',eur(S.brw,0)+'\/m\u00b2'],['Grundst\u00fccksfl\u00e4che',fa(S.gfl)+' m\u00b2'],['Bodenwert',money(S.bw)+(O.bwAuto?'':' (eigener Wert)')],['Liegenschaftszins',pct(S.lz)],['Restnutzungsdauer',yrs(S.rnd)+(O.rndAuto?(r.m?' (Anlage 2)':''):' (eigener Wert)')],['Baujahr \/ Modernisierung',r.m?S.bj+' \/ '+r.m.p+' Punkte':'-'],['Gesamtnutzungsdauer',yrs(S.gnd)],['Zu-\/Abschlag (boG)',r.bog===0?'keiner':(r.bog<0?'- ':'+ ')+eur(Math.abs(r.bog),0)]];\nvar rw=[['Jahresrohertrag',money(S.re)],['- Bewirtschaftungskosten',money(S.bk)],['= Jahresreinertrag',money(c.rein)],['- Bodenwertverzinsung ('+pct(S.lz)+')',money(c.bv)],['= Reinertragsanteil Geb\u00e4ude',money(c.reBa)],[TIMES+' Vervielf\u00e4ltiger',fmt(c.v,2)],['= Geb\u00e4udeertragswert',money(c.ewBa)],['+ Bodenwert',money(S.bw)]],hl=[2,4,6];\nif(r.bog===0){rw.push(['= Ertragswert',money(r.ew)]);hl.push(rw.length-1);}\nelse{rw.push(['= vorl\u00e4ufiger Ertragswert',money(c.vorl)]);hl.push(rw.length-1);rw.push([(r.bog<0?'- Abschlag':'+ Zuschlag')+' (boG)',eur(Math.abs(r.bog),0)]);rw.push(['= Ertragswert',money(r.ew)]);hl.push(rw.length-1);}\nvar y1=tbl('Eingaben',inRows,M,[]),y2=tbl('Rechenweg',rw,M+half+6,hl);\nvar y=Math.max(y1,y2)+9;\nvar bars=function(x,w,title,parts,yy,cols){cols=cols||2;doc.setFont('helvetica','bold');doc.setFontSize(9.5);color(INK);doc.text(title,x,yy);var by=yy+3.5,tot=0,cx=x;parts.forEach(function(p){tot+=p[3]?0:Math.max(0,p[1]);});fill([236,234,226]);doc.rect(x,by,w,5.5,'F');parts.forEach(function(p){var pw=p[3]?0:(tot>0?Math.max(0,p[1])\/tot*w:0);if(pw>0){fill(p[2]);doc.rect(cx,by,pw,5.5,'F');cx+=pw;}});var ly=by+10.5;doc.setFontSize(7.6);parts.forEach(function(p,ix){var lx=x+(ix%cols)*(w\/cols+(cols>1?2:0)),ll=ly+Math.floor(ix\/cols)*4.6;fill(p[2]);doc.rect(lx,ll-2.4,2.6,2.6,'F');doc.setFont('helvetica','normal');color(GREY);doc.text(T(p[0]),lx+4,ll);doc.setFont('helvetica','bold');color(p[3]?BAD:INK);doc.text(T(p[4]||money(p[1])),lx+w\/cols-(cols>1?3:0),ll,{align:'right'});});return ly+Math.ceil(parts.length\/cols)*4.6;};\nvar pos=c.reBa>=0;\nvar ya=bars(M,half,'Verwendung des Rohertrags (pro Jahr)',[['Bewirtschaftung',S.bk,[124,123,116]],['Bodenwertverzinsung',c.bv,[138,115,16]],[pos?'Geb\u00e4udeanteil':'Fehlbetrag',c.reBa,pos?[95,180,125]:BAD,!pos]],y,1);\nvar yb=bars(M+half+6,half,'Wertanteile',[['Geb\u00e4ude',Math.max(0,c.ewBa),INK,false,r.antG!==null?pct(r.antG,1):'-'],['Boden',Math.max(0,S.bw),GOLD,false,r.antB!==null?pct(r.antB,1):'-']],y);\ny=Math.max(ya,yb)+5;\nvar need=function(list,w){doc.setFontSize(8.8);var hh=6,n=list.length;list.forEach(function(t,ix){var l=doc.splitTextToSize(T(plain(t)),w).length;hh+=ix<n-1?l*4.1+1.8:(l-1)*4.1+1.2;});return hh;};\nvar block=function(title,hh){if(y+hh>275){doc.addPage();head('ERTRAGSWERT');y=44;}doc.setFont('helvetica','bold');doc.setFontSize(11);color(INK);doc.text(title,M,y);y+=6;};\nblock('Einordnung',need(V.why.map(function(w){return w.t;}),CW-6));\nV.why.forEach(function(w){doc.setFont('helvetica','normal');doc.setFontSize(8.8);var ls=doc.splitTextToSize(T(plain(w.t)),CW-6);fill(w.c==='ok'?OK:(w.c==='bad'?BAD:WARN));doc.circle(M+1.3,y-1.15,1.05,'F');color(INK);doc.text(ls,M+5,y);y+=ls.length*4.1+1.8;});\nvar sOk=S.lz>0?S.rnd>0:false;\nif(sOk){y+=2.5;block('Zins-Sensitivit\u00e4t',44);doc.autoTable({startY:y-3,margin:{left:M,right:W-M-120},tableWidth:120,head:[['Liegenschaftszins','Ertragswert','\u00c4nderung']],body:r.sens.map(function(s){var ch=r.ew!