FAQs

An investment broker is an accomplished brokerage advisor in the real estate investment field and understands the mindset of investors and owners. He serves numerous institutional investors, family offices as well as private investors. In addition to classic apartment buildings, he also looks after unusual investment properties such as large construction projects, shopping centres, logistics properties, office towers, hotel complexes and a large number of other properties. Whether buyer or seller, the investment broker takes over the complete operative brokerage work and ensures professional and consultation-intensive handling.

Whoever deals with real estate investments should know their advantages and disadvantages compared to other forms of investment and know how to deal with them.

  • Real estate offers a real asset value and is tangible
  • The real estate market is not a fad, because people always need an apartment
  • Real estate can be borrowed at a high percentage, investors can leverage their investment (leverage effect)
  • Real estate offers real tax advantages
  • The actors know the persons involved personally
  • The business operations of real estate can be fully monitored and managed
  • Preparing operating cost accounts
  • Monitor incoming payments
  • Discuss with tenants
  • To clean the cellar
  • instruct the caretaker
  • New letting
  • carry out repairs and look after new fire extinguishers
  • Follow current tenancy law
  • Corresponding with trade unions
  • etc.
  • Define strategy and direction
  • Clarify bank financing and finances
  • Perform extensive calculation
  • Engage adequate and proven service providers
  • Perform controlling

Before the purchase or construction of a property, the location (micro-, meso-, macro-location) must first be subjected to a critical examination. This should be checked for stability, strength, population growth and dynamics and from this a long-term view of the respective market environment should be developed. The location is a very important indicator and quality criterion in the evaluation of a location and has a lasting effect on the profit of the investment.

  • Central importance of the city/region
  • Number of inhabitants and their development
  • Age structure
  • Labor market situation
  • Purchasing power and purchasing power flows
  • Infrastructure - traffic connection
  • Planned projects (e.g. development of a residential area or university)

Among other things, the intensity with which supply and demand unfold on the real estate market is naturally a result of the general economic development, especially the development of income, the domestic product attributable to the market area and the stability of monetary values. Many submarkets of the real estate market are highly "cyclically sensitive".

In addition, the available or producible soil stock, as well as the natural population development, migration and the resulting demand units are relevant.

Before the sale begins, you need various documents and documents, for example to be able to prepare an exposé. These include, for example:

  • Wide angle photos
  • Current extract from the land register
  • Tenant list
  • Business plan
  • Energy certification
  • Prepared floor plans
  • Declaration of division
  • Minutes of the owner meetings (for condominiums)
  • Building description
  • Current site plan / land map

Your finished report is based on a daily analysis of the direct environment of your property. The values ​​consist of the offers published in the well-known real estate portals over the past three years and a mathematically calculated sales price.

"Core real estate" is considered the safest strategy in the real estate investment sector in terms of risk and return. This strategy generally uses less leverage than other strategies, very little changes in the property and the cash flows are stable and predictable.

  • High-quality real estate with a top location
  • Hardly any default risk
  • Long-term leases
 

With an investment style in "Core Plus Real Estate" one invests in a moderate risk profile. The potential disadvantage of a core-plus investment is that the cash flow is less predictable than with a core investment, and these properties require owner participation.

  • Slightly increased risk
  • Partial vacancy possible
  • Modest prospects for value appreciation
 

"Value-Add Real Estate" have existing cash flow - but this is to be increased over time through improvements or repositioning of the property. This could include physical adjustments to the property that allow it to command higher rents, increased efforts to lease vacant space in the property to quality tenants, or improving the management of the property. Successful value-add projects typically provide investors with higher returns than core/core+ investments due to the increase in value, however these projects carry a higher risk as the property does not realise its full potential at the time of acquisition.

  • Redevelopment options
  • Partially high vacancy rate
  • Significant increase in value


"Opportunistic real estate" follow the value-add approach, but go one step further in the risk spectrum. Opportunistic properties usually require significant redevelopment to realise their potential. Often these properties are completely vacant at the time of acquisition or the investor is trying to develop the raw land from scratch. This type of project offers the highest return if the business plan is successful, but also carries the greatest risk as the properties have little to no cash flow at the time of acquisition and the business plans are the most complicated.

If an apartment building is to be divided into condominiums, this must be done at a land registry office. For this project, the Certificate of Completeness and a Partition plan needed.