==0?(s.ew-r.ew)\/Math.abs(r.ew)*100:0;return [T(pct(s.lz)),T(money(s.ew)),s.d===0?'Ihr Ansatz':T((ch>0?'+':(ch<0?'-':''))+fmt(Math.abs(ch),1)+' %')];}),theme:'plain',styles:{font:'helvetica',fontSize:8.4,cellPadding:{top:1.5,bottom:1.5,left:2.6,right:2.6},textColor:INK},headStyles:{fillColor:DARK,textColor:[255,255,255],fontStyle:'bold'},columnStyles:{1:{halign:'right'},2:{halign:'right'}},alternateRowStyles:{fillColor:PAPER},didParseCell:function(hc){if(hc.section==='body'){if(hc.row.index===2){hc.cell.styles.fillColor=[236,232,214];hc.cell.styles.fontStyle='bold';}}}});y=doc.lastAutoTable.finalY+8;}\ny+=2.5;block('N\u00e4chste Schritte',need(V.next,CW-8));\nV.next.forEach(function(n,ix){doc.setFont('helvetica','normal');doc.setFontSize(8.8);var ls=doc.splitTextToSize(T(plain(n)),CW-8);doc.setFont('helvetica','bold');color(GOLD);doc.text((ix<9?'0':'')+(ix+1),M,y);doc.setFont('helvetica','normal');color(INK);doc.text(ls,M+7,y);y+=ls.length*4.1+1.8;});\ndoc.addPage();head('METHODE');\ncolor(INK);doc.setFont('helvetica','bold');doc.setFontSize(16);doc.text('Rechenweg und Begriffe',M,45);\ndoc.autoTable({startY:52,margin:{left:M,right:M},head:[['Begriff','Erkl\u00e4rung']],body:GLOSS.map(function(g){return [g[0],T(g[1])];}),theme:'grid',styles:{font:'helvetica',fontSize:8.8,cellPadding:3,textColor:INK,lineColor:[228,226,219],lineWidth:0.2},headStyles:{fillColor:GOLD,textColor:INK,fontStyle:'bold'},columnStyles:{0:{fontStyle:'bold',cellWidth:48}}});\ny=doc.lastAutoTable.finalY+10;\nvar lim='Grenzen dieser Auswertung: Allgemeines Ertragswertverfahren mit den eingegebenen Werten, ohne Ortsbesichtigung und ohne Pr\u00fcfung von Mietvertr\u00e4gen, Baulasten oder Grundbuch. Die Marktanpassung erfolgt \u00fcber den Liegenschaftszins; besondere objektspezifische Grundst\u00fccksmerkmale sind nur als Pauschale enthalten. Das Ergebnis ist eine Orientierung und kein Verkehrswertgutachten nach \u00a7 194 BauGB.';\nif(y>250){doc.addPage();head('METHODE');y=44;}\ndoc.setFont('helvetica','normal');doc.setFontSize(8.8);color(GREY);doc.text(doc.splitTextToSize(T(lim),CW),M,y);\nvar pages=doc.internal.getNumberOfPages();\nfor(var pg=1;pg<=pages;pg++){doc.setPage(pg);doc.setDrawColor(228,226,219);doc.setLineWidth(0.3);doc.line(M,279,W-M,279);doc.setFont('helvetica','normal');doc.setFontSize(7);color(GREY);doc.text('Unverbindliche Orientierung nach dem allgemeinen Ertragswertverfahren (ImmoWertV 2021), ohne Gew\u00e4hr. Kein Verkehrswertgutachten nach \u00a7 194 BauGB.',M,283.5);doc.text('Lima Invest Immobilien \u00b7 Elbchaussee 162 \u00b7 22605 Hamburg \u00b7 +49 155 60293395 \u00b7 anfrage@limaimmobilien.com \u00b7 limainvestimmobilien.de',M,288);doc.text('Seite '+pg+' von '+pages,W-M,288,{align:'right'});}\nvar plz=obj.match(\/(^|\\D)(\\d{5})(?!\\d)\/),iso=new Date().toISOString().slice(0,10);\ndoc.save('LimaInvest_Ertragswert_'+(plz?plz[2]+'_':'')+iso+'.pdf');\n};\n$('ewPdf').addEventListener('click',function(){var b=$('ewPdf');b.classList.add('is-busy');libs().then(function(){makePdf();b.classList.remove('is-busy');flash(b,'PDF erstellt');}).catch(function(e){b.classList.remove('is-busy');note('Das PDF lie\u00df sich gerade nicht erstellen. Bitte versuchen Sie es gleich noch einmal.');if(window.console){console.error(e);}});});\n\nvar dock=$('ewDock');\n$('ewDockGo').addEventListener('click',function(e){e.preventDefault();$('ewRes').scrollIntoView({behavior:reduced?'auto':'smooth',block:'start'});});\nif('IntersectionObserver' in window){var vis={f:false,r:false};var io=new IntersectionObserver(function(es){es.forEach(function(en){if(en.target.id==='ewForm'){vis.f=en.isIntersecting;}else{vis.r=en.isIntersecting;}});dock.classList.toggle('is-on',vis.f?!vis.r:false);},{threshold:0,rootMargin:'0px 0px -90px 0px'});io.observe($('ewForm'));io.observe($('ewRes'));}\n\nKEYS.forEach(function(k){S[k]=DEF[k];});\nvar q=null;try{q=new URLSearchParams(window.location.search);}catch(e){q=null;}\nif(q){\nvar qn=q.get('nutz');if(qn==='m'){O.nutz='m';}if(qn==='g'){O.nutz='g';}\nKEYS.forEach(function(k){if(q.has(k)){var v=parseFloat(String(q.get(k)).replace(',','.'));if(isFinite(v)){if(v>=0){S[k]=Math.min(v,1e10);if(k==='bw'){O.bwAuto=false;}if(k==='rnd'){O.rndAuto=false;}if(k==='gnd'){O.gndAuto=false;}}}}});\nif(q.get('bogt')==='z'){O.bogT='z';}\nvar qo=q.get('obj');if(qo){$('ewObj').value=qo.slice(0,140);}\n}\nS.mp=clamp(Math.round(S.mp),0,20);S.bj=Math.round(S.bj);S.gnd=Math.round(S.gnd);\nif(!O.gndAuto){if(S.gnd===GNDN[O.nutz]){O.gndAuto=true;}}\nif(!O.bwAuto){if(Math.abs(S.brw*S.gfl-S.bw)<0.005){O.bwAuto=true;}}\nif(!O.rndAuto){var m0=rndModel(S.bj,S.mp,S.gnd);if(m0){if(m0.rnd===S.rnd){O.rndAuto=true;}}}\nsetRadios();autoGnd();autoBw();autoRnd();\nKEYS.forEach(setVal);\ncalc();\n\n\/* Passwortschutz *\/\nvar gate=$('ewGate'),locked=[],fine=window.matchMedia?window.matchMedia('(pointer: fine)').matches:false;\nvar setInert=function(on){locked.forEach(function(el){if(on){el.setAttribute('inert','');}else{el.removeAttribute('inert');}});};\nvar pwFocus=function(){if(gate){try{$('ewPw').focus({preventScroll:true});}catch(e){}}};\nvar unlock=function(byUser,hadFocus){\nvar inl=app.classList.contains('is-inline'),moved=gate?(gate.contains(document.activeElement)||hadFocus===true):false,hd=$('rechner');\nif(gate){if(gate.parentNode){gate.parentNode.removeChild(gate);}gate=null;}\napp.classList.remove('is-locked');app.classList.remove('is-inline');\nsetInert(false);locked=[];\ndocument.documentElement.style.overflow='';\nif(hd){\nif(window.location.hash==='#rechner'){hd.scrollIntoView({block:'start'});}\nelse if(byUser){if(inl){if(hd.getBoundingClientRect().top<0){hd.scrollIntoView({block:'start',behavior:reduced?'auto':'smooth'});}}}\nif(moved){hd.setAttribute('tabindex','-1');try{hd.focus({preventScroll:true});}catch(e){}}\n}\n};\nvar okSession=false;try{okSession=window.sessionStorage.getItem(PWKEY)==='1';}catch(e){okSession=false;}\nif(GATE){if(okSession){unlock();}else{\nif(GATE_SCOPE==='tool'){\napp.classList.add('is-inline');\n\/* Sprung zum Rechner (z. B. \u201eJetzt berechnen\u201c): Cursor direkt ins Passwortfeld, nur bei Maus\/Trackpad *\/\nif(fine){A.forEach.call(document.querySelectorAll('a[href$=\"#rechner\"]'),function(a){a.addEventListener('click',function(){window.setTimeout(pwFocus,60);});});}\n}else{\napp.classList.remove('is-inline');\ngate.setAttribute('role','dialog');gate.setAttribute('aria-modal','true');gate.setAttribute('aria-describedby','ewGateP');\n$('ewGateP').textContent='Diese Seite ist passwortgesch\u00fctzt. Bitte