Prerequisites: According to §3 and §7 of the Condominium Act, each unit must have its own lockable access.
The certificate of seclusion confirms that the residential units of the building are structurally separated from the other parts of the building and each has its own lockable access. A certificate of seclusion also proves that each flat has a kitchen and a bathroom and can therefore also be used as a flat. In order for the permit to be obtained, the residential units require sound and heat insulation, as well as walls and ceilings that separate the flat from the other units.
The partition plan provides information on the division of the flats and shows the floor plan of the various residential units.
In order for a certificate of seclusion to be issued, a number of documents are required beforehand:
An application with site plan and partition plan, as well as a current extract from the land register.
As a rule, the partition plan is drawn up by an architect and is part of the declaration of division. This floor plan not only shows the residential units, but also sections, building elevations and associated storage rooms. To make it easier to distinguish the residential units from each other, they must be numbered consecutively. The numbering applies to the respective flat, the associated storage room and the parking space. If a self-contained flat in a building previously considered a single-family house is to receive a certificate of self-containment, this can in principle be done without a building permit. However, if the house does not yet exist but is to be built, a building permit is required so that a certificate of seclusion can be issued.
Costs: The costs vary depending on the federal state or municipality and so it happens that in Hamburg between 31.50 and 126 euros per unit are incurred.

A certificate of seclusion is required if a global property has been purchased and is to be separated into individual, legally separate residential units.

Built-to-suit describes construction measures in which the developer or owner custom-builds according to the exact specifications and needs of the tenant. Based on the company's specifications, a tenant will hire a commercial developer. The developer acquires the property, takes ownership and manages the construction risk of the property. The tenant then rents the property from the developer/owner. Particularly advantageous in the area of logistics real estate.

The advantages of built-to-suit

  1.  The buildings are often constructed according to uniform/constant market standards in order to be interesting for future tenants or investors.
  2. There is no letting risk for the landlord/developer, as this is already contractually regulated.
  3. The tenant has a significant influence on the design and construction. Thus maximising space, increasing efficiency and keeping maintenance costs down.
  4. The tenant saves time, resources and costs, which the tenant can use to grow the business.


The rental period is usually longer than for a typical lease. This is because build-to-suit properties are designed based on the specifications of a particular tenant. In many cases, it is at least 10 years to allow a developer/landlord a reasonable return on investment. A longer-term lease usually allows the developer to obtain more favourable financing, which translates into a reduction in the rental price.

The built-to-suit approach offers the possibility to realise a site according to the client's specific needs and requirements, from basic equipment to the implementation of technological solutions. In this way, buildings are consistently designed and configured to evolve together with the client's changing needs, or so that they can be used effortlessly by another party. This ensures that functionality is guaranteed in the long term and at a reasonable cost.

Due diligence, the due diligence process when investing in a property or a real estate portfolio, takes into account all the Technical, legal and finanzielle aspects (threefold inventory) as well as their current and future interaction. On this basis, all opportunities and risks of the property or properties can be precisely read and the return reliably assessed.

  1. Close to the substance: Technical due diligence
    In this sub-area of DD, one checks and analyses in particular the maintenance and repair, as well as the costs for these and the raising of building reserves and any conversions and conversions. This stocktaking is often carried out by civil engineers and architects with a subsequent analysis and assessment of the results by experts. Due Diligence
    + Technical inspection regarding condition and pollutants
    + Determination of the costs for maintenance and repair
    + Determination of the modernisation expenditure for vacant spaces or for re-letting
    + Assessment of the costs of raising building reserves, conversions or conversions

  2. Close to the contract: Legal due diligence
    In the sub-section of legal DD, legal and contractual situations of the investment in question are reviewed. For this purpose, all relevant facts are recorded in detail, e.g. tenancy agreements and utilisation agreements. In addition, the land register is inspected, all relevant statutes and directories are taken, and permits, agreements and all tenancy and use contracts are checked.
    + Land register and development situation
    + Building, contaminated site and monument registers
    + Conservation and redevelopment statutes
    + Building and use permits
    + Rental, maintenance, service and supply contracts

  3. Close to the yield: Financial due diligence
    In the third section of the DD, the entire financial situation of the property is reviewed. All important factors influencing the financial opportunities and risks are examined. Based on the data from past years, a valid forecast is made for the coming financial years. To do this, it is important to know current benchmarks for target values and comparable properties in order to be able to make a sound assessment of which rents are in line with the market. For this, the potential of the target property must be analysed in the best possible way in order to create custom-fit strategies.
    + Macro analysis of the location
    + Detailed rental and property overview
    + Rent Roll (tenant list)
    + Cash flow simulations
    + Concepts for use and optimisation

The transfer of real estate requires careful contract drafting. The subject of a property purchase contract is a developed or undeveloped property, a part thereof or also a co-ownership share, special property or a heritable building right. The points listed are merely a basic framework. The substantive agreements may differ in each contract. A contract of sale for a plot of land is a matter of negotiation. The terms of the contract are agreed individually between the contracting parties.

  1. Contracting parties
    The seller is not always registered as the owner in the land register, e.g. if he has just inherited the property. In all companies, the power of representation of the persons acting must be checked.