geben Sie das Passwort ein, um fortzufahren.';\nlocked=A.slice.call(document.querySelectorAll('#lpPage .lp-hero, #lpPage .lp-toolsec > .lp-wrap, #lpPage2'));setInert(true);document.documentElement.style.overflow='hidden';\nif(fine){pwFocus();}\n}\n\/* Pr\u00fcfung: PBKDF2-SHA256 mit Web Crypto (je nach Ger\u00e4t 0,1 bis 0,5 s), dann Hex-Vergleich mit PWH.dk; Eingabe wie bisher ohne trim *\/\nvar hexBytes=function(h){var a=new Uint8Array(h.length\/2);for(var i=0;i<a.length;i++){a[i]=parseInt(h.substr(i*2,2),16);}return a;};\nvar toHex=function(buf){var a=new Uint8Array(buf),s='';for(var i=0;i<a.length;i++){s+=(a[i]<16?'0':'')+a[i].toString(16);}return s;};\nvar pwBtn=$('ewPwBtn'),pwLabel=pwBtn.textContent,pwBusy=false;\nvar pwSetBusy=function(on){pwBusy=on;pwBtn.disabled=on;pwBtn.textContent=on?'Wird gepr\u00fcft'+NB+String.fromCharCode(8230):pwLabel;\nif(on){pwBtn.classList.add('is-busy');$('ewGateForm').setAttribute('aria-busy','true');}else{pwBtn.classList.remove('is-busy');$('ewGateForm').removeAttribute('aria-busy');}};\nvar pwFail=function(msg){$('ewPwErr').textContent=msg;try{$('ewPw').select();}catch(err){}};\n$('ewGateForm').addEventListener('submit',function(e){e.preventDefault();if(pwBusy){return;}\nvar v=String($('ewPw').value||''),had=gate?gate.contains(document.activeElement):false,sub=null;\ntry{sub=window.crypto?window.crypto.subtle:null;}catch(err){sub=null;}\nif(!sub||typeof window.TextEncoder!=='function'){$('ewPwErr').textContent='Ihr Browser unterst\u00fctzt die Passwortpr\u00fcfung nicht. Bitte \u00f6ffnen Sie die Seite in einem aktuellen Browser, z.'+NB+'B. Chrome, Edge, Firefox oder Safari.';return;}\nif(v===''){pwFail('Das Passwort ist nicht korrekt.');return;}\npwSetBusy(true);$('ewPwErr').textContent='';\nsub.importKey('raw',new TextEncoder().encode(v),'PBKDF2',false,['deriveBits']).then(function(key){\nreturn sub.deriveBits({name:'PBKDF2',salt:hexBytes(PWH.salt),iterations:PWH.it,hash:'SHA-256'},key,256);\n}).then(function(bits){pwSetBusy(false);\nif(toHex(bits)===PWH.dk){try{window.sessionStorage.setItem(PWKEY,'1');}catch(err){}$('ewPwErr').textContent='';unlock(true,had);}else{pwFail('Das Passwort ist nicht korrekt.');}\n},function(){pwSetBusy(false);pwFail('Das Passwort lie\u00df sich gerade nicht pr\u00fcfen. Bitte versuchen Sie es noch einmal oder \u00f6ffnen Sie die Seite in einem aktuellen Browser.');});\n});\n}}else{unlock();}\n})();\n<\/script><style>.lp-progress{position:fixed;left:0;top:var(--wp-admin--admin-bar--height,0px);z-index:9998;width:100%;height:2px;background:linear-gradient(90deg,#8a7310,#bb9e1c 40%,#d9c369);transform:scaleX(0);transform-origin:0 50%;pointer-events:none} .lp-js .lp-sh .lp-w{display:inline-block;opacity:0;transform:translateY(.42em);transition:opacity .7s var(--ease),transform .9s var(--ease);transition-delay:calc(var(--i,0) * 55ms + 80ms)} .lp-js .lp-sh.is-in .lp-w{opacity:1;transform:none} .lp-js .lp-rv.lp-done{transition-delay:0s} .lp-js .lp-card.lp-done{transition:transform .5s var(--ease),box-shadow .5s var(--ease),border-color .5s var(--ease)} .lp-js .lp-obj.lp-done{transition:transform .45s var(--ease),box-shadow .45s var(--ease),border-color .45s var(--ease)} .lp-js .lp-card.lp-rv.is-in:hover{transform:translateY(-6px)} .lp-js 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