  2. Object of purchase
    The plot(s) of land shall be described in the purchase contract as precisely as possible with the respective parcels. In addition to the land, the essential components are also sold. This includes in particular the buildings, but also certain furniture, machinery etc. depending on the circumstances of the individual case.

  3. Purchase price
    The purchase price will basically have to be paid by transferring a sum of money. It must either be defined as an absolute amount or be determinable - for example by specifying a price per m2. The agreement of partial payments is also possible and common, for example, in property development contracts. In individual cases, the purchase price payment is processed via a so-called notary escrow account.

  4. Maturity
    Handover and transfer of possession: There are numerous contractual options that secure either the buyer or the seller. For example, a priority notice of conveyance may be agreed or the purchase price may not be due until the necessary approvals have been obtained or certain encumbrances have been deleted. It has become common practice here that a kind of economic transfer of ownership takes place upon payment of the purchase price, also known as a transfer of title. Benefit-load change.

  5. Loads
    Public encumbrances: If encumbrances such as land charges or a right of abode or usufruct are entered in the land register, these rights must be regulated in the real estate purchase contract. Both the assumption and the deletion are conceivable. The purchase law regulates which party bears which development costs for a sold property. Nevertheless, a precise regulation in the property purchase contract is advisable.

  6. Deficiencies
    Defects of quality, defects of title: It is particularly important to regulate liability for defects of quality or defects of title that become apparent during or after the execution of the real estate purchase. The buyer's statutory rights (namely rescission, reduction and/or compensation) can be modified by contract.

  7. Other
    In addition to the main points mentioned, other points should be contractually regulated. These include who bears the land transfer tax and the notary and land registry costs. Another practically relevant topic is the brokerage clauses.

Die unternehmerischen Aufgaben in der Immobilienwirtschaft setzen bereits im Zusammenhang mit der ,,Produktion’’ von Bauland ein. Im Gegensatz zum 19. Jahrhundert, als diese Funktion fast immer in den Händen der Terraingesellschaften lag, ruht heute die Kompetenz für die Festsetzung von Art & Maß baulicher Nutzung bei den Gemeinden & gemeindlichen Planungsverbänden.

Die 3 wesentlichen Schritte der Baulanderschließung:

Die Baulandproduktion besteht aus 3 Elementen, nämlich der Erstellung eines Bebauungsplanes, der Neuordnung der Grundstücke, die ihre sinnvolle Bebauung ermöglichen. Im Baugesetzbuch wird dieser Akt als Bodenordnung bezeichnet. Der 3. produktive Akt besteht in der Erschließung der Grundstücke. Das Endprodukt sind baureife, mit einem Baurecht ausgestattete Grundstücke.

Vertragspartner bei der Ausarbeitung städtebaulicher Planungen sind in der Regel Architekturbüros. Sie erstellen oder ändern auf der Datengrundlage der Katasterämter und Hilfe von Geoinformationssystemen nach Vorgaben der Gemeinde Flächennutzungspläne und Baupläne. Die Planungshoheit verbleibt bei der Gemeinde.

Anbahnung von Geschäftsraummietverträgen

Im Vorfeld des Abschlusses eines Vertrages über Gewerberäume ist es häufig erforderlich, den erreichten Verhandlungsstand schriftlich festzuhalten. Bei der Vermietung von Gewerberäumen müssen von den Vertragsparteien Überlegungen angestellt und Entscheidungen getroffen werden, die zeitlich weit vor dem eigentlichen Vertragsabschluss liegen. So kann es für einen Investor hinsichtlich der Fortsetzung eines Projektes wichtig sein, ob er Mieter für die geplanten Räume findet und inwieweit evtl. schon Vorvermietungen stattfinden konnten.

Der Mietinteressent wird vor einer Entscheidung die Eignung des Standorts und der Gewerberäume für seine Zwecke prüfen. Oft ist es so, dass der Innenausbau und die Ausstattung durch den Mieter erfolgen. Hierzu sind von den Vertragsparteien Verhandlungen erforderlich.

Es haben sich bei der Gewerberaumvermietung besondere Anbahnungsverhältnisse herausgebildet.

Bedingter Vertrag

Der bedingte Vertrag ist ein vollständig ausgehandelter Vertrag, der wirksam wird, wenn die vereinbarte Bedingung eintritt, z. B. die Baufertigstellung der Räume. Es empfiehlt sich, einen Fertigstellungszeitraum zu vereinbaren, um dem Vermieter einen zeitlichen Spielraum zur Vertragserfüllung einzuräumen.

Abschlussoption

Bei einer Abschlussoption liegt ebenfalls ein vollständig ausgehandelter Vertrag vor, der wirksam wird, wenn die berechtigte Vertragspartei (i. d. R. Mieter) das Optionsrecht wahrnimmt. Die Vertragsabschlussoption ist ein einseitiges Recht des Mietinteressenten, den Abschluss des Vertrages zu verlangen. Die Abschlussoption bindet den Vermieter während der Mieter frei bleibt und eine befristete Zeit für die Überlegung hat, ob er die Option annimmt oder nicht.

Miethöhe bei Geschäftsräumen

Die Vertragspartner können die Miethöhe bei Geschäftsräumen aufgrund der Vertragsfreiheit frei vereinbaren. Sie orientieren sich an der Marktlage, am Bewirtschaftungsaufwand und ggf. an der Ertragslage des Mieters. Eine sittenwidrig hohe oder wucherische Miete ist nichtig. Mietwucher nach BGB §138 Abs. 2 liegt vor, wenn die Miete um mehr als 100% über der für vergleichbare Räume liegt und sich jemand unter Ausnutzung einer Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zur Leistung stehen. Bei der Vereinbarung der Miethöhe hat sich in der Praxis durchgesetzt, dass regelmäßig Nettomieten und gesondert abzurechnende Umlagen vereinbart werden. Bei den Umlagen für Betriebskosten können die Vertragsparteien über die Kostenarten der BetrKV hinaus entscheiden, was gesondert abgerechnet werden soll. Hinzu können z B. kommen: Betriebs- und Wartungskosten für besondere gebäudetechnische Anlagen, Reinigungskosten, Kosten für Sicherheitsdienste usw.

Neben der vereinbarten Miete kann der Vermieter die Umsatzsteuer verlangen, d.h. der Vermieter kann für die Umsatzsteuerpflicht der Mieteinnahmen optieren, soweit der Mieter ebenfalls umsatzsteuerpflichtiger Unternehmer ist.

Seit dem 1.7.2004 müssen diese Gewerberaummietverträge Name und Anschrift des Vermieters und des Mieters, die Steuernummer oder die Umsatzsteuerldentifikationsnummer des Vermieters, eine fortlaufende Rechnungsnummer, den Umsatzsteuersatz und den Umsatzsteuerbetrag enthalten. Dies gilt auch für die Betriebskostenabrechnung.

Mieterhöhung bei Geschäftsräumen

Bei unbefristeten Geschäftsraummietverträgen ist eine ordentliche Kündigung zum Zwecke der Neuverhandlung über eine höhere Miete möglich. In der Geschäftspraxis sind jedoch befristete Verträge üblich, für die es keine ordentliche Kündigung gibt. Eine Mieterhöhung bei befristeten Vertragen ist nur möglich, wenn eine vertragliche Vereinbarung vorliegt.

Folgende Vereinbarungsmöglichkeiten haben sich in der Praxis herausgebildet:

Vereinbarung einer Umsatzmiete

Üblich bei der Vereinbarung einer Umsatzmiete ist die Festlegung eines Sockelbetrages (Festmiete), der aus Sicht des Vermieters die aufwandsdeckende Miete ausmacht. Auf diesen Sockelbetrag hat der Mieter einen Betrag zu zahlen, der als Prozentsatz vom Umsatz errechnet wird. Vertraglich vereinbart werden üblicherweise monatliche Vorauszahlungen auf den Umsatzanteil, der bei Vertragsbeginn geschätzt wird. Es erfolgt eine jährliche Abrechnung der Vorauszahlungen. Bei der Über- und Unterzahlungen ausgeglichen und die Höhe der neuen monatlichen Vorauszahlungen festgelegt werden. Der Umsatzsteuerbescheid oder eine testierte Umsatzsteuerermittlung des Steuerberaters kann Abrechnungsgrundlage für den umsatzabhängigen Teil der Miete sein. Welche Umsätze (brutto oder netto der Berechnung zugrunde gelegt werden, muss vertraglich festgelegt werden. Dennoch bleibt die Kontrolle des vom Mieter angegebenen Umsatzes problematisch. Auch schließt eine Umsatzmietvereinbarung nicht stillschweigend die Betriebspflichten ein.

Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel (Indexmiete)

In Zeiten hoher Inflationsraten ist die Indexmietvereinbarung eine beliebte Regel für Vermieter. Mit Einführung des Euro 2002 wurde das Recht der Koppelung von Preisen an Indizes neu geregelt, eine Genehmigung wurde nicht mehr erforderlich, wenn die gesetzlichen Vorgaben des Preisangabengesetzes (PAngG)und der darauf basierenden Preisklauselverordnung (PrKV) beachtet werden. Die zu beachtenden Bedingungen sind:

  • Koppelung des Preises an den Verbraucherpreisindex der EU oder des Bundes,
  • Erhöhung oder Senkung der Miete proportional zum Index,
  • Laufzeit des Vertrages mindestens 10 Jahre (z.B. auch 5 J + 5 J. Option möglich)


Vereinbarung einer Staffelmiete

Bei Staffelmietvereinbarungen wird von vornherein festgelegt, dass sich die Miete zu bestimmten Terminen erhöht. Auch wenn BGB § 557a nicht angewendet werden muss, macht es Sinn, die Staffelung in z. B. jährlichen Abständen und auf 10 Jahre begrenzt vorzunehmen. Eine längere Laufzeit ist nicht zu empfehlen, weil dadurch die Vertragsparteien Gefahr laufen, dass die Mietentwicklung anders verläuft als die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung. Die Erhöhung kann betragsmäßig oder prozentual ausgewiesen werden. Ist eine Staffelmiete vereinbart, erhöht sich die Miete automatisch ohne weitere Nachricht des Vermieters an den Mieter und ist entsprechend zu den bestimmten Zeitpunkten fällig.

Vereinbarung eines Leistungsvorbehalts

Unter Leistungsvorbehalt ist zu verstehen, dass sich eine Vertragsseite, hier der Vermieter, vorbehält, seine Leistung zu erbringen, wenn bestimmte Bedingungen eingetreten sind. Im Mietverhältnis bedeutet dies, dass der Vermieter die Mietsache nur dann weiter zum Gebrauch überlassen will, wenn nach einer bestimmten Laufzeit oder einer bestimmten Preisindexsteigerung die Miete erhöht wird. Die vertragliche Klausel beinhaltet, dass über eine höhere Miete zu sprechen ist, nicht jedoch, um wie viel die Miete zu erhöhen ist. Dies muss die Verhandlung ergeben, wenn die Bedingungen eingetreten sind. Ein Erhöhungsautomatismus wie bei der Indexmiete besteht also nicht.

Vereinbarung einer Kostenelemente-Klausel

Eine solche Vereinbarung regelt, dass bestimmte Kosten, die dem Vermieter durch das Mietobjekt entstehen, an den Mieter weitergegeben werden und somit für den Mieter zu Mieterhöhungen führen. In der vertraglichen Vereinbarung sind die infrage kommenden Kostenpositionen zu bestimmen. Ein Grundmuster für eine Kostenelemente- Klausel gibt der für Wohnraum anzuwendende § 560 BGB vor.

In der Praxis werden die meisten Kostenpositionen als Betriebskosten abgerechnet und dem Mieter ohnehin belastet. Folgende Kostenpositionen, die keine Betriebskosten sind, könnten in eine Kostenelemente-Klausel Eingang finden: Umsatzsteuer, Grundsteuer, Versicherungsprāmien, Zinsaufwand usw.

Es ist auch zu vereinbaren, dass die Erhöhung der Miete proportional zur Kostenerhöhung zu erfolgen hat. Durch die unterschiedlichen Interessen von Vermieter und Mieter gerade bei der Miethöhe ist es schwierig, eine Klausel als besonders empfehlenswert hervorzuheben. Eine ausgewogene Mietenpolitik, z. B. in einem neu errichteten Shopping-Center kann nicht darin bestehen, die wirtschaftliche Existenz der Gewerberaummieter evt. durch zu hohe Anfangsmieten zu gefährden. Vielmehr sollte es im Interesse des Vermieters liegen, durch anfänglich niedrige Mieten, z. B. bei Vereinbarung einer Staffelmiete oder einer Umsatzmiete, die wirtschaftliche Existenz seiner Mieter zu stärken und sie somit längerfristig an sich zu binden.

Als Kapitalanleger gibt es eine interessante Möglichkeit, die Werbungskosten der Abschreibung für Abnutzung (AfA) Ihrer Anlageimmobilien neu anzusetzen und damit Steuervorteile zu erzielen.

Derzeitige Vorgehensweise
Die Höhe der Abschreibung von Anlageimmobilien wird im Einkommensteuergesetz §7 Abs. 4 Satz 2 geregelt. Ein wesentlicher Faktor für die Abschreibung bildet das Fertigstellungsdatum der Anlageimmobilie (Fertigstellung vor und nach dem 1. Januar 1925) und die damit festgelegte Nutzungsdauer von 40 oder 50 Jahren. Bei jedem Kauf einer Immobilie startet diese festgelegte Nutzungsdauer von vorne.

Problemstellung
Bei dieser Regelung wird der tatsächliche Zustand der jeweiligen Immobilie und der eventuell bestehende dringende Sanierungsbedarf nicht berücksichtigt. Die zugrundegelegte Nutzungsdauer ist nicht mehr zeitgemäß und spiegelt die tatsächliche (Rest-) Nutzungsdauer in den meisten Fällen nicht wieder. Die ansetzbaren Werbungskosten für Absetzung für Abnutzung für Anlageimmobilien sind daher eigentlich viel zu gering.

Lösung
Gemäß einer Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes (BFH) konnte ein Immobilieneigentümer mit Hilfe eines zertifizierten Gutachtens eine Reduzierung der Nutzungsdauer für seine Anlageimmobilie durchsetzen, was zu einer Reduzierung seiner Steuerlast führte. Mit einem Immobiliengutachten, aus dem hervorgeht, dass die tatsächliche, reale Nutzungsdauer geringer ausfällt, als die bisher angesetzte Nutzungsdauer, kann jeder Immobilieneigentümer diesen Vorteil für sich ebenfalls in Anspruch nehmen und damit rückwirkend und zukünftig Steuern sparen (§165 AO).

Wie wirkt sich der Vorteil zeitlich aus?
Man profitiert hierbei nicht nur dauerhaft in der Zukunft. Diese „Neuberechnung“ der Werbungskosten kann auch rückwirkend geltend gemacht werden, sofern man noch keinen endgültigen Bescheid vom Finanzamt für bereits vergangene Jahre erhalten hat.

Die Rendite ist bei vermieteten Immobilien eines der wichtigsten Indikatoren für die Ankaufsprüfung. Durch die Ermittler der finanziellen Tragfähigkeit durch die Gegenüberstellung der Ein- und Ausgaben-Situation, erhält man wesentliche Erkenntnisse über die Wirtschaftlichkeit eines Investments.

Kalkulation Rendite

Bruttoanfangsrendite =

Kaltmieteinnahmen
____________________
Kaufpreis (roh)

Nettobetriebsrendite =

Kaltmieteinnahmen – BewK
_____________________________
Kaufpreis + NK + Aufwertung

Nettobetriebsrendite nach Zins =

Kaltmieteinnahmen – BewK – Zins
________________________________________
Kaufpreis + Nebenkosten + Aufwertung

Free Cashflow vor Steuern =

Kaltmieteinna. – BewK – Zins – Tilgung
_________________________________________
Kaufpreis + Nebenkosten + Aufwertung

Sale-and-lease-back (dt. „Verkauf und Rückanmietung“) beschreibt das Verfahren, bei dem der Eigentümer eine bislang selbst genutzte und im eigenen Bestand geführte Immobilie an eine Leasinggesellschaft (Leasinggeber) verkauft und anschließend im Rahmen eines langfristigen Leasing-Vertrages zu einem festgelegten monatlichen Zinssatz rückanmietet. Kurz: Eine unkomplizierte Form der Unternehmensfinanzierung.

Was genau ist Leasing?

Leasing beschreibt die gewerbsmäßige Vermietung von beweglichen oder unbeweglichen Anlagegegenständen durch den Leasinggeber (Hersteller, Leasinggesellschaft, Finanzierungsinstitut etc.) an den Leasingnehmer gegen Zahlung gleichbleibender periodischer Leasingraten. Das Leasing stellt somit eine vollständige Fremdfinanzierung dar. Anders jedoch als beim Bankkredit müssen bei dieser Finanzierungsform in der Regel keine weiteren Sicherheiten bestellt werden. Das macht das Sale-and-Lease-Back Modell zur schnellen Liquiditätsgenerierung für Unternehmen mit eigener Immobilie interessant.

Vor- und Nachteile des Leasings

+ Liquidität (die Generierung zusätzlicher kurz- bis mittelfristiger Liquidität durch Freisetzung des im Unternehmen gebundenen Eigenkapitals)
+ Flexibilität (die unternehmensseitige Erhöhung der Flexibilität nach Ende der Vertragslaufzeit [z.B. Umzug in eine modernere Immobilie, Ankaufsrecht], sowie kein Umzug des Mieters)
+ Instandhaltung (um die Instandhaltungskosten und den entsprechenden Aufwand kümmert sich wie in jedem üblichen Mietverhältnis der Eigentümer der Immobilie)

– Sicherheitsrahmen (nachteilig zu betrachten ist der geminderte Sicherheitsrahmen für Bankkredite als Resultat der Liquidation der Immobilie aus dem Anlagevermögen)
– Vermarktungsrisiko (im Falle des Vertragsauslaufes ohne Rückkauf bzw. Vertragsverlängerung seitens des Leasingsnehmers)
– Keine Wertsteigerung (der Verkäufer kann von zukünftigen möglichen Wertsteigerungen, die er ggf. vornimmt, nicht mehr profitieren)

bis 1900

Wärmedämmung, Schallschutz, abgedichtete Keller gegen Nässe und Feuchtigkeit gab es praktisch nicht. Risse in tragenden Teilen. Feuchte Keller waren gewollt zur Kühlung von Lebensmitteln. Wasserrohre aus Blei, meist wie Elektro über Putz, Abwasser aus Tonrohren. Elektroinstallation zweiadrig und massiv unterdimensioniert. Dächer blanke Ziegel ohne Dämmung. Holzdecken mit hoher Schalldurchlässigkeit, Putz oft hohl, da auf Schilf aufgebracht. Kellerdecken aus Beton mit Stahlplanken, die meist stark verrostet sind. Holzfenster, einfachverglast sehr zugig und oft morsch. Holztreppenhäuser, Toiletten meist im Treppenhaus, Wasser nur in Küche, Minibäder.

bis 1935

Ab 1920 aufkommender Bauhausstil.

Bleirohre. Fehlende Unterspannbahnen bei Dachkonstruktion Kondensationsprobleme wegen zu dünner Außenwände. Aufsteigende Feuchte bei Kellern wegen nicht vorhandener Abdichtung. Unterdimensionierte Holzbalkendecken, oft durchgebogen, teilweise Schwammbefall. Verzogen Innentüren, keine Standardmaße. Mangelhafter Brandschutz an Holztreppen, oft durchgetretene Stiegen. Oft verstopfte und schadhafte Kanalanschlüsse. Fast alles unterdimensioniert (Elektro, Leitungen, Statik etc.)

bis 1945

Durch die kargen Kriegsjahre wurde oft Bauschutt verbaut, alles sehr minimalistisch, schlechte Bausubstanz, nur das Nötigste wurde verbaut. Meist sehr schlechte Bausubstanz. Bei Dächern wurde aus Mangel oft Sommerholz anstatt Winterholz verbaut, was es viel schädlingsanfälliger macht. Teilweise Mängel in der Statik, da man einfach „auf die Schnelle“ neu aufgebaut hat. Dünne Innen- & Außenwände. Fehlender Brandschutz (Feuerwehr- Anfahrt und Brandschutztüren) Ungedämmte Dachstühle ohne Unterspannbahnen. Undichte Gasleitungen. Schädlingsbefall an Holzdecken.

ab 1945

Bleirohre, teilweise Verwendung von Stahlrohren. Bausubstanz verbessert sich, es werden jedoch oft gesundheitlich bedenkliche Materialien verwendet wie: Asbest, Bleifarben, Formaldehydfarben und Teer. Fehlender Brandschutz (Feuerwehr- Anfahrt und Brandschutztüren) Teerhaltige Parkettkleber. Ungedämmte Dachstühle. Undichte Gasleitungen. Schädlingsbefall an Holzdecken. Fehlender Schallschutz (Holzasche mit Holzdielen) Gauben oft marode, sehr dünne Innenwände, Putzschäden innen und an Fassade.

ab 1960

Decken jetzt immer aus Beton, Stein- & Betontreppenhäuser. 1971 Verbot von Bleirohren, danach primär Stahlrohre. Wärmedämmung und Schallschutz werden besser aber immer noch unzureichend.

Es werden Drainagen gelegt um die Keller abzudichten Teilweise Alufenster, ungedämmte Rahmen, immer noch oft Einfachverglasung. Teerhaltige Parkettkleber. Ungedämmte Dachstühle. Gesundheitsschädliche Dämmung durch zu kurze Fasern der Dämmwolle. Betonschäden an Balkonen & Loggien durch mangelhafte Abdichtung. Ungenügende Regelung an Zentralheizungen, Kessel & Brenner veraltet.

ab 1970

Viel Beton wird verbaut, es kommt zu Problemen mit Wärme- & Kältebrücken (Beton leitet Kälte z.B. bei Balkonen in den Wohnraum, es gibt Schimmel) Oft Betonsanierungen nötig v.a. an Balkonen und Loggien. Erste Verordnungen zu Schalldämmung. Meist tolle und effektive Grundrisse. Flachdächer mit inzwischen Feuchtigkeitsproblemen. Oft Wasserleitungsprobleme, veraltete Heizsysteme. Erste Kupferrohre sind anzutreffen. Abwasserrohre Stahl oder Kunststoff. Teilweise Mängel in Brandschutz. Teerhaltige Parkettkleber. Ungedämmte Dachstühle. Fassadendämmung nur minimal. Unzureichende Zentralheizung in Bezug auf Emissionen.

ab 1980

Rahmengedämmte Kunststofffenster mit doppelter Isolierverglasung. Focus liegt immer mehr auf gesunder Bauphysik, Wärmedämmung und Schallschutz. Brandschutz beginnt immer mehr angezogen zu werden. Oft schadhafte Dachanschlüsse & Abschlüsse bei Flachdächern. Kunststoffbahnen bei Flachdächern oft spröde. Dämmung aus heutigem Gesichtspunkt eher minimalistisch. Zentralheizungen älter als Bj. 1985 müssen aus Emissionsgründen gewechselt werden. Elektroinstallationen beanstandungsfrei. Reparaturbedarf auf mittlere Sicht zunehmend.

ab 2000

Wasserverrohrung immer mehr von Kuper & Edelstahl zu Kunststoff.

Dämmung heutzutage nur geringfügig besser. Meist dreifach verglaste Fenster mit recht aktuellen Werten zu Wärme- & Schallschutz.

Der UN Global Compact wurde im Jahre 2000 ins Leben gerufen, um Ziele einer nachhaltigen Entwicklung der Weltwirtschaft zu fördern, die von den UN-Mitgliedsstaaten (United Nations – heute gehören mit rund 193 Ländern fast alle Staaten der UN an) festgelegt und in der Agenda 2030 zusammengefasst wurden.

Im Immobiliensektor sei man sich der Umweltauswirkung auf die nachhaltige Entwicklung bewusst und muss zukünftig immer mehr Wert darauf legen. Dies geschieht etwa durch z.B. Energieeinsparungen, Reduzierung der CO2-Emissionen des Immobilienportfolios durch Erhöhung der Energieeffizienz von Gebäuden und durch Förderung eines guten Zusammenlebens. Die Bau- und Immobilienwirtschaft wird in 10 Jahren nicht mehr dieselbe sein. Die langfristig nachhaltige Bewirtschaftung von Immobilien sind Basis dafür, dass in anderen Branchen innovativ und neu gedacht wird.

Case-Study:
Errichtung eines Effizienzgebäudes nach KfW55*: Dank sehr guter Dämmung und effizienter Heizung wird der Wärmebedarf niedrig gehalten. Der Einsatz von Oberlichtern und konsequent eingesetzter LED Beleuchtung sorgen darüber hinaus für einen niedrigen Energieverbrauch. Durch den Einsatz einer Photovoltaikanlage kann der Energieverbrauch zu mind. 50% selbst gedeckt werden. Die Geschäftsbereiche eines Großunternehmens sollten sich unter einem Dach befinden, um unnötige Fahrtwege und CO2-Ausstoß bei deutlich schnelleren Prozessabläufen zu garantieren.

*nur 55% der Energie wird benötigt wie bei vergleichbaren Neubauten KfW100, der den max. zulässigen Wert nach Energieeinsparverordnung (EnEV) erreicht.

Definition: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

In der ImmWertV sind verschiedene Bewertungsverfahren beschrieben, nach denen der Marktwert von Immobilien ermittelt werden kann. Im Wesentlichen sind dies das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Das Vergleichswertverfahren kann angewendet werden, wenn genügend Vergleichspreise aus zeitnahen Transaktionen bekannt sind.

Das Ertragswertverfahren kommt im Regelfall zur Anwendung, wenn am Grundstücksmarkt die zu erzielenden Mieterträge maßgeblich für den Erwerb eines Objekts sind. In diesem Zusammenhang spricht man von einem „Renditeobjekt“.

Das Sachwertverfahren wird in der Regel angewendet, wenn eine Ertragserzielungsabsicht nicht maßgeblich ist. Dies gilt in erster Linie für eigengenutzte Objekte, insbesondere für Einfamilienhäuser. Beim Erwerb von EFH spielt die Rendite eine untergeordnete Rolle, da von den Käufern in der Regel nicht mit einer Verzinsung des beim Objektkaufes investierten Kapitals gerechnet wird.

Man unterscheidet zwischen privatem und öffentlichen Vorkaufsrecht. Unter privaten Vorkaufsrecht versteht man, dass wenn ein Grundstück an jemanden verkauft werden soll, kann derjenige, zu dessen Gunsten das Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen ist, beanspruchen, dass ihm das Grundstück bei einem Verkauf an einen Dritten zu den gleichen Bedingungen, wie im Vertrag mit dem Dritten festgelegt, angeboten und bei Zustimmung übertragen wird. Die Frist zur Ausübung der Vorkaufsrechts beträgt 2 Monate.

Öffentliche Vorkaufsrechte der Gemeinde im Bereich des Städtebaus sind wenn:

  1. im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Abs. 3 festgesetzt ist,
  2. in einem Umlegungsgebiet,
  3. in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich,
  4. im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung,
  5. im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist,
  6. in Gebieten, die nach § 30, 33 oder 34 Abs. 2 vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind, sowie
  7. in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten.

Die vier unterschiedlichen Vorkaufsrechte:

  • Das dingliche Vorkaufsrecht (im Grundbuch eingetragen)
  • Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht
  • Das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht (im Grundbuch eingetragen)
  • Das gesetzliche Vorkaufsrecht